淺談高校后勤物業(yè)管理

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文章題目一首歌曲的名字，反映了我對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)這個(gè)行業(yè)特別是高校后勤免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的一些感受。生活就是如此，樂觀者天天等著免費(fèi)餡餅，悲觀的望天而嘆，我只是普通人，所有的都是自己的真實(shí)感受，只希望自己的看法能客觀點(diǎn)吧。

2003年，《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》終于千呼萬喚始出來，“有法了”我們高校物業(yè)人高呼著，等了多少年，白了多少少年頭，我們感到了希望；2003年，一個(gè)叫王海的家伙，叫囂著“物業(yè)公司沒有存在的必要”，一時(shí)間，那些受了委屈和沒受委屈，甚至別有用心的人紛紛“現(xiàn)身說法，大吐苦水”；我們欲哭無淚。每次行業(yè)內(nèi)朋友聚會(huì)時(shí)，能說自己不苦的人根本沒有，大家有個(gè)不可辯駁的事實(shí)是媒體每當(dāng)出現(xiàn)物業(yè)公司的時(shí)候，總是以暴光的形勢(shì)出現(xiàn)，我們?yōu)闃I(yè)主做好99件事得不到掌聲和鮮花，可一件小事卻能使其陷入萬劫不復(fù)得境界，試問，還有哪個(gè)行業(yè)有如此難以承受之重。2003年過去了，浸滿喜悅和傷感的一年，我們付出了很多很多，明年如何呢？

談到高校免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)何去何從？有人說：市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，走專業(yè)化道路，做大做響品牌。話不錯(cuò)，可什么是市場(chǎng)化呢？在事業(yè)性的高校內(nèi)，完全放開市場(chǎng)就是市場(chǎng)化了嗎，注冊(cè)一個(gè)有名無實(shí)的公司就是市場(chǎng)化了嗎，還是外聘一個(gè)顧問公司就是了呢？專業(yè)化有是指什么呢，人才，工具還是作業(yè)程序呢？三者之間孰重孰輕呢？還有，在業(yè)主方很不市場(chǎng)和專業(yè)的前提下，我們單方面努力的效果有多少呢？種種的問題，我苦思，而有些問題可能永遠(yuǎn)沒有答案。

其實(shí)高校后勤物業(yè)作為物業(yè)行業(yè)中的一個(gè)分支，比照免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的四大基本特征“企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)型”，我們不容發(fā)現(xiàn)高校后勤物業(yè)要真正意義上發(fā)展起來，存在著很多有形或無形的瓶頸。

首先就企業(yè)化運(yùn)行這點(diǎn)來說，高校作為中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)最后的陣地，長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響，特別是處于象牙塔里的高校后勤實(shí)體受傳統(tǒng)觀念影響，往往缺乏對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，不敢或者不愿真正參與到市場(chǎng)中去，即使注冊(cè)了公司，更多的還是保持原先行政化管理模式；其次是專業(yè)化程度低，比較行業(yè)內(nèi)的物業(yè)企業(yè)，高校后勤物業(yè)專業(yè)技術(shù)人員缺乏，專業(yè)化服務(wù)能力較差，專業(yè)化作業(yè)作為物業(yè)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)在高校中體現(xiàn)較為遲緩，高校后勤物業(yè)實(shí)體只能把大量專業(yè)服務(wù)內(nèi)容讓渡給社會(huì)上的專業(yè)公司，比如：空調(diào)、電梯、網(wǎng)絡(luò)，綠化，專業(yè)保潔等，職能讓渡的同時(shí)也造成了利潤(rùn)的讓渡；再次，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是適應(yīng)社會(huì)體系改革的產(chǎn)物，是把原先各自分管的不同職能部門匯集起來統(tǒng)一管理，然而就高校后勤物業(yè)來說，此項(xiàng)職能的匯總遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像社會(huì)小區(qū)、寫字樓來那么簡(jiǎn)單，它的改革涉及到教育行政系統(tǒng)本身體制改革的根本問題，涉及到組織調(diào)整、人事關(guān)系等很多問題，所以不是一兩天就能解決的；最后是經(jīng)營(yíng)型的模式問題，高校物業(yè)收費(fèi)的低廉，同樣的服務(wù)內(nèi)容社會(huì)企業(yè)也許要收取我們翻倍的費(fèi)用，再鑒于高校的特殊性，對(duì)于高校后勤物業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為和經(jīng)營(yíng)內(nèi)容各高校有著嚴(yán)格的約束和監(jiān)督，在某種程度上也影響了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。

