探析物業(yè)行業(yè)的管理與發(fā)展

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        現(xiàn)代意義的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在我國(guó)起步較晚，是隨著改革開(kāi)放不斷深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，于本世紀(jì)80年代在沿海地區(qū)逐漸興起的。目前，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)這一新興的與千家萬(wàn)戶(hù)密切相關(guān)的行業(yè)已得到了政府和企業(yè)的高度重視，引起廣大人民群眾的極大關(guān)注和歡迎，相信在不遠(yuǎn)的將來(lái)，必將得到更為廣泛蓬勃的健康發(fā)展。
　　
　　隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的迅速發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制的改革的不斷深化，我國(guó)的物業(yè)發(fā)展迅速崛起，在由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入轉(zhuǎn)化中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)作為城市管理體制的一項(xiàng)重大改革，區(qū)別舊的管理體制，也顯示出了以下5個(gè)特點(diǎn)：
　　
　　一變多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、多個(gè)管理部門(mén)的多家管理為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司統(tǒng)一管理，進(jìn)一步完善了制度，克服了各自為政和扯皮退推委的弊端。
　　
　　二變單純的房屋維修為對(duì)管轄范圍內(nèi)的建筑物、附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安等專(zhuān)業(yè)化管理和養(yǎng)護(hù)及對(duì)業(yè)主的全方位多層次的服務(wù)，有利發(fā)揮住宅小區(qū)個(gè)各類(lèi)房屋的整體功能和綜合效益，有利于開(kāi)展好社區(qū)服務(wù)。
　　
　　三變政府各部門(mén)行政型、福利型的管理為由免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司事實(shí)社會(huì)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化、專(zhuān)業(yè)化的有償經(jīng)營(yíng)服務(wù)。使管理走上了以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有了造血功能，既減輕了政府及企業(yè)的壓力和負(fù)擔(dān)，又使管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定的來(lái)源。
　　
　　四變管理單位的終身制為由業(yè)主選擇并通過(guò)管委會(huì)與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司合同的簽定在合同期限范圍內(nèi)的聘用制，從而擺正了主人和管家的關(guān)系，建立了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司必須要靠良好的經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)才能擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng)，從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)水平的提高。在這種機(jī)制下，有活力的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)逐步形成。
　　
　　五變政府對(duì)小區(qū)的環(huán)境及房屋的使用情況和社會(huì)服務(wù)質(zhì)量負(fù)直接責(zé)任為小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人、使用人對(duì)此付直接責(zé)任，既體現(xiàn)了房屋產(chǎn)權(quán)人、承租人的合法權(quán)益，又建立了新的符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的政府管理部門(mén)。產(chǎn)權(quán)人，承租人———免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司建立新的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)體系，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理的結(jié)合。在新的體制下，小區(qū)的居民自己的事情自己來(lái)辦，大家的事情自己商量，從被動(dòng)的遵守小區(qū)的管理規(guī)則走向主動(dòng)的維護(hù)集體利益。業(yè)主自治管理和專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合、業(yè)主委員會(huì)的建立、業(yè)主公約的簽定和管理基金的來(lái)源都做了規(guī)定使業(yè)主有法可依，把物業(yè)納入法制軌道。
　　
　　但是，從總體上說(shuō)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在我國(guó)還是一個(gè)新生事物，新生事物的發(fā)展和完善總要有個(gè)過(guò)程，除了本身需要不斷完善，也要解決推動(dòng)他發(fā)展所需要解決的內(nèi)部問(wèn)題和外部環(huán)境問(wèn)題，物業(yè)在發(fā)展過(guò)程中新舊管理體制的摩擦必然會(huì)反映出來(lái)，區(qū)別舊的體制，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展也還存在一些亟待解決的問(wèn)題：
　　
　　一思想觀念有待進(jìn)一步解決，推行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)很重要的方面是要變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下長(zhǎng)期形成的行政性、福利性管理為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性管理，這必然涉及政府職能的轉(zhuǎn)變，也涉及小區(qū)居民的的權(quán)利和利益的轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在部分同志還習(xí)慣于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的管理經(jīng)費(fèi)靠財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)提供全方位服務(wù)要收取一定費(fèi)用及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)性難理解，這些認(rèn)識(shí)還有待進(jìn)一步解決。另外，政府的一些不恰當(dāng)干預(yù)影響了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展，沒(méi)能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律運(yùn)作，使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)承擔(dān)了不應(yīng)有的功能，限制了行業(yè)的發(fā)展。
　　
　　二長(zhǎng)期建管脫節(jié)，使的一些小區(qū)配套設(shè)施不齊全，一些房屋質(zhì)量差，遺留問(wèn)題多，造成免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)先天不足，使的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的新機(jī)制在已建成的新小區(qū)難以啟動(dòng)。另外管理制度尚不健全，小區(qū)的全面管理制度、樓宇管理、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安、禁止違章建筑等專(zhuān)項(xiàng)規(guī)章管理不完善直接導(dǎo)致免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)經(jīng)費(fèi)收取不暢通，尤其是在建成多年的住宅有償服務(wù)的收費(fèi)難以實(shí)施，商業(yè)用房的使用不當(dāng)導(dǎo)致以業(yè)養(yǎng)業(yè)的造血功能難以形成，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司自身經(jīng)營(yíng)能力難以提高。
