物業(yè)管理的商業(yè)模式

七價值鏈條的整合。商業(yè)模式的最高境界是，企業(yè)向上控制上游的產(chǎn)品生產(chǎn)者（原料或者服務(wù)提供者），向下控制終端消費者，共同形成一個完整的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。成功的商業(yè)模式，通過系統(tǒng)性價值鏈的整合，形成整體效率最高，整體利益最大，整體成本最小，整體風(fēng)險最小的盈利方式。成功的商業(yè)模式，通過比客戶更了解供應(yīng)商的能力和比供應(yīng)商更了解客戶的需求的信息優(yōu)勢，可實現(xiàn)采購成本最小化和銷售收入最大化的商業(yè)目標(biāo)。成功的商業(yè)模式，通過在價值鏈成員中合理而富有創(chuàng)造性地分享利潤和分擔(dān)風(fēng)險，最大限度促進(jìn)價值鏈成員的優(yōu)勢互補(bǔ)和自身的良性循環(huán)。

免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的個性

成功商業(yè)模式固然有其共同的特征和普適的規(guī)律，但絕不意味著不同行業(yè)不同企業(yè)只要照搬照抄便可一勞永逸，更不代表著商業(yè)模式的成功是千篇一律的簡單重復(fù)。實際上，任何商業(yè)模式的構(gòu)建和創(chuàng)新，如果離開了具體行業(yè)甚至具體企業(yè)個性的把握和挖掘，都無異于照貓畫虎或是削足適履，是注定不可能成功的。

對于免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)而言，在遵循成功商業(yè)模式的普適價值的同時，設(shè)計商業(yè)模式還應(yīng)當(dāng)根植于行業(yè)本身的特殊性——行業(yè)的專業(yè)價值。由物業(yè)設(shè)施管理、物業(yè)資產(chǎn)管理、客戶關(guān)系管理和客戶行為管理組成的四大專業(yè)價值，是免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的核心資源和競爭能力，是構(gòu)建免費物業(yè)管理系統(tǒng)商業(yè)模式的基石。除此以外，分析免費物業(yè)管理系統(tǒng)商業(yè)模式的構(gòu)成要素，應(yīng)當(dāng)把握六個方面的基本特征。

1.目標(biāo)客戶的長期性和互動性。

一方面，盡管以服務(wù)階段劃分，物業(yè)服務(wù)的客戶可以分為前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)階段的建設(shè)單位和日常免費物業(yè)管理系統(tǒng)階段的業(yè)主團(tuán)體，以服務(wù)層次劃分，物業(yè)服務(wù)的客戶可以分為合約客戶和終端客戶，但由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的持續(xù)性和物業(yè)服務(wù)合同的長效性，由于解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須符合物權(quán)法規(guī)定的表決規(guī)則，高昂的解約成本使得客戶不可能象選擇日用消費品那樣更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，物業(yè)服務(wù)合同的穩(wěn)定性，使得其目標(biāo)客戶的合約期限有可能等同于物業(yè)本體的生命周期。另一方面，隨著免費物業(yè)管理系統(tǒng)意識的增強(qiáng)，許多業(yè)主由被動接受物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)向主動參與，角色定位由“消費者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤绑w驗者”，服務(wù)質(zhì)量不僅取決于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品質(zhì)，同樣受到業(yè)主素質(zhì)的制約，在這種情況下，產(chǎn)生以企業(yè)和客戶互動合作、共同創(chuàng)造免費物業(yè)管理系統(tǒng)價值為特征的商業(yè)模式成為可能。

2.核心需求的多樣性和遞進(jìn)性。

物業(yè)類型的不同和價值取向的差異，決定了客戶核心需求的多樣性。普通小區(qū)的業(yè)主要求方便和實惠，高端物業(yè)的業(yè)主追求享受和尊重；建設(shè)單位重視免費物業(yè)管理系統(tǒng)的品牌營銷，而不動產(chǎn)持有者更關(guān)注物業(yè)的保值增值。不僅如此，從滿足居民的消費需求和實現(xiàn)物業(yè)的使用功能，到滿足業(yè)主的投資需求和實現(xiàn)物業(yè)的增值功能，再到滿足主業(yè)的保障需求和實現(xiàn)物業(yè)的生產(chǎn)功能，客戶的核心需求是由表及里、由淺入深地逐漸遞進(jìn)的。進(jìn)一步研究，我們還會發(fā)現(xiàn)，核心需求的多樣性不僅表現(xiàn)在不同的客戶群體之間，即使是同一客戶群體，也可能同時擁有多種需求。除此以外，不同層次的需求并非完全割裂，對于客戶而言，需求的遞進(jìn)性并不意味著替代性，高層次需求和低層次需求是可以兼容并存的。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)計未來的商業(yè)模式，必須具備全方位、多視角識別客戶需求的能力。

