物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的成因及對(duì)策分析

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一、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)收不上來(lái)的原因
    通俗地講免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，是指業(yè)主通過(guò)選聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，由業(yè)主和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
    同時(shí)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)又是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷(xiāo)售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見(jiàn)的。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)中必然的要求是“誰(shuí)受益，誰(shuí)交費(fèi)”。

    結(jié)合免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)踐，業(yè)主拒交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)主要存在以下原因：
   
    1、業(yè)主不了解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的實(shí)際涵蓋
    由于業(yè)主并非免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)人員，因此他們不可能全面了解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題也全部應(yīng)由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。他們并不知道這些問(wèn)題是由開(kāi)發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。并不是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，也不屬于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的工作職責(zé)范圍。

    2、對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)不滿意
    以前，由于國(guó)家對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價(jià)對(duì)等也沒(méi)有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)踐中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)、價(jià)“不符”；同時(shí)，在實(shí)際免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作中，也確實(shí)存在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司服務(wù)不到位、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。

    3、工程質(zhì)量存在問(wèn)題
    由于開(kāi)發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、下水道等專(zhuān)有部分的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主意見(jiàn)更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司。一旦解決不了，就不交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。

    4、僥幸心理
    毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)就不進(jìn)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

    5、業(yè)主觀念問(wèn)題
    目前，業(yè)主在住房消費(fèi)觀念上還存在著不少誤區(qū)。其一，業(yè)主沒(méi)有認(rèn)識(shí)到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是使其房產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為，在繳納服務(wù)費(fèi)時(shí)總要“左盼右顧”，生怕自己“吃虧”。最好能夠找到一些服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，以此作為“拒繳”的理由。其二，不少業(yè)主對(duì)“業(yè)主公約”的概念不清楚，他們往往把業(yè)主因違規(guī)操作造成的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)矛盾，都?xì)w結(jié)到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的不作為，這也是造成收費(fèi)難的一個(gè)重要因素。

    6、企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題
    由于物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行模式與市場(chǎng)格格不入，加上免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多，造成免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場(chǎng)化的要求。其結(jié)果造成業(yè)務(wù)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場(chǎng)需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升。這樣的企業(yè)“收繳率”就不會(huì)高。

    7、自建自管，承諾未予兌現(xiàn)
    截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有95%以上的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商衍生過(guò)來(lái)的母子公司，即自己開(kāi)發(fā)，自己管理。即使有些物業(yè)公司說(shuō)是財(cái)務(wù)獨(dú)立核算、有獨(dú)立法人，但仍與開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，致使兩種問(wèn)題不得不出現(xiàn)。首先，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)銷(xiāo)售，將物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定得很低，以此來(lái)降低消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的門(mén)檻；其次在銷(xiāo)售過(guò)程中有些開(kāi)發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會(huì)所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費(fèi)肯定永遠(yuǎn)不漲價(jià)等等。而后期大多數(shù)承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，對(duì)此，業(yè)主有時(shí)并不找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司。業(yè)主說(shuō)了，你們是一家的，我就找你物業(yè)，我給你交物業(yè)費(fèi)了，你們解決不了，我就不交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。

