集中與分散--關于社區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實路徑

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合久必分--社區(qū)管理的普遍問題
   
    現(xiàn)代社區(qū)的重要特征，在于社區(qū)中一切沖突的產(chǎn)生與平息均有明確的目的和利益驅(qū)動，而不再是浪漫主義的口號，或者溝通不暢的誤解。源自于私人利益的維權行動成為了有效地促進社區(qū)公益的武器，這已經(jīng)不是偶然現(xiàn)象；專業(yè)免費物業(yè)管理系統(tǒng)者所面臨著的競爭性環(huán)境，也已發(fā)生了完全的變化。北京王海秦兵的"免費物業(yè)管理系統(tǒng)打假"、"中海撤出歐陸經(jīng)典"和深圳"景洲大廈免費物業(yè)管理系統(tǒng)204合同"當中所出現(xiàn)的紛爭也都充分體現(xiàn)了這些原則。
    將在深圳所挖掘的特例群除開，認真地考察全國范圍內(nèi)社區(qū)管理，我們將這樣去歸納中國現(xiàn)代社區(qū)管理的歷史沿革：
    就新興物業(yè)而言，房地產(chǎn)的開發(fā)先于國家和地方政府的相關立法，以前無所謂私人房產(chǎn)，而今人們?nèi)圆恢绾斡行幏肿约旱漠a(chǎn)業(yè)，因為法律及觀念的滯后，社區(qū)內(nèi)部難以形成一種公平而自由交換的市場，在外界也無可能象計劃經(jīng)濟時代一樣尋求免費的公益事業(yè)經(jīng)費，開發(fā)商稀里糊涂地自己成立物業(yè)公司，物業(yè)公司稀里糊涂地開展工作，業(yè)主也稀里糊涂地不繳免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，其實都是各自打了一肚子的小算盤。
    然后，中國社區(qū)管理都曾經(jīng)經(jīng)歷過這樣一個階段，正如霍布斯在《利維坦》中所描述的那樣：因為相互之間沒有一種合法的合同關系，社區(qū)存在著廣泛的無政府狀態(tài)，"公眾的權力還沒有產(chǎn)生，既無政府，則無法律，既無法制，即談不上公平。在作戰(zhàn)的情形下，只有力量和欺詐才能算數(shù)。"那時的免費物業(yè)管理系統(tǒng)者就象舊時的鄉(xiāng)紳和族長一樣，依靠壟斷、包辦、奉承、哄騙去處理問題。出現(xiàn)了矛盾，大多是妥協(xié)遷就的簡單辦法，更不能向全體業(yè)主公開交代，所謂各種黑暗與腐敗，免費物業(yè)管理系統(tǒng)就不能脫離其淵藪。
    物業(yè)和業(yè)主的異化導致"問題業(yè)主"的批量產(chǎn)生，這一時期的"問題業(yè)主"，僅僅是因為他們對自身的權利意識更為敏感，或者"覺醒"得更早，在中國有的地方，譬如山東，人文氣息濃厚，道德力量可以取代法制成為社區(qū)中的潛規(guī)則，有可能是廣泛地利益矛盾并存也沒有導致劇烈社區(qū)動蕩的出現(xiàn)，但是在中國另外一些地方，沖突激化、利益不均則足以使積弱日久的物業(yè)公司失去其存在的理由，在巨大的利益驅(qū)動之下--這里，物業(yè)服務費的紛爭退居其次，重點在于對社區(qū)中人口、物業(yè)、市場資源的控制，潛在的收益和現(xiàn)實的問題，使社區(qū)內(nèi)部斗爭此起彼伏，有時候免費物業(yè)管理系統(tǒng)權的爭奪甚至達到白熱化的程度，廣州、深圳、北京、上?！?，作為全國經(jīng)濟的領跑城市，已經(jīng)程度不一地發(fā)生所謂"業(yè)主維權"的浪潮，其實也就是中國資本主義化的浪潮，即由私人財富去支配的資源配置模式的潮流。
    但是沖突之余，問題發(fā)現(xiàn)之余，很少有人去追問結果究竟是什么？以及如何去解決，"保安打人"和"炒掉管家"之后，業(yè)主們通過斗爭和浴血奮戰(zhàn)的勝利果實，是否象當初理想追求的那樣如同桃花源，這里就有待商榷了。經(jīng)濟基礎決定上層建筑，理論上說，當一個作為上層建筑的組織（它們可能是物業(yè)公司或者開發(fā)商，也可能是政府部門或者業(yè)委會）明顯地處于阻礙社區(qū)資源優(yōu)化配置的障礙位置時，它的地位就岌岌可危了，直至被歷史潮流所取代，但是在中國社區(qū)管理的現(xiàn)實情況中卻恰恰相反，既得利益的階層（譬如政府機關、水電氣壟斷部門）在其強勢地位上根繁葉茂、紋絲不動，新興的有產(chǎn)階層（譬如開發(fā)商和"維權"業(yè)主）在不斷號召擴大自身的權利和權力，從事社區(qū)服務的人員淪為附庸、"保姆"這樣的性格扭曲的角色，還有誰去關注設施損毀的責任追究、裝修控制的利益平衡、能源成本的公平分攤、突發(fā)事件的應急處理、服務資源的有效配置這些真正的"免費物業(yè)管理系統(tǒng)"工作。如此一來，能夠代表社區(qū)利益的人物就只有淺酌低唱"夾縫中的舞曲"了，社區(qū)管理中的"逆向選擇"效應是中國各行各業(yè)信息不對稱的一個側影。
    所以，沖突的后果："社區(qū)分裂"是當前中國社區(qū)管理中必須保持關注的課題，它的特征與表現(xiàn)是：社區(qū)中業(yè)主或非業(yè)主的利益沖突達到如此嚴重的地步，"管理者"的存在必要性受到嚴重的質(zhì)疑，繼而使社區(qū)中的人們保持著相互敵視、猜疑乃至敵對狀態(tài)，最后導致社區(qū)的公眾利益受到廣泛的忽視和剝奪。如果免費物業(yè)管理系統(tǒng)案例中僅僅是因為誤解而需要進行必要的溝通和解釋的話，事情就會好辦許多，但是當大量相互關聯(lián)而又懸而未決的事件出現(xiàn)時，即使是訴諸法律途徑往往也不可能得到滿意的收效，當開發(fā)商和業(yè)主就象感情破裂的夫妻一樣，免費物業(yè)管理系統(tǒng)和社區(qū)管理就成為最后的斗爭籌碼，既勉強維持著雙方的關系，又難以避免被遺棄的命運，這同時也就形成社區(qū)管理的生存悖論。
   
