我國物管企業(yè)面臨的5大風險

申請免費試用、咨詢電話：400-8352-114

英國社會學家安東尼•吉登斯認為，生活在高度現(xiàn)代性世界里，便是生活在一種機遇與風險的世界中。雖然現(xiàn)代性降低了總的風險性，但是同時也導入了一些以前所知甚少或全然無知的新的風險參量，其影響更加無法預測和控制。
　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個新型的產(chǎn)業(yè)，因為成長的時間還十分短暫，它所提供的服務在讓業(yè)主或消費者提高生活品質(zhì)和享受的同時，也讓免費物業(yè)管理系統(tǒng)人和消費者面臨許多新的問題。而我們更多地看到它為相關產(chǎn)業(yè)（房地產(chǎn)）及居住環(huán)境帶來的支持和方便，也將它看作一個朝陽行業(yè)，期待其隨著發(fā)展會有一個更加廣闊的空間。但作為一個行業(yè)，它的發(fā)展與經(jīng)濟生活中其他行業(yè)的發(fā)展存在太多的不同，甚至可以說發(fā)展的歷程并非十分健康或符合生命規(guī)律，這樣的路徑同時也將給自身的發(fā)展帶來另外的風險。

　　從1981年深圳成立全國第一家免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司至今，全國已發(fā)展到2.7萬家，就業(yè)人數(shù)超過250萬人，20余年的時間，發(fā)展十分迅速。但其中我們發(fā)現(xiàn)存在一些奇怪的現(xiàn)象：很少有倒閉的公司，很少有贏利的公司，而且明知道經(jīng)營困難，還不斷有新的物業(yè)公司成立。從企業(yè)的組成情況來看，70%的企業(yè)是依托房地產(chǎn)公司存在，20%的企業(yè)屬于民營性質(zhì)，剩下的10%則是由原來政府的房管部門改制而成。這說明了幾個問題：1.企業(yè)的存在是由于房地產(chǎn)在作支撐；2.由于房屋使用年限的原因，房在則企業(yè)在；3.行業(yè)內(nèi)較少存在市場競爭；4.企業(yè)大多不思進取。

　　作為一個行業(yè)來說，這樣的產(chǎn)生或成長過程必然會存在很大的隱患和風險。由于房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個高投入高風險的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)存在倒閉的可能性就大得多，而且，即使房地產(chǎn)企業(yè)獲得了快速的發(fā)展，但下屬免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)巨大的人力成本與管理難度必然會侵吞房地產(chǎn)業(yè)的資源。另外，由于免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)屬于勞動密集產(chǎn)業(yè)，缺乏高科技含量、高技術人才，必然會制約其今后長期的發(fā)展。同時，國家在政策法規(guī)建設上的滯后，也將影響行業(yè)的健康發(fā)展。

　　綜合分析，免費物業(yè)管理系統(tǒng)今后的發(fā)展將不可避免面臨以下的一些風險：

　　1. 剝離風險

　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生的起因主要是為房地產(chǎn)開發(fā)提供服務支持，即為產(chǎn)品的后期使用提供售后服務，產(chǎn)品開發(fā)走到哪，免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務就跟到哪。此時，大多數(shù)的發(fā)展商會將免費物業(yè)管理系統(tǒng)的支出視為開發(fā)過程中不可避免的成本。隨著物業(yè)開發(fā)面積的增大，免費物業(yè)管理系統(tǒng)基礎業(yè)務的成熟，此時對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的繼續(xù)投入就逐漸成為了開發(fā)商的心病。除了開發(fā)初期免費物業(yè)管理系統(tǒng)的前期介入外，發(fā)展商后期進行項目決算時不是忽略免費物業(yè)管理系統(tǒng)應從中分攤的成本，就是損害物業(yè)公司應從中體現(xiàn)的利益，許多發(fā)展商會將免費物業(yè)管理系統(tǒng)視為地產(chǎn)開發(fā)的一個拖累。從財務角度，不少的發(fā)展商更希望在項目開發(fā)初期即將免費物業(yè)管理系統(tǒng)整個投入考慮進前期成本，而不愿意在中后期進行體現(xiàn)。這時，開發(fā)與管理的分離就將不可避免。而對于絕大多數(shù)一直依靠開發(fā)商進行補貼才能保證經(jīng)營持平的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說，以后的路如何走？虧損的狀況靠什么改善？斷奶的陣痛將使物業(yè)公司甚至整個行業(yè)面臨重新調(diào)整的境地。

