淺談居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司的職能與合作關(guān)系

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如何協(xié)調(diào)和理順這幾者之間的法律關(guān)系,形成各司其職、各負(fù)其責(zé)、相互配合、相互制約、形成合力、共同發(fā)展的繁榮局面,乃是擺在我們面前的重要課題?，F(xiàn)淺談一下他們之間的各其作用。
　　
　　三方各其職能
　　
　　一、社區(qū)居委會的主要任務(wù)與職責(zé)
　　
　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，他具有基層性群眾自治性的特點，是黨和政府聯(lián)系居民的橋梁和紐帶，在工作中有著重要的地位，是發(fā)展基層社區(qū)民主的重要形式，是國家基層政權(quán)的重要力量。
　　
　　（一）任務(wù)
　　
　　1、宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家政策，維護(hù)居民合法利益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護(hù)公共財產(chǎn)。
　　
　　2、辦理本居住社區(qū)居民的離退休人員的管理與服務(wù)，公共事務(wù)和公益事業(yè)。
　　
　　3、調(diào)解民事糾紛，促進(jìn)家庭和睦、鄰里團(tuán)結(jié)。
　　
　　4、開展便民利民的社區(qū)服務(wù)，興辦社區(qū)的福利事業(yè)，指導(dǎo)、管理社區(qū)養(yǎng)老、助殘等社區(qū)服務(wù)機構(gòu)。5、協(xié)助政府做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、計劃生育、優(yōu)撫救濟(jì)、青少年教育等項工作。
　　
　　6、協(xié)助維護(hù)社區(qū)治安。
　　
　　7、向政府反映居民的意見、要求和提出建議。
　　
　　8、組織社區(qū)成員開展各種文化娛樂和體育活動。
　　
　　9、開展社會主義精神文明創(chuàng)建活動，教育社區(qū)居民愛祖國、愛勞動、愛科學(xué)、愛社會主義、移風(fēng)易俗、尊老愛幼、扶貧濟(jì)困、助殘扶弱、團(tuán)結(jié)互助。
　　
　?。ǘ┞氊?zé)
　　
　　1、管理職責(zé)。在政府有關(guān)部門指導(dǎo)下，組織社區(qū)成員進(jìn)行自治管理，搞好社區(qū)的衛(wèi)生、物業(yè)、計生、流動人口和治安管理，制定的社區(qū)管理目標(biāo)。2、服務(wù)職責(zé)。組織社區(qū)成員進(jìn)行便民服務(wù)（包括網(wǎng)點服務(wù)、家政服務(wù)、保潔服務(wù)、治安服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等），開展以勞動就業(yè)為重點的社會事務(wù)性服務(wù)，為社區(qū)特殊群體提供社會福利性服務(wù)。3、教育職責(zé)。組織引導(dǎo)社區(qū)成員開展法制教育、公德教育、青少年教育、職業(yè)培訓(xùn)等，組織社區(qū)成員開展各種文化娛樂和體育活動，評選“文明家庭”、《文明市民》，形成具有社區(qū)特色的文化氛圍，增強社區(qū)成員的歸屬感和凝聚力。4、監(jiān)督職責(zé)。對其他社會組織履行社區(qū)服務(wù)的職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)，并將監(jiān)督指導(dǎo)意見及時向上級有關(guān)部門或投訴部門進(jìn)行反饋。二、業(yè)主委員會的職責(zé)
　　
　　業(yè)主委員會，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司管理運作的一個民間性組織。
　　
　　業(yè)主委員會代表著全體業(yè)主，其權(quán)力基礎(chǔ)是對物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行以下職責(zé)：
　　
　　1、召集業(yè)主大會會議，報告免費物業(yè)管理系統(tǒng)的實施情況。
　　
　　2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
　　
　　3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)履行服務(wù)合同。
　　
　　4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施。
　　
　　5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
　　
　　三、物業(yè)公司的職責(zé)
　　
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)公司工作職責(zé)
　　
　　1、貫徹執(zhí)行國家、省市對城市住宅小區(qū)實施物業(yè)公司專業(yè)化管理的有關(guān)方針、政策和規(guī)定
　　
　　辦法，認(rèn)真落實小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的各項規(guī)章制度。
　　
