物業(yè)管理的市場監(jiān)管

二、免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管體系的基本框架

我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)萌芽于上世紀(jì)八十年代初，起步于九十年代，本世紀(jì)初開始在全國范圍內(nèi)得以全面快速的發(fā)展和推進。2003年《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的頒布和實施，為免費物業(yè)管理系統(tǒng)的市場監(jiān)管在國家行政法規(guī)層面上確立了基本依據(jù)，在此基礎(chǔ)上進行的一系列制度建設(shè)和行政實踐，不斷豐富和發(fā)展了免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管的目標(biāo)、內(nèi)容、方法和手段，并初步形成具有鮮明時代特色的免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管體系基本框架。按照市場經(jīng)濟的基本理論，免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場和其他服務(wù)產(chǎn)品市場一樣，分別由市場主體、市場客體、市場價格、市場供給、市場競爭和市場行為六個基本要素構(gòu)成。筆者認(rèn)為，從免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的構(gòu)成要素為出發(fā)，以免費物業(yè)管理系統(tǒng)制度建設(shè)的現(xiàn)狀為主線，無疑是全面、清晰地觀察和認(rèn)識目前我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管基本框架的最佳視角。

（一）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場主體的監(jiān)管

從市場賣方的角度，雖然在《物權(quán)法》的制度框架下，我們必須承認(rèn)“其他管理人”與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建筑物及其附屬設(shè)施的管理服務(wù)市場中有同等的供方（賣方）地位，雖然在實際運作過程中，我們不能排除從事專項服務(wù)的企業(yè)（如清潔、綠化、秩序維護和設(shè)備設(shè)施維修）與業(yè)主之間的專項服務(wù)交易行為，但是這都無法動搖物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場賣方的主導(dǎo)性地位。國家主要通過設(shè)立兩個行政許可制度，來加強對免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場賣方的監(jiān)管：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的條件、分級、申請、審批和動態(tài)管理等內(nèi)容，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度，以維護免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場秩序和業(yè)主共同利益；二是免費物業(yè)管理系統(tǒng)師制度，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)師制度暫行辦法》規(guī)定了免費物業(yè)管理系統(tǒng)師考試、注冊、執(zhí)業(yè)和繼續(xù)教育等內(nèi)容，對從事免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的專業(yè)管理人員實行執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度，以提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員的專業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)。

從市場買方的角度，針對物業(yè)服務(wù)的買方并非業(yè)主個體而是免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)業(yè)主全體的特殊性，我們建立了業(yè)主大會制度。無論是《業(yè)主大會規(guī)程》還是修改完善后的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，都是從指導(dǎo)和監(jiān)管兩個維度，促進業(yè)主團體的迅速發(fā)育和市場買方主體的真正形成。針對單個業(yè)主購買物業(yè)服務(wù)的意愿必須服務(wù)全體（或多數(shù)）業(yè)主的共同意愿的特殊性，我們建立了管理規(guī)約制度。無論是《業(yè)主臨時公約示范文本》還是各地在《物權(quán)法》出臺后修改制訂的《臨時管理規(guī)約示范文本》，都將管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）確立為調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)性文件和業(yè)主自我管理不動產(chǎn)的重要形式。

（二）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場客體的監(jiān)管

免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場客體是物業(yè)服務(wù)買賣雙方交易的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場中買賣雙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的信息不對稱，因此政府監(jiān)管市場客體的主要目標(biāo)在于最大限度地減少和消除不對稱的信息，其主要手段是在制訂并公布專業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系。目前全國通行的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及評價規(guī)范主要有兩個：一個是2000年建設(shè)部修訂的《全國免費物業(yè)管理系統(tǒng)示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)》；另一個是2004年中國免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)會制訂的《普通居住小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》。上述兩個標(biāo)準(zhǔn)已適用多年（尤其是第一個標(biāo)準(zhǔn)已超過十年），其間免費物業(yè)管理系統(tǒng)的環(huán)境、內(nèi)涵、外延、技術(shù)手段和質(zhì)量水平都發(fā)生了很大的變化，已無法適應(yīng)當(dāng)前免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管的需要。

