物業(yè)管理的價(jià)格機(jī)制

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免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的本質(zhì)是市場(chǎng)化。與其他商品市場(chǎng)一樣，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)是由供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)三個(gè)要素共同構(gòu)成的一個(gè)相互聯(lián)系、相互作用和相互制約的有機(jī)體系，與供求、價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)三要素相對(duì)應(yīng)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)機(jī)制包括了供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。其中，價(jià)格機(jī)制通過顯示價(jià)格信號(hào)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求關(guān)系，合理配置生產(chǎn)要素資源，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)機(jī)制中處于核心地位。因此，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的價(jià)格機(jī)制問題，是研究免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)機(jī)制的最佳切入點(diǎn)。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)價(jià)格的亂象

一個(gè)良性運(yùn)行的商品市場(chǎng)，其價(jià)格機(jī)制應(yīng)當(dāng)顯現(xiàn)出以下三個(gè)基本特點(diǎn)：一是商品價(jià)格基本反映了商品價(jià)值。價(jià)格由生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的社會(huì)平均成本、法定稅費(fèi)加上合理的商業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成，低于生產(chǎn)成本或包含超額暴利的價(jià)格僅為個(gè)別的非常態(tài)的市場(chǎng)現(xiàn)象；二是商品價(jià)格基本反映了供求關(guān)系。價(jià)格起到協(xié)調(diào)和平衡供求關(guān)系的作用，較高的價(jià)格趨于抑制消費(fèi)者購(gòu)買，同時(shí)刺激生產(chǎn)，較低的價(jià)格則鼓勵(lì)消費(fèi)，同時(shí)抑制生產(chǎn)，價(jià)格是顯示供求關(guān)系的重要信號(hào)；三是商品價(jià)格基本反映了買賣雙方意愿。雖然面對(duì)同一商品或者服務(wù)，買賣雙方的價(jià)格訴求存在差異，但最終成交的商品價(jià)格是雙方競(jìng)價(jià)博弈后形成的共同決定，是雙方一致認(rèn)可的價(jià)格共識(shí)。反觀免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)，如果以上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為衡量和評(píng)價(jià)的參照坐標(biāo)，其價(jià)格機(jī)制距離良性運(yùn)行狀態(tài)可謂相差甚遠(yuǎn)，概括地說，當(dāng)前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)出三大亂象。

亂象之一：多數(shù)普通居住物業(yè)的服務(wù)價(jià)格無法反映服務(wù)的真實(shí)價(jià)值。

十年來，各地最低工資標(biāo)準(zhǔn)以每年10%的增幅提高，全國(guó)消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)以每年3-5%的比例上漲，水、電、油、氣等資源能源價(jià)格逐年上調(diào)，生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)成本的逐年遞增，而絕大多數(shù)普通居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并無上調(diào)。服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重?cái)D壓，不僅吞噬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本已微薄的利潤(rùn)空間，甚至出現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于服務(wù)成本的倒掛現(xiàn)象。物業(yè)服務(wù)價(jià)格的長(zhǎng)期停滯與房地產(chǎn)價(jià)格的飛速上揚(yáng)形成了鮮明的對(duì)比，同樣是價(jià)格偏離價(jià)值，物業(yè)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的偏離方向卻是南轅北轍。

亂象之二：物業(yè)服務(wù)價(jià)格無法反映市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。

一方面，雖然大多數(shù)普通居住物業(yè)和政策性住房的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低，但并沒有起到抑制低端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)供給的作用，中國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會(huì)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，1994年至2004年十年間物業(yè)服務(wù)企業(yè)以每年133%的速度猛增，2004年以后，雖然增速有所放緩，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量仍呈逐年遞增的趨勢(shì)，到2008年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總數(shù)已超過58000家，長(zhǎng)期的價(jià)格停滯（實(shí)際上是變相降價(jià)）并沒有影響人們投資免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的熱情，低端物業(yè)服務(wù)過度供應(yīng)已是不爭(zhēng)事實(shí)；另一方面，雖然人們對(duì)高端物業(yè)服務(wù)的需求不斷增長(zhǎng)，雖然目前能夠供應(yīng)高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌企業(yè)依然是鳳毛麟角，但價(jià)格對(duì)高端物業(yè)服務(wù)供求關(guān)系的反應(yīng)并不敏感，近幾年，高端物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)停滯甚至下降趨勢(shì)，并未能夠與服務(wù)成本和品牌價(jià)值實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。

