物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險

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　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，二十多年得到了長足的發(fā)展，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會建設(shè)中發(fā)揮著越來越重要的作用。作為勞動密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對減輕就業(yè)壓力、促進(jìn)社會穩(wěn)定、協(xié)助公共秩序管理、參與社會公共事務(wù)等方面都做出了突出的貢獻(xiàn)。值得一提的是，深圳市的物業(yè)服務(wù)水平全國領(lǐng)先，社會效益尤為突出。但是物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個進(jìn)入門檻低、科技含量低、承擔(dān)社會職能多、收益與風(fēng)險卻不對等的高風(fēng)險行業(yè)。隨著這個行業(yè)的飛速發(fā)展，市場無序競爭越來越嚴(yán)重，目前幾乎呈白熱化狀態(tài)，整個行業(yè)面臨“冼牌”階段，一些經(jīng)營規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)實力弱、服務(wù)水準(zhǔn)低、抗風(fēng)險意識差的企業(yè)，面臨著被市場淘汰的危險。
　　
　　持續(xù)經(jīng)營是財務(wù)核算前提的四個重要基本假設(shè)之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何真正持續(xù)經(jīng)營，做可持續(xù)發(fā)展的“百年老店”企業(yè)？作為企業(yè)的決策者，怎樣規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險的前瞻意識？這些應(yīng)該都擺在首位。筆者集歷年的行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評、法規(guī)修訂、專題調(diào)研、執(zhí)法檢查等經(jīng)歷,以及多年的物業(yè)服務(wù)和財務(wù)管理實踐，從財務(wù)管理的角度對如何樹立行業(yè)風(fēng)險意識、提高企業(yè)抗風(fēng)險能力、規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險、增強生存能力以及可持續(xù)發(fā)展談點看法。
　　
　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要表現(xiàn)
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險很多，存在于財務(wù)管理的方方面面，但歸納起來風(fēng)險程度較高，對企業(yè)危害較大的主要有以下幾點：
　　
　　（一）招投標(biāo)和合同風(fēng)險
　　
　　一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了爭奪市場份額，在參加招投標(biāo)拓展新的物業(yè)項目時，盲目承諾，不計成本、不講利潤，甚至承諾帶資多少萬元投入中標(biāo)項目的整改。這種低價入市的做法將帶來較大的財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)真正中標(biāo)后要實現(xiàn)承諾時，物業(yè)公司要么違約，要么就因為勉為其難而難以為繼，再要么降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，到頭來基本是業(yè)主和物業(yè)公司兩敗俱傷。另一方面很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時，沒有充分發(fā)揮集體智慧，也沒執(zhí)行部門聯(lián)審制度，對合同內(nèi)容把關(guān)不嚴(yán)，而是近乎走形式、走過場，甚至于合同期限、合同標(biāo)的、服務(wù)期限等合同的關(guān)鍵要素都在合同中看不到，從一開始就留下了風(fēng)險隱患。
　　
　　（二）物業(yè)服務(wù)費的收繳風(fēng)險
　　
