減少物業(yè)糾紛 管理方式需創(chuàng)新

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近年來，物業(yè)糾紛愈演愈烈，已經成為建設和諧社會中凸顯的不和諧音符。在法院，近幾年審理的物業(yè)類糾紛案件數(shù)量大幅度增長。北京市法院2003年受理物業(yè)糾紛案件4196件，2004年7247件，2005年13306件，2006年13766件，成為各類案件中數(shù)量上升最快甚至是比重最大的一類民事糾紛。

　　為什么物業(yè)糾紛如脫韁的野馬一樣無法控制？問題出在哪里？

　　物業(yè)糾紛產生的原因

　　大面積拒交物業(yè)費，是物業(yè)案件大幅度上升的直接表現(xiàn)。這種現(xiàn)象不僅在北京大量存在，在全國也是一個普遍現(xiàn)象。據北京市建委小區(qū)辦的隨機抽樣調查，一年里北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費繳納率不超過65％；北京免費物業(yè)管理系統(tǒng)商會的調查數(shù)據則顯示，在回遷房小區(qū)，這一數(shù)字甚至不足三成。

　　物業(yè)服務不到位，是業(yè)主拒交物業(yè)費的主要因素。拒交物業(yè)費，成為單個業(yè)主所能找到的最直接的維權方法，因為與民事訴訟或向相關行政部門反映情況相比，這種私力救濟最為直接和有力。

　　據北京法院統(tǒng)計，一審有95％以上的物業(yè)糾紛案件是物業(yè)公司作為原告起訴業(yè)主追索物業(yè)費。在絕大多數(shù)案件中，法院都判決支持或大部分支持了物業(yè)公司的請求。在業(yè)主拒繳物業(yè)費的抗辯理由中，以物業(yè)服務不達標作為抗辯理由的情況每年均占案件85％左右并持續(xù)增長。在這些案件中，業(yè)主往往因為沒有有效證據證明物業(yè)公司違約，而遭到敗訴。

　　物業(yè)公司收費高，服務不到位，業(yè)主明明有理卻屢屢敗訴。原因是什么？筆者認為主要在以下幾個方面：

　　一、物業(yè)服務定價依據不清楚

　　如果您是一位北京市普通居民小區(qū)的居民，您不妨計算這樣一筆賬。您所居住的小區(qū)，一戶人家每年交納物業(yè)費多少？一層樓多少？一幢樓多少？想必您會吃驚地發(fā)現(xiàn)，在高層建筑云集的北京，一個規(guī)模不大的居民小區(qū)，不顯山不露水，物業(yè)公司一年收取的物業(yè)費可以高達上千萬甚至幾千萬元。物業(yè)區(qū)域內大規(guī)模的修理有公共維修基金墊著，室內小修需要業(yè)主另外交錢，物業(yè)公司成本究竟是多少？對比您所感受到的物業(yè)公司到位或者不到位的服務，您有沒有這種感覺：值這么多錢么？

　　一個物業(yè)公司的真實收入很容易計算出來。而它的支出呢？如果物業(yè)公司能夠實事求是地公布出來，利潤率合理，相信物業(yè)案件會減少相當?shù)臄?shù)量。正是因為公眾認為物業(yè)公司提供的服務遠遠值不了那么多錢，才作出了這么大的反應。

　　二、沒有明確的物業(yè)服務標準

　　我國還沒有統(tǒng)一的物業(yè)行業(yè)服務質量參考標準，即便有城市如北京市，制定有優(yōu)秀小區(qū)物業(yè)服務標準，但是，其一，這種標準只是參考標準，沒有等級，也很少有物業(yè)合同將之納入合同內容，其二，沒有國家有權機關對物業(yè)公司服務是否達標進行評定。

　　我國已經實行對物業(yè)公司的資質管理。但是，從資質管理辦法的規(guī)定看，它只是按照物業(yè)公司的資金和規(guī)模對物業(yè)公司定級，即依照物業(yè)公司的注冊資本、人員職稱要求、管理范圍等等對物業(yè)公司進行資質定級，而根本不是依照物業(yè)公司提供的物業(yè)服務標準對物業(yè)公司進行定級。物業(yè)服務與物業(yè)公司的等級實際沒有太大關系，依據其注冊資本多少和人員職稱確定的等級并無實際意義。

　　三、業(yè)主與物業(yè)公司討價還價的平臺很難有力發(fā)揮作用

　　業(yè)委會是業(yè)主與物業(yè)公司討價還價的平臺。但是，目前的現(xiàn)實是業(yè)委會并沒有發(fā)揮到其應有的作用。原因，一是業(yè)委會沒有科學的決策機制；二是缺少必不可少的行使職能的物質條件。以北京市為例：1990年，北京市商品房首次發(fā)售，十幾年過去了，全市大約3000個小區(qū)只有400余個成立了業(yè)委會，而且大多運作不理想。

