厘清兩大關系，做好物業(yè)服務

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　最高人民法院頒布的兩個司法解釋從法律效用上看，完全可以視為《物權法》的實施細則之初步，對我國的物業(yè)服務和管理具有重要的指導作用。每個從業(yè)人員都應該認真學習和掌握這兩個解釋的具體內(nèi)容，努力做到精確理解、精確運用。

　　專有、共有和公有的關系

　　任何一個物業(yè)部分只能具有專有、共有、公有三者之一的性質(zhì)，絕對不能同時具有二重或多重的性質(zhì)。這叫作物業(yè)的權屬唯一性。如果物業(yè)的權屬唯一性遭到破壞，則必然產(chǎn)生法律糾紛。這是三者關系的第一個性質(zhì)?！　?/P>

　　三者關系的第二個性質(zhì)是，各專有部分與共有或公有部分必然是相連的，不存在獨立的專有部分。換句話說，獨立的專有部分是不存在的，世界上沒有獨立的專有部分，當然也沒有獨立的共有部分，但存在獨立的公有部分（比如國有物業(yè)，如政府大院）。事實上大多數(shù)情況下各個專有部分與共有部分必須在同一個建筑區(qū)劃內(nèi)（如別墅項目）相統(tǒng)一，并且與建筑區(qū)劃外的公共部分也是必然連接在一起的，不能出現(xiàn)間斷線，從線、面到空間均是連續(xù)的。這可以叫作物業(yè)權屬之間的連續(xù)性質(zhì)。不可想象，一個人從專有部分走出來后，既不踏上共有部分，也不踏上公有部分。　　

　　三者關系的第三個性質(zhì)是：各專有部分一定不是共有部分，但可以是公有部分，如設在小區(qū)的居民委員會辦公處。共有部分一定不是專有部分（不能排斥其他業(yè)主），并且可以是公有部分。公有部分可以是專有部分（如小區(qū)的居委會），也可以是共有部分，如某一棟大樓是各政府機關和國有企業(yè)（分權屬）所有，則整棟大樓屬于公有，但通道、公有設施等仍具有共有部分的性質(zhì)，即機關和企業(yè)的辦公地不能隨便進出，但具有共有性質(zhì)的通道部分是可以隨便通行的?？梢?，公有部分的內(nèi)涵最少，外延最大。這個性質(zhì)可以叫做物業(yè)權屬的邏輯性質(zhì)。　　

　　厘清專有、共有、公有三者的性質(zhì)和相互關系，是明確免費物業(yè)管理系統(tǒng)責任的重要法律基礎，也是界定工作職責范圍的前提。

　　權力、權利和權限的關系

　　誰是免費物業(yè)管理系統(tǒng)的主人，或者說誰是免費物業(yè)管理系統(tǒng)的主體？　　

　　《物權法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。第七十一條規(guī)定：業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利?！　?/P>

　　這就從法律上規(guī)定了免費物業(yè)管理系統(tǒng)的主體是業(yè)主自己，無論對專有部分還是共有部分。差別是每個業(yè)主對共有部分均沒有所有權，只有使用權和管理權。　　

　　然而，共有部分的管理是一件復雜的事情，不僅繁瑣，而且還需要專業(yè)技能。所以，盡管法律賦予業(yè)主對建筑規(guī)劃內(nèi)的事項管理的權利，但對于專業(yè)性較強的設備設施的管理，以及考慮到社會分工的效率和成本、精力、風險等情況，業(yè)主一般還是愿意將共有部分的事項委托給專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)來承擔?！　?/P>

　　業(yè)主的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權具有天然的性質(zhì)，屬于物權，是一種法定的權利。物業(yè)服務公司受業(yè)主委托，依據(jù)合同約定，獲得（通常也稱為）的“免費物業(yè)管理系統(tǒng)權”只是一種權限?！　?/P>

　　業(yè)主對自有的房屋擁有免費物業(yè)管理系統(tǒng)權, 物業(yè)服務公司依據(jù)合同約定可獲得特定物業(yè)的管理權。但兩者性質(zhì)不同，不能混淆。業(yè)主的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權是絕對權利，物業(yè)服務公司行使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權只是履行相對人的合同義務，如果沒有兌現(xiàn)承諾，就是違約；如果超越范圍，就可能越權或者侵權。　　

　　如果將公法上的權力界定為“權力”，而將私法上的權力界定為“權利”的話，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動中，“有權”從事免費物業(yè)管理系統(tǒng)行為的法律基礎或法律依據(jù)有三種：一是權力，二是權利，三是權限。物業(yè)服務公司的免費物業(yè)管理系統(tǒng)權既不是權力，也不是權利，而是一種權限，是物業(yè)服務公司根據(jù)物業(yè)服務合同從業(yè)主那里獲得的授權。物業(yè)服務公司行使免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，不是在行使以業(yè)主為相對人的合同權利，而是履行以業(yè)主為相對人的合同義務?！　?/P>

