淺談物業(yè)管理糾紛中事實服務的認定

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摘要
近年來伴隨著我國房地產行業(yè)的蓬勃、快速發(fā)展，免費物業(yè)管理系統(tǒng)方與業(yè)主之間的免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛案件數量逐年成倍增長，涉及收取物業(yè)服務費的問題在糾紛中占了很大的比例。免費物業(yè)管理系統(tǒng)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

2009年10月1日，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）開始施行，多家新聞媒體圍繞最讓老百姓關注的“物業(yè)事實服務行為”進行了報道：“按照相關法律規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定，然而小區(qū)的業(yè)主在自主選擇物業(yè)公司的時候，經常會遇到阻力，被解聘的企業(yè)仍然繼續(xù)逗留，并以事實服務為由繼續(xù)收費的情況時有發(fā)生。該解釋中規(guī)定：物業(yè)公司被解聘以后，以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。因此，事實服務的概念將被淘汰，物業(yè)公司一旦被解聘將不能再向業(yè)主收取物業(yè)服務費?！庇纱?，物業(yè)事實服務行為已從物業(yè)服務中出局成為眾多業(yè)主們和物業(yè)服務企業(yè)熱議的話題。
    誠然，近年來伴隨著我國房地產行業(yè)的蓬勃、快速發(fā)展，免費物業(yè)管理系統(tǒng)方與業(yè)主之間的免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛案件數量逐年成倍增長，涉及收取物業(yè)服務費的問題在糾紛中占了很大的比例。免費物業(yè)管理系統(tǒng)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。免費物業(yè)管理系統(tǒng)的基礎是業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，合同標的是“物業(yè)服務”，物業(yè)服務企業(yè)按照合同向業(yè)主提供相關服務，業(yè)主在享受物業(yè)服務的同時向服務提供方支付物業(yè)服務費。由于物業(yè)服務合同中交易的是服務，而服務質量又是影響物業(yè)服務合同正常履行的因素，加之我國現階段的物業(yè)服務企業(yè)自身管理制度不規(guī)范、規(guī)章執(zhí)行不力，服務提供方的服務得不到服務需求方的認可，因收取物業(yè)服務費產生的糾紛層出不窮。

    一、《解釋》施行之前的糾紛處理概況

    在此討論的僅僅是在物業(yè)服務合同到期后收取物業(yè)服務費糾紛的處理情況。無論如何處理，都有一個不容辯駁的大前提——物業(yè)事實服務行為。何為事實服務？物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務費用，也正是物業(yè)事實服務行為構成了物業(yè)服務企業(yè)請求權的基礎。在司法案例中，無論業(yè)主們對事實服務的概念如何不解和不滿，但是解決糾紛的平臺恰恰是以物業(yè)事實服務理論為基礎，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主也正是在這個平臺上開始撥弄自己的算盤。

    免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的解決過程是物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主調解協(xié)商的過程，結果勢必會讓原被告雙方均放棄自己的部分利益。物業(yè)服務企業(yè)一般會將業(yè)主拖欠免費物業(yè)管理系統(tǒng)費而產生的滯納金一并列入訴訟請求，好讓自己在放棄利益時有更大的空間。其實，物業(yè)服務企業(yè)雖然理直氣壯的起訴業(yè)主追討免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，其實他們內心何嘗不知道自己的物業(yè)服務確實存在問題，服務質量差必然會導致被眾多的業(yè)主們“殺價”，因此物業(yè)服務企業(yè)就先用滯納金來投石問路。在實踐中，因拖欠物業(yè)產生的滯納金比實際未繳的物業(yè)服務費高出許多的案例非常多，物業(yè)服務企業(yè)往往會在與業(yè)主們協(xié)商半晌后，將放棄滯納金作為己方做出的利益讓步。而在這個過程中，業(yè)主要做的便是將物業(yè)服務不滿意之處一條一條擺出來，這若干條不滿意正是業(yè)主對物業(yè)服務費“殺價”的資本。業(yè)主常說自己小區(qū)的物業(yè)服務質量最差，用“沒有最差，只有更差”這句話來評價若干案例中眾多物業(yè)服務企業(yè)的服務很是恰當。因此，多數免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛中的物業(yè)服務費問題，正是在業(yè)主以物業(yè)服務質量存在問題為由不斷“殺價”，物業(yè)服務企業(yè)放棄滯納金、放棄訴訟費、放棄部分物業(yè)服務費等“降價”行為中得以解決。

