專項維修資金  房屋的“保命錢”

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住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，也被形象地稱為住宅“養(yǎng)老金”或“保命錢”。隨著新《住宅專項維修資金管理辦法》的發(fā)布和施行，住宅專項維修資金交多少、怎樣交、誰來管、怎樣用等問題，逐漸變得明晰。 法規(guī)解讀《住宅專項維修資金管理辦法》(以下簡稱“《辦法》”)規(guī)定了住宅專項維修資金專用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造資金并堅持專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，專項維修資金的使用由業(yè)主大會決定。住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，由業(yè)主大會依法通過使用方案；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經(jīng)負責(zé)管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意。 《辦法》規(guī)定了業(yè)主按照其專有部分建筑面積繳納住宅專項維修資金，具體繳納辦法：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的５％至８％。出售公有住房的情況下，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的２％；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。《辦法》還明確界定維修資金產(chǎn)權(quán)歸屬，業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。另外，四項費用不得從住宅專項維修資金中列支:依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。 幾點思考 首先，交費依據(jù)產(chǎn)生變化，首次交存金額按建安成本的5%~8%，即商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%~8%。原《辦法》中是按購房款的2%來交存的，這個比例看起來小，但實際計算基數(shù)是非常大的，而且也不盡合理，因為購房款中包括了開發(fā)商的利潤及各種稅費，比如，同一個樓盤在不同的時間購買，每平方米價格相差幾百元甚至上千元，如果按購房款來交存維修資金，就會造成同一單元相同面積的房子，因購買時間不同，所交的維修資金金額不同，這樣會人為地造成業(yè)主之間的不公平。因此，真正算起來建安成本比按購房款計算更合理，而且公平。但是，這個建安成本怎么界定？在當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，政府測算建安成本時，會產(chǎn)生當(dāng)建安成本報高了，業(yè)主要承擔(dān)的首期交存專項維修資金就高了，加大了業(yè)主購房的壓力，對房地產(chǎn)市場也將產(chǎn)生一定的影響。如果建安成本報低了，開發(fā)商就會不樂意。這最終仍需要有一個妥協(xié)的交易。這個問題，仍是需要繼續(xù)思考的問題。其次，交納專項維修資金成為入住條件。新《辦法》規(guī)定商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。購房者必須交納專項維修資金，這是開發(fā)商交付房屋的一個前提條件。這一規(guī)定，目的是想杜絕有些業(yè)主不交納專項維修基金的問題。那么，在交房至業(yè)主委員會成立至少需要一至二年的時間，這樣一來，專項資金在這一階段是最高風(fēng)險的。是否會被開發(fā)商所挪用？是否會被資金管理者所挪用？因為在這一階段，小區(qū)是不需要動用專項維修資金的，所以就會造成業(yè)主忽略，而這一階段使用這筆專項資金主要是在于物業(yè)公司與政府主管部門兩個主體之間進行，減少了業(yè)主這一環(huán)節(jié)。因此，筆者建議，政府相關(guān)部門或銀行，應(yīng)實行“專項維修資金卡”，為每一位交納專項資金的業(yè)主辦一張銀行交費卡，業(yè)主可以定期查詢自己所交納的專項資金的使用情況，當(dāng)然，這張卡是不可以將資金取出來的，僅供存款及查詢。最后，使用資金條件須通過兩個“2/3”。新《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，由住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積的三分之二以上的業(yè)主、且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。這一規(guī)定，目的是保證大業(yè)主無法侵犯小業(yè)主的權(quán)益。但部分業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)交涉時，被以沒成立業(yè)主大會、維修資金沒法動用為由而回絕，導(dǎo)致維修計劃擱淺。與此同時，維修資金賬目從不公布，業(yè)委會與開發(fā)商有“暗箱”使用的可能性。關(guān)于這一點，筆者認(rèn)為，這樣的規(guī)定賦予了業(yè)主的權(quán)益的同時，也將增加了業(yè)主委員會的工作難度，當(dāng)然也促進了業(yè)主委員會的建設(shè)。但是，如何操作仍是一個值得思考的問題。部分地區(qū)業(yè)主委員會的成立能否順利？業(yè)主委員會開展工作的積極性如何提升？業(yè)主大會怎樣及時規(guī)范的組織？這些仍需要政府相關(guān)部門進一步發(fā)揮推動作用。 防范于未然

　　作為專項維修資金的管理者，如何為業(yè)主管理好房屋的“保命錢”，將面臨著前所未有的考驗。筆者深信，這是一種社會責(zé)任與良知的考驗。一方面，對于小區(qū)共有設(shè)施設(shè)備的管理、維護、保養(yǎng)，在什么條件下使用這筆“保命錢”，業(yè)主委員會更應(yīng)該慎而慎之，用好了可以管理70年，應(yīng)當(dāng)將這筆“保命錢”用在關(guān)鍵時刻，堅決反對不負責(zé)任的業(yè)主委員會過早的使用專項維修資金。另一方面，業(yè)主委員會或業(yè)主大會，應(yīng)本著高度負責(zé)的精神，研究出臺相關(guān)的操作細節(jié)，以防范任何會對這筆頗為豐厚的資金產(chǎn)生不利的可能。防范一，業(yè)主委員會或物業(yè)公司勾結(jié)，本應(yīng)物業(yè)公司承擔(dān)的維護、保養(yǎng)的職責(zé)，巧用某些名義嫁接到專項維修資金中來。防范二，物業(yè)公司與政府主管部門相關(guān)人員勾結(jié)，虛報維修成本，增大專項維修資金支出，甚至是套空。防范三，政府主管部門相關(guān)人員借此審批權(quán)，與物業(yè)公司或業(yè)主委員會或銀行間出現(xiàn)“錢權(quán)交易”。

　　雖然新《辦法》第35條至40條規(guī)定，一是買受人未繳房屋維修資金，但開發(fā)建設(shè)單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以罰款。二是挪用維修資金的，沒收非法所得，并處以挪用金額2倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的吊銷其資質(zhì)證書。三是對房屋維修資金各級管理部門挪用維修資金的具體懲處辦法也做了詳細規(guī)定；舊《辦法》在第18條規(guī)定，維修基金代管部門構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。并沒有沒收非法所得和處以罰款的規(guī)定。這樣的法律規(guī)定，在一定程序上細化了對挪用維修資金的處罰程度，強化了處罰力度，對打擊挪用維修資金起到了更大的威懾作用。但是，難道一定要等到重大責(zé)任糾紛發(fā)生的那一天，我們的才能覺察嗎？