    8、服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定及價(jià)格審批制度不較為完善
    雖然在二〇〇四年十二月二十日吉林省發(fā)展和改革委員會(huì)、吉林省建設(shè)廳聯(lián)合頒布了《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（試行） 》，但僅對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)等級(jí)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等非住宅物業(yè)又應(yīng)遵循什么收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呢？即使是住宅物業(yè)，在座的各位有沒(méi)有碰到辦收費(fèi)許可辦不了呢？據(jù)我所知，發(fā)改委停辦了將近一年！由于物業(yè)企業(yè)沒(méi)有收費(fèi)許可，有些業(yè)主以此為理由拒交物業(yè)費(fèi)。同時(shí)因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)沒(méi)有收費(fèi)許可，更存在被媒體曝光和停止收費(fèi)的吧，那問(wèn)題出現(xiàn)在哪呢？
還有一個(gè)問(wèn)題，就是住宅電梯收費(fèi)和停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，在山東、浙江、北京、深圳、上海等很多城市都有了明文規(guī)定，如電梯收費(fèi)0.3元/㎡/月，地面停車(chē)場(chǎng)在50—100元/個(gè)·月；我們能不能也出臺(tái)一個(gè)呢？現(xiàn)在去辦理收費(fèi)許可，負(fù)責(zé)人會(huì)告訴你：有業(yè)主委員會(huì)嗎？有的話讓全體委員簽字，加蓋業(yè)主委員會(huì)公章；沒(méi)有的話讓全體業(yè)主簽字同意。試問(wèn)這能不讓部分業(yè)主鉆空子嗎？我沒(méi)簽字就不交！

9、維修基金使用制度尚未出臺(tái)
    目前，有很多小區(qū)、大廈的各項(xiàng)目保修期已過(guò)，這就存在著許多大、中修工程的出現(xiàn)，想申請(qǐng)物業(yè)維修基金，又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金，沒(méi)有實(shí)力更沒(méi)有能力墊付大額資金，這些大中修工程勢(shì)必就會(huì)被擱淺，有些會(huì)將會(huì)直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對(duì)大中修概念模糊，只認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)了，什么問(wèn)題你物業(yè)都應(yīng)該負(fù)責(zé)。你修不好就不交物業(yè)費(fèi)，同時(shí)更有可能發(fā)生聯(lián)合廣大業(yè)主全體拒交物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象。

    10、物業(yè)費(fèi)拖欠官司穩(wěn)贏卻難打
    上海有一家免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司已打了26場(chǎng)欠費(fèi)官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的，而這樣的官司，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司是每打必贏。因?yàn)橹灰赓M(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司實(shí)施了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，又不屬亂收費(fèi)，法院就判業(yè)主繳錢(qián)，而業(yè)主的“理由”另行解決。
    但是，對(duì)于這樣穩(wěn)贏的官司，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司卻不想打，總是想用其他的辦法來(lái)解決。某免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的一位總經(jīng)理談到：“打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在對(duì)立面，傷了感情，有時(shí)得不償失，除非是為了打一個(gè)教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話代表了大多數(shù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的真實(shí)想法，整天抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，卻要對(duì)簿公堂，感情上總難以接受。另外據(jù)我所知好像對(duì)于拖欠免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒(méi)有簡(jiǎn)易程序。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司要打官司，等的時(shí)間太長(zhǎng)，牽扯精力太多。同時(shí)，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執(zhí)行難的問(wèn)題依然存在，也是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨(dú)停止服務(wù)，致使個(gè)別業(yè)主一直拖欠著。

    二、如何解決收費(fèi)難的問(wèn)題
    針對(duì)上述免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)難的成因，本人根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)解決辦法：

    1、提高民眾免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)消費(fèi)意識(shí)
    為使業(yè)主和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)難的問(wèn)題，主管部門(mén)、媒體和物業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)知識(shí)的宣傳。
    第一，從政府方面看，要進(jìn)一步加強(qiáng)培育免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)和市場(chǎng)的力度，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度，制訂出發(fā)展免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，特別要制訂出隨著住房制度改革而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)走上快速發(fā)展的軌道。充分利用媒體加大市場(chǎng)宣傳和公益宣傳力度、使民眾認(rèn)識(shí)到自己作為物業(yè)消費(fèi)者所具有的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。同時(shí)，使全社會(huì)人人都認(rèn)識(shí)到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分。
    第二，從社會(huì)方面看，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著不可低估的積極作用，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的整體發(fā)展可以解決大量社會(huì)勞動(dòng)力就業(yè)，同時(shí)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和總收入有著積極的貢獻(xiàn)，是不容忽視的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。再者，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的健康發(fā)展，將在很大程度上推動(dòng)城市的整體管理水平。
    第三，從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)方面看，應(yīng)堅(jiān)持在日常的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，不僅損害了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。同時(shí)在簽訂業(yè)主公約時(shí)明確“凡是開(kāi)發(fā)商或建筑單位質(zhì)量問(wèn)題或遺留問(wèn)題，由業(yè)主直接找開(kāi)發(fā)商處理，物業(yè)公司無(wú)義務(wù)接待投訴維修及處理，業(yè)主更不得以此為理由拒交物業(yè)費(fèi)?！?BR>    第四，從民眾方面看，居民要不斷提高免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的商品意識(shí)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在為居民提供整潔、優(yōu)美、舒適生活空間的同時(shí)，也付出了艱辛的勞動(dòng)，實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。因此，居民的思想觀念要由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。只有居民免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的商品觀念形成了，才能提高居民對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的消費(fèi)意識(shí)，增加居民對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的消費(fèi)，從而促進(jìn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展。