　　2. 政策風險

　　從1994年3月第一部免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺，1994年6月，第一部地方性免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》頒布，到2003年6月《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》、2004年3月《免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》及各地方免費物業(yè)管理系統(tǒng)法規(guī)的頒布實施，政府對免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展進行了諸多努力和規(guī)范，但在關鍵的問題公共設施、共有物業(yè)及配套設備的歸屬權問題，在《物權法》出臺前，無法得到明確，即使《物權法》出臺，也可能還存在界定不清的部分。而公共部分歸屬權的問題，卻是最容易引發(fā)業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生糾紛和矛盾的地方。另外，業(yè)主委員會的身份界定、物業(yè)公司下屬管理處的責任界定、物業(yè)公司統(tǒng)籌安排時有可能侵犯其它小區(qū)業(yè)主權益的問題，都可能在物業(yè)公司具體運作時產(chǎn)生法律糾紛。

　　　3. 公關風險

　　公關風險主要存在于免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在進行市場化嘗試的過程中。雖然2003年6月頒布的《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》明確規(guī)定新建物業(yè)必須通過招投標的方式選聘免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司，但在實際運作中，很少有發(fā)展商將所建物業(yè)進行公開招投標的，即使沒有物業(yè)公司的，也大多通過協(xié)議方式確定了免費物業(yè)管理系統(tǒng)單位；而對于公共物業(yè)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，也存在相同的情況。于是，希望以市場化運作方式參與市場競爭的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，無形中將增加公關的成本與風險，使市場化運作的嘗試不斷夭折，多次失敗以后，難免就變得不思進取，守住原有物業(yè)得過且過了。

　　4. 技術風險

　　中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設計、園林設計、施工質(zhì)量等方面都取得了長足的進步，新技術、新材料、新工藝的使用不斷創(chuàng)新。相對于房地產(chǎn)，免費物業(yè)管理系統(tǒng)更多的還停留在基礎的物業(yè)服務項目上，敬禮、微笑成為了免費物業(yè)管理系統(tǒng)人最有效的服務手段。但對于免費物業(yè)管理系統(tǒng)的核心業(yè)務，對物業(yè)本體、設備設施及環(huán)境的管理，由于缺乏高素質(zhì)的技術人才、缺乏對新技術的了解，當然也缺乏足夠的資金投入，根本沒有能力保證對核心業(yè)務的掌握和管理。或許有一天，一些專業(yè)的、技術優(yōu)秀的、工具精良的設備設施維護公司演變成物業(yè)公司，也不是什么奇怪的事了。

　　　5. 人力資源風險

　　人力資源的風險來自于兩方面，一是人力資源本身的特性，二是對人力資源的管理。免費物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)迄今為止還是一個勞動密集型行業(yè)，占絕大多數(shù)的學歷不高素質(zhì)不高的員工在企業(yè)工作和學習的過程中，其學習欲望、接受能力、主觀能動性，都會因自身素質(zhì)而有不同程度影響，同時還會面臨來自家庭、外界的壓力或誘惑；作為企業(yè)，由于行業(yè)牽涉的專業(yè)類別較多，如果在人力資源管理過程中，對管理的科學性、復雜性和系統(tǒng)性認識不足，而在具體實施人力資源的工作設計與工作分析、招聘、甄選、績效管理、培訓、晉升及晉級等各個環(huán)節(jié)中管理不當，更容易造成可能的傷害。與平均素質(zhì)高、專業(yè)流程單一的企業(yè)相比，免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)無疑會面臨更大的風險。

　　在免費物業(yè)管理系統(tǒng)過程中，物業(yè)公司對可能存在的風險的管理和控制不僅貫穿于整個工作過程，而且在應該在事件發(fā)生之前風險的分析就已經(jīng)開始。我們可以根據(jù)風險控制與風險事件發(fā)生的時間將風險管理劃分為三個部分：事前控制風險管理規(guī)劃，事中控制風險管理方法，事后控制風險管理報告。