3.經(jīng)營收益的穩(wěn)定性和安全性。

與其他行業(yè)相比，免費物業(yè)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)服務(wù)的需求數(shù)量與不動產(chǎn)存量關(guān)系密切，在短時期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法通過快速增加服務(wù)供給實現(xiàn)收入的跨越式增長。但是，由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)周期和自然資源等外在因素的影響較小，物業(yè)服務(wù)不存在銳減和中斷的問題。而且伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)還具有自然增長的特性，加上服務(wù)價格波動較小，免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的經(jīng)營收益的穩(wěn)定性較好。與制造業(yè)相比，物業(yè)服務(wù)具有即時性，沒有一個等待購買的準(zhǔn)備期，在酬金制收費模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有先行取得酬金的優(yōu)勢，企業(yè)經(jīng)營的供求壓力和成本壓力較小，這都大大降低了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，最大限度地增強(qiáng)了行業(yè)的安全性。

4.成本支出的透明性和高效性。

一般性行業(yè)的生產(chǎn)成本是由土地、資金和勞動三大要素構(gòu)成，免費物業(yè)管理系統(tǒng)不需要投入土地和較大的資金，基本上屬于“零地租、零庫存”的“輕資產(chǎn)”行業(yè)，其最大支出是勞動力成本（目前一般占企業(yè)總成本的50%-80%），低成本投入的“輕資產(chǎn)”行業(yè)特征，對企業(yè)進(jìn)行商業(yè)模式的轉(zhuǎn)換較為便利，所謂“船小好調(diào)頭”說的就是這個道理。人力成本的主導(dǎo)地位，在國際通行的酬金制收費模式下，公開賬目的行業(yè)規(guī)則，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本支出日益透明成為必然的趨勢。在正視人力成本剛性增長的同時，我們還應(yīng)當(dāng)關(guān)注非人力成本控制的高效性，這種高效性主要體現(xiàn)在兩個成本優(yōu)勢：一是通過大批量的原材料團(tuán)體采購形成的采購成本優(yōu)勢，二是通過流程管理提高效率或采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計提升質(zhì)量而形成的服務(wù)成本優(yōu)勢。

5.服務(wù)產(chǎn)品的準(zhǔn)公共性和差異性。

物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的準(zhǔn)公共性，使得以物業(yè)設(shè)施管理為標(biāo)志的物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)成為所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心產(chǎn)品。雖然基礎(chǔ)服務(wù)的自我復(fù)制能力有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張，卻難以阻止其他競爭對手的模仿復(fù)制，大規(guī)模的同質(zhì)化自然導(dǎo)致惡性競爭，惡性競爭的結(jié)果不僅使得整個行業(yè)喪失了定價話語權(quán)，還造成了免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中度過低的現(xiàn)狀。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的差異性，主要體現(xiàn)在服務(wù)企業(yè)的素質(zhì)差異和服務(wù)對象的需求差異兩個維度，其后果是：一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難像生產(chǎn)有形產(chǎn)品那樣通過模具或者流水線控制服務(wù)質(zhì)量；另一方面，同一種服務(wù)產(chǎn)品無法保證具有不同需求的眾多客戶的同等滿意。因此，如何提供差異化的準(zhǔn)公共服務(wù)？對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的市場分析能力和內(nèi)部管理能力，提出了比其他行業(yè)更高的要求。

6.價值鏈條的系統(tǒng)性和優(yōu)質(zhì)性。

作為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)向上可以延伸至房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售各個環(huán)節(jié)；作為不動產(chǎn)消費（經(jīng)營）產(chǎn)業(yè)鏈的開端，免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)向下可以拓展至不動產(chǎn)咨詢、代理投資以及保障服務(wù)各個領(lǐng)域。以免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)為紐帶，將不動產(chǎn)生產(chǎn)和消費兩個階段有機(jī)地聯(lián)系在一起，形成完整系統(tǒng)的房地產(chǎn)價值鏈，是免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)擁有的一個獨特的商業(yè)價值。作為專項服務(wù)的采購商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比業(yè)主更了解專項服務(wù)市場，作為物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)商，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比專項服務(wù)提供商更了解業(yè)主，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為核心，將專項服務(wù)有機(jī)集合成綜合性物業(yè)服務(wù)，形成完整系統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)價值鏈，是免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)擁有的另一個獨特的商業(yè)價值。必須強(qiáng)調(diào)的是，免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)之所以有可能成為房地產(chǎn)價值鏈和物業(yè)服務(wù)價值鏈的整合者，關(guān)鍵在于免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)依托于具有巨大商業(yè)價值的不動產(chǎn)，這些物業(yè)資產(chǎn)不僅給免費物業(yè)管理系統(tǒng)提供了基礎(chǔ)服務(wù)的資源，而且由此搭建的物業(yè)平臺，也為免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)開拓了更加富有想象力的商業(yè)空間。

