關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)化面臨的挑戰(zhàn)與現(xiàn)實(shí)選擇

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　　論文摘要：免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展前景如何，是城市政府必須解決的首要問(wèn)題，也是廣大住宅小區(qū)業(yè)主們最關(guān)心的問(wèn)題之一。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷升溫，作為其延續(xù)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)在市場(chǎng)化的大潮發(fā)展中也隨之出現(xiàn)了一些難題。筆者結(jié)合自己的切身體會(huì)，對(duì)其中所存在的問(wèn)題進(jìn)行了深層次的分析，并對(duì)此提出了解決的對(duì)策與措施。

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)形成、發(fā)展的歷史，可謂時(shí)間不長(zhǎng)，但一路坎坷。上世紀(jì)九十年代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫，與其直接關(guān)聯(lián)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)也隨之誕生。從當(dāng)時(shí)人們的思想考慮：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越火，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)前景越好。但事與愿違，就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鼎盛時(shí)期的世紀(jì)之交的近五年中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多業(yè)內(nèi)人士都在研究這個(gè)問(wèn)題，給出的答案也不盡相同，有抱怨政府扶持政策力度不夠的；有抱怨業(yè)主素質(zhì)太低，不肯正常交費(fèi)的；有抱怨物業(yè)公司層次太低，服務(wù)不規(guī)范、不到位的；甚至還有抱怨宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境都不允許這一行業(yè)能生存、發(fā)展的。林林總總，莫衷一是。其中有許多見(jiàn)解是值得肯定的。本文試就免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)形成的先天缺陷、應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和如何改變這種狀況，如何讓這一行業(yè)實(shí)現(xiàn)能生存、能發(fā)展、能為和諧社會(huì)創(chuàng)建以及為百姓創(chuàng)造良好居住條件、居住環(huán)境，成為受老百姓歡迎的新穎服務(wù)行業(yè)作一論述。要解決這些問(wèn)題，就要做到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司與城市政府各自職責(zé)分明；市場(chǎng)化運(yùn)作與規(guī)范化的行政管理齊頭并進(jìn)；免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的自身素質(zhì)提高刻不容緩。

　　一、存在問(wèn)題分析來(lái)源：考試大

　?。ㄒ唬┫鄬?duì)獨(dú)立的物業(yè)分布不能產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)

　　根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理,免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀?

　　由于歷史原因，造成紹興的住宅小區(qū)規(guī)模不大,但星羅棋布，管理上各自獨(dú)立、互不貫通的格局。這不僅大大消耗了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的管理成本，也造成了管理上難以規(guī)范、運(yùn)作不順暢的弊病。

　　我們?cè)趯?shí)踐中體會(huì)到，對(duì)一個(gè)2萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)和對(duì)5萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)管理產(chǎn)生的費(fèi)用十分接近，而整塊管理的面積越大，平均管理成本就越低，有些權(quán)威人士認(rèn)為，8萬(wàn)平方米左右的物業(yè)小區(qū)，是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的盈虧平衡點(diǎn)，這是有道理的，對(duì)低于8萬(wàn)平方米的物業(yè)小區(qū)管理，幾無(wú)盈利可賺。而規(guī)模越小，管理費(fèi)用就越大，收入越少，虧損就會(huì)越大。

　?。ǘ┏鞘姓氊?zé)尚未剝離，是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)加重成本的根本原因之一

　　城市公用設(shè)施設(shè)備，生活、生產(chǎn)用水的進(jìn)出、生活垃圾的收集和清運(yùn)、城市環(huán)境的整合（包括綠化、亮化）、城市休閑設(shè)施的設(shè)置、維修、更新，直至小區(qū)內(nèi)的違章建筑、違法搭建、治安事故處理等這些職能，毫無(wú)疑問(wèn)是城市政府的事。然而，由于進(jìn)入了小區(qū)，小區(qū)范圍內(nèi)的一切公用設(shè)施設(shè)置、維修、更新全成了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)必須完成的任務(wù)，企業(yè)的人力投資尚且不說(shuō)，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)明顯加重，致使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)陷入左右為難的境地，難以開(kāi)展正常的管理活動(dòng)。

　　如上所述，政府必須承擔(dān)的社會(huì)職能全部落到了物管企業(yè)的頭上，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)再想有所盈利就成了天方夜譚。

　　（三）普遍不上檔次是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)難以開(kāi)拓市場(chǎng)的重要原因

　　偏重于維持和守?cái)?，是目前免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。然而，按現(xiàn)代企業(yè)的要求，維持意味著停頓，意味著走下坡路，意味著等死。一個(gè)等死的企業(yè)，能有多大的發(fā)展、多大的市場(chǎng)份額？然而，令人難以置信的是這些企業(yè)還生存著，在社會(huì)上竟還有一席之地，虧損而不倒閉，負(fù)債累累而不破產(chǎn)原因何在？筆者通過(guò)調(diào)查，大致明白了其中的原因。

　　自建自管的模式，仍處于主導(dǎo)地位。不少免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)既是原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的派生機(jī)構(gòu)，又是售后維修管理的授權(quán)機(jī)構(gòu)。他們?cè)陂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，負(fù)有處理工程尾期各種問(wèn)題的任務(wù)，經(jīng)濟(jì)上開(kāi)發(fā)建設(shè)單位還在不斷“輸血”；業(yè)務(wù)上，只要低標(biāo)準(zhǔn)完成管理任務(wù)，諸如保安、保潔、道路暢通等，能平穩(wěn)過(guò)渡到新的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)接管，它的任務(wù)就完成了。所以，要上檔次、要講服務(wù)質(zhì)量、要開(kāi)拓管理市場(chǎng)，這些要求對(duì)守?cái)偲髽I(yè)太奢侈了。

