物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化改造問題

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資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化嚴(yán)格的說來是兩個(gè)不同的問題。首先，產(chǎn)權(quán)多元化意味著一個(gè)企業(yè)投資主體的增加，而資產(chǎn)重組卻可以在不改變投資主體的條件下在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行。其次，資產(chǎn)重組在不涉及產(chǎn)權(quán)主體發(fā)生變化的條件下是企業(yè)的內(nèi)部管理問題，重組的目的是為了更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略；而產(chǎn)權(quán)多元化則是為了改變單一的產(chǎn)權(quán)主體結(jié)構(gòu)，建立所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的現(xiàn)代企業(yè)制度。

但是二者之間又存在密切的關(guān)系，這表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)主體的變更一般要求對(duì)原有的資產(chǎn)進(jìn)行剝離、合并和重組。通過資產(chǎn)重組來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化是建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和參與資本市場(chǎng)的重要途徑。本文將結(jié)合我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化問題從理論、對(duì)策和實(shí)際操作三個(gè)層面進(jìn)行較為全面的研究。不當(dāng)之處，請(qǐng)各位讀者指正。

　　一、資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化的理論基礎(chǔ)

　　資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化是對(duì)所有行業(yè)的發(fā)展都具有共性的重要的理論問題，不僅涉及企業(yè)管理體制的改革，而且還涉及企業(yè)的資本運(yùn)作和發(fā)展戰(zhàn)略。正確的企業(yè)資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化應(yīng)當(dāng)建立在以下基本理論基礎(chǔ)之上：

　?。ㄒ唬┈F(xiàn)代企業(yè)制度理論

　　資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化應(yīng)當(dāng)有利于建立社會(huì)主義現(xiàn)代企業(yè)制度。不管從理論上講，還是從實(shí)際情況看，一個(gè)獨(dú)資的股權(quán)單一的企業(yè)，無論是國有的、集體的還是私有的，都沒有必要也不可能推行真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，不可能形成所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相分離的現(xiàn)代企業(yè)治理結(jié)構(gòu)。

從企業(yè)制度創(chuàng)性的角度來看，我國現(xiàn)代企業(yè)制度的建立需要經(jīng)歷三個(gè)階段：首先，企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體必須具有充分的經(jīng)營自主權(quán)，這對(duì)于國有企業(yè)來說仍然是一個(gè)尚待進(jìn)一步解決的問題。雖然很多企業(yè)采取了有限責(zé)任和集團(tuán)公司的形式，但是作為政府的獨(dú)資企業(yè)在經(jīng)營機(jī)制上并沒有根本的改變。其次，通過資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化對(duì)國有的獨(dú)資企業(yè)進(jìn)行股份制改造，改變單一產(chǎn)權(quán)主體的所有制結(jié)構(gòu)，從制度上建立股份公司制企業(yè)。

從理論上說多元化的產(chǎn)權(quán)主體提供了避免行政干預(yù)和進(jìn)行科學(xué)決策的基本條件。但是由于多元化的程度不同，現(xiàn)代企業(yè)制度需要一個(gè)不斷的完善過程。這就進(jìn)入了建立現(xiàn)代企業(yè)制度的第三個(gè)階段。在這一階段企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過資產(chǎn)重組吸收或擴(kuò)大非國有經(jīng)濟(jì)法人股和自然人股成分在公司中的比重，并且不斷的完善公司董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)的議事規(guī)則，真正的建立起現(xiàn)代企業(yè)制度的運(yùn)行機(jī)制。對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化處于產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新的第二個(gè)階段，特別是對(duì)那些國有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說更是如此。

　?。ǘ┵Y本運(yùn)營理論

　　資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化不僅符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的客觀要求，而且也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營和向外擴(kuò)張的有效手段。隨著生產(chǎn)和服務(wù)的社會(huì)化程度的不斷提高，企業(yè)通過聯(lián)合、合并、收購等資產(chǎn)重組手段促進(jìn)資本規(guī)模和企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大是一種必然趨勢(shì)。

　　通過資本運(yùn)營實(shí)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)和服務(wù)對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有諸多的好處。對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說這種規(guī)?；?jīng)營的好處主要體現(xiàn)在以下幾方面：首先，有利于實(shí)現(xiàn)資源共享，節(jié)約管理成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。其次，有利于實(shí)施品牌管理?？梢詫⑺茌牭乃形飿I(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下，使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范等方面都體現(xiàn)品牌的特色。再次，可以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。從發(fā)展的角度看免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，企業(yè)的發(fā)展不是憑借對(duì)特定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的壟斷經(jīng)營權(quán)，而是憑借優(yōu)質(zhì)和人性化的服務(wù)與管理。在這方面大企業(yè)比中小企業(yè)具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　通過資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化來擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，除了采取并購的方式之外，一個(gè)重要的途徑就是利用現(xiàn)有的資本市場(chǎng)進(jìn)行資本運(yùn)營。一方面企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大所產(chǎn)生的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)會(huì)使企業(yè)具有良好的成長性，這對(duì)于企業(yè)通過一級(jí)市場(chǎng)來籌措資金具有積極的意義。另一方面企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)還可以通過收購上市公司的買殼和配股方式來融資。因此，資本市場(chǎng)的發(fā)展為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化提供了良好的外部環(huán)境。規(guī)?；?jīng)營和資本運(yùn)營是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在資產(chǎn)重組中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持的一項(xiàng)基本原則。