亂象之三：物業(yè)服務(wù)價(jià)格無法反映買賣雙方的交易共識(shí)。

從大多數(shù)從事普通居住免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)（賣方）的角度，普遍認(rèn)為在成本激增的情況下，按照原有的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)無利可圖甚至虧本，為了實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的價(jià)值補(bǔ)償以維持生存，除了部分企業(yè)可以依靠開發(fā)商的補(bǔ)貼以外，其余的只能從降低服務(wù)成本（通常的代價(jià)是降低物業(yè)服務(wù)品質(zhì)）和增加免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)以外的收入（通常的做法是經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分）兩方面入手，如此勢(shì)必引發(fā)業(yè)主的不滿和客戶關(guān)系的惡化。從大多數(shù)普通業(yè)主（買方）的角度，普遍認(rèn)為在業(yè)主缺乏競(jìng)價(jià)能力的情況下，由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)慣例，存在著過分追逐商業(yè)利益的道德風(fēng)險(xiǎn)，不利于業(yè)主利益的保護(hù)，在不認(rèn)可物業(yè)服務(wù)價(jià)值和不了解物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成的情況下，他們往往認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，加上每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容理解的不同和客戶滿意程度的差異，許多業(yè)主趨向于懷疑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性。除了不顧價(jià)值規(guī)律一味地反對(duì)漲價(jià)以外，多數(shù)不滿業(yè)主的習(xí)慣性做法就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率的降低和企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的惡化。

