“城中村”物業(yè)管理風(fēng)險的規(guī)避

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“城中村”免費物業(yè)管理系統(tǒng)方式之我見

                                             宋紅東

所謂的城中村，從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說，是指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

以大型城市為例，北京城八區(qū)就有這類“城中村”231個，而廣州市區(qū)有139個“城中村”則分布在5個老城區(qū)?！俺侵写濉币殉蔀?FONT color=#a61b21>城市公共安全隱患的突出地區(qū)。從城市化的進程來看，城中村在城市的興起之前存在并將以整體拆遷改造并最終融入整個城市。城中村的整體拆遷改造是一個漫長的過程，而在此之前城中村則由村委會變更為居委會或者街道辦事處，逐步納入到城市的管理范圍之中。

在城中村納入城市范圍之初，各村在原有的基干民兵連的基礎(chǔ)上組建起治保會并逐步承擔(dān)起治安維護的職能。但是由于外來人口的增加，村級治保會的職能由原有的治安維護逐步過渡到外來人口管理、治安秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生維護等免費物業(yè)管理系統(tǒng)職能。在城中村整體拆遷改造之前，免費物業(yè)管理系統(tǒng)的是城中村規(guī)范化管理的必經(jīng)之路。

由于城中村的特殊性，在參與管理之前需要重視以下問題：

其一、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，消防設(shè)施不足。

由于歷史的原因，所有的城中村不在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，街巷布局雜亂無章，規(guī)劃設(shè)計不合理，市政配套建設(shè)嚴重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施等的布局不合理。由此在城中村遇到火災(zāi)時，其本身配置的消防栓數(shù)量少而街巷道路狹窄，消防車輛根本無法駛?cè)搿＿@是無法避免的缺陷之一。

其二、出入口眾多，規(guī)格各異，管理難度大。

城中村在由鄉(xiāng)村整體轉(zhuǎn)入城市前的搶建、私搭亂建，造成了城中村的聯(lián)通外界的街巷數(shù)量眾多，有的能由車輛通過，有的只能面前讓路人通行。

其三、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備欠缺，前景堪憂。

城中村環(huán)境衛(wèi)生狀況差，公共衛(wèi)生管理不到位。由于城中村在整體配置環(huán)衛(wèi)設(shè)備時缺乏全局觀念，而后續(xù)管理往往是沒有的，因而使得街巷路面、排污井道等部分公共設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴重，經(jīng)常見到村內(nèi)路面污水橫流、垃圾成堆、老鼠白天到處游走、蟑螂四散。

其四、治安漏洞多，外來人口無法控制。

由于這些城中村內(nèi)的出租房價格往往低廉，由此吸引來不少的外來務(wù)工人員來此暫住。這些贊助人員的成分非常復(fù)雜，難免有作奸犯科者隱于其間，也有網(wǎng)上通緝的逃犯隱身于此間。而治保會無論從硬件的配備還是軟件的投入，都無法彌補這些缺陷造成的治安隱患。

其五、缺乏必要的安防硬件配置。

在城中村，有攝像頭、治安崗?fù)さ牟欢?城中村路口多，居住人員龐雜，外來流動人口所占比例大，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，存在較為嚴重的治安問題，入室盜竊，偷盜車輛、車牌，搶劫，斗毆等現(xiàn)象時有發(fā)生，直接影響到社區(qū)居民的生活秩序和財產(chǎn)的安全。而缺乏諸如24小時監(jiān)控、治安崗?fù)ぜ捌渌布?，則加劇了治安防范的難度。

其六，村民素質(zhì)參差不齊，如面向村民收費，收費率不會高。

免費物業(yè)管理系統(tǒng)理念的推行，是一個漫長的過程。而城中村的居民，世代耕種謀生，文化素質(zhì)不高。如在城中村推行免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，并向村民收取費用，可能存在收費難的問題且收費率低，達不到免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)略有盈余的經(jīng)營底線。

有鑒于此，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)介入城中村的免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作時，采取以下策略有可能會回避上述風(fēng)險：

其一，在介入城中村免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作之初，就向城中村所在地的街道辦事處反映問題，以期在承接之前將存在的基礎(chǔ)設(shè)施不足、消防設(shè)施不足的問題得以解決。

城中村劃入城市管理的范疇，是經(jīng)濟發(fā)展的必經(jīng)之路和唯一選擇。在城中村劃入城市管理之后，原來的農(nóng)村居民變身為城市居民，而原來由生產(chǎn)隊則變身為經(jīng)濟社或者經(jīng)濟股份合作社，原來的村民委員會則變身為以村集體所有制的經(jīng)濟發(fā)展公司。這些組織往往是有經(jīng)濟實力的，并且和原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)變更而來的街道辦事處關(guān)系密切。如何管理這些劃入城市管理范圍的村莊，也是這類基層政府機構(gòu)的大事。而把原有的供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施設(shè)備等關(guān)系到民生的基礎(chǔ)設(shè)施進行適當(dāng)?shù)母聯(lián)Q代，確保其在城中村整體拆遷前能確保使用，也是列入這類機構(gòu)議事日程之上的大事。如何溝通，才能達到既定的目標(biāo)，無疑是解決這類問題的關(guān)鍵所在。