　　（三）資源配置和戰(zhàn)略管理理論

　　從企業(yè)的內(nèi)部管理角度來看，資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化過程必須建立在資源的優(yōu)化配置和企業(yè)的戰(zhàn)略管理理論的基礎(chǔ)之上。廣義的資產(chǎn)重組實(shí)際上包括業(yè)務(wù)重組、人員和機(jī)構(gòu)重組以及資產(chǎn)和債務(wù)重組三部分內(nèi)容。資產(chǎn)重組的目的有兩個(gè)，一個(gè)是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，另一個(gè)是滿足企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的需要。

　　以資源的優(yōu)化配置為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組主要是根據(jù)市場(chǎng)的需要來不斷的調(diào)整和整合企業(yè)所具有的各種資源。比如許多免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)主要是以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)來組合和配置企業(yè)的人力和物力資源，但是隨著對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)水平要求的不斷提高和免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)中科技含量的不斷上升，越來越需要專業(yè)化的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)。適應(yīng)這種市場(chǎng)變化的企業(yè)就可以考慮對(duì)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組，根據(jù)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力來確定自己的核心業(yè)務(wù)。

　　以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組則是彌補(bǔ)企業(yè)資源短缺、實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)有效手段。比如當(dāng)從事單一的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的企業(yè)在向綜合的項(xiàng)目管理公司發(fā)展的過程中，往往面臨資源的短缺，這時(shí)企業(yè)就可以通過合并、兼并、收購等資產(chǎn)重組方式來滿足自己的發(fā)展需要。當(dāng)然對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來，說如果能夠通過資產(chǎn)重組而進(jìn)入資本市場(chǎng)，資產(chǎn)重組對(duì)企業(yè)發(fā)展就具有更加重要的意義。

　　顯而易見，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組必然會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)的多元化。因此資源配置理論和戰(zhàn)略管理理論構(gòu)成企業(yè)資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化重要的理論依據(jù)。

　　二、資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化的現(xiàn)實(shí)意義

　　對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化改造對(duì)我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)主要有三類，一類是由房管所轉(zhuǎn)制的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，這類企業(yè)由于缺乏完全的企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)，所以難以發(fā)揮其積極性和潛力。對(duì)這部分企業(yè)來說面臨著政企分開、公司制改造和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的艱巨任務(wù)。另一類是由建筑開發(fā)商建立的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，這類企業(yè)大多以經(jīng)營自己開發(fā)的寫字樓和住宅小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)為主，在經(jīng)營上具有一定的壟斷性，市場(chǎng)化程度不高。第三類是適應(yīng)市場(chǎng)需要而自發(fā)產(chǎn)生的各類保安、保潔、綠化等專業(yè)化免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，這類企業(yè)的一般服務(wù)單一而且規(guī)模較小。這些企業(yè)如果要獲得發(fā)展必須走聯(lián)合發(fā)展的道路。資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化對(duì)于建立免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)，消除免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)中的壟斷現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的集約化經(jīng)營都將發(fā)揮積極的作用。

　?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化有利于建立現(xiàn)代企業(yè)制度

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)作為一個(gè)特殊的服務(wù)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，是隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住宅的商品化而產(chǎn)生的新生事物。當(dāng)前我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展所面臨的一個(gè)重要問題就是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不合理，企業(yè)缺乏經(jīng)營自主權(quán)和積極性。

現(xiàn)代企業(yè)制度有三種基本形式，即合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司和股份有限公司。從產(chǎn)權(quán)角度來看無論哪種企業(yè)制度都表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)主體的多元化。我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)為產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較單一，或者是完全的國有企業(yè)，或者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全資子公司，沒有建立起現(xiàn)代企業(yè)的法人治理結(jié)構(gòu)。這在國有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)中表現(xiàn)較為明顯。國有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)大多是通過轉(zhuǎn)制在原有的房管所的基礎(chǔ)上形成的。這些國有企業(yè)雖然已經(jīng)變成了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，但經(jīng)營機(jī)制并沒有多大變化，大多數(shù)公司仍然每年靠主管部門撥經(jīng)費(fèi)。而且在企業(yè)運(yùn)營上缺乏完全的經(jīng)營自主權(quán)，所以難以發(fā)揮其積極性。

對(duì)于開發(fā)商自己組建的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說也存在產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，這主要表現(xiàn)為大部分免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的二級(jí)企業(yè)而沒有成為完全的企業(yè)法人，它們主要承擔(dān)一級(jí)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，經(jīng)營上沒有壓力和動(dòng)力，同時(shí)缺乏經(jīng)營自主權(quán)，也缺乏創(chuàng)業(yè)意識(shí)。因此，通過資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化，盡快的建立起適應(yīng)市場(chǎng)化運(yùn)營的現(xiàn)代企業(yè)制度，是完善免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)市場(chǎng)主體的重要措施。

