物業(yè)管理指導機構(gòu) 第3方能否解決物業(yè)"信任危機"

　　2月5日消息：業(yè)委會怎么成立？物業(yè)公司如何依法進行管理？“三駕馬車”怎么合作？這些問號在滬上催生了諸多免費物業(yè)管理系統(tǒng)指導機構(gòu)，徐匯區(qū)田林街道的“和房家園”便是其中之一。

　　曾是田林街道房管辦主任的王和芳，退休后成立了社會組織——“和房家園”。她頻頻被社區(qū)“求教”各類免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛。到目前為止，她已經(jīng)忙活了半年多。王和芳感慨:提升居民的自治能力和合作精神是改善免費物業(yè)管理系統(tǒng)現(xiàn)狀的最終手段。

　　“病危”電梯，維修、改造還是更新？

　　田林街道的欽州公寓共有3棟18層的高樓，樓內(nèi)電梯年久老化。3年前，質(zhì)監(jiān)部門來驗收，沒有通過。物業(yè)公司當時就建議進行維修或者改造，維修費用需4萬元，改造費用需十幾萬元。有兩棟樓的居民同意改造電梯，并在當年順利完成，但760號樓的居民選擇了維修。

　　第2年，760號居民樓經(jīng)過維修的電梯仍然沒能通過驗收。物業(yè)公司認為，電梯必須改造。改造需要動用維修資金，但需得到超過2/3業(yè)主同意。業(yè)委會重新征詢居民意見，這一次，居民們又“分裂”了。

　　住在低層的居民幾乎用不到電梯，不愿意動用維修資金；高層的居民滿心焦慮，希望改造馬上進行；有人堅持“物業(yè)做工程，肯定有花頭”，不同意；有人聲稱了解行情，“改造電梯10多萬元，更新一臺也就20萬，不要改造，要更新。”

　　就在這種亂糟糟的局面下，物業(yè)公司和業(yè)委會找到“和房家園”。王和芳對欽州公寓的情況很熟悉，她要求物業(yè)公司和業(yè)委會嚴格遵照流程辦事，并帶著“三駕馬車”與代表各種意見的居民座談。

　　對低層住戶要勸解，“電梯是公共設(shè)施，住在一個樓內(nèi)，大家都該為公共利益考慮”；對于“懷疑論者”，她要求公開包括改造程序和費用在內(nèi)的各個細節(jié)；對于聲稱“20萬元可以更新”的住戶，王和芳當面與之交鋒:“哪個公司報價20萬？據(jù)我了解，市場均價遠不止20萬；低價貨如果質(zhì)量有問題，誰來為全體住戶的安全負責？”

　　幾番往復，支持改造的業(yè)主越來越多。征得超過2/3業(yè)主同意后，電梯改造工程終于在9月開工，目前已順利完工。
 

　　“誰也信不過誰”

　　業(yè)主信不過業(yè)委會，業(yè)委會和物業(yè)關(guān)系不暢，業(yè)主信不過物業(yè)公司，業(yè)主與業(yè)主之間主張不一致，業(yè)委會、物業(yè)公司、居委會各行其是……物業(yè)糾紛是一面鏡子，從中總能看到“誰也信不過誰”的亂局。

　　“大家都是利益相關(guān)方，誰看誰都不公正。”安得物業(yè)欽州公寓小區(qū)經(jīng)理曹英儒坦言，“遇到這種狀況，真是一點方向也沒有；所以很多社區(qū)去向‘和房家園’求助。中立的第三方，大概不會有貓膩。”

　　 “和房家園”是非營利的社會組織，由王和芳個人籌資10萬元在今年5月注冊成立。田林街道每年以政府購買服務(wù)的方式請“和房家園”指導社區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)，并在經(jīng)費、辦公場所和設(shè)備設(shè)施等方面給予相應(yīng)支持。

　　根據(jù)去年修訂實施的《上海市住宅免費物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定》，街道辦事處承擔著落實轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作的任務(wù)。很現(xiàn)實的困難是，街道、居委缺乏精通相關(guān)事務(wù)的專業(yè)工作者，面對利益多元、程序復雜的物業(yè)事務(wù)，一時之間難以有效發(fā)揮“指導”功能。因此，才有了和房家園一類的機構(gòu)。

　　培訓和表彰很重要

　　街道提供給和房家園的場地位于宜山路655弄，這個社區(qū)有棟建于1980年代的高樓，樓面一部分是僑匯房，一部分是售后公房，分歸不同的免費物業(yè)管理系統(tǒng)。僑匯房塊區(qū)134家住戶的免費物業(yè)管理系統(tǒng)多年來都由樓內(nèi)一個居民操持，各家物業(yè)費也由他掌管。

