業(yè)內(nèi)人士揭開物業(yè)管理潛規(guī)則：地下空間最賺錢

   免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的黑洞有多深？一名剛剛離任不久的某物業(yè)公司經(jīng)理爆料，揭開了眾多不為人知的行業(yè)潛規(guī)則。

    劉強(qiáng)(化名)，34歲，在北京某小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司當(dāng)過4年的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。對(duì)于自揭***的行為，劉強(qiáng)的說法是去年業(yè)主炒了自己的公司，“公司有些事情自己也看不過去，愿意對(duì)公眾講點(diǎn)兒實(shí)話。”

    斂錢三條渠道

    物業(yè)費(fèi)只是一部分

    劉強(qiáng)此前所在公司管理的是一家中型小區(qū)，1500多戶業(yè)主，總面積在20萬(wàn)平方米左右。

    面對(duì)記者最關(guān)心的物業(yè)公司收入問題，劉強(qiáng)僅僅心算了幾秒鐘后就回答：“我們這個(gè)公司一年進(jìn)賬有400多萬(wàn)吧。”.

    他籠統(tǒng)計(jì)算了一下：板樓和塔樓物業(yè)費(fèi)平均下來在每平方米2元/月左右。物業(yè)費(fèi)實(shí)行包干制，年物業(yè)費(fèi)應(yīng)收480萬(wàn)左右，前兩年實(shí)際收取物業(yè)費(fèi)在400萬(wàn)以上，現(xiàn)在相當(dāng)一部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，降到了200萬(wàn)。電梯廣告收費(fèi)一年差不多15萬(wàn)。地面停車，360個(gè)車位，月租費(fèi)150元，一年下來60多萬(wàn)。

    開發(fā)商吃肉我喝湯

    對(duì)于其他的地上共用部分，例如會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，劉強(qiáng)表示，這些是不收費(fèi)的，外包出去的收入只能跟著“喝開發(fā)商的湯，吃不到肉”。

    “小區(qū)現(xiàn)在有4000多平方米的會(huì)所，一年外包收益超過200萬(wàn)，主要上交開發(fā)商，但物業(yè)公司也能分成一部分，差不多60萬(wàn)。”劉強(qiáng)說。

    面對(duì)記者強(qiáng)調(diào)“《物權(quán)法》規(guī)定公共部分收益歸業(yè)主”的提法，劉強(qiáng)笑稱“想法太天真”。

    “說是公共收益歸業(yè)主，只要業(yè)主不鬧事打官司判決給他們，該經(jīng)營(yíng)照樣經(jīng)營(yíng)。”劉強(qiáng)說，現(xiàn)在很多小區(qū)產(chǎn)權(quán)都不明晰，也沒有成立業(yè)主大會(huì)，收益當(dāng)然主要還是進(jìn)開發(fā)商的口袋。

    記者了解到，會(huì)所、幼兒園等這些本意是按照成本運(yùn)營(yíng)、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場(chǎng)所，在絕大多數(shù)小區(qū)實(shí)際上是掌握在開發(fā)商手中。

    地上賺完賺地下

    讓記者意外的是，對(duì)物管公司來說，小區(qū)“最賺錢”的不是會(huì)所等公共部位，而是地下空間。

    “地下室不是不能隨便出租，產(chǎn)權(quán)歸人防的嗎？”記者問。

    “沒錯(cuò)，所有權(quán)一般是歸人防的。人防有的城區(qū)是不收費(fèi)的，也有的區(qū)每年要提取管理費(fèi)，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬(wàn)平方米一年只需要上繳30來萬(wàn)，具體用途是出租還是車庫(kù)，就看各個(gè)小區(qū)了。”劉強(qiáng)說，他所在的小區(qū)改成900來個(gè)車位，每個(gè)車位300元一個(gè)月，一年停車費(fèi)收入就在360萬(wàn)左右。

    對(duì)于如此高的停車費(fèi)記者表示了懷疑。劉強(qiáng)則舉著報(bào)紙說，“你看看，業(yè)主為停車打破頭，前一段時(shí)間剛剛發(fā)生了一起血案。地下停車費(fèi)一般都遠(yuǎn)高于地上，而且現(xiàn)在的情況是停車位根本不夠用。”

    劉強(qiáng)說，這筆錢名義上是都?xì)w開發(fā)商，“不過具體數(shù)字并不是特別清楚，應(yīng)該是三七分成吧，我們公司這邊差不多能分個(gè)100來萬(wàn)。”

