盤點(diǎn)《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》解答物業(yè)熱點(diǎn)

        每日甘肅網(wǎng)訊 據(jù)蘭州晚報(bào)報(bào)道 4月1日，《蘭州市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)在蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官方網(wǎng)站發(fā)布，正式頒布施行。此版《規(guī)定》，對(duì)本報(bào)曾多次關(guān)注和討論的“新舊物業(yè)之爭(zhēng)”“小區(qū)停車位權(quán)屬”“‘沙霸’擋道誰(shuí)來(lái)管”“小區(qū)物業(yè)誰(shuí)先聘”等諸多熱點(diǎn)問(wèn)題給予了明確規(guī)定。記者從市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，對(duì)于此版《規(guī)定》的起草，自去年起，房管部門就開始廣泛調(diào)研和征求意見，邀請(qǐng)省、市法制辦，市人大法工委、城建工委，蘭州大學(xué)，西北民族大學(xué)，甘肅政法學(xué)院等專家教授及相關(guān)部門進(jìn)行了兩次論證，又召集30家物業(yè)企業(yè)代表進(jìn)行了多番討論，今年3月4日，《規(guī)定》經(jīng)蘭州市人民政府第34次常務(wù)會(huì)議審定通過(guò)，有效期3年。

　　熱點(diǎn)1 小區(qū)停車位優(yōu)先滿足“自己人”

　　“自己的小區(qū)停車場(chǎng)每天被‘外面人’的車輛停滿，小區(qū)居民自己的車只能在外面的馬路上過(guò)夜，還要交更高的停車費(fèi)，這樣合理嗎？”此次采訪中，雁灘安居小區(qū)等小區(qū)居民都提到了“搶車位”的困難，停車位優(yōu)先權(quán)和歸屬權(quán)一直是物業(yè)新規(guī)關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。此次《規(guī)定》明確：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫(kù)，其歸屬由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫(kù)出租、出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租、出售給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。在滿足業(yè)主現(xiàn)有需要后，建設(shè)單位將車位、車庫(kù)出租給免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)6個(gè)月。

　　“車輛占滿地，人都沒處走”，“車輛隨意停，草坪也成停車場(chǎng)”，在停車場(chǎng)問(wèn)題上，其實(shí)還有讓管理者自己也為難的事，“我們好像該管，但又沒給我們權(quán)利管，業(yè)主說(shuō)這是他家的地盤他更有權(quán)利，我們就沒話可說(shuō)了。”安寧區(qū)一個(gè)小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)員在記者采訪時(shí)吐露過(guò)這樣的無(wú)奈。此次《規(guī)定》已解決了他的困惑：在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車輛，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和指揮，不得占用消防通道、綠化用地，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　熱點(diǎn)2 裝修“沙霸”無(wú)權(quán)再稱霸

　　仁恒美林郡、建工怡景小區(qū)、第一佳園……搜索晚報(bào)曾經(jīng)刊發(fā)的“沙霸”新聞，市內(nèi)各區(qū)的多個(gè)住宅小區(qū)業(yè)主都遇到過(guò)這樣的問(wèn)題：裝修用的沙土材料不能自己買，必須“被指定”，價(jià)格高昂但無(wú)力反抗，幾年來(lái)，本報(bào)曾多次報(bào)道《“沙霸”強(qiáng)行收“買路錢”業(yè)主叫苦連天》《“沙霸”猖狂敲竹杠》等新聞，“沙霸”壟斷已成為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中備受詬病的一個(gè)傷疤。

　　此次《規(guī)定》將給業(yè)主撐腰：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)維護(hù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的裝修秩序，保持電梯等共用設(shè)備的完好，對(duì)裝修施工人員進(jìn)行備案并發(fā)放出入證件，不得壟斷或協(xié)助壟斷裝修材料買賣及運(yùn)輸。另外，業(yè)主、物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè);小區(qū)入住率達(dá)到1/3以上時(shí)，裝修活動(dòng)應(yīng)嚴(yán)格控制作業(yè)時(shí)間，不得在業(yè)主正常休息時(shí)間進(jìn)行裝修。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人以及裝飾裝修人員。

　　熱點(diǎn)3 舊物業(yè)賴著不走？最高罰款3萬(wàn)

　　物業(yè)公司兩頭打架，一個(gè)要來(lái)一個(gè)不走，本報(bào)報(bào)道的羅馬世家等小區(qū)的新舊物業(yè)之爭(zhēng)都曾引起廣泛關(guān)注，誰(shuí)有權(quán)決定物業(yè)去留，舊物業(yè)公司不走該怎么辦？

　　《規(guī)定》在法律責(zé)任和懲罰力度上此次都給了明確標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或不按規(guī)定移交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房和有關(guān)資料的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的，處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并在資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn)時(shí)不予核準(zhǔn)。

　　熱點(diǎn)4 建設(shè)單位私選物業(yè)將警告罰款

　　居民小區(qū)的物業(yè)公司是不是該業(yè)主自己選？因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)者和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司“父子關(guān)系”而引發(fā)的物業(yè)矛盾常常讓業(yè)主很受傷。“我的地盤誰(shuí)做主”的困惑也是此次《規(guī)定》制定中遇到的討論話題。

　　記者看到，《規(guī)定》最終明確：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)?，F(xiàn)售商品房出售前30日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模不超過(guò)3萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時(shí)管理規(guī)約，建設(shè)單位也應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場(chǎng)公示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并向房屋買受人說(shuō)明。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　熱點(diǎn)5 誰(shuí)算業(yè)主？房屋產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定為“業(yè)主”

　　“房子買了沒住過(guò)，該不該交物業(yè)費(fèi)？”“房屋權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，現(xiàn)在住的人算是業(yè)主，還是房產(chǎn)證上登記的人算是業(yè)主？”對(duì)于“業(yè)主”的認(rèn)定不清，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中權(quán)利和義務(wù)的問(wèn)題也常常產(chǎn)生糾紛。

　　此次，《規(guī)定》對(duì)“業(yè)主”身份給出了明確界定，對(duì)各方的權(quán)利義務(wù)也進(jìn)行了劃分，《規(guī)定》認(rèn)定：依法登記取得房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。市房管局一位負(fù)責(zé)人分析此條規(guī)定時(shí)指出，“房屋未住或長(zhǎng)期不住就不交物業(yè)費(fèi)的說(shuō)法，可能就行不通了。因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的是公共服務(wù)，綠化、保安等人力、設(shè)備資費(fèi)都是平均消耗的，即便一個(gè)人不享受或未享受，物業(yè)的總體服務(wù)消耗還是一點(diǎn)沒減。”

　　《規(guī)定》提出，因買賣、贈(zèng)與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的，在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)依法做出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費(fèi)義務(wù)的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　熱點(diǎn)6 物業(yè)糾紛？社區(qū)、物業(yè)、業(yè)委會(huì)三方協(xié)調(diào)

　　市住房保障和房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)的監(jiān)督管理；縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)監(jiān)管、投訴處理、動(dòng)態(tài)考核、行業(yè)精神文明建設(shè)等；街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的組織、指導(dǎo)，依法處理免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛；社區(qū)協(xié)助指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的開展情況。對(duì)于最讓人頭疼和“清官難斷”的物業(yè)處理糾紛，今后將建立采用社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主代表)三方協(xié)商機(jī)制。