促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展若干意見

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為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下意見：

　　一、理順免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作體制

　　(一)理順監(jiān)管體制。構(gòu)建以市、縣市區(qū)、街道辦事處(或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同)為主體的三級(jí)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)和物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的立體式全覆蓋的監(jiān)管。株洲市房產(chǎn)管理局為本市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門，負(fù)責(zé)全市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。各區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)立免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)、管理工作。各縣市房地產(chǎn)行政主管部門，在市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)的協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理工作。各街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)的成立指導(dǎo)，協(xié)助市、區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)解決社區(qū)管理和小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中的問題。

　　(二)建立聯(lián)席會(huì)議制度。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)聯(lián)席會(huì)議由縣市區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)召集，各街道辦事處、居民委員會(huì)、轄區(qū)派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表及相關(guān)部門參加，協(xié)調(diào)解決免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的疑、難、急問題。

　　二、加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)管理，夯實(shí)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)基礎(chǔ)

　　(一)確保公共服務(wù)設(shè)施到位。新建物業(yè)項(xiàng)目的供水、供電設(shè)計(jì)必須滿足“一戶一表，每表出戶”且可直接計(jì)量收費(fèi)到戶的要求。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)建成后，應(yīng)當(dāng)將供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施，按規(guī)定移交給上述相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行維護(hù)管理。公用水、電表不再掛戶在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名下，可明確為小區(qū)公用水、電表，落戶在業(yè)主委員會(huì)名下。

　　(二)確保免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房到位。開發(fā)建設(shè)單位新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分考慮并滿足免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的要求。規(guī)劃部門在審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案和辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)確定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房的位置和面積。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋總建筑面積3-5‰的標(biāo)準(zhǔn)配備免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房，但最低不低于60平方米;免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房應(yīng)為地面以上、水電到位、便于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)、具有正常使用功能的房屋。未按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求建設(shè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房的，規(guī)劃部門在進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)時(shí)，直接認(rèn)定為不符合規(guī)劃條件，同時(shí)由房產(chǎn)部門按照《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的規(guī)定予以處理。

　　(三)嚴(yán)格執(zhí)行前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)制度。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按《前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的規(guī)定，在業(yè)主或業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)新建物業(yè)實(shí)施前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，并將前期物業(yè)服務(wù)合同送物業(yè)主管部門備案;同時(shí)在商品房銷售時(shí)，公示前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。項(xiàng)目綜合驗(yàn)收完成后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)將相關(guān)資料移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　(四)嚴(yán)格履行建筑保修責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任，開發(fā)建設(shè)單位在退還施工單位質(zhì)量保證金時(shí)須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽字證明，對(duì)未履行保修責(zé)任的施工單位應(yīng)延期退還質(zhì)量保證金。

　　三、明確責(zé)任，確保執(zhí)法進(jìn)小區(qū)

　　(一)強(qiáng)化部門執(zhí)法責(zé)任。各有關(guān)主管部門應(yīng)按如下工作職責(zé)，加大對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)的執(zhí)法力度，形成合力，保證執(zhí)法效果。

　　1.房產(chǎn)部門根據(jù)《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的規(guī)定，負(fù)責(zé)查處下列行為：擅自改變免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的公共建筑和共用設(shè)施用途;擅自占用、挖掘免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備;建設(shè)單位未按規(guī)定配足免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)用房;物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規(guī)定，對(duì)業(yè)主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。

　　2.規(guī)劃部門負(fù)責(zé)查處下列行為：未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，擅自進(jìn)行改、擴(kuò)建和增建，或者擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　3.建設(shè)部門負(fù)責(zé)查處下列行為：在房屋裝飾裝修中，未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案;未經(jīng)排水凈化，擅自排放生活污水;擅自拆改、變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的行為。