（三）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場價格的監(jiān)管

與其他商品市場一樣，價格機制是免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場機制的核心。在市場經(jīng)濟體制已基本建立的情況下，政府依然采取行政監(jiān)管方式干預(yù)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的價格形成，主要基于以下兩個方面的原因：一是從實際出發(fā)，考慮到各地社會經(jīng)濟發(fā)展水平的不平衡，免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)事關(guān)民生問題，長期生活在福利制住房體制下的民眾對有償物業(yè)服務(wù)有一個逐漸適應(yīng)的過程；二是從專業(yè)出發(fā)，考慮到物業(yè)服務(wù)的定價模式較為特殊，在包干制和酬金制收費形式下，物業(yè)服務(wù)的價格構(gòu)成和主體間的權(quán)利義務(wù)各不相同，有必要統(tǒng)一規(guī)范以維護交易公平和業(yè)主權(quán)益。免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的價格監(jiān)管主要基于以下三個制度：一是物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)管制度，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則；二是物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審制度，《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》明確規(guī)定實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)進行成本監(jiān)審；三是物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價制度，《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法在免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和計價方式。

（四）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場競爭的監(jiān)管

面對免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場中不完全競爭的常態(tài)，政府實施監(jiān)管主要達到兩個目標(biāo)：一是平衡買賣雙方的力量，削弱物業(yè)服務(wù)賣方的優(yōu)勢，以實現(xiàn)公平交易和等價交換；二是平衡市場競爭參與者的力量，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等參與競爭創(chuàng)造機會，以實現(xiàn)公平競爭和優(yōu)勝劣汰。政府實施市場監(jiān)管主要依靠三種手段制訂競爭規(guī)則、提供競爭平臺和確認(rèn)競爭結(jié)果三種手段。推行前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)制度是我國目前監(jiān)管免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場競爭的主要方式，《前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)暫行辦法》要求住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范了免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)原則、程序、評標(biāo)規(guī)則及相關(guān)法律責(zé)任，并明確規(guī)定建設(shè)單位在招標(biāo)前和中標(biāo)后必須向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進行備案。

（五）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場供求的監(jiān)管

在免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場發(fā)展的初級階段，政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場供求關(guān)系的監(jiān)管（更準(zhǔn)確地表述應(yīng)當(dāng)是“調(diào)節(jié)”）的主要特征，是對市場供應(yīng)和市場需求的雙向激勵，加大物業(yè)服務(wù)供給，有利于提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)覆蓋面，促進免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)做大做強；刺激物業(yè)服務(wù)需求，有利于改善居民的居住水平和工作環(huán)境，實現(xiàn)國民財產(chǎn)的保值和增值。增加免費物業(yè)管理系統(tǒng)的有效需求，除了普及免費物業(yè)管理系統(tǒng)知識和嘗試免費物業(yè)管理系統(tǒng)補貼以外，最重要的措施就是要推行住宅專項維修資金制度，《住宅專項維修資金管理辦法》明確規(guī)定住宅專項維修資金的籌集、使用和管理辦法，不僅確保了房屋共有部分的長期維修養(yǎng)護費用，而且降低了業(yè)主日常物業(yè)服務(wù)費用的支出，間接提高了業(yè)主日常物業(yè)服務(wù)的購買力。擴大免費物業(yè)管理系統(tǒng)的有效供給，除了通過整治老舊小區(qū)推行免費物業(yè)管理系統(tǒng)以外，我們還應(yīng)積極探索保障性住房的免費物業(yè)管理系統(tǒng)模式，力爭實現(xiàn)保障性住房免費物業(yè)管理系統(tǒng)的廣覆蓋。

