商業(yè)物業(yè)服務成本上漲的應對舉措

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近年來物業(yè)服務費用的持續(xù)上漲給企業(yè)的運營帶來了巨大的壓力。有些物業(yè)服務企業(yè)因入不敷出而撤出項目，還有些企業(yè)甚至破產(chǎn)倒閉。本文僅針對商業(yè)樓宇的物業(yè)服務，結(jié)合筆者所在的上海商務中心免費物業(yè)管理系統(tǒng)有限公司的情況，與讀者一起探討在服務成本不斷上漲的形勢下企業(yè)可以采取的一些應對之策。

　　商業(yè)樓宇物業(yè)服務費用上漲的主要原因

　　筆者所工作的上海商務中心免費物業(yè)管理系統(tǒng)有限公司的服務對象是上海商務中心商圈，包括一幢40層的商務寫字樓、一幢6萬多平方米的大型商場及周邊地區(qū)。商業(yè)樓宇的免費物業(yè)管理系統(tǒng)有其特殊之處，一般來說，商業(yè)樓宇規(guī)劃體量大，設備設施復雜；內(nèi)部空間大，公共能耗用量大；內(nèi)部人流量大，服務層次上要求更高。正因這些特點，使得服務于商業(yè)樓宇的物業(yè)服務企業(yè)面臨著更大的生存壓力。

　　總結(jié)來看，物業(yè)服務成本上漲的原因可以歸結(jié)為以下四個方面：一是最低工資的上調(diào)和員工保險費用的調(diào)整使企業(yè)用工成本年年上升；二是能源費用價格的上漲使得企業(yè)運行成本直線上漲；三是設備設施的維修保養(yǎng)成本和專項服務外包費用水漲船高；四是法律法規(guī)、安全技術(shù)標準的強制實施推動維修成本節(jié)節(jié)上升。

　　物業(yè)服務企業(yè)的應對之策

　　面對如此嚴峻的局面，物業(yè)服務企業(yè)如果仍舊墨守成規(guī)，僅僅壓縮開支，降低服務質(zhì)量，不足以從根本上解決物業(yè)服務費用快速上漲這個難題。所以，物業(yè)服務企業(yè)要生存、要發(fā)展就必須拋開陳舊的經(jīng)營模式，引入科技管理手段和信息技術(shù)，逐步由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變，從服務提供者向服務組織者轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)新的發(fā)展。

　　努力節(jié)能減耗，向管理要效益

　　加強企業(yè)管理，做好財務成本的控制是物業(yè)服務企業(yè)應對成本上漲的首要任務。筆者所在的企業(yè)實行ISO9000質(zhì)量管理體系已經(jīng)有12年了，在方針目標的具體實施中，確立了增收節(jié)支指標，做到量化考核，收到了一定效果。正是這種事前有目標、事中有控制、事后有考核的管理方法在做好節(jié)能減排工作中發(fā)揮了十分重要的作用。商務中心商務大廈有40層，每個樓層公共走廊有照明燈46個，廁所燈9個，全年都是24小時開啟，每年用電達到17萬千瓦。經(jīng)過研究，我們在不影響照明的前提下，將廁所內(nèi)的燈改為6個，走廊內(nèi)的照明燈夜間改為聲控燈。樓層內(nèi)每間機房的照明燈在無人的情況下僅需開啟一盞。交易大廈和商務大廈內(nèi)共有開水爐23只，每只的功率為12千瓦/時，現(xiàn)全部接入BA自動控制，每天在工作時間自動開啟，除此之外時間段內(nèi)僅需開啟一臺。我們在兩座大廈的空調(diào)冷卻水系統(tǒng)中加增了分區(qū)閥門，使得兩幢大樓冷卻水分開循環(huán)，大大減少了能源的消耗。同時，公司還采用科學合理的措施控制用電功率，為企業(yè)節(jié)約了大量電費。在設備技術(shù)進行改進的同時，我們加強對大廈內(nèi)業(yè)主客戶進行能源節(jié)約的宣傳，并加強巡邏，提醒用戶及時關閉窗戶，防止因空調(diào)冷熱氣外泄，影響空調(diào)效果而增加不必要的能源開支。經(jīng)過幾年的不懈努力，商務中心商圈的用電總量得到了有效控制，相比前幾年，用電量減少了二百多萬度。柴油的年消耗也從每年290噸下降到260噸左右，為公司節(jié)約了20多萬元的開支。

　　引進先進技術(shù)，降低對人力的依賴

　　現(xiàn)階段，作為勞動密集型行業(yè)，免費物業(yè)管理系統(tǒng)對人力的依賴很大，而人工成本的大幅上漲又使企業(yè)不堪重負。事實上，增加免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的科技含量，提高管理質(zhì)量才能真正降低免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作對人力的依賴，減少用工成本上漲對企業(yè)的影響。筆者所在公司管理的商務中心廣場地上停車場和地下車庫的管理人員原共有62名，但即使在這樣的人員配置情況下，仍經(jīng)常發(fā)生車輛停放混亂、車輛進出無序、收費管理困難的情況。對此，公司經(jīng)過多方考察、實地勘查和客戶調(diào)研，從去年起實施電子收費系統(tǒng)。經(jīng)過改造后，外來車輛借道穿行，營運車輛長時間占用停車位的現(xiàn)象得到了明顯的改善。車庫停車秩序和停車環(huán)境的顯著改善更得到了廣大業(yè)主客戶的認可，為公司的服務品質(zhì)起到了加分的作用。同時，商務廣場地上停車場和地下車庫的管理人員也由原來的62名減少到52名，一次性減少10人，為公司節(jié)省了一筆不小的人力成本支出。

