房屋驗收

       房屋驗收是指購房者接收房產(chǎn)時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗。只有購房人對房屋進(jìn)行驗收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。
房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)
　　一、入戶門檢查1. 檢驗標(biāo)準(zhǔn)
 
　?。?）門表面應(yīng)潔凈，不得有劃痕、碰傷；
 
　　（2）門的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整；
 
　?。?）門與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿；
 
　?。?）門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm，門扇翹曲允許偏差為2mm，門扇的表面平整度允許偏差為2mm，門框門扇對角線長度允許偏差為3mm；
 
　　（5）安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5～2.5mm；
 
　?。?）毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應(yīng)小于3.5cm。
 
　　2. 業(yè)主如何查驗入戶門是否符合房屋質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)
 
　　通常情況下，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對入戶門的以下方面進(jìn)行檢查：
 
　　（1）門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實，門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況；
 
　?。?）門扇檢查：門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是否平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法；
 
　　（3）門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動是否自如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常；
 
　?。?）開啟檢查：門開閉是否平穩(wěn)，有無異常阻力，及磨損，門鎖緊后是否有晃動；
 
　?。?）門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時有無異常阻力，表面有無缺損、變形；
 
　　（6）密封檢查：門扇掩縫是否在2.5mm以內(nèi)。
 
　　一般業(yè)主關(guān)注比較多的問題是門的外觀質(zhì)量問題，如門表面輕微的小刮花、碰傷等，嚴(yán)重的有面板開裂、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了損壞，小問題的損壞可以通過現(xiàn)場修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù)，嚴(yán)重的損壞可以將門反廠維修；入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求（小于3.5cm）時可以要求反廠鋸短處理（注：關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場說服業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定，可請地產(chǎn)工程部評判決定）；門鎖的問題一般會出現(xiàn)在裝修使用期間，入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用，鎖打不開等問題，經(jīng)過現(xiàn)場確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問題的可以要求更換。
 
　　二、鋁合金門窗檢驗
 
　　1. 檢驗標(biāo)準(zhǔn)
 
　　（1）鋁合金門窗質(zhì)量：表面應(yīng)潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕；大面應(yīng)無劃痕、碰傷；
 
　?。?）鋁合金門窗安裝允許偏差：門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為2.5mm，門窗橫框的水平允許偏差為2mm，門窗橫框標(biāo)高允許偏差為5mm，門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm；
 
　　（3）鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應(yīng)光滑、順直、無裂紋；
 
　　（4）鋁合金門窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好，不得脫槽，設(shè)置的排水孔應(yīng)通暢；
 
　?。?）鋁合金門窗推拉窗扇開關(guān)應(yīng)力不大于100N；
 
　?。?）鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量：玻璃表面應(yīng)潔凈，不得有膩子、密封膠、涂料等污漬，中空玻璃內(nèi)外表面應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。
 
　　2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)對鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查：
 
　?。?）窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等；
 
　?。?）型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等；
 
　?。?）五金件及開啟檢查：要求開關(guān)自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固，關(guān)窗后不漏氣；
 
　　（4）密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴(yán)密，有無破損、斷續(xù)等問題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現(xiàn)象；
 
　?。?）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。
 
　　對于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場確定，有小的劃痕、磕碰變形（不影響使用功能）可以進(jìn)行現(xiàn)場修復(fù)補(bǔ)漆，有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修復(fù)的可以要求給予更換。另外，業(yè)主比較關(guān)注的問題是鋁窗的滲水問題，發(fā)現(xiàn)滲水的窗須整改。
 
　　三、陽臺欄桿、窗護(hù)欄檢驗
 
　　檢驗標(biāo)準(zhǔn)：
 
　　1. 護(hù)欄成品質(zhì)量：護(hù)欄表面應(yīng)光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫，翹曲及損壞，接縫應(yīng)嚴(yán)密；
 
　　2. 護(hù)欄安裝的允許偏差：護(hù)欄垂直度允許偏差3mm，欄桿間距允許偏差3mm，護(hù)欄安裝必須牢固端正；
 
　　3. 低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m，中高層、高層住宅陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m，欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于0.11m。
 