    分久必合--社區(qū)管理的五大要件
   
    長期以來中國免費物業(yè)管理系統(tǒng)界關于"服務"與"管理"的爭論，的確已經(jīng)使人厭倦，其實免費物業(yè)管理系統(tǒng)本來只是一種工具，免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司"民營化"，實質(zhì)在于社區(qū)管理的"民營化"、市場化和企業(yè)化，我們所稱專業(yè)從事免費物業(yè)管理系統(tǒng)的人，他們僅僅是社區(qū)當中的法人治理結構，制裁權力的賦予仍以強大的聯(lián)合業(yè)主勢力集團為其依歸，社區(qū)管理者就是聯(lián)合的業(yè)主本身，而物業(yè)公司的定位已經(jīng)在國務院《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》當中得到蓋棺論定--物業(yè)服務公司--所執(zhí)行的職責僅僅在于物業(yè)服務，只有在業(yè)主大會對物業(yè)公司進行充分授權的前提下，它才能夠肩負起"管理"的職責。有了聯(lián)合的業(yè)主群體，才會有管理與服務的一體兩面，但很多業(yè)主和物業(yè)公司乃至政府部門都試圖回避這一點，因為：無論是面對著一個分裂的社區(qū)，還是面對著分裂的管理與服務，其中的一些人和組織都可以從另外一些人和組織當中撈取好處。
    筆者認為，一例真正能夠走出困境的社區(qū)管理，它將是以下五個方面的組合：
    一、通過法律或契約確立財產(chǎn)權和收益權。對私有財產(chǎn)的漠視是中國歷史的傳統(tǒng)，現(xiàn)代社區(qū)分裂最主要的動因仍然在于業(yè)主認為自身的財產(chǎn)權得不到保護。其實，任何市場經(jīng)濟行為，都需要基本地對市場主體和利益相關人自我保存的機制，作為社區(qū)管理也不外之，如果免費物業(yè)管理系統(tǒng)的收費對業(yè)主的自我生存都形成了經(jīng)濟壓力，則是殺雞取卵、竭澤而漁；反之如果免費物業(yè)管理系統(tǒng)放棄自己的生存權而對諸如財產(chǎn)保險保管上提出無限制的承諾，則又是危如累卵、飲鳩止渴，所以，社區(qū)管理的確需要社區(qū)組成者之間具有一定的公平交易關系及相互諒解。然后在財產(chǎn)權保障之外，則是要在社區(qū)管理中解決好現(xiàn)代管理的基本問題：誰創(chuàng)造了財富，又如何分配？社區(qū)當中，業(yè)主就是股東，物業(yè)服務人員就是員工，社區(qū)管理者則是經(jīng)理階層，從生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到分配環(huán)節(jié)進行關注，才能帶來社區(qū)管理質(zhì)的飛躍。
    二、社區(qū)開發(fā)的自我戰(zhàn)略定位。我們需要去建立一個社區(qū)管理的模型，并能發(fā)現(xiàn)多重因素摻雜其中：地區(qū)規(guī)劃、開發(fā)建設周期、人文環(huán)境和政治經(jīng)濟條件是宏觀因素；開發(fā)商的實力，物業(yè)公司的競爭力，政府的干預和社區(qū)文化是中觀環(huán)境因素；業(yè)主個性與社會地位、社區(qū)組成者的素質(zhì)高低及相容性、具體的房屋質(zhì)量瑕疵則是微觀因素。三大類因素相加相乘相積分，所表現(xiàn)出來的社區(qū)形態(tài)就會千差萬別，更會形成一個動態(tài)的過程，從上述因素當中尋求機會，認識威脅，突出優(yōu)勢，克服弱點，社區(qū)管理需要關注向前溯三到五年乃至更長時間形成的一些根源性問題，同時向后形成完整的計劃與規(guī)劃，而盡早從一些牽扯不清的糾紛泥潭中解脫出來。眾多遺留問題的解決需要相當?shù)馁Y源與能力，這就更加對社區(qū)管理者是一個全面的考驗。