　　經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計，深圳特區(qū)內(nèi)的平均物業(yè)費收繳率是96.3%,而特區(qū)外的寶安、龍崗只達(dá)到92.5%,而深圳的周邊城市如惠州、淡水等平均物業(yè)服務(wù)費收繳率則只達(dá)到90%左右，深圳在內(nèi)地一些大中城市的平均物業(yè)服務(wù)費收繳率則只能達(dá)到88%左右。如果政府對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)低迷，為了促銷，開發(fā)商采取大量向業(yè)主贈送多年物管費的做法，如果房地產(chǎn)商的資金出現(xiàn)困難，物業(yè)公司的債權(quán)也將不會及時得到開發(fā)商的清償，從而影響物業(yè)公司的正常經(jīng)營，更有開發(fā)商待樓盤銷售完畢后（而前期物業(yè)合同一般都簽三年），就銷聲匿跡了，一切的一切留給了物業(yè)公司墊背，這是物業(yè)公司最棘手的問題。還有些業(yè)主往往以服務(wù)不到位、噪音大、小區(qū)養(yǎng)狗、家庭被盜、停車場車位管理不好等為借口而拒交服務(wù)費，而企業(yè)追繳這些欠費，往往成本高，效益低，甚至得不償失，因此對欠費的追繳是存在風(fēng)險的。
　　
　　（三）酬金制下物業(yè)服務(wù)費收支結(jié)余的核算風(fēng)險
　　
　　按照發(fā)改價格[2003]1864號《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第九條第三款：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定的數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。但目前在部分企業(yè)特別是一些國有企業(yè)，并沒有按照上述規(guī)定進(jìn)行財務(wù)核算，而是將各個項目的物業(yè)服務(wù)費收支結(jié)余額作為企業(yè)利潤進(jìn)行分配，并上交給了母公司。此操作嚴(yán)重違規(guī)，也承擔(dān)了不必要的稅負(fù)。
　　
　?。ㄋ模┐沾U水電等費用的風(fēng)險
　　
　　目前深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的中高層的物業(yè)水、電費派生的排污費、垃圾處理費等都沒有抄表到戶，而是由物業(yè)服務(wù)公司代收代繳，自來水公司、供電局都是抄總表，并從銀行向物業(yè)服務(wù)公司托收了費用。而物業(yè)服務(wù)公司則抄每家每戶的分表，其中間層損耗、加壓和收繳上述款項費用較大，還存在大量的墊付行為，有一部分企業(yè)在核算代收代繳和自用、公用等問題上模糊不清。這樣，由于企業(yè)在水、電收費稅收方面處理不當(dāng)也會帶來財務(wù)風(fēng)險。
　　
　?。ㄎ澹┐芑鸬氖褂蔑L(fēng)險
　　
　　“代管基金”主要指深圳市征收的“本體維修基金”。目前對這一塊的管理，成了投訴的熱門話題，今年6、7月的創(chuàng)優(yōu)考評和近期行業(yè)主管部門組織的市物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)法大檢查，都把本體維修基金的收繳、使用、專戶存儲等作為檢查的重點，但有相當(dāng)一部分企業(yè)沒能按規(guī)定操作，特別是沒有按規(guī)定范圍和程序進(jìn)行申報、使用，為企業(yè)留下了無窮的后患。
　　
　?。┪飿I(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價所擠占的風(fēng)險
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)本來就是保本微利行業(yè)。作為勞動密集型行業(yè)，新《勞動合同法》的實施，以及深圳最低工資保障標(biāo)準(zhǔn)的大幅提升與CPI指數(shù)的連續(xù)上漲，都將擠占本來就微薄的利潤，一個上規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光秩序維護(hù)員、保潔員一年上漲的人力成本就高達(dá)一、兩百萬元，因此相當(dāng)一部分物業(yè)項目都處于虧損的邊緣。
　　
　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施物業(yè)服務(wù)過程中，任何一個過程和環(huán)節(jié)管理失當(dāng)，都有可能給企業(yè)帶來風(fēng)險，將直接或間接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)承擔(dān)各種經(jīng)濟(jì)責(zé)任和經(jīng)營風(fēng)險，這就要求我們物業(yè)服務(wù)人特別是財務(wù)管理人員要不斷地加強法制觀念的培養(yǎng)和法律知識的掌握和運用。只有弄清法規(guī)要求，按法規(guī)要求去做，避免由于業(yè)務(wù)不熟練而造成風(fēng)險，給企業(yè)留下諸多“后遺癥”。我想只要我們把自己的“功課”做好了，把該做的事都做好了才能夠規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險。
　　
　　(一)招投標(biāo)及合同風(fēng)險的規(guī)避
