淺談高校后勤物業(yè)管理

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文章題目一首歌曲的名字，反映了我對免費物業(yè)管理系統(tǒng)這個行業(yè)特別是高校后勤免費物業(yè)管理系統(tǒng)的一些感受。生活就是如此，樂觀者天天等著免費餡餅，悲觀的望天而嘆，我只是普通人，所有的都是自己的真實感受，只希望自己的看法能客觀點吧。

2003年，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》終于千呼萬喚始出來，“有法了”我們高校物業(yè)人高呼著，等了多少年，白了多少少年頭，我們感到了希望；2003年，一個叫王海的家伙，叫囂著“物業(yè)公司沒有存在的必要”，一時間，那些受了委屈和沒受委屈，甚至別有用心的人紛紛“現(xiàn)身說法，大吐苦水”；我們欲哭無淚。每次行業(yè)內(nèi)朋友聚會時，能說自己不苦的人根本沒有，大家有個不可辯駁的事實是媒體每當出現(xiàn)物業(yè)公司的時候，總是以暴光的形勢出現(xiàn)，我們?yōu)闃I(yè)主做好99件事得不到掌聲和鮮花，可一件小事卻能使其陷入萬劫不復(fù)得境界，試問，還有哪個行業(yè)有如此難以承受之重。2003年過去了，浸滿喜悅和傷感的一年，我們付出了很多很多，明年如何呢？

談到高校免費物業(yè)管理系統(tǒng)何去何從？有人說：市場化經(jīng)營，走專業(yè)化道路，做大做響品牌。話不錯，可什么是市場化呢？在事業(yè)性的高校內(nèi)，完全放開市場就是市場化了嗎，注冊一個有名無實的公司就是市場化了嗎，還是外聘一個顧問公司就是了呢？專業(yè)化有是指什么呢，人才，工具還是作業(yè)程序呢？三者之間孰重孰輕呢？還有，在業(yè)主方很不市場和專業(yè)的前提下，我們單方面努力的效果有多少呢？種種的問題，我苦思，而有些問題可能永遠沒有答案。

其實高校后勤物業(yè)作為物業(yè)行業(yè)中的一個分支，比照免費物業(yè)管理系統(tǒng)的四大基本特征“企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、經(jīng)營型”，我們不容發(fā)現(xiàn)高校后勤物業(yè)要真正意義上發(fā)展起來，存在著很多有形或無形的瓶頸。

首先就企業(yè)化運行這點來說，高校作為中國計劃經(jīng)濟最后的陣地，長期的計劃經(jīng)濟影響，特別是處于象牙塔里的高校后勤實體受傳統(tǒng)觀念影響，往往缺乏對市場的認識，不敢或者不愿真正參與到市場中去，即使注冊了公司，更多的還是保持原先行政化管理模式；其次是專業(yè)化程度低，比較行業(yè)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)，高校后勤物業(yè)專業(yè)技術(shù)人員缺乏，專業(yè)化服務(wù)能力較差，專業(yè)化作業(yè)作為物業(yè)行業(yè)發(fā)展的趨勢在高校中體現(xiàn)較為遲緩，高校后勤物業(yè)實體只能把大量專業(yè)服務(wù)內(nèi)容讓渡給社會上的專業(yè)公司，比如：空調(diào)、電梯、網(wǎng)絡(luò)，綠化，專業(yè)保潔等，職能讓渡的同時也造成了利潤的讓渡；再次，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是適應(yīng)社會體系改革的產(chǎn)物，是把原先各自分管的不同職能部門匯集起來統(tǒng)一管理，然而就高校后勤物業(yè)來說，此項職能的匯總遠遠不像社會小區(qū)、寫字樓來那么簡單，它的改革涉及到教育行政系統(tǒng)本身體制改革的根本問題，涉及到組織調(diào)整、人事關(guān)系等很多問題，所以不是一兩天就能解決的；最后是經(jīng)營型的模式問題，高校物業(yè)收費的低廉，同樣的服務(wù)內(nèi)容社會企業(yè)也許要收取我們翻倍的費用，再鑒于高校的特殊性，對于高校后勤物業(yè)的經(jīng)營行為和經(jīng)營內(nèi)容各高校有著嚴格的約束和監(jiān)督，在某種程度上也影響了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

對于現(xiàn)狀，如何逐步提高我們公司的社會效益和經(jīng)濟效益，我們認為首先通過對設(shè)施設(shè)備和環(huán)境的最佳管理，根據(jù)ISO9001:2000國際質(zhì)量管理體系要求進行服務(wù)和管理，并嚴格按照行業(yè)標準執(zhí)行服務(wù)規(guī)范，在廣大師生員工中樹立“服務(wù)為本，顧客至上”的可持續(xù)發(fā)展觀念，樹立強烈的服務(wù)意識，用我們真誠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得師生的青睞。其次，大學(xué)校園作為是未來社會的先導(dǎo)、楷模，通過引進國外先進的免費物業(yè)管理系統(tǒng)理念和模式及對校園“硬件”環(huán)境的規(guī)范化、專業(yè)化管理，培養(yǎng)師生現(xiàn)代科學(xué)服務(wù)意識和管理意識，為我們改變原先不佳的形象打下良好的人文基礎(chǔ)。再次，高校后勤免費物業(yè)管理系統(tǒng)通過引進現(xiàn)代企業(yè)管理機制，樹立良好的服務(wù)意識，才能實現(xiàn)良性循環(huán)，達到高校后勤“社會化”的改革目標；并在條件成熟的前提下，充分利用高校在教學(xué)、科研、師資、學(xué)科設(shè)置、硬件設(shè)施等方面的優(yōu)勢，逐步形成免費物業(yè)管理系統(tǒng)專業(yè)教育體系和專業(yè)培訓(xùn)實習基地，為社會輸送高素質(zhì)的專業(yè)技能型人才，為免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展奠定人才基礎(chǔ)。