價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)功能的失靈

根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在健全的市場(chǎng)機(jī)制中，價(jià)格機(jī)制與供求機(jī)制憑借競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成相互作用、相互制約的雙向調(diào)節(jié)關(guān)系，價(jià)格機(jī)制通過價(jià)格的漲落調(diào)節(jié)商品供求的數(shù)量，促進(jìn)社會(huì)資源的有效配置；供求機(jī)制通過供求數(shù)量的增減影響商品價(jià)格的水平，促進(jìn)市場(chǎng)均衡價(jià)格的形成。從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)價(jià)格的三大亂象中，我們不難看出，以價(jià)格機(jī)制為核心的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)機(jī)制在實(shí)際運(yùn)行過程中存在著“市場(chǎng)失靈”的困境：一方面，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的穩(wěn)定性過強(qiáng)，市場(chǎng)無法通過價(jià)格的升降及時(shí)有效地調(diào)節(jié)供求關(guān)系；另一方面，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的敏感性過弱，市場(chǎng)無法通過供求關(guān)系的變化及時(shí)有效地調(diào)節(jié)價(jià)格漲落。無論是過強(qiáng)的穩(wěn)定性，還是過弱的敏感性，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)中，價(jià)格作為市場(chǎng)信號(hào)的作用被大大地削弱了，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)“市場(chǎng)失靈”的最直接的表象就是服務(wù)價(jià)格缺乏彈性，在這個(gè)意義上，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)“市場(chǎng)失靈”的本質(zhì)特征是“價(jià)格失靈”。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象，有其深層次的客觀原因，為了便于研究，我們不妨以房地產(chǎn)行業(yè)為比較參照系，分別從市場(chǎng)的買方主體、產(chǎn)品的交易方式和價(jià)格的決定因素三個(gè)維度逐一進(jìn)行分析。從市場(chǎng)的買方主體來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的買方主體為單個(gè)的不動(dòng)產(chǎn)買受人，開發(fā)商與買受人之間是一對(duì)一的買賣關(guān)系，買賣雙方意思表示一致就能迅速成交；而在建筑物區(qū)分所有的情況下，物業(yè)服務(wù)的買方是由全體業(yè)主構(gòu)成的業(yè)主大會(huì)，相對(duì)于單個(gè)賣方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，代表眾多業(yè)主的業(yè)主大會(huì)在進(jìn)行包括服務(wù)價(jià)格調(diào)整在內(nèi)的買方?jīng)Q策時(shí)，面臨著表決程度復(fù)雜和協(xié)商成本高昂的難題，使得物業(yè)服務(wù)價(jià)格不可能像房地產(chǎn)價(jià)格那樣依據(jù)供求關(guān)系的變化隨時(shí)產(chǎn)生波動(dòng)。從產(chǎn)品的交易方式來看，房地產(chǎn)交易是有形商品的一次性交易，買賣雙方簽約之后，賣方交付物業(yè)，買房支付價(jià)款，雙方履約事項(xiàng)基本完成，合同目標(biāo)基本得以實(shí)現(xiàn)；而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是無形服務(wù)的持續(xù)性交易，物業(yè)服務(wù)合約的期限短則一年多則三至五年，買賣雙方簽約僅僅是履約行為的開始，簽約時(shí)確定的服務(wù)價(jià)格在整個(gè)合約期內(nèi)均受到保護(hù)，任何一方在合約期內(nèi)擅自變動(dòng)服務(wù)價(jià)格，都存在違反合約的法律風(fēng)險(xiǎn)。從價(jià)格的決定因素來看，房地產(chǎn)價(jià)格中的成本影響力較小，決定房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素是供求狀況，近幾年房地產(chǎn)價(jià)格因?yàn)樾枨笸⒊掷m(xù)飆升便是明證；而物業(yè)服務(wù)價(jià)格具有成本決定性，無論采用包干制還是酬金制的收費(fèi)模式，服務(wù)成本都是物業(yè)服務(wù)定價(jià)的基本依據(jù)，除房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的增量房以外，物業(yè)服務(wù)的需求相對(duì)恒定，由于不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)周期問題，一旦市場(chǎng)上物業(yè)服務(wù)的需求增加，物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)跟進(jìn)相對(duì)較快。服務(wù)價(jià)格的成本決定性和供求關(guān)系的相對(duì)恒定性，不僅有助于我們合理解釋免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象，而且有助于我們準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的政策走向。

在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)“價(jià)格失靈”現(xiàn)象與建設(shè)單位濫用前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用初始定價(jià)權(quán)直接相關(guān)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大的情況下，建設(shè)單位為了營(yíng)銷的需要，常常不惜將低于服務(wù)成本的物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為賣點(diǎn)，吸引了客戶的目光以促成銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建設(shè)單位以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付補(bǔ)貼為代價(jià)，維持前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)，此舉不僅助長(zhǎng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)氣，而且造成了業(yè)主低價(jià)優(yōu)質(zhì)的價(jià)格錯(cuò)覺，誤導(dǎo)了消費(fèi)者的價(jià)格判斷，為日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的價(jià)格分歧埋下了隱患。在房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為銷售條件無足輕重，建設(shè)單位常常利用初始定價(jià)權(quán)盡可能抬高前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，此舉在為與其關(guān)聯(lián)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)謀取利益的同時(shí)，也為日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)的競(jìng)價(jià)談判創(chuàng)造了有利條件，但是過分高于服務(wù)成本的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用勢(shì)必在市場(chǎng)比較中為業(yè)主所發(fā)覺，業(yè)主日后壓低服務(wù)價(jià)格的訴求或拒交服務(wù)費(fèi)用的反彈在所難免。由此可見，建設(shè)單位在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段對(duì)初始定價(jià)權(quán)的濫用，不僅人為扭曲了價(jià)格機(jī)制，導(dǎo)致市場(chǎng)無法通過供求機(jī)制發(fā)現(xiàn)真實(shí)價(jià)格，而且其預(yù)先設(shè)立的不符合價(jià)格規(guī)律的價(jià)格標(biāo)本，誤導(dǎo)了消費(fèi)者，增加了日后物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)價(jià)格談判的成本。