（六）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場行為的監(jiān)管

免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場行為，在法律形式上直接表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行和終止，這就決定了政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場行為的監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)要著力于物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管。鑒于前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)階段的特殊性，我們不僅制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》，以指導(dǎo)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)的合同行為，而且確立了物業(yè)承接查驗制度，《物業(yè)承接查驗辦法》對規(guī)范前期物業(yè)承接查驗行為，明確相關(guān)主體的法律責(zé)任，解決開發(fā)遺留問題發(fā)揮了重要作用。此外，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等規(guī)范性文件，同樣是政府相關(guān)部門規(guī)范免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場行為的政策依據(jù)。

三、當(dāng)前免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場存在的主要問題

理想的市場狀態(tài)永遠只存在于經(jīng)濟學(xué)家的理論模型中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場同樣如此。由于體制和機制上深層次的原因，加上免費物業(yè)管理系統(tǒng)本身的特殊性，使得免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場除了具有其他服務(wù)產(chǎn)品市場的共性問題之外，還暴露出一些獨特的個性問題。沿襲上述市場構(gòu)成要素分析的邏輯思路，筆者將當(dāng)前免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場存在的主要問題，概況為以下六大基本矛盾：

（一）企業(yè)推動的主動熱情與業(yè)主自覺的被動冷漠的矛盾

一個成熟高效的市場必定建立在作為市場主體的賣方和買方的相對均衡和相互促動的基礎(chǔ)之上，當(dāng)前免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的主要弊端之一，便是缺乏買賣雙方之間的均衡和互動。在政府的主導(dǎo)和帶動之下，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在主動推廣和宣傳免費物業(yè)管理系統(tǒng)方面表現(xiàn)出空前的熱情，以深圳為例，目前以免費物業(yè)管理系統(tǒng)普及和宣傳為主題的“免費物業(yè)管理系統(tǒng)周”活動已連續(xù)開展了五個年頭，免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)不僅有了行旗、行歌，甚至有了以免費物業(yè)管理系統(tǒng)為主題的電視連續(xù)劇……與此形成鮮明對比的是，賣方的積極和主動并沒有得到買方的認(rèn)可和響應(yīng)，大多數(shù)業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的自覺參與意識似乎有待喚醒，他們更多的是被動接受物業(yè)服務(wù)這種交易方式。業(yè)主的被動冷漠，直接導(dǎo)致免費物業(yè)管理系統(tǒng)買方主體的缺位和錯位，并容易產(chǎn)生破壞免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場良性運行的兩種極端現(xiàn)象：一種是通常情況下，公共權(quán)利的淡漠和契約精神的缺失，業(yè)主因缺乏履約能力而無法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行有效監(jiān)督并放任其違約行為；另一種是特殊情況下，公共權(quán)利的濫用和維權(quán)功能的夸大，業(yè)主因不當(dāng)行使解約權(quán)利而使物業(yè)服務(wù)合同成為一紙空文。均衡和互動的賣方和買房是支撐市場健康運行的左右足，缺乏業(yè)主自覺（右足）的免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場，即使企業(yè)推動（左足）再強有力，也只能是“跛足的市場”。

（二）享受服務(wù)的公共性與履行義務(wù)的個體性的矛盾

作為免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場客體的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有非排他性，容易產(chǎn)生“搭便車”的問題。在免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場中，享受物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的是免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，而交費義務(wù)則是由單個業(yè)主個別履行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法因為個別業(yè)主不履行交費義務(wù)而阻止其享受公共性服務(wù)，當(dāng)不履行義務(wù)（不交費）的業(yè)主能夠享受與履行義務(wù)（交費）業(yè)主同樣的服務(wù)的時候，人們基于自利本性自然傾向于“搭便車”。由物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的排他性導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)消費“搭便車”現(xiàn)象，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法像一對一的商品買賣那樣將不履行交費義務(wù)的業(yè)主排斥在消費群體之外，產(chǎn)生了免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費難的問題。長期以來，普通居住物業(yè)收費率偏低現(xiàn)象的普遍存在，使得大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無法實現(xiàn)合理的價值補償出現(xiàn)虧損，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至因此降低服務(wù)質(zhì)量，進而導(dǎo)致更多業(yè)主拒交費用的惡性循環(huán)。收費難這一物業(yè)服務(wù)行業(yè)困境，直接制約著免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的良性發(fā)展。