　　2、負(fù)責(zé)管理小區(qū)內(nèi)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)、經(jīng)營、服務(wù)事務(wù)。包括住宅小區(qū)的驗收交接工作；房屋及公共設(shè)施的管理與維修和裝飾裝修工程；小區(qū)內(nèi)的道路、雕塑、小景、小品和綠地、花草樹木的管理養(yǎng)護(hù)；小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔和單位居民的垃圾清運；小區(qū)的安全巡邏與治安管理工作等。
　　
　　3、負(fù)責(zé)做好小區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點和娛樂、公共場所的管理工作，協(xié)助政府執(zhí)法部門維護(hù)好小區(qū)的管理秩序，受政府執(zhí)法部門委托對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行處罰。
　　
　　4、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)單位和居民實行綜合性的有償服務(wù)。
　　
　　5、接受小區(qū)業(yè)主委員會及居民的監(jiān)督及上級的檢查指導(dǎo)工作。
　　
　　6、完成上級有關(guān)部門交辦的其他工作任務(wù)。
　　
　?。ǘ┪飿I(yè)公司服務(wù)范圍
　　
　　1、住宅小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生包潔、單位居民的垃圾清運；
　　
　　2、門衛(wèi)傳達(dá)管理，安全巡邏，協(xié)助公安派出所搞好治安管理；
　　
　　3、維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備和公共服務(wù)設(shè)施，并且就公共設(shè)施及所管轄物業(yè)有關(guān)問題與政府有關(guān)部門、單位進(jìn)行蹉商；
　　
　　4、其他的管理與服務(wù)工作。
　　
　　三方各其關(guān)系
　　
　　一、業(yè)主委員會與物業(yè)的關(guān)系
　　
　　首先,在業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間，是一種特殊的平等的新型民事合同關(guān)系。根據(jù)我國《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對免費物業(yè)管理系統(tǒng)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定”。業(yè)主按照自己的條件和要求通過業(yè)主委員會向社會招標(biāo)或約聘的方式來選擇免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè),免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)作為獨立的經(jīng)濟(jì)實體,也是自愿受托于業(yè)主提供有償服務(wù)。

二、居委會與業(yè)主委員會之間的關(guān)系
　　
　　它們之間是一種監(jiān)督指導(dǎo)與協(xié)調(diào)的關(guān)系。1、在業(yè)主委員會的籌建過程中，第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組，應(yīng)當(dāng)有居委會的成員參加；2，召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應(yīng)當(dāng)邀請居委會的人員列席；3、業(yè)主大會在決定有關(guān)小區(qū)的重大事項時(如選聘物業(yè)公司、籌集維修基金等)，應(yīng)當(dāng)聽取居委會的意見；4、業(yè)主委員會換屆選舉時，換屆選舉籌備組應(yīng)當(dāng)吸收居委會的成員參加；5、居委會有權(quán)監(jiān)督業(yè)委會的日常工作；6、定期召開有業(yè)主委員會、居委會參加的交流、溝通、協(xié)商會議。這樣充分發(fā)揮居委會的協(xié)調(diào)、溝通、指導(dǎo)的作用。
　　
　　三、居委會與物業(yè)公司之間關(guān)系
　　
　　居委會與免費物業(yè)管理系統(tǒng)中:(1)參與業(yè)主委員會的籌建工作；(2)監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員的工作；(3)參與業(yè)主委員會的換屆選舉；(4)監(jiān)督物業(yè)公司的運營；(5)指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。通過這一系列活動,發(fā)揮居委會的主導(dǎo)作用。
　　
　　三方合作，相互支持與配合
　　
　　首先，社區(qū)居委會是黨和政府聯(lián)系居民的橋梁和紐帶，宣傳憲法、法律、法規(guī)和傳達(dá)國家政策，維護(hù)居民合法利益的基層工作，需要黨和政府大力支持居委會的各項工作。其次，三方各主體之間要各負(fù)其責(zé)，相互配合，形成合力，共創(chuàng)和諧社區(qū)。
　　
　　一、各其發(fā)揮管理作用
　　
　　物業(yè)公司抓“硬件”，居委會抓“軟件”，正確處理免費物業(yè)管理系統(tǒng)與社區(qū)管理的關(guān)系，避免“多頭管理”的現(xiàn)象。重點理順居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三者之間的相互合作關(guān)系，形成業(yè)主委員會的自治管理、居委會的社區(qū)管理、物業(yè)公司的專業(yè)管理的行業(yè)管理相結(jié)合的局面。并且要充分發(fā)揮居委會在社區(qū)管理中的重要作用，協(xié)調(diào)好免費物業(yè)管理系統(tǒng)和社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。要規(guī)范業(yè)主委員會的自治行為，對業(yè)主委員會的職責(zé)有明確的界定，要更好的發(fā)揮居委會綜合協(xié)調(diào)、維護(hù)居民利益的作用。同時要堅持居委會是居民自治組織的服務(wù)功能，三者之間相互銜接、相互配合、各司其職形成合力。
