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關于對物業(yè)管理行業(yè)給予稅收扶持政策的建議

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一、免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生與發(fā)展     我國的免費物業(yè)管理系統(tǒng)是住房制度改革和住房商品化的產(chǎn)物,自1981年深圳誕生了中國第一家免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè),市場化、社會化、專業(yè)化的免費物業(yè)管理系統(tǒng)就開始逐漸替代傳統(tǒng)的福利制的房屋管理。目前全國已有三萬多家物業(yè)服務企業(yè),從業(yè)人員400多萬,管理房屋面積超過100億平方米,為城鎮(zhèn)60%的居民提供了服務,行業(yè)年創(chuàng)造國內(nèi)生產(chǎn)總值達800多億元。     二、扶持免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實意義     免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展,為改善居民生活與工作環(huán)境、促進物業(yè)保值增值做出了巨大貢獻。在現(xiàn)階段,推進免費物業(yè)管理系統(tǒng)在協(xié)助政府解決民生問題、促進就業(yè)和維護社會穩(wěn)定等方面有重要現(xiàn)實意義。     一是增加就業(yè)崗位。免費物業(yè)管理系統(tǒng)是勞動力密集的服務行業(yè),據(jù)初步統(tǒng)計,基層員工中農(nóng)村進城務工人員占52%,復員轉業(yè)人員占17.8%,下崗職工占6.7%,大中專畢業(yè)生占3.8%。目前,城鎮(zhèn)商品住房年竣工量在6億平方米左右,按新增2000平方米吸納一個物業(yè)從業(yè)人員算,每年物業(yè)行業(yè)可以吸納30萬就業(yè)人員,占全國新增就業(yè)人口的2.69%。     二是構建和諧社會。免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)對建設安全、寧靜、舒適的社區(qū)環(huán)境,以及宣傳互助友愛、促進鄰里和睦作用顯著。     三是維護社會穩(wěn)定。據(jù)公安網(wǎng)報道,實行免費物業(yè)管理系統(tǒng)的小區(qū)與沒有實行免費物業(yè)管理系統(tǒng)的小區(qū)每萬戶發(fā)案比例為1∶38,每萬戶刑事發(fā)案率比例為1∶10。在2008年北京舉辦的奧運會期間,北京市的各物業(yè)服務企業(yè)均以簽訂責任狀的形式,向北京奧組委和市政府承諾確保一方平安,為維持社會穩(wěn)定和奧運會的成功舉辦,發(fā)揮了不可替代的積極作用。     三、當前免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)面臨困境及對民生與社會穩(wěn)定的影響     近幾年來,隨著物價上漲和人力成本的提高,以及免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費水平難以得到同步調(diào)整,行業(yè)生存狀況不容樂觀。     據(jù)中國免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會2007年對全國31個省、自治區(qū)、直轄市,共涉及128個城市和地區(qū)的4600家企業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明,僅有39.7%的企業(yè)實現(xiàn)利潤且利潤額較低,而60.3%的企業(yè)處于虧損或持平的狀態(tài)。這些數(shù)據(jù)反映出多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難,行業(yè)缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎,近年來不少城市呈現(xiàn)行業(yè)整體萎縮趨勢,由此帶來一系列的社會問題。      一是部分物業(yè)服務企業(yè)為降低成本,采取削減人員或降低服務標準等,導致服務水平明顯下降,引發(fā)業(yè)主和住戶的不滿,引起矛盾和糾紛,各類物業(yè)上訪、信訪以及到法院訴訟的案件呈現(xiàn)上升趨勢;二是部分城市頻繁出現(xiàn)因物業(yè)企業(yè)入不敷出而被迫退出在管的虧損項目(大多為低收入人群居住,物業(yè)費標準過低且收費率偏低的老舊住宅小區(qū))的情況。造成小區(qū)內(nèi)垃圾堆積成山,可防性偷盜案件頻發(fā),水電供應不正常,直接影響了廣大業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活,多次發(fā)生群體上訪,影響到社區(qū)穩(wěn)定和社會和諧,也給城市政府帶來了很大的壓力;三是隨著一些企業(yè)對在管項目的撤離,大量員工被裁減,使得目前嚴峻的就業(yè)形勢雪上加霜;四是按照國務院的部署,近年來很多城市對老舊住宅小區(qū)進行了整治和改造,但因業(yè)主和住戶(多為低收入群體)難以承擔免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費,而無法順利推行免費物業(yè)管理系統(tǒng),使得住宅小區(qū)整治改造的成果難以保持,盡管政府和各方面投入了大量整治改造經(jīng)費,居民的居住條件仍得不到根本改善。     