    記者隨后查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，雖然業(yè)主購(gòu)房款中包含地下室成本，但目前沒有任何法律、法規(guī)對(duì)城市居民小區(qū)防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬予以明確界定。

    省錢三大絕招

    除了明面上暗地里的進(jìn)賬，各家物管公司都有省錢節(jié)流的絕招。

    第一招：減員以吃空額

    劉強(qiáng)所在的小區(qū)物管公司滿額應(yīng)是80人左右，保潔一般配20人，保安是30人，工程項(xiàng)目部、客服和辦公室30人，實(shí)際上從來就沒滿員過。

    “現(xiàn)在保安對(duì)外報(bào)價(jià)都是1800元，真正工資發(fā)到保安手里不到1200元。保潔對(duì)外報(bào)價(jià)1400元，實(shí)發(fā)工資是不到1100元。”劉強(qiáng)說，一般保潔保安都會(huì)外包，主要為了方便“吃空額”——“這是行業(yè)的通行規(guī)則。”

    劉強(qiáng)透露，他此前所在的小區(qū)實(shí)際上崗總數(shù)一直少了近30人。“減掉30人，你算算一年多少錢？六七十萬(wàn)。”劉強(qiáng)說，一年人工上省下來的錢就是老總的一輛寶馬。

    “我聽說海淀有個(gè)小區(qū)業(yè)主天天查崗，后來發(fā)現(xiàn)上崗的少了1/3，其實(shí)大部分小區(qū)都不會(huì)這么查。業(yè)主要查是很難查出來的，名字都登記在那兒，你是看不出來的。”劉強(qiáng)說。

    第二招：減少維護(hù)費(fèi)用

    “舉例來說，頂樓水箱、排水系統(tǒng)每年清一次得兩萬(wàn)，那就兩年清一次。有些設(shè)備該維護(hù)三次的，那就維護(hù)兩次或者一次。公共照明，剛?cè)胱〉臅r(shí)候肯定都是亮的，現(xiàn)在壞了不少，能不換的就先不換，還可以省下不少電費(fèi)。電梯運(yùn)行也是，這樣一年下來省個(gè)20萬(wàn)沒問題。”劉強(qiáng)說。

    第三招：綠化上打主意

    “能省下來的是細(xì)賬。”劉強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。“比如澆水、割草、修枝，干我們這行的一看就知道是該修的沒修。綠化頻率降低，成本就降低。一年也能省不少錢。”

    記者問，據(jù)媒體報(bào)道有些大型小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司僅綠化費(fèi)一項(xiàng)幾年能賺幾十萬(wàn)上百萬(wàn)是否屬實(shí)？劉強(qiáng)點(diǎn)點(diǎn)頭：“差不多。”

    “不過這并不是行業(yè)通病。也有不差錢的物業(yè)公司，不用這么精細(xì)。我們小區(qū)小，成本就高，老總總想著開源節(jié)流。”劉強(qiáng)說，但是問題都是這么出來的，“物業(yè)公司一摳，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自然就下來了。”

    如何對(duì)付業(yè)主、業(yè)委會(huì)、新物業(yè)

    對(duì)業(yè)主折騰他三五次也就交了

    在劉強(qiáng)的記憶里，新小區(qū)物管公司接手的頭兩年，是最愜意的。

    “開頭兩年的物業(yè)費(fèi)鐵定白掙”——劉強(qiáng)說，起初物業(yè)費(fèi)的收取率超過90%，幾乎所有業(yè)主都交費(fèi)。而且，頭兩年新小區(qū)基本沒有太多的管理成本，門窗、防水都有廠家質(zhì)保，“電梯、路燈都是新的，連紗窗更換都有人替你掏錢。”

    但由于老總每次開會(huì)都強(qiáng)調(diào)“開源節(jié)流”，結(jié)果小區(qū)環(huán)境變得大不如前。后來，由于停車收費(fèi)提價(jià)引發(fā)糾紛，一些業(yè)主和公司打過幾次架。去年業(yè)委會(huì)炒了物業(yè)，“不過我們一直沒有撤出，前不久還發(fā)生了激烈沖突。”小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取比率從原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和業(yè)主兩方給劉強(qiáng)的壓力也越來越大。而作為項(xiàng)目經(jīng)理，他的收入主要和物業(yè)費(fèi)實(shí)行績(jī)效掛鉤。最后，劉強(qiáng)選擇了離職。