　　現(xiàn)在有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為由房管所轉(zhuǎn)制的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)應(yīng)通過實(shí)行承包制使其獲得獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)。而我們認(rèn)為資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化才是這些企業(yè)的根本出路。這是因?yàn)椋海?）承包制雖然實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)的分離，可以在一定程度上促進(jìn)管理人員的積極性，但是并不能從根本上解決產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)問題，離建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求相差得還很遙遠(yuǎn)。時(shí)至今日，我們不可能再經(jīng)歷由承包制到公司制再到以法人治理結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代企業(yè)制度的緩慢的發(fā)展過程。（2）免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的行業(yè)。根據(jù)有進(jìn)有退的原則，國有企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡早的從競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)中退出來。從這種意義上講通過資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化對(duì)國有企業(yè)實(shí)行根本的公司制改造是促進(jìn)我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)朝市場(chǎng)化方向發(fā)展的重要舉措。

　　（二）資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化有利于消除壟斷促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

　　我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)中存在的另一個(gè)突出問題是市場(chǎng)發(fā)育不充分，公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境還沒有建立起來。除了缺乏市場(chǎng)需求主體和必要的法律環(huán)境這樣一些外部因素之外，由于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)管理企業(yè)自身產(chǎn)權(quán)主體的問題而形成的經(jīng)營壟斷是導(dǎo)致市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)的重要原因。

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的供給主體，截至2000年底統(tǒng)計(jì)，我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)已達(dá)12，000家，從業(yè)人員150萬人。作為一種寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中的服務(wù)性行業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有巨大的推動(dòng)作用。但是從我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的主體來看，無論是在房管所轉(zhuǎn)制基礎(chǔ)上形成的國有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，還是房地產(chǎn)開發(fā)商的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，都有自己特定的經(jīng)營領(lǐng)域和壟斷市場(chǎng)，彼此之間很難展開公平競(jìng)爭(zhēng)。以后者為例，絕大多數(shù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司是開發(fā)商自己組建的，是房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，遵循著“誰開發(fā)，誰管理”的經(jīng)營模式。這種模式所產(chǎn)生的保護(hù)機(jī)制是形成市場(chǎng)壟斷的基礎(chǔ)。一般說來壟斷經(jīng)營都會(huì)產(chǎn)生可觀的壟斷收入，但有些開發(fā)商為了推銷自己的商品房和寫字樓推出“零免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)”服務(wù)，這不僅破壞了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而且使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)處于從屬的地位，很難獨(dú)立的進(jìn)行自主經(jīng)營。

　　針對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)中存在的壟斷經(jīng)營現(xiàn)象，各地的政府管理部門都在積極的推行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的招投標(biāo)制度，希望以此來消除壟斷，營造公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境或機(jī)制。通過招投標(biāo)方式挑選免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司是業(yè)主們的普遍心聲，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來承接物業(yè)也是管理水平較高的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的共同心愿。但是在推行中卻遇到了較大困難，通過招投標(biāo)方式承接的物業(yè)只占整個(gè)行業(yè)的很少部分。商品房管理市場(chǎng)的物業(yè)基本由房產(chǎn)商自己組建的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司所壟斷。這種情況表明，政府的行政干預(yù)在不具備獨(dú)立的市場(chǎng)主體的條件下很難發(fā)揮它應(yīng)有的作用。要徹底的解決免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)中的壟斷現(xiàn)象，盡快的形成競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，還必須通過資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化來塑造自主經(jīng)營的市場(chǎng)主體。

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)壟斷經(jīng)營的特點(diǎn)是以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的經(jīng)營權(quán)的壟斷。從這方面來看，資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化對(duì)消除壟斷促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的作用表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，通過資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化可以使企業(yè)從產(chǎn)權(quán)關(guān)系上擺脫對(duì)政府或者房地產(chǎn)開發(fā)商的依賴，消除經(jīng)營權(quán)壟斷的基礎(chǔ)。其次，產(chǎn)權(quán)多元化可以打破所有制、行政區(qū)劃的限制，有利于消除免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的市場(chǎng)進(jìn)入壁壘和障礙，促進(jìn)企業(yè)之間的相互競(jìng)爭(zhēng)。

　?。ㄈ┵Y產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化有利于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營

　　雖然免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)是一個(gè)勞動(dòng)密集和技術(shù)勞務(wù)型的服務(wù)性行業(yè)，但是其經(jīng)營效益仍然是建立在規(guī)模經(jīng)營基礎(chǔ)上的。特別是對(duì)于某些經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目來說現(xiàn)代化的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)手段和技術(shù)的應(yīng)用的前提條件是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)必須具備一定的規(guī)模。然而，我國免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)中存在的另一個(gè)問題就是企業(yè)的經(jīng)營還沒有達(dá)到合理的規(guī)模。以天津市為例，全市免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的平均管理面積只有8.7萬平方米，項(xiàng)目公司占20%，多數(shù)企業(yè)基本都處于管理勞務(wù)一體化。由于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模較小，專業(yè)化程度較低，因此成本高效益差，大多數(shù)企業(yè)處于微利或者虧損狀態(tài)。由此看來，通過資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化，促使小企業(yè)之間的聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)集約化和規(guī)?；?jīng)營是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的客觀要求。

