“城中村”物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

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“城中村”免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)方式之我見(jiàn)

                                             宋紅東

所謂的城中村，從狹義上說(shuō)，是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱(chēng)為“都市里的村莊”。從廣義上說(shuō)，是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

以大型城市為例，北京城八區(qū)就有這類(lèi)“城中村”231個(gè)，而廣州市區(qū)有139個(gè)“城中村”則分布在5個(gè)老城區(qū)?！俺侵写濉币殉蔀?FONT color=#a61b21>城市公共安全隱患的突出地區(qū)。從城市化的進(jìn)程來(lái)看，城中村在城市的興起之前存在并將以整體拆遷改造并最終融入整個(gè)城市。城中村的整體拆遷改造是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，而在此之前城中村則由村委會(huì)變更為居委會(huì)或者街道辦事處，逐步納入到城市的管理范圍之中。

在城中村納入城市范圍之初，各村在原有的基干民兵連的基礎(chǔ)上組建起治保會(huì)并逐步承擔(dān)起治安維護(hù)的職能。但是由于外來(lái)人口的增加，村級(jí)治保會(huì)的職能由原有的治安維護(hù)逐步過(guò)渡到外來(lái)人口管理、治安秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)職能。在城中村整體拆遷改造之前，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的是城中村規(guī)范化管理的必經(jīng)之路。

由于城中村的特殊性，在參與管理之前需要重視以下問(wèn)題：

其一、基礎(chǔ)設(shè)施不完善，消防設(shè)施不足。

由于歷史的原因，所有的城中村不在城市規(guī)劃范圍之內(nèi)，街巷布局雜亂無(wú)章，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，市政配套建設(shè)嚴(yán)重滯后，水電設(shè)施、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施等的布局不合理。由此在城中村遇到火災(zāi)時(shí)，其本身配置的消防栓數(shù)量少而街巷道路狹窄，消防車(chē)輛根本無(wú)法駛?cè)?。這是無(wú)法避免的缺陷之一。

其二、出入口眾多，規(guī)格各異，管理難度大。

城中村在由鄉(xiāng)村整體轉(zhuǎn)入城市前的搶建、私搭亂建，造成了城中村的聯(lián)通外界的街巷數(shù)量眾多，有的能由車(chē)輛通過(guò)，有的只能面前讓路人通行。

其三、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備欠缺，前景堪憂(yōu)。

城中村環(huán)境衛(wèi)生狀況差，公共衛(wèi)生管理不到位。由于城中村在整體配置環(huán)衛(wèi)設(shè)備時(shí)缺乏全局觀念，而后續(xù)管理往往是沒(méi)有的，因而使得街巷路面、排污井道等部分公共設(shè)施損壞現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)常見(jiàn)到村內(nèi)路面污水橫流、垃圾成堆、老鼠白天到處游走、蟑螂四散。

其四、治安漏洞多，外來(lái)人口無(wú)法控制。

由于這些城中村內(nèi)的出租房?jī)r(jià)格往往低廉，由此吸引來(lái)不少的外來(lái)務(wù)工人員來(lái)此暫住。這些贊助人員的成分非常復(fù)雜，難免有作奸犯科者隱于其間，也有網(wǎng)上通緝的逃犯隱身于此間。而治保會(huì)無(wú)論從硬件的配備還是軟件的投入，都無(wú)法彌補(bǔ)這些缺陷造成的治安隱患。

其五、缺乏必要的安防硬件配置。

在城中村，有攝像頭、治安崗?fù)さ牟欢?城中村路口多，居住人員龐雜，外來(lái)流動(dòng)人口所占比例大，人員素質(zhì)、職業(yè)、文化程度差距極大，存在較為嚴(yán)重的治安問(wèn)題，入室盜竊，偷盜車(chē)輛、車(chē)牌，搶劫，斗毆等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，直接影響到社區(qū)居民的生活秩序和財(cái)產(chǎn)的安全。而缺乏諸如24小時(shí)監(jiān)控、治安崗?fù)ぜ捌渌布?，則加劇了治安防范的難度。

其六，村民素質(zhì)參差不齊，如面向村民收費(fèi)，收費(fèi)率不會(huì)高。

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)理念的推行，是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。而城中村的居民，世代耕種謀生，文化素質(zhì)不高。如在城中村推行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，并向村民收取費(fèi)用，可能存在收費(fèi)難的問(wèn)題且收費(fèi)率低，達(dá)不到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)略有盈余的經(jīng)營(yíng)底線(xiàn)。