（三）服務(wù)成本剛性增長與服務(wù)價格缺乏彈性的矛盾

價格機制問題是當(dāng)前免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場面臨的最核心、最根本、最緊迫的問題。以北京為例，一方面， CPI指數(shù)平均每年增幅為3-5%,最低工資標(biāo)準(zhǔn)每年漲幅為10%，免費物業(yè)管理系統(tǒng)生產(chǎn)要素價格的上漲推動了物業(yè)服務(wù)成本逐年遞增；另一方面，從1996年至今，北京房價上漲了5-8倍，而絕大多數(shù)居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)并沒有改變，有的小區(qū)甚至不升反降。免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場中，服務(wù)成本剛性增長與服務(wù)價格缺乏彈性的矛盾之所以長期存在而且日益凸顯，其主要原因有二：一是由于物業(yè)服務(wù)合同具有長期性和持續(xù)性的特點，加上業(yè)主團體不成熟導(dǎo)致的買方?jīng)Q策的艱難，造成價格的反應(yīng)遲鈍，物業(yè)服務(wù)價格不能根據(jù)市場供求變化及時作出調(diào)整；二是由于各級政府在免費物業(yè)管理系統(tǒng)問題上，過多關(guān)注民生和社會穩(wěn)定的因素，普遍實行保守的價格管控，片面擴大政府調(diào)節(jié)價的適用范圍，有的甚至實行變相的政府定價。近幾年，物業(yè)服務(wù)價格機制存在的矛盾日益突出，在收費標(biāo)準(zhǔn)無法提高的同時，物業(yè)服務(wù)成本上升和物業(yè)服務(wù)收費率下降的結(jié)果，是行業(yè)平均利潤率的不斷下降和虧損面的不斷增大，面對入不敷出的物業(yè)項目，有的企業(yè)選擇了“棄管”，有的企業(yè)不惜侵占業(yè)主的公共利益以求生存。

（四）充分開放的市場競爭與顯失公平的市場力量的矛盾

為便于分析研究，我們可以參照房地產(chǎn)行業(yè)的做法，以不同時期的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，將物業(yè)服務(wù)市場分為一級市場和二級市場，以前期物業(yè)服務(wù)合同為交易依據(jù)的市場稱為一級市場，以物業(yè)服務(wù)合同為交易依據(jù)的市場稱為二級市場。在免費物業(yè)管理系統(tǒng)二級市場上，雖然免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)實行了市場準(zhǔn)入制度，但是現(xiàn)行規(guī)定中各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件偏低，加上免費物業(yè)管理系統(tǒng)師制度尚處于起步階段，相關(guān)主管部門執(zhí)法不嚴(yán)等因素，我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的準(zhǔn)入壁壘相對較低，市場開放程度較為充分，產(chǎn)業(yè)集中程度較低。按照2008年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，雖然免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)當(dāng)年總產(chǎn)值超過2000億元，管理總面積超過125億平方米，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量高達58000多家，平均每個企業(yè)的管理面積僅為21萬平方米，平均產(chǎn)值僅345萬元。除少數(shù)與大型的開發(fā)建設(shè)企業(yè)關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模實力較強以外，絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)均屬于中小型企業(yè)。與此同時，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)的一級市場，由于開發(fā)建設(shè)單位的優(yōu)勢地位和市場主體之間的信息不對稱，造成買賣雙方力量的嚴(yán)重失衡，進而產(chǎn)生非競爭性市場失靈的現(xiàn)象：在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約階段，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能接受建設(shè)單位的先決條件，不能自主定價和要約；在前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)合同的履約階段，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使經(jīng)營虧損，也仍然可以依靠建設(shè)單位的補貼正常運轉(zhuǎn)。

