促進物業(yè)管理健康發(fā)展若干意見

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為進一步規(guī)范物業(yè)服務行為，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》等相關規(guī)定，結合我市實際，提出如下意見：

　　一、理順免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作體制

　　(一)理順監(jiān)管體制。構建以市、縣市區(qū)、街道辦事處(或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同)為主體的三級監(jiān)管機制，加強對物業(yè)企業(yè)和物業(yè)經營項目的立體式全覆蓋的監(jiān)管。株洲市房產管理局為本市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門，負責全市免費物業(yè)管理系統(tǒng)的指導、監(jiān)督和管理。各區(qū)人民政府應設立免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作機構，負責轄區(qū)內免費物業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)調、管理工作。各縣市房地產行政主管部門，在市免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門的指導下，負責本轄區(qū)內免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動的協(xié)調、監(jiān)督和管理工作。各街道辦事處負責本轄區(qū)內業(yè)主委員會的成立指導，協(xié)助市、區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)機構，協(xié)調解決社區(qū)管理和小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)中的問題。

　　(二)建立聯(lián)席會議制度。免費物業(yè)管理系統(tǒng)聯(lián)席會議由縣市區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作機構負責召集，各街道辦事處、居民委員會、轄區(qū)派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表及相關部門參加，協(xié)調解決免費物業(yè)管理系統(tǒng)的疑、難、急問題。

　　二、加強開發(fā)建設管理，夯實免費物業(yè)管理系統(tǒng)基礎

　　(一)確保公共服務設施到位。新建物業(yè)項目的供水、供電設計必須滿足“一戶一表，每表出戶”且可直接計量收費到戶的要求。開發(fā)建設單位在物業(yè)建成后，應當將供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設施，按規(guī)定移交給上述相應的專業(yè)經營單位進行維護管理。公用水、電表不再掛戶在物業(yè)服務企業(yè)的名下，可明確為小區(qū)公用水、電表，落戶在業(yè)主委員會名下。

　　(二)確保免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房到位。開發(fā)建設單位新建物業(yè)項目應嚴格按有關法規(guī)和技術規(guī)范進行規(guī)劃設計，充分考慮并滿足免費物業(yè)管理系統(tǒng)的要求。規(guī)劃部門在審查建設工程設計方案和辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應確定免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房的位置和面積。開發(fā)建設單位應當按照房屋總建筑面積3-5‰的標準配備免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房，但最低不低于60平方米;免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房應為地面以上、水電到位、便于免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動、具有正常使用功能的房屋。未按照規(guī)劃、設計要求建設免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房的，規(guī)劃部門在進行規(guī)劃核實時，直接認定為不符合規(guī)劃條件，同時由房產部門按照《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的規(guī)定予以處理。

　　(三)嚴格執(zhí)行前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招投標制度。開發(fā)建設單位應按《前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定，在業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，對新建物業(yè)實施前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)，并將前期物業(yè)服務合同送物業(yè)主管部門備案;同時在商品房銷售時，公示前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同和臨時管理規(guī)約。項目綜合驗收完成后，開發(fā)建設單位應及時將相關資料移交物業(yè)服務企業(yè)。

　　(四)嚴格履行建筑保修責任。開發(fā)建設單位應嚴格履行房屋質量保修責任，開發(fā)建設單位在退還施工單位質量保證金時須經業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)簽字證明，對未履行保修責任的施工單位應延期退還質量保證金。

　　三、明確責任，確保執(zhí)法進小區(qū)

　　(一)強化部門執(zhí)法責任。各有關主管部門應按如下工作職責，加大對免費物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)的執(zhí)法力度，形成合力，保證執(zhí)法效果。

　　1.房產部門根據(jù)《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的規(guī)定，負責查處下列行為：擅自改變免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內的公共建筑和共用設施用途;擅自占用、挖掘免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益;擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營，侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備;建設單位未按規(guī)定配足免費物業(yè)管理系統(tǒng)用房;物業(yè)服務企業(yè)違反有關規(guī)定，對業(yè)主或者使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未及時報告有關行政主管部門。

　　2.規(guī)劃部門負責查處下列行為：未經規(guī)劃部門批準，擅自進行改、擴建和增建，或者擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗的，應按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　3.建設部門負責查處下列行為：在房屋裝飾裝修中，未經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案;未經排水凈化，擅自排放生活污水;擅自拆改、變動建筑主體和承重結構等違反《建設工程質量管理條例》的行為。