    三、專業(yè)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的現(xiàn)實路徑。在當前社會變革如此劇烈的條件下，大多數(shù)免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司退而居其次，滿足于"物業(yè)服務"而沾沾自喜，的確讓人感到一種令人驚異的樂觀情緒。當然，純粹從短期的利潤角度考慮，這些做法應屬明智而審慎，但是同時所失頗多，在未來免費物業(yè)管理系統(tǒng)二級市場高度發(fā)展的條件下，傳統(tǒng)"綜合一體化"免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司將不能與之爭鋒，故而專業(yè)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的真正出路其實在于通過創(chuàng)新而尋求出與規(guī)劃、建設、開發(fā)相匹配的物業(yè)經(jīng)營與服務，將最初的設計效果充分發(fā)揮，通過更多的學習擁有更強的服務能力，并有效地熔入和適應任一地區(qū)市場，必要的時候，免費物業(yè)管理系統(tǒng)者應當為社區(qū)管理者提供專業(yè)化的全面的社區(qū)管理解決辦法，直至取而代之，這才是作為一個現(xiàn)代免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司長治久安的發(fā)展大計。
    四、社區(qū)組成人員的素質(zhì)提升。并不僅僅是業(yè)主，或者物業(yè)服務人員，而是雙方的素質(zhì)要同時提升才能匹配互動，當今業(yè)主的討價還價能力普遍提高，明顯地促進了免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的服務能力提升，而以深圳免費物業(yè)管理系統(tǒng)及"洋品牌"在中國內(nèi)地的介入與推進，也明顯地催化了一些地區(qū)民眾權利意識和自我意識的覺醒，然而，這些都是遠遠不夠的，法學、財會、管理、溝通，只有知識的全面武裝和思維模式的變化才會培養(yǎng)出現(xiàn)代社區(qū)成員的理性人格，社區(qū)管理才會擁有真正的土壤，物業(yè)公司才會發(fā)現(xiàn)真正的對手，在社區(qū)中的民眾僅僅滿足于迷信而對一些利益處分的問題跟風鼓躁的時代，那只是一個可悲的過渡時代。
    五、最后，應當提及的是，"經(jīng)濟人"產(chǎn)生意味著社區(qū)分裂的開始，而"公益人"的產(chǎn)生則意味著社區(qū)一體化的開始，這將是一個正反合的過程。當社區(qū)中出現(xiàn)"有限理性人"，即部分或相當一部分社區(qū)成員表現(xiàn)為在追求個人利益基礎上的、自愿為公益服務的"經(jīng)濟人+公益人"的角色升級，是社區(qū)分裂得以解除的關鍵。如同春秋時代的楚國子文"自毀其家以紓國難"，當成員的行為動機開始廣泛存在著一種"公益人"假設，社區(qū)成員參與或從事社區(qū)事業(yè)，開始以自愿、自主和自發(fā)地追求社區(qū)公眾利益，社區(qū)的"聚合"就迎來了曙光，和最初政府劃定的"免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域"不同，這樣的未來"社區(qū)"將是一個生態(tài)群落，它消除了封建的惰性，轉(zhuǎn)而形成自我更新、自我發(fā)展的機理，這才是我們心目中"美如畫境"的社區(qū)。
   