    2、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式
    以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門(mén)收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司有意見(jiàn)而不愿交納物業(yè)營(yíng)理費(fèi)。針對(duì)這一情況，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。能不能有條件地開(kāi)展電子付費(fèi)，并動(dòng)員廣大業(yè)主接受這一科學(xué)、便捷、與城市現(xiàn)代化接軌的物業(yè)服務(wù)電子付費(fèi)方式。
目前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的收費(fèi)方式與城市信息現(xiàn)代化要求相差甚遠(yuǎn)，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進(jìn)程。由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難度很大，不少免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)把收費(fèi)工作當(dāng)成第一要?jiǎng)?wù)，這樣一來(lái)或多或少地影響了企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，影響了服務(wù)質(zhì)量的提高，長(zhǎng)期以往將不利于物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，服務(wù)水平也難以提高。采用電子付費(fèi)方法是簡(jiǎn)便程序，保證收繳率的一種科學(xué)的方法。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)全部采用了這種方式，在國(guó)內(nèi)也已經(jīng)有企業(yè)采用。政府和行業(yè)協(xié)會(huì)能否采取各種行之有效的方式，動(dòng)員廣大業(yè)主接受符合時(shí)代發(fā)展的電子付費(fèi)方式，讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問(wèn)題的發(fā)生。

     3、實(shí)行信譽(yù)廣告牌制度
     對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司可在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的大門(mén)入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對(duì)經(jīng)說(shuō)服教育無(wú)效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會(huì)更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

     4、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制
     對(duì)無(wú)正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的業(yè)主，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司能否向上級(jí)行政主管部門(mén)——房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門(mén)出面幫助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。假設(shè)例如可與房產(chǎn)局產(chǎn)權(quán)處聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無(wú)法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，讓物業(yè)費(fèi)同物業(yè)維修基金同樣具備不可缺少的法律效力，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)。

     5、加強(qiáng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司自身建設(shè)，培育正確的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量
     為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動(dòng)從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司自身上找原因。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，樹(shù)立正確的服務(wù)理念，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。要明確是服務(wù)而不是管理！

     6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益
     根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對(duì)經(jīng)做工作仍無(wú)效的業(yè)主，可通過(guò)法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。目前物業(yè)仲裁站的業(yè)務(wù)流程等具體情況能否告知所有物業(yè)企業(yè)。

     7、與開(kāi)發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接  
     為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，引起糾紛，在與開(kāi)發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問(wèn)題的房產(chǎn)，要在開(kāi)發(fā)公司處理完畢后再接管；基于此，能否倡議對(duì)工程保證金管理辦法適當(dāng)修改或者地方規(guī)定：所有施工保證金在物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商辦理交接時(shí)直接交由物業(yè)公司代管，確保免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)和制約施工單位不及時(shí)來(lái)維修處理的能力，以利于今后的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)。