在日常管理服務(wù)階段，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)“價(jià)格失靈”的現(xiàn)象持續(xù)存在，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用信息不對(duì)稱謀取商業(yè)利益的運(yùn)營(yíng)策略不無關(guān)系。在包干制收費(fèi)模式之下，面對(duì)不斷上漲的物業(yè)服務(wù)成本，考慮到提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)實(shí)困難，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)趨向于利用服務(wù)產(chǎn)品無形性的特點(diǎn)，選擇人為壓低成本的方式保證企業(yè)預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)，其結(jié)果必然造成服務(wù)數(shù)量的減少和服務(wù)品質(zhì)的降低，并最終導(dǎo)致業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益的貶損。在酬金制收費(fèi)模式之下，無論基于固定酬金還是比例酬金的贏利方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都缺乏控制服務(wù)成本的內(nèi)在動(dòng)力。采用固定酬金方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在酬金收益得到保證以后，往往傾向于將物業(yè)服務(wù)支出全部用完，以免由于物業(yè)服務(wù)支出的盈余導(dǎo)致日后預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金的減少（即物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的下降）；采用比例酬金方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了獲取較高的服務(wù)酬金，往往傾向于人為提高服務(wù)成本，有的甚至采取較為隱蔽的內(nèi)部市場(chǎng)化的方式，通過外包業(yè)務(wù)給關(guān)聯(lián)的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)謀取雙重商業(yè)利潤(rùn)。由此可見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于自身商業(yè)利益的考量，被動(dòng)應(yīng)對(duì)服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的難題，在一定程度上強(qiáng)化了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的“價(jià)格失靈”，使得價(jià)格機(jī)制在調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)的供求關(guān)系、實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的資源配置和促進(jìn)市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)中核心支配作用無法得以實(shí)現(xiàn)。長(zhǎng)此以往，不僅制約了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的良性健康發(fā)展，也侵害了業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

現(xiàn)行價(jià)格管控政策的局限

補(bǔ)救免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的“價(jià)格失靈”，是政府運(yùn)用行政手段干預(yù)物業(yè)服務(wù)價(jià)格的根本動(dòng)因?？紤]到現(xiàn)階段我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的自由競(jìng)價(jià)機(jī)制尚未形成，尤其是普通居住物業(yè)和政策性住房的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)涉及到民生問題，長(zhǎng)期生活在福利制住房體制下的民眾對(duì)有償物業(yè)服務(wù)的接受和適應(yīng)需要一個(gè)過程，政府對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的價(jià)格形成實(shí)施了必要的行政干預(yù)，在國(guó)家層面相繼出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等一系列法規(guī)政策，其主要內(nèi)容是通過政府指導(dǎo)價(jià)方式對(duì)部分類型物業(yè)的管理服務(wù)價(jià)格實(shí)現(xiàn)監(jiān)督和管理。應(yīng)當(dāng)肯定的是，這些政策的制定和實(shí)施，在一定程度上有助于解決物業(yè)服務(wù)定價(jià)過程中建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的信息不對(duì)稱問題，對(duì)于維護(hù)業(yè)主利益、提高定價(jià)效率、減少價(jià)格爭(zhēng)議，具有一定的積極意義。但是，由于對(duì)市場(chǎng)規(guī)律認(rèn)識(shí)不足，對(duì)行業(yè)特征把握不夠，加上監(jiān)督觀念的保守陳舊，導(dǎo)致現(xiàn)行價(jià)格管控政策存在著諸多的局限性，使其無法發(fā)揮在培育和推動(dòng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)發(fā)展方面的應(yīng)有作用。