　　1. 事前控制——風險管理規(guī)劃

　　風險管理規(guī)劃是對免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作一個縱觀全局的基于風險角度的考慮、分析、規(guī)劃，也是風險控制中最為關鍵的內(nèi)容，應該包括風險形勢評估、風險識別、風險分析和風險評價等幾部分。

　　1）風險形勢評估：在免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)運作及項目操作中，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃、工作目標、實施計劃、資源配置等因素，從風險的角度進行審查，預先評判工作的某個環(huán)節(jié)是否有存在操作風險的可能性。

　　2）風險識別：在對風險形勢評估的基礎上，就需要對各種顯露的和潛在的風險，如剝離風險、政策風險、人力資源風險等，利用經(jīng)驗和教訓、組織與溝通、質(zhì)量控制等進行識別。

　　3）風險分析和評價：在進行風險識別并整理之后，必須就各項風險的影響程度做一些分析和評價，通常這些評價建立在以發(fā)展趨勢為依據(jù)的判斷和以質(zhì)量記錄為依據(jù)的研究上。

　　2. 事中控制——風險管理方法

　　管理風險，即控制風險。風險的管理在整個企業(yè)運作的生命周期中是連續(xù)、反復進行的，消除了某些風險來源后，有可能又會出現(xiàn)其他的風險，而且，為減少風險損失而進行的風險管理本身也會帶來新的風險，正所謂，今天的辦法就是明天的問題。

　　管理和控制風險的方法可以有：1）回避風險；2）減少風險；3）接受風險；4）轉移風險。

　　1）回避風險：是指當風險潛在威脅的可能性極大，并會帶來嚴重的后果，無法轉移又不能承受時，通過改變作法來規(guī)避風險。對于政策性風險，應該采取回避的策略，盡量按照現(xiàn)行法規(guī)的要求進行操作，法規(guī)中界定不明確的，應以充分的溝通與相關部門、服務對象等達成共識，獲得理解。

　　2）減少風險：應盡量減少企業(yè)運作過程中的技術風險和人力資源風險，從管理項目前期的介入中，準確做好財務測算，盡可能爭取最佳的服務配置；同時，應多渠道進行人員的招聘和甄選，塑造獨特的企業(yè)文化，建立完善的人力資源管理體系，突出目標管理與績效考核機制，將可能遇到的風險降到最小。

　　3）接受風險：作為規(guī)避風險的常見方法，主要是指主動將風險事件的不利后果承擔下來，這種后果通常主要反映在運營周期、成本費用的有限增加上，以犧牲局部收益而不影響整體。對于剝離風險及公關風險，在無法改變的前提下，還得接受風險產(chǎn)生的后果。

　　4）轉移風險：對于技術風險、人力資源風險等，經(jīng)常會采取尋求合作伙伴將部分項目外包或協(xié)同實施。無論是與合作伙伴的協(xié)同實施還是項目的外包，都能在人力資源、成本費用、項目進度等方面分散風險，開脫責任。但轉移風險的同時也可能帶來利潤的一部分流失。

3. 事后控制——風險管理報告

　　無論風險事件的進展情況如何，都必須將風險管理的計劃、行動、結果整理、匯總、進行分析，形成風險管理報告。風險管理的持續(xù)性要求風險管理報告的連貫性和不間斷性，因此，該報告不是僅僅在某個工作階段某個項目結束之后才制作，而是應該視各項工作的進展狀況、計劃執(zhí)行、報告的對象等條件采取書面或口頭、不定期的或階段性的等多種方式，為企業(yè)經(jīng)營目標和計劃的實施、控制、管理、決策提供信息基礎。

　　我們在進行風險控制的同時，還應該經(jīng)常對控制過程進行評價和追溯：所制訂的風險管理策略本身是否可行？實施風險控制的措施和手段是否與企業(yè)總目標或階段目標保持一致？通過不斷地在實踐中反思、嘗試、總結、分析，提高風險管理的水平。

　　風險總是和效益并存的。只有正確地識別風險、分析風險、規(guī)避風險，才能確保企業(yè)經(jīng)營目標的順利實施和成功完成，才能給企業(yè)帶來更多的效益，也才可能給業(yè)主、住戶和市場帶來更好的服務并獲得更高的滿意度。