二、對(duì)策與措施

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)企業(yè)，是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)與社區(qū)綜合服務(wù)合二為一的一種新模式。它主要以提供各種服務(wù)獲取經(jīng)濟(jì)效益，屬于服務(wù)于社會(huì)、服務(wù)于大眾的微利行業(yè)。它存在的作用卻不是具有巨大商業(yè)利潤(rùn)的企業(yè)可比擬的。所以，首先讓它生存下來(lái)，其次考慮它的發(fā)展，給它以美好的前景應(yīng)是城市政府必須解決的主要問(wèn)題，也是廣大業(yè)主共同關(guān)心的話題。要解決上述存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，必須首先解決以下幾方面問(wèn)題：

　?。ㄒ唬┏鞘姓畱?yīng)承擔(dān)的費(fèi)用不能讓免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)埋單

　　小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)看似簡(jiǎn)單，無(wú)非是“平安居住，環(huán)境整潔，出入順暢”，其實(shí)牽涉的事情很多：如綠化、保潔、保安，其實(shí)都是城市政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在目前情況下，未實(shí)行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的小區(qū)和組團(tuán)，這些費(fèi)用由政府掏腰包，而一旦實(shí)現(xiàn)了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，就由管理企業(yè)支付費(fèi)用，而管理企業(yè)不得不向所在業(yè)主追加費(fèi)用。這就造成了“不公平市民待遇”。難怪不少業(yè)主不愿交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，這是問(wèn)題的結(jié)癥所在。這個(gè)問(wèn)題不解決，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)收不起來(lái)的矛盾永遠(yuǎn)存在，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)永無(wú)規(guī)范化運(yùn)作可言。

　　（二）應(yīng)盡早使目前的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)脫離母體，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)

　　市場(chǎng)化是要求在相同條件下的公平競(jìng)爭(zhēng)；社會(huì)化是要求政府充分利用自己的優(yōu)勢(shì)，履行自己的社會(huì)職能。用政治、經(jīng)濟(jì)的手段去調(diào)控多方面的關(guān)系，形成住房生產(chǎn)供應(yīng)、消費(fèi)的良性循環(huán)；規(guī)范化則要求創(chuàng)造公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，在同一政策、同一標(biāo)準(zhǔn)下開(kāi)展有序競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。從目前的情況看，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)真正要走向自求生存，自我發(fā)展，自我壯大，首先要脫離母體——原開(kāi)發(fā)單位和政府有關(guān)部門。因?yàn)檫@種依靠只是暫時(shí)的，而且是消極的，它磨滅了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)自求生存和發(fā)展的意志，給自己造就了不求發(fā)展的溫床。www.Ｅxamda.CoM考試就到考試大

　?。ㄈ?yīng)確定的收費(fèi)政策要從細(xì)制定，早日實(shí)施

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)難問(wèn)題全國(guó)各城市都在喊。原因是我國(guó)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)起步初期，由于法律不健全，在很多地方免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作無(wú)法可依，出現(xiàn)了不盡人意的現(xiàn)象。收不到費(fèi)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)就難以為繼。要從細(xì)制定收費(fèi)政策，還要考慮政府補(bǔ)給，這是達(dá)到完全收得到費(fèi)的關(guān)鍵所在。目前存在的狀況是：高檔住宅、寫字樓、辦公樓物業(yè)收費(fèi)情況很好。其次是小高層、多層戶等面積較大的物業(yè)，收費(fèi)也不難，最難的是拆遷安置戶集聚和低收入家庭、外來(lái)民工集聚的物業(yè)。所以筆者建議，對(duì)這些物業(yè)，政策要實(shí)行救濟(jì)，低標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定價(jià)格，超過(guò)部分政府補(bǔ)給。

　?。ㄋ模?yīng)尋求多種經(jīng)營(yíng)，多渠道發(fā)展來(lái)源：考試大

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)自求發(fā)展、盈虧自補(bǔ)，最好的辦法就是多種經(jīng)營(yíng)，多渠道發(fā)展。物業(yè)形成后的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)均是依托，要把為小區(qū)群眾服務(wù)的理念發(fā)揮盡致。實(shí)行有償服務(wù)、合理負(fù)擔(dān)。要從吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼兒、老人接送服務(wù)，請(qǐng)醫(yī)生、送病人上醫(yī)院服務(wù)，室內(nèi)電、水、氣管道維修服務(wù)等，甚至為老人、殘疾人代購(gòu)、代買等有償服務(wù)的開(kāi)展，都會(huì)贏來(lái)無(wú)限商機(jī)。改變等、靠、要，走進(jìn)大市場(chǎng)，這是我們的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)走向社會(huì)的第一步。

　?。ㄎ澹?yīng)完善自我，提升自我素質(zhì)

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)也要樹(shù)立自己的服務(wù)品位，要做出不懈的努力。所以要提高人員的業(yè)務(wù)技能，必須通過(guò)不定期的自我培訓(xùn)，在工作、實(shí)踐中學(xué)習(xí)，向書(shū)本學(xué)習(xí)，再通過(guò)以老帶新，這樣才能培養(yǎng)出來(lái)一支適應(yīng)管理的好隊(duì)伍。還要?jiǎng)?chuàng)造企業(yè)文化，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)理念，員工人人講優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而使企業(yè)的整體形象凸現(xiàn)出來(lái)。

　　總之，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)要真正走向市場(chǎng)化，在市場(chǎng)中求生存，求發(fā)展，只有政府承擔(dān)必要的責(zé)任，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)加強(qiáng)自身建設(shè)，以好服務(wù)、好品位立足于社會(huì)，社會(huì)一定會(huì)認(rèn)可它，給它以一定的地位。