（五）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有限供應(yīng)與日益增長的服務(wù)需求的矛盾

由于我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)尚處于初級階段，勞動密集型的行業(yè)特征較為顯著，免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)投資少、見效快，簡單的保潔、綠化、保安和維修工作對勞動力素質(zhì)要求不高，較低的行業(yè)進入門檻使得許多企業(yè)紛紛加入免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)，造成低端服務(wù)的過度供給，一些地方甚至出現(xiàn)競相壓價的惡性競爭。與此同時，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)卻十分有限，優(yōu)秀的品牌企業(yè)供不應(yīng)求。應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注的是，隨著人們生活水平的提高和財產(chǎn)觀念的增強，許多業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的需求已經(jīng)不再停留在簡單的方便和實惠，更多的是追求享受和尊重，許多業(yè)主理解免費物業(yè)管理系統(tǒng)不再停留在生活消費的層面，更多的是從挖掘和提升物業(yè)資產(chǎn)價值高度認(rèn)識免費物業(yè)管理系統(tǒng)。如何不斷加大優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)以滿足客戶日益增長的需求？是今后我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場長期面臨的一個問題。

（六）專業(yè)分工的快速發(fā)展與要素市場的相對滯后的矛盾

專業(yè)分工日益精細是社會經(jīng)濟發(fā)展和進步的標(biāo)志，與目前集專業(yè)管理和實務(wù)操作于一身的統(tǒng)包統(tǒng)攬型的商業(yè)模式不同，未來免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展方向是物業(yè)服務(wù)集成商模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)能力應(yīng)體現(xiàn)在對物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)要素的選擇、配置和集合上。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)要素市場發(fā)育的相對滯后，在一定程度制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)化進程，具體表現(xiàn)在以下三個方面：一是勞動素質(zhì)的差強人意，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的核心競爭力是人力資源，經(jīng)濟實力和行業(yè)偏見成為高素質(zhì)人才進入物業(yè)服務(wù)行業(yè)的障礙，人力資本無法形成并發(fā)揮作用；二是配套服務(wù)的市場混亂，保潔、保安、綠化、工程維護等物業(yè)服務(wù)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化程度較低，質(zhì)次價高的專項服務(wù)加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)采購成本和管理風(fēng)險；三是壟斷行業(yè)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，水、電、氣、熱等公共資源是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的重要生產(chǎn)要素，在公用部門壟斷優(yōu)勢尚存的情況下，代收費用和維修養(yǎng)護責(zé)任的轉(zhuǎn)嫁勢必增加免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的市場風(fēng)險。

四、免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管體系的優(yōu)化完善

當(dāng)前我國免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場存在的問題是發(fā)展中的問題，是各種社會、經(jīng)濟和文化因素綜合作用的結(jié)果，具有特殊歷史發(fā)展階段的必然性。人類經(jīng)濟活動的實踐已經(jīng)無數(shù)次地證明，市場經(jīng)濟固然具有自我調(diào)整、自我修養(yǎng)和自我完善的功能，但市場本身并非完美無缺，其局限性的克服需要政府力量的輔助，免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場亦是如此。筆者認(rèn)為，優(yōu)化和完善免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管體系是一項綜合性、長期性的系統(tǒng)工程，只有在把握免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場特征的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新監(jiān)管觀念，合理運用切實可行的監(jiān)管手段，才能最大限度地實現(xiàn)監(jiān)管目標(biāo)。