價(jià)格管控政策缺乏對(duì)價(jià)值規(guī)律的遵循。

我們注意到，對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的法律依據(jù)是《價(jià)格法》第十八條的規(guī)定，在《物權(quán)法》出臺(tái)和房屋私有化的大背景下，將基于房屋私有財(cái)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)納入“重要的公益性服務(wù)”實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其合理性已經(jīng)存疑。即使如此，按照《價(jià)格法》第二十一條的規(guī)定，政府指導(dǎo)價(jià)的制定應(yīng)當(dāng)綜合考慮商品或者服務(wù)的社會(huì)平均成本、市場(chǎng)供求狀況、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展要求以及社會(huì)承受能力等四個(gè)要素。但是，各地在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格管控政策的制定過程中，往往忽略了社會(huì)平均成本、市場(chǎng)供求狀況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平變動(dòng)的客觀規(guī)律，更多地以社會(huì)承受能力作為定價(jià)依據(jù)，其結(jié)果是普通居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍偏低。在政策執(zhí)行過程中，大多數(shù)地方政府價(jià)格主管部門未能做到定期公布物業(yè)服務(wù)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（有的長(zhǎng)達(dá)十年），使得政府指導(dǎo)價(jià)變相蛻化成了政府定價(jià)，失去了“指導(dǎo)”的功能和價(jià)值，反過來為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的“價(jià)格失靈”提供了政策庇護(hù)。

價(jià)格管控政策缺乏對(duì)經(jīng)營(yíng)者權(quán)益的尊重。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格政策作為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)的手段，其價(jià)值取向應(yīng)當(dāng)是買賣雙方權(quán)利的均衡和利益的互惠。過分考慮消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)利益的價(jià)格政策，必然導(dǎo)致對(duì)經(jīng)營(yíng)者權(quán)利的漠視，破壞交易的公平秩序，并影響市場(chǎng)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。以北京市為例，該市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“不能上浮、下浮不限”，而且從2006年至今，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)未作任何調(diào)整，以社會(huì)平均服務(wù)成本為基礎(chǔ)制訂的政府指導(dǎo)價(jià)，不僅不考慮服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)，而且附加以“只下不上”的約束條件，對(duì)作為經(jīng)營(yíng)者的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是顯失公平的。面對(duì)如此苛刻的價(jià)格管制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應(yīng)對(duì)途徑只有兩條：要么不擇手段地壓縮服務(wù)成本，其代價(jià)往往是降低服務(wù)品質(zhì)，引發(fā)業(yè)主不滿，破壞良好互信的客戶關(guān)系；要么不顧體面地退出在管項(xiàng)目，其后果往往是小區(qū)秩序混亂，企業(yè)形象受損，影響和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。

價(jià)格管控政策缺乏專業(yè)力量的支撐。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格政策的制定和實(shí)施是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，在物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審工作中，價(jià)格管理部門在核定物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)的成本時(shí)，除了要具備會(huì)計(jì)學(xué)的專業(yè)知識(shí)外，還必須掌握免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度，了解物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的基本特征，才能妥善處理好服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)成本的關(guān)系，才能有效解決經(jīng)營(yíng)者和監(jiān)管者成本信息不對(duì)稱的問題。在物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)督檢查工作中，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類型的收費(fèi)模式采取不同的監(jiān)管方法，對(duì)采用包干制收費(fèi)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)檢查其服務(wù)品質(zhì)與服務(wù)價(jià)格的對(duì)應(yīng)性；對(duì)采用酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)重點(diǎn)檢查物業(yè)服務(wù)支出的合理性和賬目公開的透明度。實(shí)際操作中，由于權(quán)力本位觀念的導(dǎo)向，價(jià)格主管部門未能充分發(fā)揮房地產(chǎn)主管部門及財(cái)政主管部門在物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)管中的作用，由于第三方物業(yè)服務(wù)價(jià)格評(píng)定機(jī)構(gòu)的缺少，價(jià)格主管部門依靠自身力量開展數(shù)量龐大的價(jià)格監(jiān)管工作，專業(yè)管控能力不足的問題日益凸現(xiàn)。

價(jià)格管控政策缺乏配套措施的跟進(jìn)。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格管控是一個(gè)系統(tǒng)工程，在現(xiàn)行政策原則性規(guī)定的基礎(chǔ)上，必須輔之以具體實(shí)用的配套文件，方能保證政策目標(biāo)的有效落實(shí)。在政策執(zhí)行過程中，酬金制收費(fèi)模式遇到的問題最為典型。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金兩部分，由于物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，屬于代管性質(zhì)，所以這部分費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入，不應(yīng)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的稅基，但由于沒有相關(guān)配套政策跟進(jìn)，稅務(wù)部門在執(zhí)行稅收政策時(shí)始終未將酬金制與包干制區(qū)別對(duì)待，企業(yè)合理避稅和業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)的目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，酬金制收費(fèi)政策的相關(guān)規(guī)定形同虛設(shè)。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格機(jī)制的完善