    二、《解釋》施行之后的糾紛處理模式

    （一）時間條件

    在此我們仍是僅僅討論物業(yè)服務合同到期后，物業(yè)服務企業(yè)以事實服務為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務費的情況。在此時，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付的物業(yè)服務費應當分成兩個階段來看：

    其一，在物業(yè)服務合同到期之后，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同未到期時業(yè)主未付的物業(yè)服務費，這種情況正是本解釋第九條第二款規(guī)定的情形——“物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理?！痹摻忉尩诹鶙l規(guī)定：“經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！敝档盟伎嫉氖窃摋l款的后半段，物業(yè)服務企業(yè)已經按照物業(yè)服務合同之約定履行了合同義務（提供了合同約定的服務），業(yè)主不能以未享受活著無需接受相關物業(yè)服務不繳納物業(yè)服務費，也就是說物管方履行了合同義務，業(yè)主們就應當履行相應的合同義務。

    誠然，物業(yè)服務企業(yè)如果提供了優(yōu)質的服務，業(yè)主自然也難以找尋抗辯理由來拒付物業(yè)服務費；但是如果物業(yè)服務企業(yè)服務存在瑕疵或者缺陷，甚至沒有履行物業(yè)服務合同所約定的很大一部分義務，業(yè)主以物業(yè)服務企業(yè)未履行或者未完全履行合同義務作為抗辯理由而不繳納物業(yè)服務費的情形，就應當使用該解釋的第三條，該條款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！痹谒痉▽嵺`中，在業(yè)主們以物業(yè)服務存在瑕疵或者缺陷作為不繳納物業(yè)服務費得抗辯理由時，大多數業(yè)主均要求物業(yè)服務企業(yè)降低物業(yè)服務收費標準，對該請求應當如何認定？筆者認為，違約責任可以分為繼續(xù)履行、采取補救措施、支付違約金或賠償金等，其中，采取補救措施在商品買賣中常見，比如交付的產品質量不符合約定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。同理，在將“服務”作為合同標的的物業(yè)服務合同中，當物業(yè)服務企業(yè)未履行或者未完全履行物業(yè)服務合同時，業(yè)主當然可以請求物業(yè)服務企業(yè)減少“價款”。因此，物業(yè)服務企業(yè)未履行或者未完全履行合同義務時的違約責任應當包括降低物業(yè)服務收費標準來收費。

    其二，在物業(yè)服務合同到期之后，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同到期后的物業(yè)服務費。在物業(yè)服務合同到期后，因業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)未續(xù)簽物業(yè)服務合同，而業(yè)主又因種種原因沒有與其他物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同，此時，雖然在物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間沒有物業(yè)服務合同，但物業(yè)服務企業(yè)正是提供物業(yè)服務的一方，業(yè)主正是“接受”物業(yè)服務的一方，恰恰形成了前文所提及的事實服務情形。正因如此，筆者認為物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付這一事實服務階段的物業(yè)服務費是可以得到支持的。讓我們再結合該解釋第九條第一款來看，該款這樣規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持?！币?guī)定的前半句中包含這樣的內容：業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)預交了物業(yè)服務費，當合同到期后，已交納物業(yè)服務費的期限卻未到；規(guī)定的后半句中“尚未提供物業(yè)服務期間的”是業(yè)主所請求物業(yè)費的條件，換句話說，業(yè)主在物業(yè)服務合同到期后請求退還預交的物業(yè)費時，如果物業(yè)服務企業(yè)在這個時期提供了事實上的物業(yè)服務，業(yè)主的請求將會于法無據。

    綜上所述，單一的時間條件下，當物業(yè)服務合同到期后，物業(yè)服務企業(yè)以事實服務為理由來請求業(yè)主支付物業(yè)服務費仍是可以的。若要否定事實服務，還需要具備行為條件。

    （二）行為條件

    該解釋第十條規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！?