（一）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場特征的把握

為保證市場監(jiān)管手段的有效性和專業(yè)性，我們應(yīng)當(dāng)從免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的構(gòu)成要素入手，把握免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場以下六個特征：一是業(yè)主大會公共決策的低效率和非理性，要求我們在監(jiān)管免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場買方時做到指導(dǎo)和監(jiān)督并重，在強調(diào)對業(yè)主大會的指導(dǎo)以提高業(yè)主公共決策的效率的同時，還應(yīng)加大對業(yè)主委員會的監(jiān)督以防止公共選擇中“代理人”的非理性問題；二是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無形性和準(zhǔn)公共性，要求我們在衡量和評價物業(yè)服務(wù)質(zhì)量時應(yīng)當(dāng)做到定性和定量相結(jié)合，正確對待物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中管理手段的運用，依法限制個別“搭便車”的違約欠費業(yè)主的權(quán)利；三是物業(yè)服務(wù)價格的穩(wěn)定性和成本決定性，要求我們在對物業(yè)服務(wù)價格進行管控時應(yīng)當(dāng)兼顧供求關(guān)系和服務(wù)成本，既不能以合約穩(wěn)定為由無視供求變化對服務(wù)價格的調(diào)控，也不能以決策復(fù)雜為由無視成本變動對收費標(biāo)準(zhǔn)的影響；四是物業(yè)服務(wù)需求的固定性和不可替代性，要求我們在制定免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)政策時采取積極穩(wěn)健的策略，既要積極扶持免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展以發(fā)揮其對宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定促進作用，又要適度控制行業(yè)的發(fā)展規(guī)模以防止過度供應(yīng)引起的供求失衡；五是前期物業(yè)服務(wù)市場的力量失衡，要求我們對前期物業(yè)服務(wù)市場進行必要的干預(yù)以營造公平競爭的環(huán)境，政府監(jiān)管是解決前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)階段業(yè)主大會缺位難題的最佳選擇；六是人力資源在生產(chǎn)要素中的核心地位，要求我們在重新認(rèn)識物業(yè)服務(wù)行業(yè)核心競爭力的同時，既要高度重視勞動力素質(zhì)對優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)的決定性作用，也要密切關(guān)注勞動力價格變動對物業(yè)服務(wù)成本漲落的影響。

（二）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管理念的創(chuàng)新

在社會主義市場經(jīng)濟的大背景下，現(xiàn)代政府的職能主要體現(xiàn)在經(jīng)濟調(diào)節(jié)、社會管理、公共服務(wù)和市場監(jiān)管四個方面。免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的特殊性，決定了免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管的職能與經(jīng)濟調(diào)節(jié)、社會管理和公共服務(wù)的其他三項政府職能是相輔相成、密不可分的關(guān)系。在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的宏觀經(jīng)濟政策下，傳統(tǒng)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管模式已趨于保守，優(yōu)化和完善免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管體系，創(chuàng)新監(jiān)管理念是當(dāng)務(wù)之急。首先，監(jiān)管方式應(yīng)當(dāng)從命令控制式向扶持激勵式轉(zhuǎn)變，順應(yīng)計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的時代主旋律，充分發(fā)揮免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管在宏觀經(jīng)濟調(diào)控和平衡各方主體利益方面的正向激勵作用；其次，監(jiān)管手段應(yīng)當(dāng)從強制禁止型向協(xié)助指導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，遵循現(xiàn)代服務(wù)型政府的價值取向，把握《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定的精神實質(zhì)，以柔性指導(dǎo)代替剛性管制，真正做到在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中實現(xiàn)管理；再次，監(jiān)管原則應(yīng)當(dāng)堅守尊重市場和鼓勵競爭的底線，免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管必須充分考量管理成本與市場收益的關(guān)系，必須尊重市場運行基本規(guī)律，不能因為監(jiān)管而限制和妨礙公平競爭；最后，監(jiān)管過程應(yīng)當(dāng)處理好公權(quán)節(jié)制與公益優(yōu)先的關(guān)系，行政權(quán)力對民事法律關(guān)系的干預(yù)應(yīng)當(dāng)依法適度，公共權(quán)力的使用必須優(yōu)先考慮公共利益，免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管應(yīng)當(dāng)以社會公益和業(yè)主共同利益為依歸。