　　一般業(yè)主對護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問題，反映的問題大多是護(hù)欄生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備有，物業(yè)維修人員進(jìn)行簡單的補(bǔ)漆工作，遇到難度大的整改及時通知地產(chǎn)工程部安排處理。
 
　　四、地面檢驗
 
　　1. 地面檢驗標(biāo)準(zhǔn)
 
　　（1）地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓（考慮到我國施工企業(yè)的實際水平，對空鼓面積大于400平方厘米，無裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于2處時，可不計入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷）；
 
　?。?）地面表面應(yīng)密實,不得有起砂,蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷;
 
　?。?）地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm，標(biāo)高允許偏差為正負(fù)8mm，厚度允許偏差為不大于設(shè)計厚度的1/10；
 
　?。?）有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確，無積水。
 
　　2. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對地面的以下方面進(jìn)行檢查
 
　?。?）地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷；
 
　?。?）地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象；
 
　　（3）地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識；
 
　?。?）地面是否預(yù)留裝修地面做法。
 
　　五墻面檢驗
 
　　1. 墻面檢驗標(biāo)準(zhǔn)
 
　?。?）墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整；
 
　?。?）墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象；
 
　　（3）有排水要求的部位應(yīng)做滴水線（槽），滴水線應(yīng)整齊順直，內(nèi)高外低；
 
　?。?）墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應(yīng)方正，允許偏差為4mm。
 
　　一般業(yè)主對墻面質(zhì)量比較關(guān)注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實際檢驗中墻面空鼓允許的范圍為：單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5平方厘米；單面墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米；墻面裂縫問題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫。
 
　　2. 一般裂縫檢查重點
 
　　墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時關(guān)注的重點，必須認(rèn)真對待。一般裂縫檢查的重點如下：
 
　　（1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）；
 
　?。?）承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）；
 
　?。?）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）；
 
　?。?）檢查樓板（地面和頂板）是否有對貫穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定，條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范允許范圍（0.3mm）內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力；
 
　?。?）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說這類裂縫往往對結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響，是需要認(rèn)真對待的；
 
　?。?）陽臺、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）
 
　　六防水檢驗
 
　　檢驗標(biāo)準(zhǔn)：
 
　?。?）防水層表面應(yīng)平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設(shè)計要求，無明顯積水現(xiàn)象；
 
　　（2）細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴(yán)密無滲漏。
 
　　房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問題，防水檢驗主要包括衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水檢驗。其中衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面業(yè)主在收樓時會要求做24小時的閉水實驗進(jìn)行檢驗。對檢驗過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改，并再次進(jìn)行試水檢驗直至不發(fā)生滲漏。
 
　　七給排水檢驗
 
　　毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒有說明給排水設(shè)施，也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主重點檢查的是以下內(nèi)容：
 
　　（1）現(xiàn)有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關(guān)閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象；
 
　　（2）管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好；
 
　?。?）預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開；
 
　?。?）水表檢驗：水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好，有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；
 
　　（5）排水管道檢查：排水管道有無直角、死角；接頭是否緊密完好，接口處有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損；樓上下延管道是否過長過低影響裝修；
 
　?。?）排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴(yán)密；
 
　　（7）排水口應(yīng)進(jìn)行封堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。
 
　　八電氣檢驗
 
　　對于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點檢查的是以下內(nèi)容：
 
　?。?）分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求；箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無刮碰痕跡及色差；箱門開啟靈活；箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護(hù)器動作正確，控制范圍正確；箱內(nèi)結(jié)線整齊，回路編號齊全，正確；倒想與開關(guān)連接牢固緊密；
 
　?。?）電表檢查：電表安裝符合規(guī)范，在關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；
 
　　（3）開關(guān)插座檢查：開關(guān)、插座面板表面清潔、無損壞；開關(guān)控制范圍正確；開關(guān)切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙；導(dǎo)線接線符合國家規(guī)范要求；
 