有鑒于此，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)介入城中村的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作時(shí)，采取以下策略有可能會(huì)回避上述風(fēng)險(xiǎn)：

其一，在介入城中村免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作之初，就向城中村所在地的街道辦事處反映問(wèn)題，以期在承接之前將存在的基礎(chǔ)設(shè)施不足、消防設(shè)施不足的問(wèn)題得以解決。

城中村劃入城市管理的范疇，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)之路和唯一選擇。在城中村劃入城市管理之后，原來(lái)的農(nóng)村居民變身為城市居民，而原來(lái)由生產(chǎn)隊(duì)則變身為經(jīng)濟(jì)社或者經(jīng)濟(jì)股份合作社，原來(lái)的村民委員會(huì)則變身為以村集體所有制的經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司。這些組織往往是有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，并且和原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)變更而來(lái)的街道辦事處關(guān)系密切。如何管理這些劃入城市管理范圍的村莊，也是這類(lèi)基層政府機(jī)構(gòu)的大事。而把原有的供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)、消防設(shè)施設(shè)備等關(guān)系到民生的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)?shù)母聯(lián)Q代，確保其在城中村整體拆遷前能確保使用，也是列入這類(lèi)機(jī)構(gòu)議事日程之上的大事。如何溝通，才能達(dá)到既定的目標(biāo)，無(wú)疑是解決這類(lèi)問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

其二、在進(jìn)行城中村管理之初，就要把一些小的街巷的外端予以封閉，封閉實(shí)施的主體是城中村內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社或者經(jīng)濟(jì)股份合作社，而不是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)。由于風(fēng)土習(xí)俗不同，城中村的居民排外性是毫無(wú)疑問(wèn)的存在的。在進(jìn)行封閉這類(lèi)不常用、很少有人同行的街巷時(shí)，難免會(huì)造成個(gè)別居民的不同意見(jiàn)而拒絕進(jìn)行封閉時(shí)，解決這個(gè)問(wèn)題的最佳人選是本村的經(jīng)濟(jì)組織。在進(jìn)行封閉時(shí)，要充分考慮到是否可以完全封閉，有必要保留的不妨設(shè)置上門(mén)根據(jù)情況予以開(kāi)啟，要保留的街巷入口處則設(shè)置治安崗?fù)ぷ鳛橹蛋嗟脑O(shè)施。

其三、針對(duì)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施設(shè)備欠缺的問(wèn)題，則需要購(gòu)置耐用型輕便垃圾桶，擺放于街巷寬松區(qū)域，并配置三輪車(chē)沿街定時(shí)流動(dòng)收取生活垃圾。由于城中村的地下管網(wǎng)復(fù)雜，很容易孳生蟑螂、老鼠和蚊蟲(chóng)，及時(shí)清理生活垃圾無(wú)疑減少了老鼠和蟑螂的食物來(lái)源。而在夏季對(duì)蟑螂的藥物防治，則可有效的限制、消滅蟑螂。

在城中村的大街小巷，到處是餐飲店鋪，他們產(chǎn)生的垃圾也是一個(gè)管理難點(diǎn)。如設(shè)置專(zhuān)門(mén)垃圾桶、密封處理這些垃圾，則可有有效的減少在收集和運(yùn)輸中的二次污染問(wèn)題。

其四、治安漏洞多，外來(lái)人口無(wú)法控制的問(wèn)題，無(wú)疑是安全秩序維護(hù)工作面臨的一個(gè)難題。如何解決這個(gè)問(wèn)題呢？ 當(dāng)年有的地方因?yàn)椴樯矸葑C、暫住證而造成的被收容人員死亡，使得《城市流浪乞討人員收容遣送辦法》失效，代之而來(lái)的是《城市生活無(wú)著的流浪乞討人員救助管理辦法》，所有的收容站隨之更名為救助站。而檢查身份證和暫住證，以前是治保會(huì)的職責(zé)之一，后來(lái)被法律法規(guī)所取消。那么，怎樣有效的控制外來(lái)人口呢？有的城中村的村民，在對(duì)外出租房屋時(shí)會(huì)和承租者簽署一份簡(jiǎn)單的協(xié)議，有承租者的姓名、身份證號(hào)碼、工作單位等細(xì)節(jié)，為了安全起見(jiàn)這些村民會(huì)去當(dāng)?shù)氐呐沙鏊轵?yàn)身份證的細(xì)節(jié)真?zhèn)?。這樣的辦法很有效，可以在城中村的管理當(dāng)中逐步的推行開(kāi)來(lái)。