　　通過資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化實(shí)現(xiàn)規(guī)?；图s化經(jīng)營對(duì)改善免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有非常重要的意義。首先其有利于資源共享，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)和資源的優(yōu)化配置。資產(chǎn)重組合并之后，公司可以對(duì)所管轄的所有物業(yè)，統(tǒng)籌調(diào)配人力物力，提高設(shè)備利用率管理的效率，降低管理成本，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。其次，有利于實(shí)施品牌管理?？梢詫⑺茌牭乃形飿I(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下，使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范等方面都體現(xiàn)品牌的特色。再次，有利于加速免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)社會(huì)化、專業(yè)化。集約化的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，還可以使管理權(quán)分散的物業(yè)相對(duì)集中到一批有品牌、有實(shí)力、有信譽(yù)的管理公司統(tǒng)一管理。因此，可以說通過資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化大力推進(jìn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)集約化和規(guī)?；芾?，走大型化、集團(tuán)化經(jīng)營的道路是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)未來發(fā)展的必然趨勢(shì)。

　　三、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)資產(chǎn)重組的模式

　　資產(chǎn)重組是指通過對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總量和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的一種行為。廣義的資產(chǎn)重組不僅包括資產(chǎn)和負(fù)債重組。而且還包括業(yè)務(wù)重組和人員與機(jī)構(gòu)重組。對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說資產(chǎn)重組的目的有兩個(gè)，一個(gè)是實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營，另一個(gè)是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要對(duì)企業(yè)的資源進(jìn)行重新的配置。實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)可以有效的提高企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量，從而可以在不增加資本存量的基礎(chǔ)上提高企業(yè)的經(jīng)營效率。對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說，資產(chǎn)重組的核心問題就是根據(jù)企業(yè)的具體情況合理的選擇資產(chǎn)重組的模式。

從業(yè)務(wù)內(nèi)容上來看，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)主要有兩類，一類是項(xiàng)目管理公司，這類公司對(duì)所管理的寫字樓或者住宅小區(qū)等提供全面的綜合性免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)；另一類是專業(yè)化免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司，這類公司一般只提供與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有關(guān)的某一類或者某幾類專項(xiàng)服務(wù)，比如保安、保潔、綠化、水電氣熱的維修等。這兩類企業(yè)在資產(chǎn)重組中所面臨的問題各有不同。

項(xiàng)目管理公司資產(chǎn)重組的重點(diǎn)是在擴(kuò)大公司項(xiàng)目管理規(guī)模的基礎(chǔ)上在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行專業(yè)化分工，以提高資源的利用效率；而專業(yè)化免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司資產(chǎn)重組的重點(diǎn)則在于如何根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要在保留核心業(yè)務(wù)的同時(shí)逐步的擴(kuò)大相關(guān)服務(wù)的內(nèi)容。企業(yè)的類型不同，所面臨的問題也不同，因此不存在一個(gè)一成不變的資產(chǎn)重組方式。但是根據(jù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的特征，概括地說有三種資產(chǎn)重組方式可供選擇。

　?。ㄒ唬┮皂?xiàng)目管理為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組

　　以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)進(jìn)行資產(chǎn)重組就是對(duì)公司所管理的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行人員、設(shè)備和資金的合并，使之達(dá)到合理的規(guī)模。以項(xiàng)目為基礎(chǔ)進(jìn)行資產(chǎn)重組所形成的企業(yè)管理結(jié)構(gòu)如圖一所示。在這種資產(chǎn)重組中必須要解決好兩個(gè)方面的問題；首先，這種資產(chǎn)重組的目的主要是為尋求規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益，因此確定合理的項(xiàng)目管理規(guī)模是資產(chǎn)重組的一項(xiàng)重要工作。其次，由于企業(yè)是以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)，因此所提供的管理服務(wù)包括了許多的專業(yè)內(nèi)容。但是在資產(chǎn)重組中企業(yè)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)發(fā)展自己的核心業(yè)務(wù)，而通過戰(zhàn)略聯(lián)盟等方式將某些專業(yè)化強(qiáng)而且暫時(shí)不經(jīng)濟(jì)的業(yè)務(wù)剝離出去，這樣做有利于培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。目前有人認(rèn)為項(xiàng)目管理公司應(yīng)當(dāng)不斷的擴(kuò)大服務(wù)的范圍，通過服務(wù)的多樣化來提高企業(yè)的盈利能力。這實(shí)際上是一種誤區(qū)。任何一個(gè)企業(yè)不論規(guī)模有多大都不可能提供全面的各種服務(wù)，而且對(duì)于絕大部分服務(wù)項(xiàng)目來說都有一個(gè)基本的合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模，因此增加服務(wù)項(xiàng)目不一定就能增加盈利。

　　按照項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)重組的好處是有利于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)品牌的建設(shè)，形成自己的管理特色。不利之處是當(dāng)項(xiàng)目過于分散而無法有效的進(jìn)行項(xiàng)目合并時(shí)資源共享和規(guī)?；?jīng)營的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

　?。ǘ┮詫I(yè)化服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組

　　以專業(yè)化服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組就是按照免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容組建專業(yè)化管理機(jī)構(gòu)，對(duì)公司所管轄的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目以及其他免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司提供專業(yè)化管理服務(wù)。以此為基礎(chǔ)所形成的企業(yè)組織結(jié)構(gòu)如圖二所示。以專業(yè)化服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組的目不是尋求項(xiàng)目管理的規(guī)?；?jīng)營，而是尋求專業(yè)化分工所帶來的資源配置效率和管理效率提高的好處。對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說由于大多業(yè)務(wù)內(nèi)容在技術(shù)要求和服務(wù)內(nèi)容方面具有相對(duì)的獨(dú)立性，這就為按照專業(yè)化服務(wù)內(nèi)容為基礎(chǔ)進(jìn)行資產(chǎn)重組提供了基本的前提條件。比如企業(yè)可以按照保安、保潔、設(shè)備維修、園林綠化、網(wǎng)絡(luò)管理等免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的核心業(yè)務(wù)以及其他輔助業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)組建相應(yīng)的服務(wù)部和業(yè)務(wù)部門，配備必要的人員、設(shè)備和資金，作為企業(yè)的成本中心單獨(dú)進(jìn)行核算。