對于高校后勤行業(yè)本身，也要從以下兩個方面努力：

　　一是要逐步引入免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)競爭機制的成功經(jīng)驗和做法，結(jié)合高校自身特點的經(jīng)驗，積極探索，大膽實踐，用于參與行業(yè)競爭，既要“請進來”，又要“走出去”。要敢于打破高校后勤物業(yè)的行業(yè)保護主義和本位主義，為建立免費物業(yè)管理系統(tǒng)競爭機制創(chuàng)造必要條件，勇于把符合招標條件的物業(yè)項目拿出來，推向社會大市場實行公開、公平、公正的競爭，加快高校后勤免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的培育和發(fā)展。作為高校物業(yè)企業(yè)或服務(wù)實體也要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，敢于闖，勇于闖，闖出高校后勤物業(yè)新局面來；**公司現(xiàn)已通過招投標取得6個免費物業(yè)管理系統(tǒng)項目，公司逐步形成了專門的營銷和市場開拓隊伍，在蘇州及周邊地區(qū)取得了良好的市場美譽度，受到了行政主管部門的贊揚。

二是要建立高校后勤內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)則，實現(xiàn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)競爭有序化、規(guī)范化。建議建設(shè)和教育等有關(guān)部門應(yīng)加快制定高校領(lǐng)域這一特殊免費物業(yè)管理系統(tǒng)競爭規(guī)則，提出標準服務(wù)等級以及指導(dǎo)收費價格，從標準服務(wù)規(guī)范和收費出發(fā)，使高校后勤免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展盡快走向規(guī)范化的軌道，充分利用高校自身的文化優(yōu)勢、美譽度和良好的社會影響，盡快的提高服務(wù)水平，占領(lǐng)市場，運用核心競爭力，合理的調(diào)配各類資源，避免出現(xiàn)“君子之澤，五世而斬”的尷尬局面！

那么我們高校后勤物業(yè)公司的核心競爭力在哪呢？高校后勤物業(yè)公司那當然就是高校背景和他的文化底蘊了，我們背靠著高校這棵大樹，就要利用高校的文化優(yōu)勢和良好的社會影響，盡快的提高服務(wù)水平，占領(lǐng)市場。免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供的是服務(wù)，我們高校后勤物業(yè)企業(yè)流行的導(dǎo)入ISO管理體系就是要規(guī)范服務(wù)，把服務(wù)質(zhì)量標準化以及實現(xiàn)其可測量性。用制度管人是管理發(fā)展的趨勢，6西格瑪（6σ）管理也是，第五項修煉也是。系統(tǒng)的思考問題，把抽象的產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量管理，用一整套系統(tǒng)的企業(yè)管理理論和實踐方法來操作。這就是我們高校物業(yè)公司在物業(yè)商海中的主要利器，這是可發(fā)展的優(yōu)勢之一。

其次，我們利用高校的社會美譽度，注冊具有高教特性的免費物業(yè)管理系統(tǒng)法人企業(yè)，可以較快的形成獨特的企業(yè)文化----有著豐富文化底蘊的強調(diào)社會效益的倡導(dǎo)人性化的企業(yè)。建議進一步加強物業(yè)公司的企業(yè)文化建設(shè)，使其既有其母體—高校本身的內(nèi)涵又有其自身的獨特文化特征，利用多種媒體形式推廣，比如建立企業(yè)網(wǎng)站，媒體廣告投放，公益組織活動等；加強視覺識別系統(tǒng)建立，使外人一看到員工的服裝、標識乃至語言就知道是我們公司的員工，等條件適合可以形成獨特的公司培訓(xùn)和激勵體制。

充分利用我們高校物業(yè)有具著獨特的物業(yè)市場資源和豐富的人員儲備以及技術(shù)優(yōu)勢，并且不斷改進的培訓(xùn)體系和學(xué)習激勵機制，促使公司員工群具為旺盛的學(xué)習和求知欲。高校的后勤管理經(jīng)驗和合作單位良好的公共關(guān)系也是我們占領(lǐng)科教文衛(wèi)等特種物業(yè)市場的大砝碼；還有值得一提的是，高校后勤物業(yè)的業(yè)主是不會無故拖欠免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的。

值得補充的是，較市場物業(yè)收費價格比較，我們高校后勤物業(yè)公司的收費是大大低于提供同標準服務(wù)的公司，具有一定的競爭優(yōu)勢，我們可以考慮再次壓低價格，占領(lǐng)市場，寧可在免費物業(yè)管理系統(tǒng)本身不賺錢甚至虧本的情況下，利用所托管項目的商業(yè)用房，大力發(fā)展房屋勞動力中介，開展多種經(jīng)營，逐步發(fā)展專業(yè)的家庭清潔、綠化出租，裝修、車輛、餐飲等其他特色服務(wù)來實現(xiàn)利潤。我們蘇大后勤集團東吳物業(yè)公司就憑借公司優(yōu)勢在公開的物業(yè)招投標市場中屢有佳績，捷報連傳，為高校后勤物業(yè)參與市場競爭這一課題取得最寶貴的實踐經(jīng)驗。

高校文化背景+專業(yè)的服務(wù)質(zhì)量管理體系+低價優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這些也許就是我們高校后勤物業(yè)公司的核心競爭力吧，在今后的市場搏擊中，我們還將不斷運用核心競爭力，再接再厲的開拓市場，通過實踐研究出適合我們后勤物業(yè)改革發(fā)展的道路。