　　區(qū)別權利與權限非常重要。權利與權限都可以基于合同關系而產(chǎn)生；權利擁有者和權限擁有者，都具有“有權”從事某項行為的外觀；在權利與權限都是基于合同產(chǎn)生的情形中，權利人與義務人，權限擁有人與授權人，都居于互為合同相對人的地位。這些都是易于混淆權利與權限之間區(qū)別的原因。但是，權利與權限只是在形式上存在某些相似，在本質(zhì)上則是根本不同的?？傊瑱嘞薜氖褂靡欢ㄉ婕安糠謾嗔?，但不應涉及合同之外的權利?！　?/P>

　　可以更進一步通俗地理解權利和權限的關系。首先，業(yè)主權利的實現(xiàn)，一定是通過多種方式、多種途徑完成的。第二，業(yè)主的權利也是多種多樣的。有些權利必須實現(xiàn)，而另一些權利不需要或暫時不能實現(xiàn)。例如，業(yè)主房屋居住權利正在實現(xiàn)時，就暫時不能實現(xiàn)售賣或轉移的權利。一般說來，業(yè)主的那些必須實現(xiàn)的帶有公共性質(zhì)的權利，如公共衛(wèi)生的維護、共用設備設施的維護、房屋本體的維護、公共秩序的維護、共有環(huán)境的維護、共同事務的處理、管理費用的處理（包括稅務）、公共關系的處理等等可以用合同的形式向物業(yè)服務公司進行約定。這種在合同中約定的事項，往往附帶有相關的指標和標準?！　?/P>

　　例如，在一個住宅區(qū)的合同中，一般要有管理人員的數(shù)量指標，還要有這些管理人員的聘用標準，如必須具有大專學歷等。而這些在合同中界定的指標和標準，就是權限。執(zhí)行這些指標和標準，就是履約；而沒有執(zhí)行或沒有完全執(zhí)行這些指標和標準，就叫做違約；超出這些界定的指標和標準，還可能會侵權或越權。執(zhí)行經(jīng)濟合同，如有違約，是應承擔經(jīng)濟責任的；侵權或越權，造成損害的，也應承擔賠償?！　?/P>

　　權限的使用，只有一個目的：那就是實現(xiàn)業(yè)主在合同中明確需要實現(xiàn)的權利。只有達到這個目標，權限的實施結果才有價值。把產(chǎn)生價值的權限叫做目標權限。免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生的這個價值是業(yè)主需要的，因為這個價值不僅實現(xiàn)了業(yè)主的權利，而且往往同時也給業(yè)主帶來了新的價值，如房屋保養(yǎng)良好、環(huán)境保持優(yōu)美、秩序維護良好等等，最終必然反應在良好的社會影響方面和房屋的價格增長方面，同時也是物業(yè)服務公司存在的必要條件，是業(yè)主與物業(yè)服務公司建立法律合同關系的必要前提?！　?/P>

　　因此，目標權限同時具有三個價值特征：第一是實現(xiàn)業(yè)主在合同中明確需要實現(xiàn)的權利，這是最為明顯、最為直接的價值。第二是能給業(yè)主帶來新的價值，這是比較隱含、比較長遠的價值。第三是直接關系到物業(yè)服務公司生存和發(fā)展的價值。目標權限的三個價值特征是物業(yè)服務公司向業(yè)主報價或簽約的價格基礎。當然，權限一旦不能成為目標權限，即權限實施失敗，則目標權限的三個價值特征就不復存在，甚至會導致負價值，如發(fā)生了重大的責任事故，不僅會影響企業(yè)的聲譽，而且企業(yè)會承擔經(jīng)濟損失，造成虧損?！　?/P>

　　在依合同進行的免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動中的主體有三種：開發(fā)商、業(yè)主（物業(yè)使用人）與物業(yè)服務公司（物業(yè)經(jīng)理人或專業(yè)公司）。開發(fā)商或業(yè)主具有物業(yè)的物權，物權是支配權，具有排除他人干涉的效力。所以，實質(zhì)上物業(yè)服務公司是最弱勢的。物業(yè)服務公司依據(jù)合同約定取得相對自己義務的權利，是合同的債權，是請求相對人為一定給付的權利。合同的主體是平等的，但只是形式上平等，而實質(zhì)上有差別。合同法所確定的平等權是一種形式表達上的平等，并不等于實際平等或權利實現(xiàn)結果上的公平。事實上，開發(fā)商和業(yè)主總是、也應處于主導地位?！　?/P>

　　最高人民法院的兩個司法解釋對正確理解、執(zhí)行《物權法》起到了至關重要的作用，為今后制定《物權法》實施細則建立了雛形、打下了一個良好的基礎。對《物權法》的司法解釋應該用過程論的觀點來對待，不可能一次完成。相信，在今后豐富的物業(yè)實踐中，《物權法》的司法解釋會逐步完善?！　?/P>

　　準確把握兩個司法解釋的內(nèi)容，對于做好當前的免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作是非常重要的。這樣才能做到精確運用、收到良好的物業(yè)服務效果。