    不過，物業(yè)公司一直堅(jiān)守在小區(qū)。

    “收不上物業(yè)費(fèi)，一年虧幾百萬(wàn)，當(dāng)活雷鋒有可能嗎？”劉強(qiáng)說，如果沒有停車費(fèi)這些公共部分收益撐著，物業(yè)公司也早跑路了。

    “起初大多數(shù)還是交的，不交物業(yè)費(fèi)就上門催。”劉強(qiáng)說，通常是貼條子，然后電話催交。物業(yè)費(fèi)再少，也還是有相當(dāng)一部分人會(huì)交。“你得分析這些業(yè)主的心理，有的真是‘不差錢’，不愿找事的；有的是出租戶，房東需要和公司搞好關(guān)系。很多人一次兩次不交，折騰三次四次五次，也就乖乖來交了。”

    “實(shí)在不行就堵門，再不交費(fèi)，就想辦法，比如斷電。”業(yè)主來找，就說是工程部查了，“閘不好，天氣太熱，需要換閘了。”

    對(duì)于噴漆、劃車這些招數(shù)，劉強(qiáng)表示，比這些狠的招數(shù)他都聽說過，不過自己沒做過。

    對(duì)業(yè)委會(huì)就說頭兒“貪污”

    劉強(qiáng)告訴記者，他之所以離開原物業(yè)公司，除了前面的原因之外，還有一個(gè)，就是他一直不愿意看到的結(jié)果最終還是出現(xiàn)了——小區(qū)2009年召開業(yè)主大會(huì)，還選聘了新物業(yè)準(zhǔn)備進(jìn)駐。

    “你到他們業(yè)主的論壇上就可以看到，全是和物業(yè)公司斗爭(zhēng)的帖子。”劉強(qiáng)說，一年來公司與小區(qū)業(yè)主一直關(guān)系相當(dāng)緊張，小區(qū)業(yè)委會(huì)已經(jīng)向法院起訴要求物業(yè)撤離。

    那小區(qū)業(yè)主堅(jiān)持換物業(yè)公司怎么辦？

    作為項(xiàng)目經(jīng)理，劉強(qiáng)表示，那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。

    “業(yè)主起訴物業(yè)，也就是折騰折騰。一審二審，打完了也差不多一兩年。打官司的過程中，要想點(diǎn)兒辦法瓦解一下業(yè)委會(huì)。最有用的辦法就是說某個(gè)挑頭的貪污，他們(業(yè)委會(huì))一下就爛了。”

    “另外，找?guī)讉€(gè)公司的關(guān)系戶，也是小區(qū)業(yè)主，出來罵兩句?；蚴亲屗麄兊椒ㄔ浩鹪V業(yè)委會(huì)，不就攪亂了嗎？”劉強(qiáng)哂笑了一下：“其實(shí)就是挑動(dòng)業(yè)主斗業(yè)主。對(duì)公司來說，你砸我飯碗，我肯定要治你，而且說你貪污有人信。”

    劉強(qiáng)說，具體做法干這一行的都知道。“業(yè)委會(huì)成員都是義務(wù)的，義務(wù)的就堅(jiān)持不了多久，碰上那種硬茬的，嚇?biāo)幌?，就不敢說話了。”

    對(duì)新物業(yè)給點(diǎn)補(bǔ)償金對(duì)方就撤了

    “還有，你要炒我，打個(gè)招呼上面不承認(rèn)業(yè)主大會(huì)決議就行了。再說，打官司的話法院沒判，建委又不會(huì)趕我們，公司就熬著唄，反正該收的費(fèi)照樣收。”劉強(qiáng)說。

    對(duì)于業(yè)主和中標(biāo)的新物業(yè)強(qiáng)行交接的問題，他表示這種情況“不可能”出現(xiàn)。

    辦法很簡(jiǎn)單，就是上面找人找茬“拖”。“建委不會(huì)罰，平常關(guān)系都不錯(cuò)，公司的大老板就是開發(fā)商，早都說過有啥問題都能搞定。”

    “再說，誰(shuí)敢強(qiáng)行接管？新物業(yè)要這么做，建委肯定罰他們。他們的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)資質(zhì)不想要了？”劉強(qiáng)說，公司后來和中標(biāo)的新物業(yè)“溝通”了一下，表示給一部分“補(bǔ)償金”，對(duì)方已經(jīng)撤合同了，“我們就可以永遠(yuǎn)做下去”。最后，劉強(qiáng)坦白了自己的想法：“良心告訴我，在這家公司不能再干下去了。”他說，自己剛換了工作。