未來商業(yè)模式的構(gòu)建

以物業(yè)服務(wù)提供商為主體的初級商業(yè)模式，在中國免費物業(yè)管理系統(tǒng)前三十年的發(fā)展成就中功不可沒，但我們不能因此過分高估其價值。反思現(xiàn)有商業(yè)模式的局限和弊端，總結(jié)成功商業(yè)模式的共性，分析免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的個性，目標(biāo)無非是揚長避短，博采眾長，推陳出新，面向未來。免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)要實現(xiàn)后三十年的持續(xù)進(jìn)步，就必須著力于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)，其核心內(nèi)容離不開改進(jìn)和創(chuàng)新現(xiàn)有的免費物業(yè)管理系統(tǒng)商業(yè)模式。

新時期商業(yè)模式的改進(jìn)和創(chuàng)新，對于解決當(dāng)前困擾免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)生存和發(fā)展的現(xiàn)實難題，具有十分重要的現(xiàn)實意義：

一是有助于解決行業(yè)平均利潤率不斷下降的難題。在服務(wù)成本剛性增長和市場競爭日趨激烈的情況下，上調(diào)物業(yè)服務(wù)費存在著價格政策管控和買方主體認(rèn)可兩大障礙，物業(yè)服務(wù)行業(yè)與其沉溺于價格競爭的紅海博弈，不如投身于商業(yè)模式變革的藍(lán)海戰(zhàn)略。商業(yè)模式的改進(jìn)和創(chuàng)新，可以開辟更為廣闊的利潤空間，從而避免了行業(yè)內(nèi)部低層次的惡性競爭。

二是有助于解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)相關(guān)主體矛盾糾紛頻發(fā)的難題。免費物業(yè)管理系統(tǒng)相關(guān)主體之間之所以矛盾糾紛錯綜復(fù)雜，是因為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，是建立在不動產(chǎn)售后服務(wù)的行業(yè)定位和部分政府公共服務(wù)職能的角色替代基礎(chǔ)之上。商業(yè)模式的改進(jìn)和創(chuàng)新，可以逐步厘清市場主體的權(quán)利義務(wù)邊界，建立互信互利的商業(yè)合作關(guān)系，進(jìn)一步提高客戶滿意程度。

三是有助于解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)人才資源匱乏的難題。物業(yè)服務(wù)提供商是以勞動密集型為特征的粗放型商業(yè)模式，不利于高層次專業(yè)化人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，只有提供高端服務(wù)產(chǎn)品的集約型商業(yè)模式，才能為企業(yè)創(chuàng)造超額利潤，為員工提供豐厚薪酬，以吸引和留住人才隊伍。只有不斷改進(jìn)和創(chuàng)新商業(yè)模式，才能將物業(yè)服務(wù)企業(yè)塑造成學(xué)習(xí)型組織，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的人力資本和組織資本。

四是有助于解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)社會公信低下的難題。一個行業(yè)的社會形象往往與其商業(yè)模式息息相關(guān)，人們對行業(yè)形象的認(rèn)識往往依賴于對其商業(yè)模式的觀察。長時間以來，免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的社會公信之所以屢遭質(zhì)疑，其主流商業(yè)模式的專業(yè)水準(zhǔn)偏低是主要原因。因此，以專業(yè)價值的提升為導(dǎo)向，改進(jìn)和創(chuàng)新現(xiàn)有的商業(yè)模式，有利于專業(yè)形象的樹立和社會公信的提高。改進(jìn)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的行業(yè)形象，應(yīng)當(dāng)從改進(jìn)商業(yè)模式開始！