　　此外，公司還在大廈內(nèi)安裝了電子巡更系統(tǒng)，對秩序維護員的巡邏進行有效的管理。這不僅提高了秩序維護員的巡邏質(zhì)量，使大廈內(nèi)更加安全，而且經(jīng)過人員整合，秩序維護人員的數(shù)量減少了，隊伍更精干了。實踐證明，科學合理地引進先進技術(shù)設備是降低免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司成本的切實有效的方法和手段。

　　自己培養(yǎng)人才,合理配置人力

　　由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員的平均工資處于比較低的水平，公司無法以相對較高的價格從市場上招聘引進新的管理人員和技術(shù)骨干，所以，我們從公司實際出發(fā)，制定新的人才戰(zhàn)略，分析需要怎樣的人來適合不同的崗位需求。同時，公司通過人力資源的整合，使管理人員、工程技術(shù)人員、普通員工和勞務工的人員配置達到最合理的組織體系結(jié)構(gòu)，這樣既能使企業(yè)在短期內(nèi)降低用工成本，也可以使企業(yè)在長期發(fā)展中獲得成本優(yōu)勢。

　　按照新的人才戰(zhàn)略，公司加強了對公司現(xiàn)有員工的培訓力度。從2011年9月份開始，在近4個月的時間內(nèi)完成了17個課目的公司內(nèi)部培訓任務。全部培訓課程的課時為34個小時，參加人數(shù)達到1497 人次，81人次參加了試卷考試。我們還通過發(fā)放問卷調(diào)查的形式，及時掌握員工對培訓課程的認知度。另外，公司鼓勵員工參加各種形式的職稱學習和技術(shù)培訓。通過學習，公司有兩人獲得了全國注冊免費物業(yè)管理系統(tǒng)師的證書。通過自己培養(yǎng)人才，公司不僅提高了現(xiàn)有員工隊伍的業(yè)務能力，提高了工作效率，而且節(jié)省了從市場上引進中高層人才和技術(shù)骨干所需要付出的高昂成本，減少了開支。

　　整合現(xiàn)有資源，挖掘員工潛能

　　為了減少人員配置，降低成本，我們還因地制宜地對公司的班組設置進行了整合，將原來的電工、BA、機修、空調(diào)、電梯、鍋爐、總降、給排水班組等組合并成三個班組，每個修理工都執(zhí)有電工上崗證，將巡檢和維修保養(yǎng)工作相結(jié)合，有效地提高了工作效率。項目上設施設備原生產(chǎn)廠家的一些設備型號已沒有了配件，給維修工作帶來了很大的難度。但我們的設備維修人員自己動腦筋想辦法，通過各種途經(jīng)查找大量資料，自己動手，自行找到了修理方法和解決方案。一些原本外包給其它公司的維修保養(yǎng)項目，我們也嘗試自己進行維修保養(yǎng)，既增強了維修人員的實際操作能力，也進一步提高了物業(yè)服務水平。僅此一項，我們每年就能為企業(yè)節(jié)約數(shù)十萬元的開支。

　　開展增值服務，開辟發(fā)展新路

　　物業(yè)服務企業(yè)的收入主要是物業(yè)服務費的收取，除此之外，通過各種渠道開展增值服務也是企業(yè)探索發(fā)展新路的又一舉措。筆者所在的公司服務的是商業(yè)樓宇，在夜間，廣場和車庫的使用率較低。如何充分利用我們的停車場資源，使其得到最大化的利用，成為擺在管理者的眼前的一個問題。通過嘗試，我們與公交公司進行合作，夜間為公交公司的車輛提供停放場所。這樣既不影響白天為商圈內(nèi)業(yè)主客戶提供服務，又使停車場資源得到了充分利用，為企業(yè)增加了收入。

　　此外，公司在商務大廈內(nèi)的秩序維護人員還為業(yè)主客戶提供上門清理廢舊物的業(yè)務，在有效控制外來人員進入大廈的同時，也開辟了企業(yè)發(fā)展的新思路。今后，我們也將在這方面不斷探索，尋求新的拓展道路。

　　除了以上提到的幾條對策，筆者認為物業(yè)服務企業(yè)還需要更主動地與業(yè)主進行溝通，尤其是要做到企業(yè)收支透明，提高業(yè)主與物業(yè)夫妻也的信任程度，為物業(yè)服務費的適當調(diào)整做好鋪墊。 （作者系上海商務中心免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司總經(jīng)理 ）