撫順市物業(yè)條例亮點(diǎn)頻現(xiàn) 重點(diǎn)法條全新解讀

　　《撫順市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》(以下簡稱《條例》)將于今年5月1日起施行，核心直指如今免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的主要問題：物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有調(diào)整，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定并在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)公示;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定或法律、法規(guī)規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)等。市房產(chǎn)局副局長朱振江介紹，《撫順市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》是為了適應(yīng)我市日益活躍的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，而制定的一部規(guī)范性法律文件，這是繼《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》和《遼寧省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》之后，在撫順地區(qū)適用的一部地方性法規(guī)。條例共73條，亮點(diǎn)頻現(xiàn)。

　　【亮點(diǎn)一】新建會(huì)館(所)規(guī)劃用途不得改

　　會(huì)館(所)的權(quán)屬一直是個(gè)有爭(zhēng)議的問題。過去，個(gè)別開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中，利用會(huì)館(所)做虛假廣告，一旦房子售完，或開發(fā)企業(yè)因故撤出時(shí)，就會(huì)將會(huì)館(所)賣掉，業(yè)主意見很大。新出臺(tái)的《條例》第29條規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在商品房銷售合同中明確約定在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的會(huì)館(所)的所有權(quán)、經(jīng)營方式、范圍等內(nèi)容，并在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)公示免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的會(huì)館(所)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變?cè)幸?guī)劃用途。在第68條罰則規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意改變免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)會(huì)館(所)原有規(guī)劃用途的，由區(qū)、縣免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　【亮點(diǎn)二】住宅電梯更換資金有出處

　　記者在市房產(chǎn)局獲悉，截至去年8月30日，我市擁有住宅電梯2036部，使用10年以上的住宅電梯有85部。電梯的一般使用壽命為15年，到2015年，全市預(yù)計(jì)需要更換的住宅電梯有9部，2016年需要更換的住宅電梯有30部。未來5年需要更換的住宅電梯為85部，需要資金2500多萬元。這是一個(gè)相當(dāng)大的數(shù)字，如果不能盡早籌措資金，將來有可能成為很大的社會(huì)問題。《條例》明確規(guī)定，電梯的更換可使用住宅維修資金。維修資金管理部門要通過已存資金實(shí)現(xiàn)增值，為廣大業(yè)主籌措電梯更換準(zhǔn)備金。

　　【亮點(diǎn)三】住宅維修各司其責(zé)

　　房屋壞了需維修，但歸誰維修?費(fèi)用出自何處?一直是建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的關(guān)鍵所在，《條例》進(jìn)一步明確了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各方當(dāng)事人的維護(hù)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用由誰承擔(dān)?！稐l例》第35條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任?！稐l例》第65條規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，除由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從物業(yè)費(fèi)列支;物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，日常維修養(yǎng)護(hù)之外的維修、更新和改造費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金列支;業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。

　　住宅專項(xiàng)維修資金該不該交?該由誰來交?《條例》第66條規(guī)定了購買人依法交存首期住宅專項(xiàng)維修資金，并在住宅專項(xiàng)維修資金不足30%時(shí)，業(yè)主應(yīng)及時(shí)續(xù)交，以保障物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位維修及更新改造，確保物業(yè)的保值、增值。

　　【亮點(diǎn)四】老舊住宅改造提到議事日程

　　老舊住宅小區(qū)的改造是各級(jí)政府和廣大市民十分關(guān)注的民生問題?！稐l例》第57條明確規(guī)定：市和區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定舊住宅區(qū)綜合維修改造計(jì)劃，并安排資金逐年對(duì)供電、供水、供氣、供熱、排水等公用配套設(shè)施進(jìn)行修繕和改造，為改善居民的居住條件、提升城市形象提供法律依據(jù)和保證。

