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盤點(diǎn)《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》解答物業(yè)熱點(diǎn)

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        每日甘肅網(wǎng)訊 據(jù)蘭州晚報(bào)報(bào)道 4月1日,《蘭州市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)在蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站發(fā)布,正式頒布施行。此版《規(guī)定》,對(duì)本報(bào)曾多次關(guān)注和討論的“新舊物業(yè)之爭(zhēng)”“小區(qū)停車位權(quán)屬”“‘沙霸’擋道誰(shuí)來(lái)管”“小區(qū)物業(yè)誰(shuí)先聘”等諸多熱點(diǎn)問(wèn)題給予了明確規(guī)定。記者從市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到,對(duì)于此版《規(guī)定》的起草,自去年起,房管部門就開始廣泛調(diào)研和征求意見,邀請(qǐng)省、市法制辦,市人大法工委、城建工委,蘭州大學(xué),西北民族大學(xué),甘肅政法學(xué)院等專家教授及相關(guān)部門進(jìn)行了兩次論證,又召集30家物業(yè)企業(yè)代表進(jìn)行了多番討論,今年3月4日,《規(guī)定》經(jīng)蘭州市人民政府第34次常務(wù)會(huì)議審定通過(guò),有效期3年。

  熱點(diǎn)1 小區(qū)停車位優(yōu)先滿足“自己人”

  “自己的小區(qū)停車場(chǎng)每天被‘外面人’的車輛停滿,小區(qū)居民自己的車只能在外面的馬路上過(guò)夜,還要交更高的停車費(fèi),這樣合理嗎?”此次采訪中,雁灘安居小區(qū)等小區(qū)居民都提到了“搶車位”的困難,停車位優(yōu)先權(quán)和歸屬權(quán)一直是物業(yè)新規(guī)關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。此次《規(guī)定》明確:免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫(kù),其歸屬由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫(kù)出租、出售時(shí),應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租、出售給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。在滿足業(yè)主現(xiàn)有需要后,建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域以外的其他人的,其租賃合同期限不得超過(guò)6個(gè)月。

  “車輛占滿地,人都沒處走”,“車輛隨意停,草坪也成停車場(chǎng)”,在停車場(chǎng)問(wèn)題上,其實(shí)還有讓管理者自己也為難的事,“我們好像該管,但又沒給我們權(quán)利管,業(yè)主說(shuō)這是他家的地盤他更有權(quán)利,我們就沒話可說(shuō)了。”安寧區(qū)一個(gè)小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)員在記者采訪時(shí)吐露過(guò)這樣的無(wú)奈。此次《規(guī)定》已解決了他的困惑:在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車輛,應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和指揮,不得占用消防通道、綠化用地,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

  熱點(diǎn)2 裝修“沙霸”無(wú)權(quán)再稱霸

  仁恒美林郡、建工怡景小區(qū)、第一佳園……搜索晚報(bào)曾經(jīng)刊發(fā)的“沙霸”新聞,市內(nèi)各區(qū)的多個(gè)住宅小區(qū)業(yè)主都遇到過(guò)這樣的問(wèn)題:裝修用的沙土材料不能自己買,必須“被指定”,價(jià)格高昂但無(wú)力反抗,幾年來(lái),本報(bào)曾多次報(bào)道《“沙霸”強(qiáng)行收“買路錢”業(yè)主叫苦連天》《“沙霸”猖狂敲竹杠》等新聞,“沙霸”壟斷已成為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中備受詬病的一個(gè)傷疤。

  此次《規(guī)定》將給業(yè)主撐腰:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維護(hù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的裝修秩序,保持電梯等共用設(shè)備的完好,對(duì)裝修施工人員進(jìn)行備案并發(fā)放出入證件,不得壟斷或協(xié)助壟斷裝修材料買賣及運(yùn)輸。另外,業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè);小區(qū)入住率達(dá)到1/3以上時(shí),裝修活動(dòng)應(yīng)嚴(yán)格控制作業(yè)時(shí)間,不得在業(yè)主正常休息時(shí)間進(jìn)行裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員。

  熱點(diǎn)3 舊物業(yè)賴著不走?最高罰款3萬(wàn)

  物業(yè)公司兩頭打架,一個(gè)要來(lái)一個(gè)不走,本報(bào)報(bào)道的羅馬世家等小區(qū)的新舊物業(yè)之爭(zhēng)都曾引起廣泛關(guān)注,誰(shuí)有權(quán)決定物業(yè)去留,舊物業(yè)公司不走該怎么辦?

  《規(guī)定》在法律責(zé)任和懲罰力度上此次都給了明確標(biāo)準(zhǔn):業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房和有關(guān)資料的,由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期退出或移交;逾期拒不退出或移交的,處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款,并在資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn)時(shí)不予核準(zhǔn)。

  熱點(diǎn)4 建設(shè)單位私選物業(yè)將警告罰款

  居民小區(qū)的物業(yè)公司是不是該業(yè)主自己選?因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)者和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司“父子關(guān)系”而引發(fā)的物業(yè)矛盾常常讓業(yè)主很受傷。“我的地盤誰(shuí)做主”的困惑也是此次《規(guī)定》制定中遇到的討論話題。

  記者看到,《規(guī)定》最終明確:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式,選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)?,F(xiàn)售商品房出售前30日,預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前,住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模不超過(guò)3萬(wàn)平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新建住宅物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同,制定臨時(shí)管理規(guī)約,建設(shè)單位也應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同,并向房屋買受人說(shuō)明。

  住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

  熱點(diǎn)5 誰(shuí)算業(yè)主?房屋產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定為“業(yè)主”

  “房子買了沒住過(guò),該不該交物業(yè)費(fèi)?”“房屋權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,現(xiàn)在住的人算是業(yè)主,還是房產(chǎn)證上登記的人算是業(yè)主?”對(duì)于“業(yè)主”的認(rèn)定不清,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中權(quán)利和義務(wù)的問(wèn)題也常常產(chǎn)生糾紛。

  此次,《規(guī)定》對(duì)“業(yè)主”身份給出了明確界定,對(duì)各方的權(quán)利義務(wù)也進(jìn)行了劃分,《規(guī)定》認(rèn)定:依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。市房管局一位負(fù)責(zé)人分析此條規(guī)定時(shí)指出,“房屋未住或長(zhǎng)期不住就不交物業(yè)費(fèi)的說(shuō)法,可能就行不通了。因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的是公共服務(wù),綠化、保安等人力、設(shè)備資費(fèi)都是平均消耗的,即便一個(gè)人不享受或未享受,物業(yè)的總體服務(wù)消耗還是一點(diǎn)沒減。”

  《規(guī)定》提出,因買賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的,在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中享有業(yè)主權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法做出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相應(yīng)權(quán)利,承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,從其約定。物業(yè)使用人不履行交費(fèi)義務(wù)的,業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

  熱點(diǎn)6 物業(yè)糾紛?社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)三方協(xié)調(diào)

  市住房保障和房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)的監(jiān)督管理;縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門,具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)監(jiān)管、投訴處理、動(dòng)態(tài)考核、行業(yè)精神文明建設(shè)等;街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的組織、指導(dǎo),依法處理免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛;社區(qū)協(xié)助指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開展情況。對(duì)于最讓人頭疼和“清官難斷”的物業(yè)處理糾紛,今后將建立采用社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主代表)三方協(xié)商機(jī)制。

發(fā)布:2007-03-20 11:44    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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