    先來看行為主體——業(yè)主委員會。業(yè)主委員會，是指由免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內的業(yè)主根據業(yè)主大會議事規(guī)則選舉產生，代表業(yè)主利益的組織機構?！段餀喾ā返谄呤鍡l規(guī)定：“地方人民政府有關部門應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。”《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第十條規(guī)定：“同一個免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會?！痹诶碚撋希蛴腥舾煞煞ㄒ?guī)的規(guī)定，業(yè)主委員會成立的程序并不復雜，算是有章可循。但在現實中，真正成立業(yè)主委員會并不是一件容易的事情，僅僅召開業(yè)主大會就會因業(yè)主人數眾多、層次復雜等原因存在很大的難度，沒有業(yè)主大會便也沒有業(yè)主委員會。在此，我們不去探討業(yè)主委員會難以成立原因和解決辦法，回到該解釋第十條，當物業(yè)服務合同到期后，如果小區(qū)業(yè)主仍未成立業(yè)主委員會又該如何？

    再來看業(yè)主委員會需要做出的行為。根據該條規(guī)定，在物業(yè)服務合同到期后，當業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)未續(xù)約時，在業(yè)主已經或者將要與新的物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務合同時，業(yè)主委員會可以請求前物業(yè)服務企業(yè)辦理移交手續(xù)后退出物業(yè)服務區(qū)域，如果物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出，而且要求業(yè)主支付物業(yè)服務合同到期后的物業(yè)費時，此時業(yè)主就可以理直氣壯地拒絕交納。該條規(guī)定對現實中存在的眾多服務質量差，又賴著不肯走的物業(yè)服務企業(yè)當頭一擊，只要業(yè)主們成立業(yè)主委員會要求他們走，他們就不得不走，這對物業(yè)服務企業(yè)不斷提高自身的業(yè)務水平，防止物業(yè)服務質量下降起到了非常大的作用。但同時，該條規(guī)定本身也是一個條件：必須由業(yè)主委員會向物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出“逐客令”，業(yè)主才能對物業(yè)服務企業(yè)的事實服務說“不”。

    （三）行為條件成立的滯后性產生的問題

    當物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)服務合同到期后，如果業(yè)主委員會尚未成立或者雖已成立但因種種原因未及時請求前物業(yè)服務企業(yè)辦理移交手續(xù)后退出物業(yè)服務區(qū)域時，業(yè)主是否應當交納從合同到期起到請求退出時的物業(yè)服務費，也就是說在該段時間內物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間是否仍存在事實服務行為。筆者認為，業(yè)主可以拒絕交納該時段的物業(yè)服務費。從該解釋第十條第二款規(guī)定來看，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。筆者認為，條款中“物業(yè)服務合同權利義務終止”應當理解為物業(yè)服務合同到期后，合同雙方沒有續(xù)簽合同或者簽訂新合同時，正是物業(yè)服務合同權利義務的終止。因此，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主交納該時段的物業(yè)服務費，業(yè)主可以拒絕。

    但是另一個問題會接踵而至：當物業(yè)服務合同到期后，業(yè)主委員會請求前物業(yè)服務企業(yè)退出前，如果有業(yè)主已經交納了該時段的物業(yè)服務費，業(yè)主能否請求物業(yè)服務企業(yè)退還。筆者認為，物業(yè)服務企業(yè)是物業(yè)服務提供方，業(yè)主是物業(yè)服務使用方，在物業(yè)服務合同到期后，業(yè)主自愿向物業(yè)服務提供方交納物業(yè)服務費的行為是對物業(yè)服務行為的認可，此時，可以認定在物業(yè)服務企業(yè)與該業(yè)主之間形成了物業(yè)事實服務，因此該業(yè)主不能要求退還已交納的物業(yè)服務費。

    結后語：《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的施行對規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)行為和減少免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛起到積極的作用，促進了物業(yè)服務市場的規(guī)范化和制度化。在內容上，該解釋對物業(yè)事實服務做出了規(guī)定：在特定條件成立時業(yè)主可以拒絕交納因物業(yè)事實服務產生的物業(yè)服務費。但是當特定條件未形成時，物業(yè)事實服務仍存在于物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間，物業(yè)事實服務被淘汰的說法為時尚早。

參考文獻：

1.王利明、崔建遠，合同法新論[M],中國政法大學出版社，2000年版。

2.夏善勝，免費物業(yè)管理系統(tǒng)法[M]，法律出版社，2003年4月版。

3.《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》，2003年9月1日施行。

4. 《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，2009年10月1日施行。

（作者單位：重慶市九龍坡區(qū)人民法院）