　　
　　三免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的人力資源隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展要求有巨大差距，非專(zhuān)業(yè)人員做免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)充斥免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)，人員的素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)知識(shí)不強(qiáng)，有的還存在“等、靠、”要”的思想，還沒(méi)有從舊的體制里走出來(lái)，沒(méi)有很好的服務(wù)性意識(shí)和利益區(qū)分意識(shí)，嚴(yán)重影響了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)向高水平發(fā)展。
　　
　　四是法規(guī)建設(shè)滯后。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)涉及面廣，對(duì)各個(gè)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確，沒(méi)有法律法規(guī)做保障免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)難以深入進(jìn)行。目前大部分城市還沒(méi)有制定嚴(yán)密具體的管理法規(guī)，使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的法律地位不能確定。對(duì)政府，業(yè)主委員會(huì)和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司各個(gè)方面在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的地位、作用，權(quán)、責(zé)、利關(guān)系缺乏有效法規(guī)來(lái)規(guī)范和調(diào)整，使得理順行政管理和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的關(guān)系，解決多頭管理等問(wèn)題在不少地方得不到解決，從而形成了推進(jìn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的難度和阻力。
　　
　　我們要充分認(rèn)識(shí)到存在的問(wèn)題和推動(dòng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各種的難度，既不要滿(mǎn)足于以取得的成績(jī)，也不要不顧客觀的可能性，而要認(rèn)真的研究存在的問(wèn)題，提出解決問(wèn)題的措施和意見(jiàn)，克服困難，把免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)各種穩(wěn)步向前推進(jìn)。
　　
　　實(shí)踐證明，提高城市的管理水平不抓免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)不行，我們既要看到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)加快發(fā)展的好勢(shì)頭，也要充分認(rèn)識(shí)到存在的問(wèn)題和推進(jìn)工作的難度，樹(shù)立緊迫感和責(zé)任感，抓住機(jī)遇，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)健康有序的向廣度、深度、高度發(fā)展。下一步我們要做好以下6個(gè)方面的工作：
　　
　　一走“以人為本”的發(fā)展道路，為業(yè)主和使用人營(yíng)造“整潔、文明、安全、方便”的環(huán)境是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的主要目標(biāo)，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把人情味體現(xiàn)在每個(gè)環(huán)節(jié)里，注重對(duì)業(yè)主的感情投資，提高業(yè)主滿(mǎn)意度。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要以使業(yè)主稱(chēng)心、滿(mǎn)意為前提，其核心就首要提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。任何免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，突出物業(yè)服務(wù)的人性化理念，將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，為業(yè)主營(yíng)造一種高品位的生活氛圍，推行“零缺陷”的服務(wù)理念。，另外，還要通過(guò)宣傳來(lái)讓全社會(huì)都來(lái)認(rèn)識(shí)物業(yè)，并以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)讓業(yè)主感受到他們是最大的收益者讓他們看到物業(yè)的管理給他們的生活帶來(lái)的變化，喚起他們的參與意識(shí)，從各個(gè)方面形成推動(dòng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作的合力。
　　
　　二加強(qiáng)地方立法工作，依法推動(dòng)和保障免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作的健康發(fā)展。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)需要一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)又有秩序的市場(chǎng)環(huán)境，市場(chǎng)的正常運(yùn)行又取決于法制的完善和市場(chǎng)規(guī)則的制定。各地要加快制定地方性法規(guī)，并有效的提高城市管理的執(zhí)法力度，尤其是依法調(diào)整好政府管理部門(mén)、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司、小區(qū)管委會(huì)和廣大業(yè)主的關(guān)系，規(guī)范各方的權(quán)、責(zé)、利，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律手段以保證免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)范圍內(nèi)統(tǒng)一管理的實(shí)施，以充分發(fā)揮免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，沿著依法管理的軌道進(jìn)行。
　　
　　三要走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展之路，加強(qiáng)對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的指導(dǎo)和管理，抓好管理隊(duì)伍的建設(shè)。各級(jí)主管部門(mén)要指導(dǎo)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司通過(guò)健全管理制度，規(guī)范管理工作，提高管理水平。要及時(shí)掌握免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司在經(jīng)營(yíng)服務(wù)中出現(xiàn)的新情況，主動(dòng)調(diào)節(jié)有關(guān)部門(mén)解決問(wèn)題，為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作的開(kāi)展創(chuàng)造條件。要建立科學(xué)的人力資源管理機(jī)制，要組織免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司經(jīng)理及骨干進(jìn)行短期的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、研討，學(xué)習(xí)有關(guān)法規(guī)、政策，不斷提高免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)隊(duì)伍的整體素質(zhì)，及時(shí)總結(jié)成績(jī)、表彰先進(jìn)、推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。要吸引和留住人才，發(fā)揮和調(diào)動(dòng)他們的積極主動(dòng)性和創(chuàng)造精神，做好服務(wù)集成，向知識(shí)型管理過(guò)渡，走一條人才專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)專(zhuān)業(yè)化，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)化的道路。
