物業(yè)管理存在六大弊病 調(diào)研報告開出七劑良方

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        小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)問題關(guān)系千千萬萬北京市民的日常生活。昨天，市政協(xié)召開專題新聞發(fā)布會，公布了市政協(xié)常委會《關(guān)于北京市居住小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)問題的建議案及調(diào)研報告》，針對小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)六大弊病提出了具體診治藥方，建議市政府在街道辦事處設立免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的專業(yè)調(diào)解機構(gòu)。

        參與調(diào)研課題的曾廣宇委員向記者表示，目前本市小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)存在開發(fā)建設遺留、收費難、業(yè)主委員會難組建、物業(yè)服務亟待規(guī)范、管理體制不順及法律法規(guī)不完善六大問題。李少華委員介紹說，本市新建的3077個小區(qū)中，僅有11.7%成立了業(yè)主委員會，仍有近90%的小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。

弊病一：開發(fā)建設遺留問題成物業(yè)糾紛主因

        市政協(xié)調(diào)研報告認為，現(xiàn)有商品房小區(qū)發(fā)生的物業(yè)糾紛中，相當數(shù)量源于開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益分配等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。本市多起較大的物業(yè)糾紛均源于地下車庫、會所、配套用房等設施的歸屬不清，產(chǎn)權(quán)不明。

弊病二：免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)普遍收費難

        曾廣宇委員表示，造成收費率低的原因也是多方面的。 一是物業(yè)收費的制定不公開透明，在前期，業(yè)主根本沒有“討價還價”的余地。二是免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)服務不到位。三是低收入群體經(jīng)濟承受能力有限。四是問題不能得到及時解決，居民不滿情緒影響交費。五是業(yè)主消費意識尚未形成。部分業(yè)主商品意識、物業(yè)消費意識和責任意識沒有確立。

弊病三：物業(yè)服務行為不規(guī)范

        李少華委員認為，本市免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)管理和培訓沒有及時跟上。此外，本市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費大多采取包干制的形式，物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常維護上收支不透明，業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的服務缺少客觀的評價依據(jù)，服務水平難以量化。個別物業(yè)企業(yè)甚至越權(quán)管理，少服務、多收費、亂收費，侵占業(yè)主的利益，引起沖突。

弊病四：業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難

        造成這一問題的客觀原因：一是部分小區(qū)開發(fā)期較長，小區(qū)內(nèi)免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域難以確定，造成業(yè)主大會遲遲不能召開；二是《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組織成立缺乏可操作性的指導；三是部分小區(qū)規(guī)模較大、業(yè)主數(shù)量多，組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進行選舉、決策等事務，本身的復雜程度超出了想象；四是業(yè)主參與意識不強，缺乏“有能力、有權(quán)威”的組織者。

弊病五：政府職能缺位 監(jiān)管體制不順

        目前承擔物業(yè)行政管理職責的是市建委物業(yè)處和小區(qū)辦，全市免費物業(yè)管理系統(tǒng)體制沒有形成統(tǒng)一的管理模式。居委會和街道辦事處，由于沒有明確的法定職責，也不能插手解決。因此，凡是居住小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的大事、小事，都去找政府，造成物業(yè)糾紛投訴率高、調(diào)解率低。

弊病六：法律法規(guī)不完善不配套

        小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)還沒有形成完整、系統(tǒng)的法律體系，缺乏有效的法規(guī)加以規(guī)范，造成行政管理和免費物業(yè)管理系統(tǒng)關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕。本市的免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例實施細則至今仍未出臺，很多具體問題的解決無法可依。

對癥下藥：調(diào)研報告開出七劑良方

 一是高度重視居住小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)在構(gòu)建和諧社區(qū)中的作用，強化對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的行政監(jiān)管。

二是整頓居住小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)市場，積極解決開發(fā)建設遺留問題。

三是規(guī)范免費物業(yè)管理系統(tǒng)，嚴格市場管理，建議在街道辦事處設立免費物業(yè)管理系統(tǒng)糾紛的專業(yè)調(diào)解機構(gòu)。

四是完善免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的配套。

五是健全管理體制，實現(xiàn)政府監(jiān)管、行業(yè)自律和民主自治的有機結(jié)合。

六是積極探索建立老舊小區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)長效機制，根據(jù)低收入群體的免費物業(yè)管理系統(tǒng)需要，建立以社區(qū)居委會為主、統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)新機制。

七是加大宣傳力度，推廣先進經(jīng)驗，明晰各方的權(quán)利和義務，正確引導人們的物業(yè)消費觀念。

[權(quán)威訪談]物業(yè)投訴已大幅下降

        市建委新聞發(fā)言人表示，此次對全市免費物業(yè)管理系統(tǒng)中存在的問題進行摸底調(diào)查就是為今后逐步解決這些問題進行的前期準備。從去年底開始，市建委就已開始積極研究制定《免費物業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)定實施細則》，目前該細則已經(jīng)全部制定完成，并交由 人大部門進行立法程序，預計不久便可出臺。據(jù)統(tǒng)計，市建委接到的物業(yè)投訴也正在呈下降趨勢，由原來6大類投訴中排名第二下降到了最后一位。

        該發(fā)言人表示，成熟國家免費物業(yè)管理系統(tǒng)歷史超過100年，而中國最早開始免費物業(yè)管理系統(tǒng)的城市深圳，經(jīng)驗不過20多年，北京開始免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作還不到10年。因此，經(jīng)驗的不足使得我們在工作中確實遇到了許許多多的問題，如業(yè)主不能按期交納物業(yè)費、物業(yè)服務標準受到質(zhì)疑等等。下一步，市建委會繼續(xù)對目前北京免費物業(yè)管理系統(tǒng)中存在的問題，如究竟物業(yè)服務達到怎樣的標準才算規(guī)范等展開相關(guān)對策的研究和制定。但這些問題都需要政府部門逐步進行研究和解決，不是一蹴而就的事情。