物業(yè)硬件的迥異、人員素質(zhì)的參差，服務(wù)內(nèi)容的不同、服務(wù)深度的差異，似乎都表明物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市場(chǎng)決定，而非政府所能干預(yù)，但這僅僅是理想狀態(tài)下免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的假設(shè)?，F(xiàn)實(shí)中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)“價(jià)格失靈”的天然缺陷，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品“準(zhǔn)公共性”的基本特征，政府調(diào)控事關(guān)民生商品和服務(wù)的路徑依賴，以及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)買賣雙方的力量失衡，都決定了現(xiàn)階段免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的良性運(yùn)行離不開政府監(jiān)管作用的充分發(fā)揮。在總結(jié)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)亂象，剖析價(jià)格機(jī)制失靈原因和評(píng)估價(jià)格管控政策得失的基礎(chǔ)上，以尊重市場(chǎng)和鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)為前提，我們?cè)谶M(jìn)行完善免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格機(jī)制的戰(zhàn)略規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循的基本思路是：以消費(fèi)理念培養(yǎng)為先導(dǎo)，理性認(rèn)識(shí)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)值；以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，建立成本價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制；以前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)為重心，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)核準(zhǔn)制度；以價(jià)格公開透明為手段，推行價(jià)格定期公示制度；以扶持激勵(lì)政策為保障，實(shí)行最低價(jià)格保護(hù)政策。

以消費(fèi)理念培養(yǎng)為先導(dǎo)，理性認(rèn)識(shí)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)值。

當(dāng)前我國(guó)的恩格爾系數(shù)依然較高，消費(fèi)者趨向于將有限的收入用于支付能夠給他們帶來最大滿足的衣食住行上，由于他們更多地基于習(xí)慣而非理性來判斷免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的效用，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)值的認(rèn)識(shí)誤區(qū)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)需求的弱偏好，與其他生活必需品相比，物業(yè)服務(wù)消費(fèi)自然居于次要的地位。要改變業(yè)主物業(yè)服務(wù)需求動(dòng)力不足的現(xiàn)狀，首先必須修正人們對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)偏差，引導(dǎo)人們從財(cái)產(chǎn)價(jià)值的層面理解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，告訴人們良好免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)可以帶來不動(dòng)產(chǎn)投資收益的增加，從而在理性上接受合理的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格，逐步促進(jìn)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)價(jià)格共識(shí)的達(dá)成。

以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，建立成本價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)價(jià)格的成本決定性和物業(yè)服務(wù)需求的相對(duì)恒定性，決定了物業(yè)服務(wù)成本是物業(yè)服務(wù)定價(jià)的基本依據(jù)。以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，預(yù)示著推廣酬金制收費(fèi)模式符合免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的本質(zhì)特征和發(fā)展方向。從服務(wù)集成商的角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的功能是根據(jù)業(yè)主的需求組織物業(yè)服務(wù)的各種生產(chǎn)要素，由于沒有固定資產(chǎn)、原料和存貨等資金占用的壓力，所以免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)無需太多的資金投入，這種類似于按單定制的服務(wù)生產(chǎn)方式，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少，價(jià)值回報(bào)同樣不能與高投入高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)相比，以服務(wù)成本加酬金的定價(jià)模式也符合免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的國(guó)際慣例。以服務(wù)成本定價(jià)為基礎(chǔ)，要求物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)服務(wù)成本的變化及時(shí)作出調(diào)整，借鑒煤炭電力價(jià)格聯(lián)動(dòng)和原油汽油價(jià)格聯(lián)動(dòng)的做法，建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格和服務(wù)成本聯(lián)動(dòng)機(jī)制，促使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與勞動(dòng)力成本和物價(jià)指數(shù)同步增長(zhǎng)，還政府指導(dǎo)價(jià)以本來面目，以保證服務(wù)價(jià)格真實(shí)反映服務(wù)價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的等價(jià)交換原則。