對(duì)于現(xiàn)狀，如何逐步提高我們公司的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，我們認(rèn)為首先通過對(duì)設(shè)施設(shè)備和環(huán)境的最佳管理，根據(jù)ISO9001:2000國(guó)際質(zhì)量管理體系要求進(jìn)行服務(wù)和管理，并嚴(yán)格按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行服務(wù)規(guī)范，在廣大師生員工中樹立“服務(wù)為本，顧客至上”的可持續(xù)發(fā)展觀念，樹立強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)，用我們真誠(chéng)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得師生的青睞。其次，大學(xué)校園作為是未來社會(huì)的先導(dǎo)、楷模，通過引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)理念和模式及對(duì)校園“硬件”環(huán)境的規(guī)范化、專業(yè)化管理，培養(yǎng)師生現(xiàn)代科學(xué)服務(wù)意識(shí)和管理意識(shí)，為我們改變?cè)炔患训男蜗蟠蛳铝己玫娜宋幕A(chǔ)。再次，高校后勤免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)通過引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制，樹立良好的服務(wù)意識(shí)，才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，達(dá)到高校后勤“社會(huì)化”的改革目標(biāo)；并在條件成熟的前提下，充分利用高校在教學(xué)、科研、師資、學(xué)科設(shè)置、硬件設(shè)施等方面的優(yōu)勢(shì)，逐步形成免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)專業(yè)教育體系和專業(yè)培訓(xùn)實(shí)習(xí)基地，為社會(huì)輸送高素質(zhì)的專業(yè)技能型人才，為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展奠定人才基礎(chǔ)。

對(duì)于高校后勤行業(yè)本身，也要從以下兩個(gè)方面努力：

　　一是要逐步引入免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合高校自身特點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，積極探索，大膽實(shí)踐，用于參與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，既要“請(qǐng)進(jìn)來”，又要“走出去”。要敢于打破高校后勤物業(yè)的行業(yè)保護(hù)主義和本位主義，為建立免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造必要條件，勇于把符合招標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來，推向社會(huì)大市場(chǎng)實(shí)行公開、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)，加快高校后勤免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。作為高校物業(yè)企業(yè)或服務(wù)實(shí)體也要充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，敢于闖，勇于闖，闖出高校后勤物業(yè)新局面來；**公司現(xiàn)已通過招投標(biāo)取得6個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，公司逐步形成了專門的營(yíng)銷和市場(chǎng)開拓隊(duì)伍，在蘇州及周邊地區(qū)取得了良好的市場(chǎng)美譽(yù)度，受到了行政主管部門的贊揚(yáng)。

二是要建立高校后勤內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)有序化、規(guī)范化。建議建設(shè)和教育等有關(guān)部門應(yīng)加快制定高校領(lǐng)域這一特殊免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，提出標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)等級(jí)以及指導(dǎo)收費(fèi)價(jià)格，從標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)規(guī)范和收費(fèi)出發(fā)，使高校后勤免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展盡快走向規(guī)范化的軌道，充分利用高校自身的文化優(yōu)勢(shì)、美譽(yù)度和良好的社會(huì)影響，盡快的提高服務(wù)水平，占領(lǐng)市場(chǎng)，運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力，合理的調(diào)配各類資源，避免出現(xiàn)“君子之澤，五世而斬”的尷尬局面！