　　【亮點(diǎn)五】引入第三方物業(yè)監(jiān)理機(jī)制評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　第三方物業(yè)監(jiān)理機(jī)制是伴隨著物業(yè)發(fā)展而誕生的新生事物。目前，北京、上海等發(fā)達(dá)城市已經(jīng)建立了完整的物業(yè)監(jiān)理管理體系，給物業(yè)行業(yè)管理注入了新的活力。物業(yè)監(jiān)理的基本職能有三點(diǎn)：一是對(duì)新建樓盤的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行評(píng)估，確定合理的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是對(duì)既有的物業(yè)小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，看是否達(dá)到了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。三是隨著物價(jià)指數(shù)的浮動(dòng)，及時(shí)準(zhǔn)確核定既有小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。通過第三方物業(yè)監(jiān)理公平、公證的評(píng)估，能夠有效地化解收費(fèi)與服務(wù)不對(duì)稱的矛盾。《條例》第56條規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和共用部分管理現(xiàn)狀等進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)理。

　　【亮點(diǎn)六】約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)

　　《條例》具體規(guī)定了物業(yè)企業(yè)的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行指導(dǎo)與浮動(dòng)結(jié)合的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的服務(wù)內(nèi)容，約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)，并以保證金制度進(jìn)行制約規(guī)范。對(duì)“物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)的;不按規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示和明碼標(biāo)價(jià)的;擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)”的三種行為，《條例》在第71條規(guī)定由價(jià)格主管部門予以處罰。

　　出臺(tái)履約保證金制度的目的有兩個(gè)：一是讓有實(shí)力的物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供服務(wù)。二是如發(fā)現(xiàn)企業(yè)有不規(guī)范經(jīng)營的行為，用履約保證金來維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。記者了解到，目前，我市行政主管部門正在著手起草此規(guī)定，基本想法是按1元/平方米收取，計(jì)劃年內(nèi)出臺(tái)。

　　【亮點(diǎn)七】業(yè)主不再莫名“被收費(fèi)”

　　針對(duì)“一下被收了三年物業(yè)費(fèi)”、“裝修抵押金一直不返還”等一直被業(yè)主詬病的個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)濫收費(fèi)現(xiàn)象，《條例》第48條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他任何人，不得向業(yè)主收取或者變相收取各種名目的抵押金;第51條第2項(xiàng)規(guī)定，收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)限由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，但一次收取物業(yè)費(fèi)的時(shí)限不得超過一年。

　　【亮點(diǎn)八】物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度

　　為防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運(yùn)營中發(fā)生違反物業(yè)服務(wù)合同、侵犯業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生，《條例》第42條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行履約保證金制度。同時(shí)在第47條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下進(jìn)行清產(chǎn)核算。《條例》第59條、第69條規(guī)定，要建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息庫，并向全社會(huì)公開。擅自終止服務(wù)的，錄入信用信息庫，3年內(nèi)不得在本市承接新項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。給業(yè)主造成損失的，將依法承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金可以從履約保證金中扣除。

　　【亮點(diǎn)九】業(yè)主全程參與物業(yè)服務(wù)管理

　　《條例》對(duì)業(yè)主如何通過全程參與到物業(yè)服務(wù)管理，從根本上維護(hù)自身合法權(quán)益，有了法律上的明確界定。《條例》第31條規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)業(yè)主代表參加，也可以邀請(qǐng)居(村)民委員會(huì)代表和區(qū)、縣免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門參加，或者聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，從根本上保障了業(yè)主對(duì)建設(shè)單位在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)承交物業(yè)時(shí)對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)設(shè)施、物業(yè)用房配置情況進(jìn)行監(jiān)督查驗(yàn)。同時(shí)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)。

　　【亮點(diǎn)十】明確了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域的界定問題

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域的劃分，是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的具體措施，也是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的依據(jù)，合理劃分免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域，有利于避免糾紛的發(fā)生。《條例》第7條規(guī)定：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域由物業(yè)所在地區(qū)、縣免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居(村)民委員會(huì)的意見。建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍內(nèi)的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域。