    形散神聚--社區(qū)管理的發(fā)展契機
   
    無論是政府、開發(fā)商、物業(yè)公司抑或是業(yè)主，都可以在上述五個方面的問題中找到自己的責任位置，社區(qū)分裂的原因?qū)⒉辉谟诜稚?，而是在于集中，當每一名離開原先的公房或農(nóng)村的業(yè)主搬進新居之后，才會為房屋保修問題、裝修問題以及鄰近戶對物業(yè)的處分形成困擾，如果社區(qū)當中有業(yè)主將自己的物業(yè)出租給個人或者單位，后續(xù)的一些使用問題將更為微妙，老聃所追求的"雞犬之聲相聞，老死不相往來"的理想世界而今一去不復返了，我們今天看到的社區(qū)，永遠充斥著多個層次的利益博弈和矛盾重重的沖突。
    社區(qū)管理今天已經(jīng)變化得非常復雜，以后還要更加復雜下去。為什么？社區(qū)管理因什么需求而產(chǎn)生？是因為城市的發(fā)展，農(nóng)村的退讓，伴隨著人口的密集，財產(chǎn)的集中，"由此必然產(chǎn)生的后果就是政治的集中。"人在不斷地追求自由的同時，卻越來越與其他人的生活息息相關，兩個人即使互不認識，但是卻往往發(fā)生著更為密切的聯(lián)系，例如健康、安全、清潔、冷暖……，每個人的要求標準都與其它人的責任和需求密不可分，物業(yè)服務人員更是能夠輕易主宰作為一名業(yè)主的喜怒哀樂，這真是一種具有十足諷剌意味的現(xiàn)實：當個人主義的發(fā)展破壞了團結一致性，促成了個人財富的積累與發(fā)展；轉(zhuǎn)過來，對財富的安全需要又迫使每一個人更加依賴他們的鄰居，而要求回歸那種最初的團結。
    這種背景下，"社區(qū)分裂"是不是能夠消失呢？不完全是這樣，原因在于任何政治集中的背景下，反對派一定會出現(xiàn)，如何同反對派達成利益共識以至雙贏，將是一門權力運用的藝術。"找到最大限度的社區(qū)公眾利益，并且認真地追求它和執(zhí)行它"，這需要卓越的膽識，在主體和環(huán)境、內(nèi)因和外因均不成熟的條件下，"市場失靈"和"政府失靈"在社區(qū)當中是廣泛地發(fā)生著的，今天中國社區(qū)很多妥協(xié)性的產(chǎn)物就如同強加給德意志的"威斯特伐利亞條約"和"凡爾賽條約"，前者使德國保持軟弱和分裂兩百年，后者則催生了希特勒。折衷主義的免費物業(yè)管理系統(tǒng)茍延殘喘了若干年，現(xiàn)在它們已明顯地缺乏競爭力了，當社會和社區(qū)從狂熱的原始積累時代進步到理性的財富增殖時代，取而代之將是各種風格各異的、個性化的社區(qū)管理類型，某一天，業(yè)主們享受的免費物業(yè)管理系統(tǒng)將如同今天的手機外殼那樣千姿百態(tài)，人們喜歡什么樣的文化或"主義"，就會有配套的社區(qū)管理產(chǎn)生，也許這就是后勤服務市場的未來。
    分散的力量是自由的力量，是離心力，是權利的訴求，聚合的力量則是保守的力量，是向心力，是責任的負擔。社區(qū)發(fā)展的歷程永遠都會在分散和集中兩種形態(tài)之間動蕩，社區(qū)管理如何引導大眾有效地自我服務，其實并不是在分散與集中之間作出選擇，而是尋找出一種中間路線以保持衡態(tài)，促進社區(qū)的發(fā)展。"社區(qū)契約"的編制與探討將是未來社區(qū)管理工作中的一件大事，社區(qū)事務的"仲裁人"也必然會推舉誕生，同時推進的則是社區(qū)當中的誠信建設。當業(yè)主是告物業(yè)公司的同時能夠繳清物業(yè)服務費用，而物業(yè)公司在制裁違章業(yè)主的同時能保證恒定的服務質(zhì)量，我們就將欣喜地看到社區(qū)管理的未來。
    不要把看到的一切當作結束，我們所寫下的僅僅是一篇序言。
   
    二○○四年二月二日-四日于濟南匡山
   
    本文參考及援引書目
    《西方現(xiàn)代建筑史》L·本奈沃洛    天津科學技術出版社1996年版
    《公與私：公共事業(yè)運行機制研究》席恒    商務印書館
    《共產(chǎn)黨宣言》馬克思
    《資本主義與二十一世紀》黃仁宇    三聯(lián)書店