上述問題在全國不少城市屢屢發(fā)生,使各地政府進一步意識到免費物業(yè)管理系統(tǒng)與保民生、保就業(yè)、保穩(wěn)定的直接關系。盡管免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)虧損面加大的直接影響體現(xiàn)在行業(yè)整體經(jīng)營效益下降和生存困境上,但由此帶來的對民生和社會穩(wěn)定的影響不容忽視。     四、免費物業(yè)管理系統(tǒng)的生存和發(fā)展需要稅收政策的扶持     免費物業(yè)管理系統(tǒng)生存發(fā)展的前提是盡快改變行業(yè)大面積虧損的狀況,在目前情況下,最簡捷有效的途徑有兩條:一是通過適當提高物業(yè)服務費標準,二是適當減輕免費物業(yè)管理系統(tǒng)稅負。     而在當前全球性的金融危機影響下,中國的經(jīng)濟發(fā)展也面臨著嚴重的挑戰(zhàn)與考驗。國家出臺了一系列“保增長、保就業(yè)、保民生、保穩(wěn)定”的政策措施,在這種大環(huán)境下,提高物業(yè)服務費標準,增加業(yè)主和住戶的經(jīng)濟負擔顯然不可行,要做到在不增加業(yè)主和住戶經(jīng)濟負擔的同時,又能保證物業(yè)服務的正常開展,調(diào)整免費物業(yè)管理系統(tǒng)稅收政策,扶持免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展,應是當前最好的政策選擇。     五、免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)稅負存在的問題分析     一是稅率偏高。免費物業(yè)管理系統(tǒng)歸屬“服務業(yè)”,適用5%的稅率,相對交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)區(qū)別于其他服務行業(yè)的根本之處在于它具有非常明顯的公共服務的特征,不宜對其適用一般服務業(yè)的稅率。     二是稅基不盡合理。物業(yè)服務企業(yè)屬于準公共服務的居民服務業(yè),具有明顯的代理業(yè)性質(zhì)。在酬金制收費模式下,物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和物業(yè)服務酬金兩部分構成,其中物業(yè)服務支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養(yǎng)護、設備設施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務日常開支,具有代收代付的能源消耗費(水電費、取暖費和煤氣費等)同樣性質(zhì),不應作為稅基。稅務部門應以物業(yè)服務酬金為稅基向物業(yè)服務企業(yè)計征營業(yè)稅及其附加,而目前各地稅務部門均以物業(yè)服務資金為稅基向企業(yè)征稅,無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負擔。     三是重復征稅。隨著社會專業(yè)化分工的日趨細化,目前,物業(yè)服務企業(yè)將一些專業(yè)服務項目不同程度的分包。尤其是消防維保、電梯維保和安防維保等必須按照國家法律法規(guī)規(guī)定、交由具備相應資質(zhì)的專業(yè)隊伍承擔。因此,物業(yè)服務企業(yè)與專業(yè)分包公司之間應存在稅項的抵扣,而目前對物業(yè)企業(yè)收入全額計征營業(yè)稅,明顯存在重復征稅的問題,加重了免費物業(yè)管理系統(tǒng)的稅收負擔。     六、減輕免費物業(yè)管理系統(tǒng)稅負的政策建議     1.降低物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)稅稅率:建議比照郵電通信業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸業(yè)、文化體育業(yè),將物業(yè)企業(yè)營業(yè)稅由現(xiàn)行5%的稅率調(diào)低為3%的稅率,以扶持免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的生存和發(fā)展。     2.合理調(diào)整稅基,避免重復收稅:建議比照旅游業(yè)將全部的旅游收入扣減替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通費、門票或者支付給其他接團旅游企業(yè)的旅游費后的余額為營業(yè)收入計征營業(yè)稅;及比照廣告代理業(yè)以其全部收入減去支付給其他廣告公司或廣告發(fā)布者(包括媒體、載體)的廣告發(fā)布費后的余額為營業(yè)收入計征營業(yè)稅,將物業(yè)服務企業(yè)的收入扣除支付給其他專業(yè)消防維保、電梯維保、中央空調(diào)維保、外墻清潔、綠化養(yǎng)護、專業(yè)安保等外包支出后征稅,以體現(xiàn)合理稅基,避免重復征稅。 上述兩點呈請財政部、國家稅務總局予以考慮,從而減輕免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)稅收負擔,扶持物業(yè)服務企業(yè)健康發(fā)展,讓城鄉(xiāng)居民能夠持續(xù)享受物業(yè)服務帶來的便利,讓已經(jīng)就業(yè)的幾百萬人群能夠有一個穩(wěn)定的職業(yè),最終實現(xiàn)今年黨中央提出的“保民生、保增長、保穩(wěn)定”的大局。      

發(fā)布:2007-03-20 12:15    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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