　　以專業(yè)化服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組的好處是有利于規(guī)范專業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提高免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)的水平，最大限度地提高資源的配置效率從而節(jié)約人力、物力和財(cái)力。但是由于這種資產(chǎn)重組方式打破了項(xiàng)目管理的模式，因此容易造成同一個(gè)管理項(xiàng)目中不同的管理服務(wù)之間的脫節(jié)，需要在具體的業(yè)務(wù)管理內(nèi)容和流程中做出相應(yīng)的規(guī)定。

　?。ㄈ┚C合性資產(chǎn)重組

　　從上面的分析中可以看到，單純的以免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目或者以專業(yè)化管理服務(wù)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)重組都服從一定的重組目的，而且具有各自的局限性。實(shí)際上免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)可以采取一種綜合性資產(chǎn)重組方案，以有效的發(fā)揮資產(chǎn)重組的資源配置效率和規(guī)?；?jīng)營效率，同時(shí)克服上述兩種資產(chǎn)重組方案的不足。具體的做法是：首先，以項(xiàng)目為基礎(chǔ)對(duì)企業(yè)的人員、組織機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)進(jìn)行重組，形成項(xiàng)目管理的基本框架結(jié)構(gòu)；其次，在資產(chǎn)重組的過程中根據(jù)每一個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的具體情況確定各自的核心業(yè)務(wù)，形成具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)內(nèi)專業(yè)化分工的經(jīng)營特色；再次，在企業(yè)內(nèi)專業(yè)化分工和特色經(jīng)營的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資源共享，即每一個(gè)項(xiàng)目都向其他項(xiàng)目提供核心業(yè)務(wù)的管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的“業(yè)務(wù)聯(lián)盟”。從業(yè)務(wù)聯(lián)系角度來看，這將形成矩陣形結(jié)構(gòu)。如圖三所示。比如北京的籃蝶免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)集團(tuán)就是一個(gè)混合型的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司。公司不僅下設(shè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)部、樓宇設(shè)備部、商業(yè)管理中心、消防治安部、財(cái)務(wù)部等職能部門，而且還設(shè)有機(jī)電工程部、電梯部、經(jīng)營部、物業(yè)顧問中心、物業(yè)租賃中心等專業(yè)化服務(wù)部門，同時(shí)還設(shè)有寫字樓開發(fā)部、酒店管理中心、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中心等遹目管理部門。

　　綜合性資產(chǎn)重組的矩陣結(jié)構(gòu)

項(xiàng)目 業(yè)務(wù)

項(xiàng)目一 業(yè)務(wù)1

項(xiàng)目二 業(yè)務(wù)2

項(xiàng)目三 業(yè)務(wù)3

項(xiàng)目四 業(yè)務(wù)4

　　四、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)多元化

　　資產(chǎn)重組可以在產(chǎn)權(quán)多元化的基礎(chǔ)上進(jìn)行。產(chǎn)權(quán)多元化實(shí)際上是企業(yè)之間實(shí)行資產(chǎn)重組的一種方式。在產(chǎn)權(quán)多元化條件下，不同的產(chǎn)權(quán)主體共同投資組建免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)有限責(zé)任或者股份有限公司。產(chǎn)權(quán)多元化可以通過向其他投資者轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)的形式實(shí)現(xiàn)，也可以通過免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)之間的合并和收購等形式來實(shí)現(xiàn)。通過產(chǎn)權(quán)多元化或者說企業(yè)之間的資產(chǎn)重組可以迅速的擴(kuò)大企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，產(chǎn)權(quán)多元化不僅是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)，而且也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)迅速資本擴(kuò)張的重要途徑。下面根據(jù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的特點(diǎn)對(duì)實(shí)行產(chǎn)權(quán)多元化的方式、條件和需要采取的措施進(jìn)行具體的研究。

　?。ㄒ唬?shí)行產(chǎn)權(quán)多元化的途徑方式

　　對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化的途徑和方法有很多，但基本上可以分為兩類，一類是在產(chǎn)權(quán)多元化過程中擴(kuò)大資產(chǎn)存量，另一類則是在保持原有的資產(chǎn)存量不變的前提下改變并增加產(chǎn)權(quán)所有者的數(shù)量。具體地說，產(chǎn)權(quán)多元化具有以下幾種途徑和方法。

　　1、轉(zhuǎn)讓股權(quán)

　　在不改變資產(chǎn)存量的情況下，企業(yè)可以通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化。對(duì)于國有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)特別是向民營企業(yè)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)不僅是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化的一個(gè)有效途徑，而且也是在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)“國退民進(jìn)的”重要舉措。對(duì)于非國有企業(yè)來說，轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)購并的一種方式，而在非購并的條件下轉(zhuǎn)讓股權(quán)可以分散投資和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化是一條簡(jiǎn)便易行的途徑，但是由于其不改變資產(chǎn)存量因此不利于企業(yè)的資本擴(kuò)張。