商業(yè)模式的設(shè)計，離不開對市場走向的理性預(yù)判。筆者以為，免費物業(yè)管理系統(tǒng)未來商業(yè)模式的規(guī)劃和構(gòu)建，只有以精準(zhǔn)把握免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場環(huán)境的變化趨勢為前提和出發(fā)點，才能做到現(xiàn)實性和前瞻性的統(tǒng)一。概括地說，未來的商業(yè)模式，應(yīng)當(dāng)建立在我們對以下八個市場因素的準(zhǔn)確判斷的基礎(chǔ)之上：一、業(yè)主團(tuán)體日益成熟，公共權(quán)利意識的增強(qiáng)勢必提升免費物業(yè)管理系統(tǒng)買方主體的締約能力和競價能力；二、勞動成本剛性增長，以廉價勞動為核心生產(chǎn)要素的商業(yè)模式的競爭優(yōu)勢不復(fù)存在；三、信息技術(shù)廣泛應(yīng)用，科技手段將起到降低人力成本支出和增加服務(wù)產(chǎn)品附加值的雙重作用；四、價格機(jī)制逐步完善，酬金制的普及，以公開透明物業(yè)服務(wù)費用的方式，促進(jìn)交易公平并減少交易摩擦；五、物業(yè)價值充分挖掘，物業(yè)的生產(chǎn)資料和投資產(chǎn)品屬性，為物業(yè)服務(wù)拓展商業(yè)空間、提升商業(yè)價值搭建了廣闊的平臺；六、專業(yè)分工日益細(xì)化，客戶細(xì)分對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)能力提出了更高的要求，“大而全”的企業(yè)發(fā)展模式面臨挑戰(zhàn)；七、公共服務(wù)日趨健全，市政公用事業(yè)體制的改革和政府公共服務(wù)職能的增強(qiáng)，將有助于明確免費物業(yè)管理系統(tǒng)的責(zé)任邊界，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)；八、后勤改革大勢所趨，以主輔分離為特征的后勤社會化改革，將為免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場輸送巨大的管理服務(wù)資源，將為專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。

盡管物業(yè)服務(wù)提供商模式存在諸多的天然缺陷，但免費物業(yè)管理系統(tǒng)初級階段的社會經(jīng)濟(jì)條件和事物存在的慣性力量，決定了這種商業(yè)模式不會很快消亡。同樣，物業(yè)資源開發(fā)商和物業(yè)顧問服務(wù)商模式，也將在今后一段時期得到進(jìn)一步的發(fā)展和優(yōu)化。除此以外，筆者認(rèn)為，另外三種商業(yè)模式，可能代表著我們未來免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展方向。

1.物業(yè)服務(wù)集成商。

物業(yè)服務(wù)集成商，又稱物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過前端策劃服務(wù)（設(shè)計管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè)）、中端監(jiān)管服務(wù)（監(jiān)督服務(wù)過程、管控服務(wù)品質(zhì)）和后端評判服務(wù)（匯總客戶評價、溝通客戶需求和評判分包企業(yè)）的方式，將各分包企業(yè)的專項服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。其實質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用策劃、協(xié)調(diào)、溝通和評價等專業(yè)能力，通過控制免費物業(yè)管理系統(tǒng)價值鏈前后兩端的方式，協(xié)助業(yè)主購買專業(yè)化的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)集成商對應(yīng)的收費模式為酬金制，適用的客戶類型多為單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主以及較為專業(yè)的業(yè)主團(tuán)體，該模式的優(yōu)點是，以服務(wù)成本作為定價基礎(chǔ)，財務(wù)收支公開透明，減少交易雙方的信息不對稱，有利于消除服務(wù)買賣雙方的誤解和矛盾，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，該模式有利于保證酬金收益和降低經(jīng)營風(fēng)險；缺點是，對交易雙方的專業(yè)能力要求較高，業(yè)主監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本較高，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，該模式下缺乏服務(wù)成本控制的內(nèi)在動力，難以取得超額利潤和實現(xiàn)快速增長。

物業(yè)服務(wù)集成商模式的商業(yè)邏輯是“管作分離”，而非“以管代作”。業(yè)界曾有人根據(jù)企業(yè)自有人員數(shù)量和管理面積的關(guān)系，對中國的物業(yè)服務(wù)提供商和美國的物業(yè)服務(wù)集成商進(jìn)行了簡單比較：以人均管理面積統(tǒng)計，美國企業(yè)為30000平方米，中國企業(yè)為3000平方米，進(jìn)而得出中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞動生產(chǎn)率僅為美國的1/10的結(jié)論。實際上，這一推論的錯誤之處，在于忽視了一個基本事實：物業(yè)服務(wù)集成商模式下精簡的操作型人員，是以身份轉(zhuǎn)換為專項服務(wù)供應(yīng)商員工的方式，繼續(xù)存在于物業(yè)服務(wù)市場的。

