目前國內物業(yè)服務公司經營管理現(xiàn)狀

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　　一、目前國內物業(yè)服務公司經營管理現(xiàn)狀
　　
　　(一)目前物業(yè)服務公司經營模式總體分析
　　
　　1．父子型經營模式居多。據一項權威統(tǒng)計顯示，目前全國3萬家物業(yè)服務公司中，近70％是開發(fā)商的子公司。從長遠來看，這種模式是不符合市場化發(fā)展規(guī)律的。因為這樣的物業(yè)服務公司多會為開發(fā)企業(yè)的品牌、銷售來開展服務管理，而缺乏從業(yè)主(使用者)根本利益的角度來處理各項事務的意識，很難獲得消費者的認可。一個項目的開發(fā)周期只需要三年左右，其生命周期卻有幾十年，很可能項目完成后房地產企業(yè)就不復存在了，而物業(yè)服務還需繼續(xù)發(fā)展下去，這就容易引發(fā)許多不必要的糾紛。現(xiàn)在政府相關部門已經注意到了這個問題，正在逐步考慮從政策上分離這種父子關系。
　　
　　2．經營管理層次較低。與國外的物業(yè)服務公司比起來，我國的物業(yè)服務公司顯然還停留在一個比較低級的層面，在很多人的印象中免費物業(yè)管理系統(tǒng)就是負責小區(qū)保潔、保安工作的。其實免費物業(yè)管理系統(tǒng)應該是貫穿于物業(yè)從無到有再到消亡的全生命周期中的。
　　
　　3．一些先進的物業(yè)服務理念開始在國內出現(xiàn)。隨著加入WTO和市場化的不斷推進，尤其是國際知名物業(yè)服務公司的進入，一些先進的免費物業(yè)管理系統(tǒng)理念開始在國內流行，出現(xiàn)一些新的經營管理模式。
　　
　　目前很多企業(yè)都在嘗試多種經營，還出現(xiàn)了“英式管家”?！坝⑹焦芗摇辈皇瞧胀ㄒ饬x上那種打理一個小家庭生活瑣事的管家，他們不僅要安排整個家庭的日常事物，更兼具主人私人秘書的身份。
　　
　　(二)典型案例分析。為了進一步了解目前國內物業(yè)服務公司的經營現(xiàn)狀，筆者走訪了三家國內優(yōu)秀的物業(yè)服務公司。這三家企業(yè)都是大型房地產集團的下屬公司，在業(yè)內都擁有良好的口碑。
　　
　　1．物業(yè)服務公司A
　　
　　(1)經營管理情況。該公司是在南京頗具影響力的物業(yè)服務公司，其所在集團已經成功上市。目前該公司在南京共管理17個項目，其中有2個是寫字樓項目。在南京大概有900名員工。
　　
　　A公司在多年的免費物業(yè)管理系統(tǒng)實踐中不斷探索多種經營模式，目前主要的經營業(yè)務有：停車位的經營管理、廣告、資產經營(主要是流動資金的投資)。A公司年收入的構成如圖所示。
　　
　　由圖1可以看出收入中免費物業(yè)管理系統(tǒng)費占了絕大部分，但是在走訪中我們發(fā)現(xiàn)，這一部分收入只能基本與人工費持平，因此多種經營的開展對保持物業(yè)服務公司收支平衡意義重大。
　　
　　停車費在多種經營收入中占到了一個比較大的比重，但是在《物權法》中規(guī)定，業(yè)主共有產權部分的經營收益應該在物業(yè)服務公司和業(yè)主之間按比例分配，一般是三七開。
　　
　　雖然該公司在合同中一般會事先申明停車費及廣告費將用于貼補物業(yè)服務公司的運營，但隨著《物權法》的深入推廣，這部分通過經營共有產權部分的收益在物業(yè)服務公司收益中所占的比例將會有所降低。
　　
　　(2)特色。在圖中我們看到，A公司每年會有100萬左右的由資產管理帶來的收益。這一部分主要來源于公司將2000萬的流動資金參與集團的投資中，比如參股集團開發(fā)的項目。
　　
　　2．物業(yè)服務公司B
　　
　　(1)經營管理情況。該公司是國內知名的物業(yè)服務公司，其所在集團也已經成功上市，其服務水平在業(yè)內廣受好評并得到了大多數(shù)業(yè)主的認可。目前該公司在南京已有2個成熟的項目，另外集團有3個在建項目預計也將由B公司來管理。
　　
　　B公司的經營業(yè)務集中于住宅的免費物業(yè)管理系統(tǒng)服務，小區(qū)的業(yè)主對免費物業(yè)管理系統(tǒng)非常滿意。然而高水準的服務自然需要較高的財力投入，在目前免費物業(yè)管理系統(tǒng)費標準普遍較低的現(xiàn)狀下，集團的資金支持是少不了的，這一部分主要是通過地產公司零星委托的形式。B公司的年收入構成如圖2所示。由圖2可以看出，地產公司對該公司的支持還是相當可觀的。
　　
　　(2)特色。B公司將保潔的業(yè)務外包給專業(yè)的保潔公司來做，這在一定程度上精簡了企業(yè)的人員，降低了企業(yè)的運營成本。
