物業(yè)管理前期介入

免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)早期介入　　
指房地產(chǎn)開發(fā)單位邀請(qǐng)擬從事前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的有關(guān)人員參與該項(xiàng)目的可行性研究，從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)角度對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能布局、施工監(jiān)管、驗(yàn)收接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見，充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使用戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實(shí)際需要及日后免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作相適應(yīng)。前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)相關(guān)規(guī)定　　摘自《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》
　　第二十一條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
　　第二十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
　　建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
　　第二十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
　　第二十四條　國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　第二十五條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
　　第二十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
　　第二十七條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
　　第二十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
　　第二十九條　在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
　　（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
　　（四）免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)所必需的其他資料。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
　　第三十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)配置必要的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房。
　　第三十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
前期施工介入　　從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)角度出發(fā)對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量配合監(jiān)理方進(jìn)行全面的臨近,發(fā)現(xiàn)問題及早解決。如果沒有前期設(shè)計(jì)介入,通過這一階段介入可以發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中的不合理問題,把問題排除在萌芽階段。
　　在物業(yè)施工建設(shè)階段,按照法定程序雖然有監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)管,但監(jiān)理單位與多數(shù)開發(fā)商一樣,往往只注重房子的重大安全質(zhì)量問題,對(duì)不會(huì)造成重大責(zé)任事故的細(xì)節(jié)問題重視不夠,另外,開發(fā)商與施工商不是一個(gè)單位,施工商在施工中采取不負(fù)責(zé)任報(bào)復(fù)建筑商的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。隨著物業(yè)本身檔次不斷提高,特別是高層、高檔次、高科技的三高建筑的出現(xiàn),在安裝施工過程中,任何粗心大意、隨心所欲和不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象都將給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難,給后續(xù)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)帶來一些難以解決的問題。
前期管理介入　　前期管理介入始于物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后,業(yè)主開始入住的時(shí)候,而止于業(yè)主大會(huì)成立,新的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同簽定之前。
　　前期管理介入是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)承前啟后的階段,這個(gè)階段是物管矛盾突出的時(shí)期。此時(shí),物管企業(yè)面對(duì)的不僅是業(yè)主,還有開發(fā)商和建筑商。隨著入住和裝修開始,設(shè)計(jì)、施工等問題逐漸顯現(xiàn)出來,而此時(shí)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)主要工作就是處理暴露出來的各種問題;此時(shí)也是開發(fā)商和建筑商之間最易發(fā)生相互推諉的時(shí)期,使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在開發(fā)商、建筑商、業(yè)主間周旋,甚至代開發(fā)商建筑商受過。本階段,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在做好業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作之外,首先對(duì)員工進(jìn)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn),使員工們明確本階段的工作重點(diǎn),經(jīng)常同業(yè)主取得聯(lián)系,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主室內(nèi)裝修的監(jiān)督指導(dǎo),對(duì)裝修過程中暴露出來的與設(shè)計(jì)和施工有關(guān)的問題及時(shí)收集匯總,并同開發(fā)商保持密切的聯(lián)系,或者經(jīng)開發(fā)商授權(quán)代表開發(fā)商同建筑商聯(lián)系,使暴露的問題能在質(zhì)保期內(nèi)或者建筑商尚未完全撤離的時(shí)候,得到及時(shí)處理和排除。
　　前期管理介入工作的中心是業(yè)主,重點(diǎn)是做好為業(yè)主排難解困,對(duì)于一些建筑工程質(zhì)量問題主動(dòng)幫助他們同開發(fā)商、建筑商取得聯(lián)系;對(duì)于室內(nèi)裝修,要加強(qiáng)監(jiān)督、檢查和指導(dǎo),讓業(yè)主真正體會(huì)到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是為他們著想,是在為他們創(chuàng)造一個(gè)安全舒適文明的生活環(huán)境。在管理過程中,加深業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的了解,使業(yè)主和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在管理過程中融為一體,而不是相互對(duì)立。
　　作為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要十分重視前期管理介入階段,它不僅能對(duì)早、前期介入的成效進(jìn)行檢驗(yàn)和評(píng)價(jià),而且是高端物業(yè)的開路先鋒,起到為高端物業(yè)排除困擾鋪平道路的作用

發(fā)布：2007-03-20 11:48 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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