　　如果業(yè)委會能夠成為一個有決策權力的組織，則業(yè)委會就是能夠與物業(yè)公司對抗的力量均衡的組織。在物業(yè)事務中，由業(yè)委會出面，既符合訴訟效率原則，又不會造成大的混亂。但是，在現(xiàn)行的法律機制中，業(yè)主大會沒有科學的決策機制，造成業(yè)委會沒有有效的行動能力。在不能依靠業(yè)委會與物業(yè)公司有效對抗時，業(yè)主往往自己挺身而出，以單薄的力量對抗物業(yè)公司，形成了大量物業(yè)糾紛案件。

　　筆者注意到，在解聘、選聘物業(yè)公司這項業(yè)主與物業(yè)公司之間重要事項的設置條件上，2003年頒布實施的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》實行的是全體業(yè)主三分之二多數(shù)決原則；在2007年頒布并即將實施的物權法中，這個數(shù)字已經悄然修改為二分之一。二分之一，只是一個數(shù)字上的變化，業(yè)主與業(yè)委會的決策機制并沒有發(fā)生實質性的變化，決策效率并不會因此引起實質性變化。

　　減少物業(yè)糾紛的出路

　　在對物業(yè)問題進行調研的過程中，筆者發(fā)現(xiàn)，物業(yè)問題不單單是法律問題，更大程度上是國家對這一領域的管理方式問題，是業(yè)主自治的實現(xiàn)方式問題。減少物業(yè)糾紛，可以主要從以下兩個方面考慮：

　　一、立法機關應當健全免費物業(yè)管理系統(tǒng)方面的立法

　　1.在業(yè)委會決策機制方面業(yè)主自治，不能僅僅停留在法律規(guī)定上，要在具體的法律法規(guī)中制定出切實可行的操作方式予以落實。居民小區(qū)的業(yè)委會，相當于我們國家的人大常委會，業(yè)委會委員系經業(yè)主大會選舉產生，為了使選舉有代表性，可以實行按樓分配名額選舉、每樓居民選舉本樓代表作為業(yè)委會委員、業(yè)委會委員按年實行換屆選舉的制度，這樣可以既保障業(yè)委會委員有群眾認可的基礎，又保障小區(qū)內每一個區(qū)域的居民都有自己的利益代表。業(yè)委會經過小區(qū)業(yè)主大會的授權，負責處理小區(qū)的日常事務，而并不需要事事開業(yè)主大會。業(yè)委會的議事規(guī)則，可以實行三分之二多數(shù)決原則或者二分之一原則，請注意，這里的三分之二或者二分之一，基數(shù)是業(yè)委會委員的總人數(shù)。這樣的決策機制，能夠造就一個有力的業(yè)委會，在功效上達到與物業(yè)公司相抗衡的作用。

　　至于業(yè)委會的經費和業(yè)委會委員的酬勞費用，因為這筆費用的本質是對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的支出，所以應當由國家政策規(guī)定，按比例從物業(yè)費中提取。

　　2.在物業(yè)服務標準方面應當建立物業(yè)服務的分級分類標準，確定物業(yè)費指導價格。這樣，不僅業(yè)主，還有物業(yè)監(jiān)理中介機構、國家管理機關、物業(yè)公司，都能夠找到依據，找到標準，將會減少大量因為沒有標準造成的紛爭。就像目前的飯店行業(yè)，五星級、四星級、三星級…，哪一個星級對應哪一個級別的服務，對應哪一類收費標準。

　　二、行政機關應當履行好對物業(yè)公司的監(jiān)管義務

　　《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》規(guī)定“國務院建設行政主管部門負責全國免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動的監(jiān)督管理工作?！币虼耍畽C關應當履行好對物業(yè)公司的監(jiān)管義務。如何履行？建議從以下幾個方面入手：

　　1.檢查和落實科學的業(yè)委會決策機制和物業(yè)服務評價標準在實踐中的情況。例如，檢查居民小區(qū)業(yè)委會設立情況，協(xié)助居民小區(qū)設立業(yè)委會，規(guī)范業(yè)委會決策機制；制定物業(yè)服務行業(yè)分級標準，開展分級標準的落實工作；督促物業(yè)公司對物業(yè)成本的公示，成為業(yè)委會以外的對物業(yè)公司的監(jiān)管力量。

　　2.建議有關行政機關設立物業(yè)監(jiān)理行業(yè)。物業(yè)監(jiān)理師依照規(guī)范對物業(yè)公司的服務質量進行專業(yè)評價，給物業(yè)公司的定級定價提供依據，給業(yè)主的明白消費提供依據。物業(yè)監(jiān)理師可以接受業(yè)委會的聘用，介入業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂和履行合同的過程，與物業(yè)公司直接對話，總的目的就是壯大業(yè)主的力量，規(guī)范業(yè)主的物業(yè)事務工作，與物業(yè)公司形成真正的對等主體。