其二、在進行城中村管理之初，就要把一些小的街巷的外端予以封閉，封閉實施的主體是城中村內(nèi)的經(jīng)濟社或者經(jīng)濟股份合作社，而不是免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)。由于風(fēng)土習(xí)俗不同，城中村的居民排外性是毫無疑問的存在的。在進行封閉這類不常用、很少有人同行的街巷時，難免會造成個別居民的不同意見而拒絕進行封閉時，解決這個問題的最佳人選是本村的經(jīng)濟組織。在進行封閉時，要充分考慮到是否可以完全封閉，有必要保留的不妨設(shè)置上門根據(jù)情況予以開啟，要保留的街巷入口處則設(shè)置治安崗?fù)ぷ鳛橹蛋嗟脑O(shè)施。

其三、針對環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備欠缺的問題，則需要購置耐用型輕便垃圾桶，擺放于街巷寬松區(qū)域，并配置三輪車沿街定時流動收取生活垃圾。由于城中村的地下管網(wǎng)復(fù)雜，很容易孳生蟑螂、老鼠和蚊蟲，及時清理生活垃圾無疑減少了老鼠和蟑螂的食物來源。而在夏季對蟑螂的藥物防治，則可有效的限制、消滅蟑螂。

在城中村的大街小巷，到處是餐飲店鋪，他們產(chǎn)生的垃圾也是一個管理難點。如設(shè)置專門垃圾桶、密封處理這些垃圾，則可有有效的減少在收集和運輸中的二次污染問題。

其四、治安漏洞多，外來人口無法控制的問題，無疑是安全秩序維護工作面臨的一個難題。如何解決這個問題呢？ 當(dāng)年有的地方因為查身份證、暫住證而造成的被收容人員死亡，使得《城市流浪乞討人員收容遣送辦法》失效，代之而來的是《城市生活無著的流浪乞討人員救助管理辦法》，所有的收容站隨之更名為救助站。而檢查身份證和暫住證，以前是治保會的職責(zé)之一，后來被法律法規(guī)所取消。那么，怎樣有效的控制外來人口呢？有的城中村的村民，在對外出租房屋時會和承租者簽署一份簡單的協(xié)議，有承租者的姓名、身份證號碼、工作單位等細節(jié)，為了安全起見這些村民會去當(dāng)?shù)氐呐沙鏊轵炆矸葑C的細節(jié)真?zhèn)?。這樣的辦法很有效，可以在城中村的管理當(dāng)中逐步的推行開來。

其五、缺乏必要的安防硬件配置的問題，可以在對項目進行調(diào)查了解之后提出詳細的設(shè)計方案和文字說明，向城中村所在的街道辦事處或者城中村的集體經(jīng)濟發(fā)展公司提起申請。由于城中村的面積龐大，對攝像頭、監(jiān)控用顯示器等的需求比較大，加上免費物業(yè)管理系統(tǒng)費標(biāo)準(zhǔn)較低等原因，這一類的大型改造所需費用高昂，必須由受益方投入資金方可進行。在安裝好監(jiān)控設(shè)備之后，對多余的進出口進行有效的封閉則是另一個難點。在上述兩方面工作展開之后，在適當(dāng)部位安放治安崗?fù)?，則是最后一個難點，在此不做累述。

其六，村民素質(zhì)參差不齊，如面向村民收費，收費率不會高。

這個問題對于介入到城中村免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)而言，是值得引起足夠重視的。據(jù)不完全統(tǒng)計，承接了深圳的城中村物業(yè)服務(wù)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，收費率在30%-65%之間，而收費頻率由原先的每月一次調(diào)整為每季度一次。雖然在進行了免費物業(yè)管理系統(tǒng)外包之后，出租屋的出租率和租金增長率都有不同程度的提高，但是居民的繳納免費物業(yè)管理系統(tǒng)費意識仍然很薄弱。在經(jīng)濟環(huán)境差的城中村，如冒險介入則會面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險。建議在簽署這類合同時，盡量達成由城中村集體或者城中村所在的街道辦事處來支付免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用的目的

另外，在管理這類城中村項目時，盡量避免使用本村人員，以免在出現(xiàn)糾紛時無法得到妥善解決。而為了更好的開展免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，不妨聘請城中村的村委會主任、書記等作為這個項目的管理顧問，不時垂詢以便及時得到廣大用戶的需求和反饋信息。

由于城中村的建筑物密集，很多道路達不到汽車通行的條件，因而很少有停車場的配置。而在某些村子則有停放自行車、摩托車的保管站，這樣的服務(wù)項目一般會分包給個人來管理的。

結(jié)束語：隨著城市土地資源的緊缺與日俱增，與城市為鄰的城中村遲早會被整體拆遷改造，最終只能成為公交站點的名稱而已。這樣的整體改造目前已經(jīng)在廣州、深圳等地已經(jīng)有了這類城中村的整體拆遷、改造經(jīng)驗，如廣州天河區(qū)的獵德村、林和村和冼村的整體拆遷改造，無疑是都市里的城中村的最佳改造方案，值得有類似的城中村的城市領(lǐng)導(dǎo)者借鑒。而在經(jīng)濟發(fā)達的內(nèi)地，也有了對城中村的改造建設(shè)的需求和對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的需求。如江南的周莊，在對原有建筑群進行合理開發(fā)利用的同時并沒有忘記對其加以保護，使得千年周莊至今仍是江南一帶耀眼的明珠;對于原有居民居住的需求和工業(yè)生產(chǎn)用地的需求，周莊則在遠離原村鎮(zhèn)的地方建設(shè)了供村民居住的住宅小區(qū)和工業(yè)園區(qū)。

附圖一：某城中村的停車場一角，“停車場內(nèi)有監(jiān)控，盜賊請小心”。

附圖二：某城中村村頭配置的治安崗?fù)?o:p>