（三）免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管體系的優(yōu)化

綜合上述的分析和研究，筆者認(rèn)為，在現(xiàn)階段的法律框架和市場環(huán)境中，為實現(xiàn)建立一個內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明、卓有成效的免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場監(jiān)管體系的長遠目標(biāo)，我們可以重點著手從以下八個方面開展工作：

1、強化業(yè)主大會制度以平衡市場力量

免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場主體的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)以培養(yǎng)成熟自覺的買方主體為重點，我們應(yīng)該通過完善業(yè)主大會制度不斷增強業(yè)主團體在免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場中的締約能力和定價能力，通過建立業(yè)主委員會激勵機制來提高業(yè)主團體的決策能力和執(zhí)行能力，通過建立業(yè)主大會的自我約束機制來防止業(yè)主委員會濫用權(quán)利。只有當(dāng)業(yè)主從被保護群體的角色轉(zhuǎn)化為能夠保護自身權(quán)益的群體時，業(yè)主大會制度的設(shè)計初衷才能得以實現(xiàn)，免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場才是一個買賣雙方力量相對均衡的市場，“跛足的市場”的問題才能從根本上得以解決。

2、細化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以促進信息對稱

免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場客體的準(zhǔn)公共性服務(wù)特征，是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以評價和物業(yè)服務(wù)合同爭議頻發(fā)的根本原因。免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場客體監(jiān)管工作的重點應(yīng)當(dāng)是細化和完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并賦予政府公信力，以公開交易信息保證物業(yè)服務(wù)買賣雙方的信息對稱，并在此基礎(chǔ)上建立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系。科學(xué)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是過程標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，是硬件設(shè)施與軟件服務(wù)的統(tǒng)一，是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與價格標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。細化并公開物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不僅能夠促進信息對稱，增進買賣雙方的互信，而且有助于降低交易成本，減少物業(yè)服務(wù)糾紛。

3、改進服務(wù)價格機制以提高經(jīng)濟效率

價格機制是當(dāng)前免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的瓶頸問題，如果長期得不到解決，不僅會惡化免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的生存環(huán)境，阻礙免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且最終勢必影響和損害業(yè)主的財產(chǎn)利益。改進物業(yè)服務(wù)價格機制，政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)改變保守的監(jiān)管理念，尊重市場規(guī)律，最大限度地擴大物業(yè)服務(wù)收費中市場調(diào)節(jié)價的適用范圍。對于實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)充分發(fā)揮成本監(jiān)審的調(diào)控作用，根據(jù)成本遞增的客觀事實，定期提高物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價的標(biāo)準(zhǔn)；對于實行酬金制的物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)盡快落實物業(yè)服務(wù)支出稅收扣減政策，切實減輕免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)和業(yè)主的不合理負擔(dān)。與此同時，從維持公平合理的價值補償出發(fā)，為防止“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生，政府還應(yīng)對老舊小區(qū)和保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費制訂“最低價”標(biāo)準(zhǔn)，以保證低端物業(yè)服務(wù)市場的正常運轉(zhuǎn)。

4、完善市場競爭規(guī)則以實現(xiàn)公平交易

作為公平市場競爭的維護者，政府的主要職責(zé)在于制訂競爭規(guī)則并督促規(guī)則的實施，以防止“劣幣驅(qū)除良幣”現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)前建立免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場競爭機制的一項主要工作，就是進一步完善前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)制度，應(yīng)當(dāng)在總結(jié)前一時期招投標(biāo)工作經(jīng)驗教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的特點重新修訂招投標(biāo)規(guī)則，改進監(jiān)管措施，制止招投標(biāo)活動中的不正當(dāng)競爭行為。另一項主要工作，就是要建立免費物業(yè)管理系統(tǒng)項目進入和退出機制，明確（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目的程序和義務(wù)，追究拒不退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違約責(zé)任，以保證物業(yè)服務(wù)合同得以全面履行。