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)時不得承諾過頭，更不能承諾中標(biāo)后投入多少萬元對小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行改造，也不能盲目地擴張規(guī)模求大而脫離客觀實際，要考慮日后如何踐諾，要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同周期，嚴(yán)格測算投入、產(chǎn)銷和回報比，盡量避免自己給自己套上難以解開的枷鎖，為日后的管理留下隱患，減少麻煩和避免經(jīng)濟(jì)損失。因為于企業(yè)而言，信譽可以說是無形資產(chǎn)，忽略了它，經(jīng)濟(jì)損失也就難以避免。
　　
　　謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險的有力保障。合同雙方的權(quán)利和義務(wù)要對等，特別是要注意在合同中不能承諾幾年內(nèi)創(chuàng)省優(yōu)、國優(yōu)（因為現(xiàn)在省優(yōu)和國優(yōu)是有指標(biāo)限制的，不是你的管理軟硬件達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就能上的）。本次執(zhí)法大檢查時發(fā)現(xiàn)一些小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都十分簡單，很多問題都含糊不清，如物業(yè)服務(wù)費的管理方式是按酬金制還是包干制，合同都沒有明確，另外簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時還應(yīng)著重注意以下幾點：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、合同期限、分項收費單價、定價依據(jù)和公示，明確欠費的追繳和處罰性條款，本體維修基金（現(xiàn)已更改為物業(yè)專項維修基金）開征、使用、存儲和收支公示；物業(yè)服務(wù)費采用酬金制管理方式的要約定公示內(nèi)容和時間等等。
　　
　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)費收繳風(fēng)險的規(guī)避
　　
　　目前行業(yè)普遍存在物業(yè)服務(wù)公司費用難收等問題，因此我們在收費管理上要注意建立一套先進(jìn)的計費管理系統(tǒng)，利用先進(jìn)的管理軟件對收費情況進(jìn)行實時監(jiān)督，要把費用收繳率和員工的浮動工資掛勾，特別是對外地分公司，公司總部必須要有專人進(jìn)行跟蹤督促；要動之以情、曉之以理地調(diào)動業(yè)主委員會的積極性，配合協(xié)助物業(yè)人員催收費用；對那些強詞奪理而長期拒交費用的業(yè)主，采取個別訴訟的法律措施；對于開發(fā)商送給業(yè)主的贈費、代付費用，物業(yè)企業(yè)的財務(wù)人員最好按季度核算清楚，且要發(fā)函給開發(fā)商確認(rèn)按季付款。如果開發(fā)商欠款周期過長，代償能力與守信因素有可能會存在一定的變故。另外，在日常物業(yè)服務(wù)過程中，有很多事項是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)無能為力的，我們向相關(guān)的政府職能部門反映并留下管理痕跡，比如小區(qū)住戶養(yǎng)狗、高空拋物、臺風(fēng)提醒、危險警示等，要盡量多用一些溫馨提示，而屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任一定要落實到位，比如保安應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容（或公司管理流程規(guī)定的條款），進(jìn)行巡邏簽到，一旦出現(xiàn)事故，要拿得出物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按約定履行了自己職責(zé)的證據(jù)。這樣我們才能夠有效地規(guī)避風(fēng)險，盡量減少因工作不細(xì)致、失誤而導(dǎo)致業(yè)主拒交服務(wù)費，還有就是要盡量使用銀行托收，對一些長期不交納服務(wù)費的人員，企業(yè)要保留好相關(guān)資料為以后的追繳留下法律依據(jù)等。只要我們盡職努力，費用收繳風(fēng)險還是可以降到最低的。
　　
　　（三）酬金制下物業(yè)服務(wù)費收支結(jié)余的核算風(fēng)險的規(guī)避
　　
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)人員一定要弄清酬金制是怎么回事，在合同約定時要予以明確（一些優(yōu)質(zhì)項目盡量實行包干制），在賬務(wù)處理時，要把物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營利潤和小區(qū)項目的收支結(jié)余區(qū)別開來，不能把小區(qū)的收支結(jié)余視作利潤進(jìn)行分配。這點很多國有企業(yè)都處理得不好，但是如果處理得當(dāng)還可以少繳納稅金，為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)爭取到更大的利益。