　?。?）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確；
 
（5）其他弱電系統(tǒng)：對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗收應(yīng)遵循相應(yīng)的國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)驗收注意事項　　
一、注意及時接收入住通知書
 
　　1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。
 
　　2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。
 
　　特別提示：
 
　　1. 要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。
 
　　2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。
 
　　3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。4. 若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費(fèi)。
 
　　二、確定房屋是否達(dá)到交付條件
 
　　1. 《竣工驗收備案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。
 
　　2. 《住宅質(zhì)量保證書》
 
　　《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。
 
　　3. 《住宅使用說明書》
 
　　《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項。
 
　　4. 《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》
 
　　5. 《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》
 
　　6. 實測面積登記表
 
　　特別提示：
 
　　1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。
 
　　2. 《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。
 
　　3. 對于這些文件，一方面要驗收它有沒有，另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
 
　　4. 如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。
 
　　5. 提醒您：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。
 
　　6. 如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
 
　　三、房屋檢驗
 
　　收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗后收”。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。
 
　　“先驗后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗收房屋：
 
　　1. 檢測房屋面積：
 
　　要求開發(fā)商出具《實測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。
 
　　2. 檢驗房屋質(zhì)量：
 
　　購房者進(jìn)行房屋驗收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：
 
　　（一) 房屋本身的質(zhì)量
 
　?。ǘ┚坝^綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。
 
　?。ㄈ┭b修質(zhì)量
 
　　特別提示：
 
　　1. 一定要掌握“先驗后收”的原則。
 
　　2. 如果開發(fā)商拒絕先驗房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。
 
　　3. 購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。
 
　　4. 若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
 
　　5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。
 
　　6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。
 
　　四、新房驗收的最終結(jié)果
 
　　1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項，則不記錄或?qū)懮?ldquo;暫不清楚”、“無法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。
 
　　2. 如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。
 
　　3. 發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。
 
　　4. 對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗樓表上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。
 
　　特別提示：
 
　　1.驗房后要堅持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。
 
　　2. 物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。
 
　　3、驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。
 
　　4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。
 
　　注意事項：
 
　　以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。
 
　　一、買房相關(guān)稅費(fèi)
 
　　（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：
 
　　1、契稅
 
　　2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)
 
　　3、買賣合同印花稅
 
　　4、公共維修基金
 
　　5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)
 
　　6、房屋所有權(quán)印花貼稅
 
　　7、權(quán)證工本費(fèi)
 
　　（二）稅費(fèi)問題
 
　　特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。
 
　　1. 契稅
 
　　契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。
 
　　繳納時間：契稅只能在過戶時交納
 
　　特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。
 
　　實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。
 
　　2. 公共維修基金
 
　　此項基金不同于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
 
　　稅率：房屋成交價的2%。
 
　　特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。
 
　　3、面積測繪費(fèi)
 
　　面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。
 
　　4、物業(yè)費(fèi)
 
　　一年免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)和水電保證金
 
　　特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。
 
　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點公布。
 
　　5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)
 
　　業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。
 
　　二、面積問題
 
　　面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。
 
　?。ㄒ唬┐嬖诘膯栴}：
 
　　1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這一直是個焦點問題。
 
　　消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。
 
　　2. 開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。
 
　　正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。
 
　?。ǘ┤绾谓鉀Q面積誤差？
 
　　面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。
 
　　特別提示：
 
　　1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計算。
 
　　2.簽定合同時應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購　房人有權(quán)退房。
 
　?。ㄈ╆P(guān)于分?jǐn)偯娣e
 
　　公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：
 
　　1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。
 
　　2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
 
　　3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。
 
　　分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：
 
　　1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
 
　　2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
 
　　不應(yīng)入的公用建筑空間：
 
　　1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
 
　　2、售房單位自營、自用的房屋。
 
　　3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)）用房。
 
　　4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計入建筑面積。
 
　　特別提示：
 
　　1. 簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項目。
 
　　2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。
 
　　售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。
 
　　3. 其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e