以前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)為重心，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)核準(zhǔn)制度。

在前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，由于業(yè)主共同利益代表者缺位和建設(shè)單位初始定價(jià)權(quán)的優(yōu)勢(shì)，作為物業(yè)服務(wù)買方的業(yè)主無法行使競(jìng)價(jià)權(quán)，政府的介入是平衡市場(chǎng)各方力量的最佳安排。為防止建設(shè)單位濫用初始定價(jià)權(quán)，主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)活動(dòng)的過程監(jiān)管，從源頭上解決開發(fā)商濫用定價(jià)權(quán)導(dǎo)致的價(jià)格失靈，對(duì)采取低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)簽約的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入限制，嚴(yán)格執(zhí)行普通居住物業(yè)和政策性住房前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核準(zhǔn)（或備案）制度。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)管的重心在于前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)階段，一旦業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，無論從尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)，還是從培育業(yè)主團(tuán)體的自由競(jìng)價(jià)能力出發(fā)，政府部門都應(yīng)當(dāng)妥善處理好契約自由和行政監(jiān)管的關(guān)系。

以價(jià)格公開透明為手段，推行價(jià)格定期公示制度。

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之所以在價(jià)格認(rèn)同上存在較大的分歧，其主要原因在于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無形性和不可儲(chǔ)存性，使得業(yè)主很難以可感知的方式體驗(yàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)并認(rèn)為物有所值。公開透明免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的價(jià)格信息，除了應(yīng)當(dāng)按照政策要求做到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)以外，對(duì)于包干制的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)公開與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于酬金制的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)服務(wù)支出中的各項(xiàng)成本構(gòu)成以及定期財(cái)務(wù)審計(jì)的結(jié)果。推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有助于業(yè)主進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的市場(chǎng)比較，消除價(jià)格信息的不對(duì)稱，提高業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的競(jìng)價(jià)能力；推行物業(yè)服務(wù)價(jià)格的定期公示制度，有利于業(yè)主理解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的真實(shí)價(jià)值，增強(qiáng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格認(rèn)同，減少價(jià)格認(rèn)識(shí)的誤解，降低價(jià)格沖突的風(fēng)險(xiǎn)。

以扶持激勵(lì)政策為保障，實(shí)行最低價(jià)格保護(hù)政策。

完善免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格機(jī)制，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)的強(qiáng)制命令式的監(jiān)管方式向現(xiàn)代的協(xié)助指導(dǎo)式的監(jiān)管方式的轉(zhuǎn)變，通過制定和實(shí)施一系列的價(jià)格扶持激勵(lì)政策為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的良性運(yùn)行提供保障。針對(duì)物業(yè)服務(wù)成本缺乏彈性的問題，在短期內(nèi)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難度較大的情況下，降低免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的稅負(fù)有利于減輕企業(yè)和業(yè)主的負(fù)擔(dān)，政策改革的方向是：在包干制收費(fèi)模式下，解決外包服務(wù)支出重復(fù)征稅的問題；在酬金制收費(fèi)模式下，解決物業(yè)服務(wù)支出免交營(yíng)業(yè)稅的問題。針對(duì)保障性住房業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承受能力差的問題，將住房保障從流通環(huán)節(jié)推廣到消費(fèi)環(huán)節(jié)，對(duì)保障性住房實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼，既能減輕業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)，也能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。針對(duì)當(dāng)前普通居住物業(yè)和政策性住房違背價(jià)格規(guī)律的保守的價(jià)格政策，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的最低保護(hù)價(jià)政策，一方面，可以抑制低端物業(yè)服務(wù)的過度供應(yīng)，限制低于服務(wù)成本價(jià)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，另一方面，可以保證中低收入群眾基本的居住質(zhì)量，防止大面積“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生。