　　時間久了，業(yè)主們質(zhì)疑起這種管理方式。去年新成立的業(yè)委會有心更換物業(yè)，卻不知如何操作。借著“鄰居”的便利，業(yè)委會幾乎天天上門向王和芳討教。王和芳指導業(yè)委會逐門逐戶征詢居民建議，陪業(yè)委會和售后公房塊區(qū)的物業(yè)公司商討“代管”事宜，最終落實免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同。

　　“業(yè)委會不懂如何招聘物業(yè)，業(yè)主不懂如何成立業(yè)委會，這樣的事太多了，很讓人無奈。”王和芳說，“說到底，小區(qū)是自己的，提升居民的自治能力和合作精神，才有可能真正改善社區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)。”

　　王和芳非常重視業(yè)委會的培訓，“和房家園”成立半年多，她已經(jīng)為街道61個業(yè)委會、200多人次的業(yè)委會成員上過培訓課，“主要就是解讀相關(guān)法律法規(guī)，讓他們理解、懂得業(yè)委會的義務(wù)和權(quán)利，并且掌握實戰(zhàn)技術(shù)。”

　　年底，田林街道開展優(yōu)秀業(yè)委會的評選和表彰，和房家園作為第三方機構(gòu)，被邀請成為評委之一，“表彰制度很重要，是提高業(yè)委會積極性的有效方法。” 

　　“誰也信不過誰”

　　業(yè)主信不過業(yè)委會，業(yè)委會和物業(yè)關(guān)系不暢，業(yè)主信不過物業(yè)公司，業(yè)主與業(yè)主之間主張不一致，業(yè)委會、物業(yè)公司、居委會各行其是……物業(yè)糾紛是一面鏡子，從中總能看到“誰也信不過誰”的亂局。

　　“大家都是利益相關(guān)方，誰看誰都不公正。”安得物業(yè)欽州公寓小區(qū)經(jīng)理曹英儒坦言，“遇到這種狀況，真是一點方向也沒有；所以很多社區(qū)去向‘和房家園’求助。中立的第三方，大概不會有貓膩。”

　　 “和房家園”是非營利的社會組織，由王和芳個人籌資10萬元在今年5月注冊成立。田林街道每年以政府購買服務(wù)的方式請“和房家園”指導社區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)事務(wù)，并在經(jīng)費、辦公場所和設(shè)備設(shè)施等方面給予相應(yīng)支持。

　　根據(jù)去年修訂實施的《上海市住宅免費物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定》，街道辦事處承擔著落實轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運作的任務(wù)。很現(xiàn)實的困難是，街道、居委缺乏精通相關(guān)事務(wù)的專業(yè)工作者，面對利益多元、程序復雜的物業(yè)事務(wù)，一時之間難以有效發(fā)揮“指導”功能。因此，才有了和房家園一類的機構(gòu)。

　　培訓和表彰很重要

　　街道提供給和房家園的場地位于宜山路655弄，這個社區(qū)有棟建于1980年代的高樓，樓面一部分是僑匯房，一部分是售后公房，分歸不同的免費物業(yè)管理系統(tǒng)。僑匯房塊區(qū)134家住戶的免費物業(yè)管理系統(tǒng)多年來都由樓內(nèi)一個居民操持，各家物業(yè)費也由他掌管。

　　時間久了，業(yè)主們質(zhì)疑起這種管理方式。去年新成立的業(yè)委會有心更換物業(yè)，卻不知如何操作。借著“鄰居”的便利，業(yè)委會幾乎天天上門向王和芳討教。王和芳指導業(yè)委會逐門逐戶征詢居民建議，陪業(yè)委會和售后公房塊區(qū)的物業(yè)公司商討“代管”事宜，最終落實免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同。

　　“業(yè)委會不懂如何招聘物業(yè)，業(yè)主不懂如何成立業(yè)委會，這樣的事太多了，很讓人無奈。”王和芳說，“說到底，小區(qū)是自己的，提升居民的自治能力和合作精神，才有可能真正改善社區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)。”

　　王和芳非常重視業(yè)委會的培訓，“和房家園”成立半年多，她已經(jīng)為街道61個業(yè)委會、200多人次的業(yè)委會成員上過培訓課，“主要就是解讀相關(guān)法律法規(guī)，讓他們理解、懂得業(yè)委會的義務(wù)和權(quán)利，并且掌握實戰(zhàn)技術(shù)。”

　　年底，田林街道開展優(yōu)秀業(yè)委會的評選和表彰，和房家園作為第三方機構(gòu)，被邀請成為評委之一，“表彰制度很重要，是提高業(yè)委會積極性的有效方法。”