　　
　　3．物業(yè)服務公司C
　　
　　(1)經營管理情況。C公司也是一家實力十分雄厚的物業(yè)服務公司，在業(yè)界廣受好評，其所在集團同樣已經上市。目前在南京管理面積為100多萬平方米，工作人員500多名。在多種經營的探索和開展上也取得了一些成績。主要的業(yè)務有：有償服務(包括維修、家政服務等)、中介服務、對外顧問、會所經營、車位及廣告經營等。另外該公司有專門的會所經營部。C公司的年收入構成表如圖3所示。
　　
　　(2)特色。C公司在經營管理上較A、B兩家有更多的自主性，這與其所在集團的發(fā)展戰(zhàn)略很有關系，其對對外顧問的業(yè)務開展比較鼓勵，并且會所多由C公司來經營管理，其中的便民餐服務受到了業(yè)主的歡迎，尤其是早餐經營很是紅火，每年能給公司帶來幾十萬的收入。同時，公司還開展網上服務項目，讓業(yè)主可以快速便捷地享受到物業(yè)服務。
　　
　　二、國外物業(yè)經營管理的發(fā)展模式及趨勢
　　
　　(一)經營管理的三大層次?？v觀國外免費物業(yè)管理系統(tǒng)發(fā)展的過程，我們可以看到房地產資產管理從低到高可以分為免費物業(yè)管理系統(tǒng)、資產管理、投資組合管理三個層次。其中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)是房地產資產的日常管理，也就是我們一般理解的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，是最低層次的房地產資產管理，也是高層次房地產資產管理的基礎。同時在這一層次還衍生出了設施管理的概念。房地產資產管理是介于免費物業(yè)管理系統(tǒng)和組合投資管理(代表物業(yè)所有者)之間的中間層次經營管理。資產管理者一般可以管理許多物業(yè)。組合投資管理者是物業(yè)所有權和最終控制權的代表，是整個房地產資產管理的戰(zhàn)略決策層，可依據其專業(yè)經營管理能力管理旗下多個房地產資產管理者，決定對不同區(qū)域和種類房地產市場上的物業(yè)進行購買、持有、出售。
　　
　　目前國外有些免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)已經走向了投資組合管理的層次，而國內的免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)還多停留在免費物業(yè)管理系統(tǒng)的初級階段。隨著國內市場的不斷開放，如何在日趨激烈的市場競爭中占據有利地位，提高企業(yè)利潤，資產管理理念是不可或缺的。
　　
　　(二)全程服務向服務集成代理轉變。在國外，免費物業(yè)管理系統(tǒng)往往是由免費物業(yè)管理系統(tǒng)師提供免費物業(yè)管理系統(tǒng)方案，而具體的工作是由專業(yè)性的服務公司來做的，物業(yè)服務公司并不直接對物業(yè)進行日常管理。實際上這是一種“服務代理集成商”的模式。物業(yè)服務公司主要扮演一種“服務代理集成商”的角色，找到合適的“零件供應商”將成為物業(yè)服務公司的主要工作。這樣就可以很好地降低免費物業(yè)管理系統(tǒng)方面的運營成本和組織結構上的壓力，將更多的精力投入到經營管理上。隨著專業(yè)性工作的分包，提供服務的方式肯定也會有所改變。菜單式服務的理念將會成為一種流行。菜單式服務就是根據不同的客戶需求制定不同的服務內容，每一項服務都可以自由組合。
　　
　　(三)物業(yè)服務公司向地產服務商的轉變。世邦魏理仕、高力國際、仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯以及戴德梁行是地產界鼎鼎大名的五大代理行，他們都是做免費物業(yè)管理系統(tǒng)的，目前這五家企業(yè)都已進入中國，在國內市場的擴張和滲透可謂十分迅猛。
　　
　　通過對這五家公司的業(yè)務范圍的了解，我們可以發(fā)現(xiàn)他們所做的已經遠遠超過了我們所理解的一般意義上的免費物業(yè)管理系統(tǒng)，而是涵蓋了免費物業(yè)管理系統(tǒng)、代理、物業(yè)估價、商業(yè)運營、工業(yè)及物流、建筑顧問、投資代理、投資者顧問咨詢、綜合住宅服務、物業(yè)發(fā)展服務、研究及顧問、技術顧問服務、設施管理、酒店管理，甚至還包括了結構融資、企業(yè)咨詢、財務顧問、資產融資、資本運用咨詢和顧問服務等等。他們?yōu)槲飿I(yè)整個生命周期提供一系列的服務，成為了地產服務商。