　　2、企業(yè)職工內(nèi)部持股

企業(yè)內(nèi)部職工持股就是將本企業(yè)的部分股份轉(zhuǎn)讓給本企業(yè)的職工和管理者。企業(yè)內(nèi)部職工以自然人的身份持有本企業(yè)的部分股份，可以在一定程度上改變企業(yè)單一的股本結(jié)構(gòu)，形成內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制和自律機(jī)制。同時(shí)職工持股可以增加企業(yè)的資產(chǎn)數(shù)量，有利于企業(yè)的資本擴(kuò)張。一般地說，由于職工持股的數(shù)量有限其對(duì)企業(yè)資本擴(kuò)張的作用并不很大。

但是對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說，企業(yè)的資產(chǎn)總規(guī)模一般不大，企業(yè)內(nèi)部持股可以占到企業(yè)總股本的相當(dāng)比重。當(dāng)前在我國實(shí)行企業(yè)內(nèi)部職工持股主要是管理人員持股，其目的不僅是為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化，而且是為了形成一種利益和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制，更好地調(diào)動(dòng)企業(yè)經(jīng)營者的積極性。由此可以看出，對(duì)規(guī)模較小的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說企業(yè)職工持股是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化、促進(jìn)資本擴(kuò)張、建立現(xiàn)代企業(yè)制度、調(diào)動(dòng)經(jīng)營者的積極性等多重目標(biāo)的一種有效方式。

　　3、企業(yè)間的兼并和合并

　　企業(yè)間的兼并和合并是通過企業(yè)之間的資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化的最為常見和有效的途徑。企業(yè)的兼并就是由一家企業(yè)來收購或者吞并其他一家或者幾家企業(yè)。在企業(yè)的并購過程中如果購并企業(yè)并不向被購并企業(yè)支付現(xiàn)金，而是按照一定的購并價(jià)格以公司股權(quán)支付購并費(fèi)用就會(huì)形成產(chǎn)權(quán)的多元化。在這種條件下被購并企業(yè)成為公司的股東，而購并企業(yè)成為公司的第一大股東，掌握公司的決策權(quán)。企業(yè)之間的合并與購并不同，它是兩家或者兩家以上的企業(yè)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上通過資產(chǎn)的合并和重組，重新發(fā)起設(shè)立新的有限或者股份有限公司的過程。由于合并企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模相當(dāng)，因此在此基礎(chǔ)上形成的多元化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)具有更強(qiáng)的制衡作用。顯而易見，與簡(jiǎn)單的股權(quán)轉(zhuǎn)讓和企業(yè)內(nèi)部職工持股相比，企業(yè)之間的購并是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化和資本擴(kuò)張的更為有效的方式。

對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說，在從事購并過程重要注意以下幾個(gè)方面：首先，購并要有利于提高企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。資產(chǎn)是企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo)的載體，企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)的過程實(shí)際上是對(duì)其掌握的資產(chǎn)的運(yùn)用過程。而資產(chǎn)質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)運(yùn)營的效果。資產(chǎn)質(zhì)量不高比如資產(chǎn)總量或資產(chǎn)配置不合理，就無法最大限度地向社會(huì)提供滿足市場(chǎng)需求的管理服務(wù)。資產(chǎn)的質(zhì)量決定了企業(yè)發(fā)展的最大能量限度，企業(yè)管理水平和操作技巧的提高，只能以資產(chǎn)的質(zhì)量為基準(zhǔn)。因此企業(yè)的購并活動(dòng)必須能夠有助于改善企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量。

其次，購并要有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。由于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)面臨的主要問題是擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，因此為了實(shí)現(xiàn)這一企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在購并過程中可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行橫向或者縱向購并。比如以項(xiàng)目管理為基礎(chǔ)的公司可以通過購并其他項(xiàng)目管理公司而擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模；而以專業(yè)化管理服務(wù)為基礎(chǔ)的公司可以通過購并其他專業(yè)化服務(wù)公司而擴(kuò)大自己的服務(wù)范圍。

再次，購并要有利于提高企業(yè)的資源配置效率。企業(yè)之間的合并應(yīng)當(dāng)能夠?qū)崿F(xiàn)資源互補(bǔ)，比如不同的專業(yè)化免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)公司之間的合并可以迅速的實(shí)現(xiàn)公司的資源互享并形成綜合管理能力。企業(yè)之間的收購則要能夠加強(qiáng)或者形成公司的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，彌補(bǔ)公司的業(yè)務(wù)空白。比如網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營是適應(yīng)信息技術(shù)的發(fā)展而對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)提出的新的挑戰(zhàn)，而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司要迅速的形成自己的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營能力除了可以自己建立網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)之外，還可以通過購并的方式收購現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)公司，這不僅可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化，而且還可以擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模并節(jié)約企業(yè)的投資成本。