    8、能不能推出“物業(yè)行業(yè)整合機(jī)制”
    推出“物業(yè)行業(yè)整合機(jī)制”，以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)綜合水平的提高，推進(jìn)行業(yè)的整體發(fā)展?！稐l例》的出臺(tái)，對(duì)推進(jìn)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程具有里程碑意義，如《條例》推出的具有市場(chǎng)“進(jìn)入機(jī)制”含義的“招投標(biāo)”制度。又如《條例》的第四章“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)”，通過(guò)對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)整體資質(zhì)和從業(yè)人員資質(zhì)的確認(rèn)及物業(yè)服務(wù)的要求、標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司是否具備物業(yè)服務(wù)的能力。它的潛臺(tái)詞就是，如果不符合《條例》所規(guī)定的條件，那么就不具備從事物業(yè)服務(wù)的資格。換一句話說(shuō)，這樣的企業(yè)應(yīng)該退出物業(yè)行業(yè)。從某種意義上說(shuō)，這是“退出機(jī)制”的雛形。相信隨著人們對(duì)《條例》的認(rèn)識(shí)加深以及《條例》本身的不斷完善，“進(jìn)入機(jī)制”和“退出機(jī)制”將成為物業(yè)行業(yè)的一項(xiàng)“基本策略”。
    但目前許多企業(yè)是介于“進(jìn)入”和“退出”之間，“進(jìn)不了”、“退不出”。如占很大比重的自建自管的企業(yè)和房管所改制而來(lái)的一些中小企業(yè)。這些免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)中的大多數(shù)還未進(jìn)入市場(chǎng)。有的想進(jìn)入市場(chǎng)，但由于自身困難，很難再有能力提高服務(wù)質(zhì)量。他們希望借助他人的服務(wù)品牌，提高能力、謀求發(fā)展。有的自建自管的企業(yè)不愿意、也不需要進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于這樣的企業(yè)最好的方式是推行“行業(yè)整合機(jī)制”。即在政府和行業(yè)的推動(dòng)下，以行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)為龍頭，對(duì)那些難以提高服務(wù)水平，不能進(jìn)入市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)服務(wù)能力差且自身難以改進(jìn)的企業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)的方法，以兼并、收購(gòu)、加盟等方式進(jìn)行整合，其目的在于讓業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，幫助品牌企業(yè)做大做強(qiáng)，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化的總體進(jìn)程。
目前在我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出一批品牌企業(yè)，我們應(yīng)該使這些資源能夠迅速地得到全行業(yè)的充分共享。所以推出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的整合機(jī)制勢(shì)在必行。在實(shí)施過(guò)程中，一方面可以參照其他行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，另一方面可以結(jié)合物業(yè)服務(wù)的特點(diǎn)和企業(yè)的自身實(shí)際，逐步加以實(shí)施。使物業(yè)行業(yè)形成規(guī)模化、集團(tuán)化的發(fā)展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少、管理能力差、服務(wù)水平低的小企業(yè)，給予優(yōu)秀免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)扶持政策，鼓勵(lì)優(yōu)秀企業(yè)做大做強(qiáng)；以保證免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)消費(fèi)者有一個(gè)好的服務(wù)群。

   9、法律、法規(guī)尚需建立健全
   公共維修基金使用辦法、電梯收費(fèi)管理規(guī)定、水電氣等向最終戶收費(fèi)的管理規(guī)定以及商業(yè)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等急需出臺(tái)。另外，目前從免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，但從消費(fèi)者的角度還沒(méi)有充足的法規(guī)文件，所以要建立相應(yīng)的法律法規(guī)文件體系明確住房消費(fèi)者在住房消費(fèi)過(guò)程中的責(zé)、權(quán)、利。

    10、建立免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)制度
    建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰機(jī)制，成立招投標(biāo)監(jiān)督委員會(huì)，后期開(kāi)發(fā)的所有項(xiàng)目均應(yīng)通過(guò)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)方式選聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，杜絕自建自管以及變相自建自管的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)要使招投標(biāo)真正做到公開(kāi)、公正、公平。
參考免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)論文