　　
　　四解決好免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的經(jīng)費(fèi)來(lái)源。住宅小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)和建設(shè)一樣，都需要資金投入，解決和落實(shí)管理經(jīng)費(fèi)對(duì)發(fā)展免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)至關(guān)重要，明確免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)應(yīng)遵循合理公開(kāi)與業(yè)主的收入水平相適宜的原則，明確具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照普通建筑小區(qū)從底、高標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)從高的收費(fèi)原則，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的收費(fèi)以免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)生的服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)合理核定，要鼓勵(lì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格壟斷及謀取暴力。有條件的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司要開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)及便民專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)，增加收入，以經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)不足的問(wèn)題，減輕業(yè)主及免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的負(fù)擔(dān)。
　　
　　五進(jìn)一步培育和發(fā)展免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)。要把免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)推向市場(chǎng)，充分引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，徹底打破大鍋飯、鐵飯碗，通過(guò)進(jìn)行勞動(dòng)制度、分配制度等一系列改革，脫胎換骨，進(jìn)入市場(chǎng)循環(huán)。要將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)終身制變革為業(yè)主對(duì)企業(yè)的聘用制，使業(yè)主有權(quán)選聘、解聘和續(xù)聘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位，通過(guò)各類(lèi)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)單位在市場(chǎng)上公平競(jìng)爭(zhēng)，從根本上促進(jìn)服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善、管理水平的提高，從而提高整個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的整體管理水平。
　　
　　六走集團(tuán)化、品牌化的發(fā)展之路。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是一種微利行業(yè)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的規(guī)模效益就顯得尤為重要，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要想得到進(jìn)一步發(fā)展，就必須擺脫現(xiàn)在的小而全的模式。為此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)制訂政策，促使一部分免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)集團(tuán)。另外免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)還必須走以品牌為中心的發(fā)展之路，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的目標(biāo)客戶(hù)、不同的物業(yè)類(lèi)型，選擇適當(dāng)?shù)拿襟w來(lái)進(jìn)行宣傳自己的品牌，并逐步形成員工的品牌氣質(zhì)，結(jié)合所管理的項(xiàng)目，走出一條適合自身的良性循環(huán)的品牌化發(fā)展之路。
　　
　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路是21世紀(jì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展趨勢(shì)。規(guī)?；?zhuān)業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)未來(lái)的發(fā)展方向。市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，尤其是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，逐漸成為承攬免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的主流。成為以免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的為主，多種經(jīng)營(yíng)為輔，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)力雄厚、人才集中、專(zhuān)業(yè)技術(shù)量強(qiáng)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)集團(tuán)。企業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展軌道、科技化變革將是大勢(shì)所趨、職能化管理的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)必將面臨更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。
　　
　　事實(shí)證明，推行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展是一項(xiàng)符合社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)，順應(yīng)居民不斷增長(zhǎng)的對(duì)居住環(huán)境要求的重大改革措施。它有利于提高城市的管理水平、有利于政府職能的轉(zhuǎn)變、有利于方便人民群眾的生活、有利于創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，有利于減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個(gè)新興的行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大機(jī)遇前，必將發(fā)展出一幅具有中國(guó)特色的社會(huì)主義免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的新局面。