那么我們高校后勤物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力在哪呢？高校后勤物業(yè)公司那當(dāng)然就是高校背景和他的文化底蘊(yùn)了，我們背靠著高校這棵大樹，就要利用高校的文化優(yōu)勢(shì)和良好的社會(huì)影響，盡快的提高服務(wù)水平，占領(lǐng)市場(chǎng)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供的是服務(wù)，我們高校后勤物業(yè)企業(yè)流行的導(dǎo)入ISO管理體系就是要規(guī)范服務(wù)，把服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化以及實(shí)現(xiàn)其可測(cè)量性。用制度管人是管理發(fā)展的趨勢(shì)，6西格瑪（6σ）管理也是，第五項(xiàng)修煉也是。系統(tǒng)的思考問題，把抽象的產(chǎn)品/服務(wù)質(zhì)量管理，用一整套系統(tǒng)的企業(yè)管理理論和實(shí)踐方法來操作。這就是我們高校物業(yè)公司在物業(yè)商海中的主要利器，這是可發(fā)展的優(yōu)勢(shì)之一。

其次，我們利用高校的社會(huì)美譽(yù)度，注冊(cè)具有高教特性的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)法人企業(yè)，可以較快的形成獨(dú)特的企業(yè)文化----有著豐富文化底蘊(yùn)的強(qiáng)調(diào)社會(huì)效益的倡導(dǎo)人性化的企業(yè)。建議進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)公司的企業(yè)文化建設(shè)，使其既有其母體—高校本身的內(nèi)涵又有其自身的獨(dú)特文化特征，利用多種媒體形式推廣，比如建立企業(yè)網(wǎng)站，媒體廣告投放，公益組織活動(dòng)等；加強(qiáng)視覺識(shí)別系統(tǒng)建立，使外人一看到員工的服裝、標(biāo)識(shí)乃至語言就知道是我們公司的員工，等條件適合可以形成獨(dú)特的公司培訓(xùn)和激勵(lì)體制。

充分利用我們高校物業(yè)有具著獨(dú)特的物業(yè)市場(chǎng)資源和豐富的人員儲(chǔ)備以及技術(shù)優(yōu)勢(shì)，并且不斷改進(jìn)的培訓(xùn)體系和學(xué)習(xí)激勵(lì)機(jī)制，促使公司員工群具為旺盛的學(xué)習(xí)和求知欲。高校的后勤管理經(jīng)驗(yàn)和合作單位良好的公共關(guān)系也是我們占領(lǐng)科教文衛(wèi)等特種物業(yè)市場(chǎng)的大砝碼；還有值得一提的是，高校后勤物業(yè)的業(yè)主是不會(huì)無故拖欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的。

值得補(bǔ)充的是，較市場(chǎng)物業(yè)收費(fèi)價(jià)格比較，我們高校后勤物業(yè)公司的收費(fèi)是大大低于提供同標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)的公司，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們可以考慮再次壓低價(jià)格，占領(lǐng)市場(chǎng)，寧可在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)本身不賺錢甚至虧本的情況下，利用所托管項(xiàng)目的商業(yè)用房，大力發(fā)展房屋勞動(dòng)力中介，開展多種經(jīng)營(yíng)，逐步發(fā)展專業(yè)的家庭清潔、綠化出租，裝修、車輛、餐飲等其他特色服務(wù)來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。我們蘇大后勤集團(tuán)東吳物業(yè)公司就憑借公司優(yōu)勢(shì)在公開的物業(yè)招投標(biāo)市場(chǎng)中屢有佳績(jī)，捷報(bào)連傳，為高校后勤物業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這一課題取得最寶貴的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

高校文化背景+專業(yè)的服務(wù)質(zhì)量管理體系+低價(jià)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這些也許就是我們高校后勤物業(yè)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力吧，在今后的市場(chǎng)搏擊中，我們還將不斷運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力，再接再厲的開拓市場(chǎng)，通過實(shí)踐研究出適合我們后勤物業(yè)改革發(fā)展的道路。