其五、缺乏必要的安防硬件配置的問(wèn)題，可以在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查了解之后提出詳細(xì)的設(shè)計(jì)方案和文字說(shuō)明，向城中村所在的街道辦事處或者城中村的集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司提起申請(qǐng)。由于城中村的面積龐大，對(duì)攝像頭、監(jiān)控用顯示器等的需求比較大，加上免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低等原因，這一類(lèi)的大型改造所需費(fèi)用高昂，必須由受益方投入資金方可進(jìn)行。在安裝好監(jiān)控設(shè)備之后，對(duì)多余的進(jìn)出口進(jìn)行有效的封閉則是另一個(gè)難點(diǎn)。在上述兩方面工作展開(kāi)之后，在適當(dāng)部位安放治安崗?fù)ぃ瑒t是最后一個(gè)難點(diǎn)，在此不做累述。

其六，村民素質(zhì)參差不齊，如面向村民收費(fèi)，收費(fèi)率不會(huì)高。

這個(gè)問(wèn)題對(duì)于介入到城中村免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)而言，是值得引起足夠重視的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，承接了深圳的城中村物業(yè)服務(wù)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，收費(fèi)率在30%-65%之間，而收費(fèi)頻率由原先的每月一次調(diào)整為每季度一次。雖然在進(jìn)行了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)外包之后，出租屋的出租率和租金增長(zhǎng)率都有不同程度的提高，但是居民的繳納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)意識(shí)仍然很薄弱。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境差的城中村，如冒險(xiǎn)介入則會(huì)面臨很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。建議在簽署這類(lèi)合同時(shí)，盡量達(dá)成由城中村集體或者城中村所在的街道辦事處來(lái)支付免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用的目的

另外，在管理這類(lèi)城中村項(xiàng)目時(shí)，盡量避免使用本村人員，以免在出現(xiàn)糾紛時(shí)無(wú)法得到妥善解決。而為了更好的開(kāi)展免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，不妨聘請(qǐng)城中村的村委會(huì)主任、書(shū)記等作為這個(gè)項(xiàng)目的管理顧問(wèn)，不時(shí)垂詢(xún)以便及時(shí)得到廣大用戶(hù)的需求和反饋信息。

由于城中村的建筑物密集，很多道路達(dá)不到汽車(chē)通行的條件，因而很少有停車(chē)場(chǎng)的配置。而在某些村子則有停放自行車(chē)、摩托車(chē)的保管站，這樣的服務(wù)項(xiàng)目一般會(huì)分包給個(gè)人來(lái)管理的。

結(jié)束語(yǔ)：隨著城市土地資源的緊缺與日俱增，與城市為鄰的城中村遲早會(huì)被整體拆遷改造，最終只能成為公交站點(diǎn)的名稱(chēng)而已。這樣的整體改造目前已經(jīng)在廣州、深圳等地已經(jīng)有了這類(lèi)城中村的整體拆遷、改造經(jīng)驗(yàn)，如廣州天河區(qū)的獵德村、林和村和冼村的整體拆遷改造，無(wú)疑是都市里的城中村的最佳改造方案，值得有類(lèi)似的城中村的城市領(lǐng)導(dǎo)者借鑒。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的內(nèi)地，也有了對(duì)城中村的改造建設(shè)的需求和對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的需求。如江南的周莊，在對(duì)原有建筑群進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)利用的同時(shí)并沒(méi)有忘記對(duì)其加以保護(hù)，使得千年周莊至今仍是江南一帶耀眼的明珠;對(duì)于原有居民居住的需求和工業(yè)生產(chǎn)用地的需求，周莊則在遠(yuǎn)離原村鎮(zhèn)的地方建設(shè)了供村民居住的住宅小區(qū)和工業(yè)園區(qū)。

附圖一：某城中村的停車(chē)場(chǎng)一角，“停車(chē)場(chǎng)內(nèi)有監(jiān)控，盜賊請(qǐng)小心”。

附圖二：某城中村村頭配置的治安崗?fù)?o:p>