5、制定產(chǎn)業(yè)扶持政策以加快行業(yè)發(fā)展

制定產(chǎn)業(yè)扶持政策，是充分發(fā)揮免費物業(yè)管理系統(tǒng)促進社會經(jīng)濟發(fā)展功能的需要，也是增加免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場有效供給的需要。免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個重要組成部分，不僅具有低能耗、低物耗、無污染的行業(yè)良性特征，而且具有提高居民消費在經(jīng)濟增長中比重和增加就業(yè)崗位的行業(yè)優(yōu)化功能，是國家在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中應(yīng)當(dāng)大力扶持和鼓勵的行業(yè)。制定免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的扶持政策，首先應(yīng)當(dāng)從免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的稅收政策入手，改變免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的營業(yè)稅率（5%）明顯高于建筑、旅游等行業(yè)（3%）的不合理現(xiàn)狀，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的稅收負擔(dān)；其次還應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與市政公用部門的關(guān)系，改變市政公用部門利用壟斷地位轉(zhuǎn)嫁代收費用和維修養(yǎng)護責(zé)任的作法，降低免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)中水、電和氣等生產(chǎn)要素的成本，緩解長期困擾免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的成本壓力。

6、探索物業(yè)服務(wù)保障以刺激服務(wù)需求

目前我國城鎮(zhèn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的平均覆蓋率僅為60%，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)需求還將逐年增長，但是，由于受體制機制因素和居民收入水平的制約，普通居住物業(yè)服務(wù)有效需求不足的情況將長期存在。為刺激和增加物業(yè)服務(wù)的有效需求，一方面，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)建立和完善住宅專項維修資金制度，加強專項維修資金代管和監(jiān)管工作，充分發(fā)揮專項維修資金在減輕居民日常免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用承擔(dān)和提高業(yè)主長期房屋維修養(yǎng)護支付能力方面的雙重功效；另一方面，政府應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)老舊小區(qū)和保障性住房免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用的補貼政策，通過增加保障性物業(yè)的財政支出，滿足缺乏支付能力居民的基本物業(yè)服務(wù)需求。

7、規(guī)范前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)以保證公共利益

基于前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)階段業(yè)主共同利益代表者的缺位，政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場行為的監(jiān)管應(yīng)以一級市場為重心。規(guī)范前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)行為，政府主管部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真落實物業(yè)承接查驗制度，嚴(yán)格按照《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作，通過行使承接查驗備案權(quán)督促相關(guān)市場主體履行法律義務(wù)。規(guī)范前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)，在許多地方實行前期物業(yè)服務(wù)合同備案的基礎(chǔ)上，政府主管部門應(yīng)當(dāng)進一步發(fā)揮管理規(guī)約制度的作用，對建設(shè)單位制訂的臨時管理規(guī)約通過引入備案程序加強監(jiān)督和管理，為免費物業(yè)管理系統(tǒng)的市場行為奠定公共契約的基礎(chǔ)，從源頭上杜絕免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場上的敗德行為。

8、提高人力資源素質(zhì)以增強競爭能力

通常意義上的生產(chǎn)要素市場是由土地、資本和勞動三大基本要素構(gòu)成，有別于上游的房地產(chǎn)業(yè)，土地和資本兩大要素對免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的貢獻和影響甚微，勞動則構(gòu)成了免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場的最基本生產(chǎn)要素。因此，政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)要素市場監(jiān)管的核心在于免費物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員，提高人力資源素質(zhì)是增強免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)競爭能力的根本途徑。提高免費物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員的素質(zhì)，要求我們必須站在人力資本的高度認(rèn)識推行免費物業(yè)管理系統(tǒng)師制度的重大現(xiàn)實意義。免費物業(yè)管理系統(tǒng)師制度的深化和完善，不僅可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度相銜接，加大對免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場賣方主體的監(jiān)管力度，嚴(yán)格免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場準(zhǔn)入的管理，而且可以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)能力，增加優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的有效供給，進而從根本上改變免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的市場地位。