　　
　?。ㄋ模┐沾U水電等費用風(fēng)險的規(guī)避
　　
　　深圳市的高層樓宇都存在代收代付水、電費和由水費而派生出的排污費和垃圾費等，而在現(xiàn)實中很多企業(yè)所掛的應(yīng)收水電款中部分是收不回來的，這里面的原因有大部分是由于核算不清、賬務(wù)處理不當(dāng)造成的，這將給企業(yè)留下隱患。因此我們在處理這些費用時首先是要弄清其歸屬，要分清代收代付和公用、自用，對增值稅的計算繳納也要盡量申請為一般納稅人處理，避免多承擔(dān)稅負(fù)，對業(yè)主的欠費要及時采取針對性辦法進(jìn)行追繳。如在供電管理上，一些商業(yè)或工業(yè)物業(yè)在入伙初期一定要注意避免功率的浪費，可以采取暫停部分變壓器的辦法,做到只要能保證日常的正常供電就行了，這樣可以節(jié)省大筆費用。另外還要注意在開發(fā)商沒有正式辦妥水電工程驗收手續(xù)時，盡量延緩接手管理或過戶，在接管時要注意用水用電的性質(zhì)，從而避免居民按商業(yè)價格交納水、電費等。
　　
　　（五）代管基金使用風(fēng)險的規(guī)避
　　
　　本體維修基金由于是物業(yè)服務(wù)公司的代管基金，其權(quán)益屬業(yè)主所有，因此其建立、使用、續(xù)籌、存儲、收支公示等都有明確的規(guī)定，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有嚴(yán)格地按規(guī)定去執(zhí)行,以致目前業(yè)主對這一塊的投訴不斷。近段時間我們在對20多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的檢查中發(fā)現(xiàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員對有關(guān)規(guī)定不甚明了，因此或多或少的都存在一些問題。問題最大也就是隱患最大的表現(xiàn)在：沒有按照規(guī)定程序使用，在新的“物業(yè)專項維修基金”的實施細(xì)則還沒正式推出前，我們?nèi)园催^去的規(guī)定使用，對超出金額限定標(biāo)準(zhǔn)的必須經(jīng)過本棟50%以上業(yè)主的同意才能使用，而且要在規(guī)定本體維修基金使用的范圍內(nèi)使用。筆者曾經(jīng)受行業(yè)主管部門邀請，參與了一起業(yè)主委員會狀告物業(yè)公司多年前違規(guī)動用本體維修基金的案例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多年前使用的本體維修基金雖然屬于本體維修基金的使用范圍，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用時沒有履行相關(guān)程序，最終行業(yè)主管部門做出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退回多年前所使用的本體維修基金的處罰。由此可見不按規(guī)定運作是要付出代價和承擔(dān)責(zé)任的，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定要按規(guī)定建立、正確使用、專賬核算、專戶存儲、按時公示。
　　
　?。┪飿I(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價所擠占風(fēng)險的規(guī)避
　　
　　對于人力成本的飛速上漲物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取減少人防，加強技防，培養(yǎng)一專多能的復(fù)合型人員，對項目實施封閉式管理等措施。另外，還可以通過加強內(nèi)部管理，節(jié)能降耗，實行集中采購，保潔、綠化、工程維修等項目實行招投標(biāo)外包，利用小區(qū)資源采取多種經(jīng)營等措施，化解日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價所擠占物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤的風(fēng)險。
　　
　　企業(yè)財富積累的過程從根本上講，是一個戰(zhàn)略決策與風(fēng)險控制的過程，而風(fēng)險與機遇并存，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)常樹危機意識，建立有效的風(fēng)險防范機制，并運用先進(jìn)的管理手段與技能付諸實踐，將經(jīng)營風(fēng)險降低到最低或可控狀態(tài)，這個行業(yè)不是“萬丈深淵”，發(fā)展趨勢也不是“強弩之末”，它依然年輕，依然勃勃生機，在我國國民經(jīng)濟(jì)中體系中依然會發(fā)揮“螺絲釘”的作用。