應完善《物業(yè)管理公約》 預防和減少物業(yè)管理糾紛

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛一直是媒體關注的熱點，業(yè)主與免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛確實反映出目前免費物業(yè)管理系統(tǒng)現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的免費物業(yè)管理系統(tǒng)變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，免費物業(yè)管理系統(tǒng)更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛？免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛能不能防患于未然？筆者認為，免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方應通過業(yè)主大會。在協(xié)商互利的基礎上，完善《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的內容與條款，積極預防和減少免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛，采取合法手段有效解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛。
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關于免費物業(yè)管理系統(tǒng)方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例，免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方的關系及權利義務等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機構在處理免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛時缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等合同的約定進行處理。免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方在專業(yè)知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現(xiàn)實生活中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方在簽訂《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方整體素質不高是發(fā)生免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解免費物業(yè)管理系統(tǒng)的職責范圍、免費物業(yè)管理系統(tǒng)對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業(yè)。有的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動中只講權利、不講義務；有的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)不求長遠發(fā)展，在免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方整體素質不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的發(fā)生有其必然性。
　　盡管免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等合同性文件是免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛具有重要作用?！睹赓M物業(yè)管理系統(tǒng)公約》是房屋產權人或使用人與免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權利及義務、免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司權利及義務、公共維修基金的使用、免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費、違約責任、爭議解決方式等條款?！睹赓M物業(yè)管理系統(tǒng)公約》是整個小區(qū)治理結構、管理規(guī)則的綱領性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結構、免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方權利義務及行為規(guī)范等核心性問題，關系到開發(fā)商、單個產權人或使用人、業(yè)主委員會、免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的現(xiàn)實及長遠切身利益。是免費物業(yè)管理系統(tǒng)法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》對免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方意義深遠。免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方應在平等協(xié)商的基礎上，根據(jù)互利原則確定各方的權利義務，明確小區(qū)管理機構、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機構等條款。
　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的相關規(guī)定。由于《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》事先已由開發(fā)商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》進行修改，只能違心或被迫承認《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發(fā)商或免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區(qū)產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？
　　首先，產權人或使用人應當理順免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系。免費物業(yè)管理系統(tǒng)通常有五方參與：開發(fā)商，產權人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產權人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會由開發(fā)商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產權人或使用人組成。業(yè)主大會的常設機構是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內產權人和使用人的合法權益。免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產權人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司違法或違反《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》、《免費物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系。
　　其次，完善《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》，消除不合理的免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產權人一樣。應當繳納免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，監(jiān)督免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)履行職責。但某些開發(fā)商卻利用前期委托免費物業(yè)管理系統(tǒng)的特權，與受托免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)達成某種妥協(xié)或默契，即免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)得到小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)權，開發(fā)商少繳或不繳免費物業(yè)管理系統(tǒng)費。在這種免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發(fā)商對免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應合理的免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系產生原因的基礎上，通過完善《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常免費物業(yè)管理系統(tǒng)關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方重視：
　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題
　　根據(jù)現(xiàn)有的免費物業(yè)管理系統(tǒng)方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)、與免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)簽訂或解除免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提出的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執(zhí)行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應當怎樣對業(yè)主大會負責，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權力，業(yè)主委員會選聘和撤換免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的條件、程序及標準等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司的權力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的標準及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度?！睹赓M物業(yè)管理系統(tǒng)公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)亦是如此。因此，在簽訂《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》時，免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方就應詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方的合法權益。
　　二、物業(yè)客理經營與收費問題
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到免費物業(yè)管理系統(tǒng)各方的經濟利益，有媒體甚至稱免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費是業(yè)主與免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。免費物業(yè)管理系統(tǒng)雙方就應當就免費物業(yè)管理系統(tǒng)經營與收費等問題進行協(xié)商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：
1、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在住宅小區(qū)內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；
2、收取補充免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的條件、標準及議事程序；
3、調整免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的依據(jù)、條件及幅度；
4、免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)服務未達標的違約賠償責任，標準。
　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風險
　　維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修

、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》時，應重點關注維修基金的使用、續(xù)繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經當?shù)胤康禺a行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當?shù)胤康禺a行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。
　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險。《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業(yè)主來承擔。簽訂《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。
　　四、完善免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)服務標準條款，明確選聘、撤換免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的條件及程序
　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產權人或使用人對免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的工作極不滿意，想撤換免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司，但卻拿不出實質性的證據(jù)證明免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的想法和行為不能實現(xiàn)。這主要是因為，這些小區(qū)的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等合同性文件對免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的服務范圍、服務標準，選聘、撤換免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據(jù)，達不到自己的目的。一般情況下，免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作比較復雜，訂立《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的服務范圍、服務標準、因免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標準，決定是否續(xù)聘或撤換原有的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)時也有了實質性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。