物業(yè)服務(wù)集成商模式的推廣和普及，從專業(yè)素質(zhì)看，主要取決于企業(yè)整合和挖掘物業(yè)服務(wù)價值鏈條的能力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)比客戶更了解免費物業(yè)管理系統(tǒng)和比專項服務(wù)供應(yīng)商更了解客戶的專業(yè)優(yōu)勢，是其整合和把控價值鏈能力的核心；從外部條件看，主要依賴于專項服務(wù)市場的成熟和稅收扶持政策的落實，只有清潔、綠化、維修和秩序維護(hù)等專業(yè)服務(wù)市場的充分發(fā)育，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式比物業(yè)服務(wù)提供商模式更具性價的比較優(yōu)勢，只有酬金稅費的確立以及增值稅制的推廣，才能保證物業(yè)服務(wù)集成商模式成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的雙贏選擇。

2.物業(yè)資產(chǎn)運營商。

物業(yè)資產(chǎn)運營商，又稱物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著物業(yè)從消費功能向投資功能擴(kuò)展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營和管理工作（如租務(wù)管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售代理和不動產(chǎn)融資等）委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其實質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用客戶資源和專業(yè)技能，同時為業(yè)主提供傳統(tǒng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)和不動產(chǎn)投資理財兩項服務(wù)，從而獲取物業(yè)服務(wù)費用和資產(chǎn)管理傭金的雙重收益。

物業(yè)資產(chǎn)運營商模式之所以代表免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展方向，是因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有運營和管理物業(yè)資產(chǎn)的雙重優(yōu)勢：一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域及其周邊最為全面、及時的物業(yè)供求信息，同時在物業(yè)服務(wù)過程中容易與業(yè)主形成基本、可靠的商業(yè)信用關(guān)系，信息和信用的結(jié)合，有利于增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)信任；另一方面，在物業(yè)服務(wù)合同基礎(chǔ)上物業(yè)資產(chǎn)運營事務(wù)的再委托，不僅手續(xù)程序方便快捷，而且成本費用節(jié)約便宜，便捷與便宜的結(jié)合，有利于增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)給業(yè)主帶來的商業(yè)便利。商業(yè)信任和商業(yè)便利的雙重優(yōu)勢，不僅能夠滿足業(yè)主商業(yè)價值最大化和財產(chǎn)風(fēng)險最小化的雙重動機(jī)，而且能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)商業(yè)利潤最大化和服務(wù)成本最小化的雙重目標(biāo)，最大限度地促成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互利雙贏。

物業(yè)資產(chǎn)運營商模式是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用專業(yè)技能為客戶創(chuàng)造物業(yè)資產(chǎn)價值的本質(zhì)特征，決定了該模式的成功推廣，必須滿足三個約束條件：一是物業(yè)本身應(yīng)當(dāng)具有較高的商業(yè)價值。與以滿足使用價值為主的普通居住物業(yè)不同，物業(yè)資產(chǎn)運營商模式主要面向具有較高利潤 回報的辦公、商業(yè)、休閑娛樂等收費型物業(yè)，與以委托物業(yè)共有部分為主的基礎(chǔ)服務(wù)模式不同，物業(yè)資產(chǎn)運營通常包含物業(yè)專有部分以及建筑物的整體委托；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專業(yè)技能。與物業(yè)服務(wù)提供商相比，物業(yè)資產(chǎn)運營商模式要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅具備建筑物及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)技能，而且應(yīng)當(dāng)具備市場研究、投資策劃、資產(chǎn)評估、財務(wù)分析等物業(yè)經(jīng)營管理的綜合性的專業(yè)能力；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有較強(qiáng)的風(fēng)險管控能力。與物業(yè)服務(wù)集成商模式旱澇保收的低收益不同，物業(yè)資產(chǎn)運營商模式較高的商業(yè)利潤必然伴隨著較高的商業(yè)風(fēng)險，企業(yè)的資本運作能力和風(fēng)險管控能力，不僅是業(yè)主進(jìn)行商業(yè)決策時必須考察的信用基礎(chǔ)，而且是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功運營物業(yè)資產(chǎn)的安全保證。

3.物業(yè)保障服務(wù)商。

物業(yè)保障服務(wù)商，又稱物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿足客戶非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。其實質(zhì)是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取代客戶的后勤保障部門，以市場化的方式為客戶的后勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高度關(guān)注其核心業(yè)務(wù)的開展和品牌價值的創(chuàng)造。