此外，在購并過程中還要注意其他相關(guān)問題。比如企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀是否存在著購并需求、企業(yè)之間的購并是否是改善企業(yè)經(jīng)營狀況的最佳途徑，所采用的資產(chǎn)調(diào)整方式是否合理、資產(chǎn)調(diào)整中和調(diào)整后的有關(guān)整合手段是否合理等。同時(shí)還要對(duì)購并進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。高效率的購并重組應(yīng)該能夠使企業(yè)產(chǎn)生短期和長期的財(cái)務(wù)效益，尤其是應(yīng)該使企業(yè)的一些重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，比如凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、每股收益等在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)得以提高。通過這些分析，我們可以選擇最佳的購并重組方式，制定周詳?shù)馁彶⒅亟M方案，并針對(duì)可能出現(xiàn)的各種財(cái)務(wù)問題及早制定對(duì)策。

　　4、利用資本市場(chǎng)向社會(huì)公開募集股份

　　利用資本市場(chǎng)向社會(huì)公開募集股份是產(chǎn)權(quán)多元化的終極形式。一個(gè)企業(yè)由單一的股權(quán)企業(yè)發(fā)展為有限責(zé)任公司，再發(fā)展為股份有限公司，并最終公開向社會(huì)募集資本而成為一個(gè)上市公司，是一個(gè)完整的產(chǎn)權(quán)多元化和社會(huì)化過程。對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的社會(huì)化并不是一個(gè)可望而不可及的目標(biāo)，只要免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)?；?jīng)營并保持較好的收益性和成長性，就可以充分的利用我國的資本市場(chǎng)最終實(shí)現(xiàn)上市融資和資產(chǎn)社會(huì)化的目的。

　?。ǘ┵Y產(chǎn)多元化的前提條件

　　一般來說，任何企業(yè)都可以通過以上各種途徑來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化，從這種意義上說產(chǎn)權(quán)多元化是無條件的。但是對(duì)一個(gè)企業(yè)或者行業(yè)來說實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化的難易程度是不一樣的。對(duì)于新興產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，企業(yè)之間的資產(chǎn)重組要容易得多，而對(duì)于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)來說要尋求新的合作伙伴就比較困難。我們認(rèn)為，對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)來說，要想通過企業(yè)之間的資產(chǎn)重組實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)多元化，迅速改變當(dāng)前以單一產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)為主的局面，必須要解決好以下兩個(gè)方面的問題。

　　1、整個(gè)行業(yè)必須具備一定的盈利性和成長性

　　一個(gè)企業(yè)實(shí)行產(chǎn)權(quán)多元化的過程實(shí)際上就是吸收新的投資者的過程，特別是對(duì)于在房管所改制基礎(chǔ)上形成的國有免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)來說更是如此。然而要使投資者愿意對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)進(jìn)行投資，其前提條件是必須保持一定的投資回報(bào)率，這就要求企業(yè)具有一定的盈利性和成長性。然而在這方面對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)中的絕大多數(shù)企業(yè)來說仍然是一個(gè)有待解決的問題。

　　首先，我們來看一下免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的盈利性。由于缺乏具有權(quán)威性的統(tǒng)計(jì)資料，我們無法對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的利潤率水平做出準(zhǔn)確無誤的量化分析，但是根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的普遍看法，該行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，這也就是說行業(yè)的平均利潤率水平低于其他行業(yè)。

　　其次，關(guān)于成長性。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)在我國是一個(gè)新興的服務(wù)性行業(yè)，隨著我國住房制度的改革，行政事業(yè)單位后勤管理的社會(huì)化改革和寫字樓、公寓以及住宅小區(qū)的發(fā)展，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展空間和巨大的市場(chǎng)潛力。因此可以說免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)是一個(gè)具有成長性的行業(yè)。

　　總之，“微利而且具有成長性”，這就是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的基本特征。對(duì)于這樣一個(gè)行業(yè)要全面的推行產(chǎn)權(quán)的多元化在近期內(nèi)具有一定的難度，這是因?yàn)閷?duì)我國絕大多數(shù)投資者來說由于市場(chǎng)不完全等原因比較注重投資的短期目標(biāo)而不注重長遠(yuǎn)的發(fā)展。然而從長期來看，隨著企業(yè)盈利能力的提高和技術(shù)含量的增加會(huì)有越來越多的資本進(jìn)入免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)從而使之成為一個(gè)投資的熱點(diǎn)部門。

　　2、必須形成一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境

對(duì)于絕大多數(shù)企業(yè)來說，產(chǎn)權(quán)多元化更多的是一個(gè)市場(chǎng)行為，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，大企業(yè)為了保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不斷的吞并中小企業(yè)，而中小企業(yè)則為了生存通過合并而走向聯(lián)合自強(qiáng)的道路。企業(yè)之間的兼并和合并不僅促進(jìn)了資本的集中和企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，而且也促進(jìn)了企業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展。這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)企業(yè)之間的購并都一個(gè)資產(chǎn)的整合和重組過程。

對(duì)于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行一來說，要想全面的推進(jìn)產(chǎn)權(quán)多元化除了吸引外來投資者之外，更為重要的一個(gè)方面就是促進(jìn)本行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間的相互購并。然而，從前面的分析中我們看到，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)是一個(gè)“經(jīng)營權(quán)壟斷市場(chǎng)”，以行政管轄權(quán)和經(jīng)營權(quán)為基礎(chǔ)的壟斷極大地限制了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而也就限制了企業(yè)之間的購并，這就使全行業(yè)的產(chǎn)權(quán)多元化失去了市場(chǎng)基礎(chǔ)。因此盡快的培育市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，形成公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)之間的優(yōu)勝劣汰和資本的“積聚”和“集中”是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)面臨的一個(gè)迫切任務(wù)。