　　
　　二、交流溝通形成合力
　　
　?。ㄒ唬┊?dāng)前在免費物業(yè)管理系統(tǒng)中，居委會與物業(yè)公司之間存在很多問題。
　　
　　1、物業(yè)公司進(jìn)行房屋出租時，應(yīng)當(dāng)將出租情況告之居委會，以利于維護(hù)社會治安；
　　
　　2、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合居委會各項宣傳、檢查工作；
　　
　　3、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)配合居委會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的有關(guān)工作；
　　
　　4、形成定期交流溝通會議；
　　
　　5、物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)成為小區(qū)專業(yè)管理的主體，全面負(fù)責(zé)房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護(hù)、治安保衛(wèi)等“硬件”性工作，居委會將主要精力轉(zhuǎn)移到抓好小區(qū)內(nèi)居民的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解等“軟件”性工作?？傊?，物業(yè)公司與居委會之間應(yīng)當(dāng)相互諒解、相互協(xié)作、相互督促，在明確各自職責(zé)的基礎(chǔ)上，形成合力，共創(chuàng)文明小區(qū)。
　　
　?。ǘ┰跇I(yè)主委員會與居委會之間，存在一定的職能交叉，業(yè)主委員會與居委會的功能都發(fā)生于整個居住小區(qū)。因此，就要采取措施確保業(yè)委會職能得以發(fā)揮。
　　
　　1、要想有效發(fā)揮業(yè)委會的作用，就必須定期召開業(yè)委會交流溝通會；
　　
　　2、明確業(yè)委會的職責(zé)、義務(wù)，使其支持免費物業(yè)管理系統(tǒng)的工作；
　　
　　3、督促逾期不交物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主限期交納，從而實現(xiàn)合同雙方的合作與共贏。
　　
　?。ㄈ┬纬扇揭惑w模式
　　
　　1、建立溝通制度。
　　
　　溝通是實現(xiàn)多方面合作的基礎(chǔ)條件，要建立定期的溝通制度。對必須要整改的管理、服務(wù)問題，逐一羅列出來，由責(zé)任人確定整改日期，三方共同監(jiān)督落實。其目的就是使一般性管理、服務(wù)工作問題在短期內(nèi)得到修復(fù)，逐步消除管理、服務(wù)缺陷，增強業(yè)主的認(rèn)同感。
　　
　　2、建立評審制度。
　　
　　三方應(yīng)定期進(jìn)行工作評審。由業(yè)委會、居委會對物業(yè)公司的主要工作進(jìn)行評審，日常管理、服務(wù)工作缺陷處應(yīng)及時改進(jìn)，管理、服務(wù)工作亮點要進(jìn)行廣泛宣傳。物業(yè)公司需要“業(yè)委會”、“居委會”提供支持、協(xié)助的具體問題，通過評審制度也明確下來，實現(xiàn)三方民主議事、責(zé)權(quán)明確、齊抓共管。
　　
　　3、增強“模式”的實力。
　　
　　三方一體模式工作深入開展，需要有自身的“實力”。這個“實力”的具體表現(xiàn)為：已經(jīng)做出的管理、服務(wù)承諾，三方要共同努力做到位。三方中任何一方不回避困難和責(zé)任，相互間積極配合，物業(yè)公司要積極、主動承擔(dān)其中的人力與財力投入。三方?jīng)Q定的事要在最短時間內(nèi)保質(zhì)、保量做好；重大事項、三方統(tǒng)一的事項，要盡快爭得相關(guān)業(yè)主的認(rèn)可并積極組織實施。
　　
　　4、發(fā)揮“模式”的效益。
　　
　　物業(yè)公司在兼顧三方利益的同時，也應(yīng)非常注重社會效益。社會效益實現(xiàn)程度也直接關(guān)系到創(chuàng)建和諧社會的程度，物業(yè)公司把發(fā)揮“模式”效益工作重點，應(yīng)放在提升社區(qū)文化活動及為業(yè)主排憂解難上，這兩方面也正是業(yè)主最關(guān)心的熱點問題。社區(qū)人才濟(jì)濟(jì)，物業(yè)公司與業(yè)主委員會、居委會為他們搭建好多種展示才華的平臺，既豐富社區(qū)文化生活，又調(diào)動廣大社會群體參與社區(qū)建設(shè)。發(fā)揮好“模式”效益，會產(chǎn)生良好的社會效益，而良好的社會效益實質(zhì)上就是物業(yè)公司的效益。
　　
　　業(yè)主委員會、居委會和物業(yè)公司，作為小區(qū)內(nèi)的“三駕馬車”，同驅(qū)并進(jìn)。就是說，實現(xiàn)業(yè)主委員會的自治管理，物業(yè)公司的專業(yè)管理，居委會的社區(qū)管理相結(jié)合，各主體之間各司其職、各負(fù)其責(zé)，分工合作，相互配合，才能充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢和積極性，會更好地代表居民的利益，為居民提供更多、更好的服務(wù)，社區(qū)建設(shè)才能探索出一條三方一體促和諧的有效途徑。