　?。ㄈ?shí)行產(chǎn)權(quán)多元化的措施

　　從上面的分析可以看出，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)之間的資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展除了企業(yè)自身的因素外，在很大的程度上依賴于外部市場(chǎng)環(huán)境的改善，這就需要政府采取必要的措施加以推進(jìn)。具體的來說我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取以下幾方面的措施：

　　1、制定合理的服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

制定合理的服務(wù)價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，建立公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使絕大多數(shù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)具有一定盈利性，對(duì)整個(gè)行業(yè)來說是順利實(shí)行產(chǎn)權(quán)多元化的基礎(chǔ)條件。為此目的，國家計(jì)委和建設(shè)部制定了“城市住宅小區(qū)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)服務(wù)收費(fèi)暫行辦法”，明確了指導(dǎo)價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格的業(yè)務(wù)適用范圍，規(guī)定了計(jì)入管理成本的八項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)容，從而為規(guī)范免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格提供了政策依據(jù)。但是各地區(qū)還需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐臈l件和具體情況將這一規(guī)定具體化和細(xì)化。

在制定免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)價(jià)格時(shí)關(guān)鍵是要合理的確定價(jià)格的構(gòu)成和價(jià)格的定位。在價(jià)格構(gòu)成上應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家制定的八項(xiàng)費(fèi)用內(nèi)容作進(jìn)一步的細(xì)化，明確規(guī)定在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)過程中哪些費(fèi)用應(yīng)納入價(jià)格構(gòu)成，而哪些不應(yīng)納入價(jià)格構(gòu)成。在價(jià)格定位上則應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況合理的確定，價(jià)格定位不能過高或過低。既要保證免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)能夠生存和發(fā)展，又要保證業(yè)主或使用人能夠承受。在價(jià)格的制定過程中既要規(guī)范價(jià)格避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，又要放開價(jià)格，培育和形成市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。

　　2、實(shí)行公開招投標(biāo)制度，打破經(jīng)營中的壟斷現(xiàn)象，完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

如前所述，資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化的重要方式是企業(yè)之間的購并，如果說盈利性是企業(yè)購并的內(nèi)部動(dòng)因，那么市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)則是促使企業(yè)實(shí)行購并的外部壓力。因此要推進(jìn)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行業(yè)的資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化就必須消除經(jīng)營中的壟斷現(xiàn)象，完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其中一個(gè)重要的措施就是推行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)招投標(biāo)機(jī)制。招投標(biāo)機(jī)制目前在深圳、青島等城市已經(jīng)實(shí)行并取得了較好的效果。

眾所周知，我國的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司有相當(dāng)一部分是開發(fā)商自己組建成的，形成了“誰開發(fā)，誰管理”的管理模式，這種管理模式已經(jīng)嚴(yán)重地阻礙了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的市場(chǎng)化進(jìn)程。因此，政府主管部門應(yīng)采取行政手段，積極倡導(dǎo)和推行免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的公開招標(biāo)制度，并制定好招投標(biāo)規(guī)則，規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)行為。比如新建設(shè)的小區(qū)及有關(guān)物業(yè)，不管誰開發(fā)，不管什么類型、什么性質(zhì)，都應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)行公開招投標(biāo)。通過招投標(biāo)制度可以通過市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制，扶持一批規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)，同時(shí)也淘汰一批規(guī)模小、實(shí)力弱、信譽(yù)差的企業(yè)，從而有效的在全行業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)重組和產(chǎn)權(quán)多元化。

　　3、采取必要的措施鼓勵(lì)和支持企業(yè)之間的聯(lián)合、兼并和重組

在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)起步發(fā)展的現(xiàn)階段，十分需要政府利用法制、價(jià)格、行政監(jiān)控與指導(dǎo)和行業(yè)協(xié)調(diào)等手段，進(jìn)行適度的調(diào)控和管理。因此，政府主管部門要加大免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)市場(chǎng)的培育力度，積極為免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的健康發(fā)展創(chuàng)造和提供必要的條件，促使免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和規(guī)模效益水平。

除了上面談到的兩個(gè)方面之外，政府還可以采取以下直接措施促進(jìn)企業(yè)之間的聯(lián)合、兼并和重組。首先，要嚴(yán)格免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司資質(zhì)認(rèn)定及年審，將資質(zhì)等級(jí)與管理規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)、收費(fèi)掛鉤。對(duì)管理水平差、亂收費(fèi)、業(yè)主和用戶投訴意見大等問題較多的管理公司，視情節(jié)降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷經(jīng)營資質(zhì)，維護(hù)合法經(jīng)營企業(yè)的利益。其次，可以制定鼓勵(lì)企業(yè)兼并重組的相關(guān)措施，比如在稅收上對(duì)兼并重組企業(yè)給與適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施。此外，還要努力協(xié)調(diào)解決各方面的問題，理順免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)與公安、公用事業(yè)、工商、環(huán)衛(wèi)、市政園林、街道居委會(huì)等部門之間的關(guān)系，克服多頭管理、互相扯皮的弊端。