電梯收費各地法規(guī)不統(tǒng)一,物業(yè)與業(yè)主糾紛矛盾日趨加劇

        業(yè)主說:“我不用電梯,干嗎要交費”;物業(yè)說:“電梯是公共設(shè)施,一層業(yè)主有義務(wù)分擔費用”。一個爭論了多年的話題仍沒統(tǒng)一法律規(guī)范,各地做法五花八門,為物業(yè)糾紛甚至更大矛盾埋下隱患―― “我們家基本不用電梯,干嗎要交電梯費?”這是不少一層住戶的疑問。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),除了個別地方免收或適當少收,在絕大多數(shù)城市,一層住戶都要和其他樓層的業(yè)主一樣,一分不少地交。
        交是交了,但心里未必服氣,也有人走上法庭較個真。這個問題爭論已久,但目前仍沒有統(tǒng)一法律規(guī)范。
        法院:不用電梯也得交費
        “我住一樓,從不坐電梯,交哪門子電梯費?”北京的徐女士認準這理,拒絕給物業(yè)公司交電梯費,物業(yè)費則一分不欠。2012年,她所在小區(qū)物業(yè)公司北京鴻鵠免費物業(yè)管理系統(tǒng)有限公司將其起訴到北京市豐臺區(qū)法院,要求她交納2006年7月至2009年6月以及2010年7月至2012年6月的電梯費,共計7300余元,及逾期滯納金500元,并承擔訴訟費。
        物業(yè)公司要求交費的理由是,徐女士入住時,與公司簽訂了《前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同》,合同約定物業(yè)費收費標準為1.78元/建筑平方米/月,其中電梯費的收費標準為0.8元/建筑平方米/月,未按期交納物業(yè)費的按日加收滯納金3‰。
        “電梯對一樓業(yè)主純屬無用設(shè)施,憑什么要交電梯費?”徐女士在法庭上反駁。她認為,作為一層業(yè)主,進出家門用不著電梯,自己不是電梯受益人。當初和物業(yè)公司簽《前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)委托合同》,規(guī)定每年要交包含電梯費在內(nèi)的物業(yè)費,但自己如果不簽合同就拿不到鑰匙,合同本身不具有合理性。
        豐臺區(qū)法院審理認為,物業(yè)公司為業(yè)主的房屋提供了物業(yè)服務(wù),業(yè)主作為房屋產(chǎn)權(quán)人,在享受物業(yè)服務(wù)之后,應(yīng)當交納物業(yè)費。樓道電梯屬于公共設(shè)施,其設(shè)立的目的在于服務(wù)全體業(yè)主,其費用理應(yīng)由全體業(yè)主共同負擔,且雙方已經(jīng)就電梯費的負擔在免費物業(yè)管理系統(tǒng)合同中進行了約定,該約定對雙方均有約束力。
        2013年1月,法院作出判決:徐女士支付6800余元電梯費。
        和徐女士一樣較真的業(yè)主還有不少,北京也有一些:
        2009年11月,家住一層的業(yè)主古先生以自己沒有使用電梯為由拒交電梯費,經(jīng)北京市第一中級人民法院判決,古先生向物業(yè)公司全額交納所欠費用。法院認為,物業(yè)合同中未約定住一層不交納電梯費的相關(guān)內(nèi)容,古先生以沒有使用過電梯而不應(yīng)交費的理由缺乏事實和法律依據(jù)。
        雖然家住一層,但由于在“全體業(yè)主均應(yīng)交納電梯運營費用”的免費物業(yè)管理系統(tǒng)協(xié)議上簽了字,2010年4月,田先生被北京市通州區(qū)法院判決向物業(yè)公司交納電梯費。 
        交不交電梯費　業(yè)主少有發(fā)言權(quán)
        記者在網(wǎng)上搜索發(fā)現(xiàn),關(guān)于一樓業(yè)主交不交電梯費的報道并不少見。為什么出現(xiàn)這么多糾紛?
        從一個數(shù)據(jù),不難看出端倪:北京市建委曾對物業(yè)糾紛作過一項調(diào)查,發(fā)現(xiàn)由開發(fā)商遺留的問題導致的物業(yè)糾紛,竟然占40%以上。
        北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律事務(wù)專業(yè)委員會主任、北京市匯佳律師事務(wù)所主任邱寶昌告訴記者,根據(jù)法律規(guī)定,前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司由開發(fā)商指定,而很多開發(fā)商自己就設(shè)有物業(yè)公司,雙方之間有千絲萬縷的關(guān)系,有的甚至是“父子關(guān)系”,要讓一層業(yè)主少交或免交電梯費,怎么可能?
       “物業(yè)公司都是利益集團,業(yè)主與物業(yè)公司表面上看似對等,實質(zhì)上并不對等,業(yè)主沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利,沒有話語權(quán),不大可能對等協(xié)商物業(yè)費,這也正是物業(yè)糾紛的根源所在。”邱寶昌說。
        物權(quán)法第70條規(guī)定:業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。
        豐臺區(qū)法院的法官告訴記者:電梯作為建筑物內(nèi)的公用設(shè)施,屬于全體業(yè)主共同所有,無論是住在高樓層還是低樓層,每一位業(yè)主都有使用電梯的權(quán)利,同樣必須承擔起維護電梯正常運行的義務(wù)。“一層業(yè)主認為自己不屬于受益人,拒絕交納電梯費的抗辯意見缺乏依據(jù),法院一般不予采信。” 
        北京:首層業(yè)主交30%電梯費政策“難產(chǎn)”
        據(jù)了解,2003年6月我國頒布了《免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》,國家發(fā)改委、建設(shè)部隨之又制定了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》,由各地制定具體的實施辦法。之后,北京市發(fā)改委、建委對當時北京現(xiàn)行的普通居住小區(qū)、高檔住宅、經(jīng)濟適用住房三個物業(yè)服務(wù)收費管理辦法進行了整合修訂,并向社會公開征求意見,擬定了《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(草案)和《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導價收費標準》(草案)。
        《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(草案)規(guī)定了電梯運行維護費標準及分攤辦法:業(yè)主大會成立前,按照房屋買賣合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定或免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約中的約定執(zhí)行;業(yè)主大會成立后,按照業(yè)主大會的決議執(zhí)行。不符合以上條件的,暫按以下辦法分攤計算:電梯運行服務(wù)首層住戶,只需交納其他樓層住戶電梯運行維護費的30%;執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導價的住宅區(qū),電梯運行維護費由免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)按不高于電梯運行維護費政府指導價收費標準執(zhí)行。
        2005年7月,北京市發(fā)改委和建委對兩個草案進行了聽證,但聽證后正式發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(試行)則規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導價;實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,收費標準由業(yè)主與免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度。草案中讓一層業(yè)主寄予厚望的“首層業(yè)主交30%電梯費”的規(guī)定,在正式文件中卻被刪除。也就是說,出臺的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(試行)并沒有解決一樓住房交電梯費的問題,而是留下了一個“尾巴”。
        邱寶昌正是當年幾十位參與聽證的代表中的一位。他回憶說,聽證會的重點是物業(yè)費怎么收、收取的標準,雖然草案中有“首層業(yè)主交30%電梯費”的規(guī)定,但這并不是聽證的重點。“‘首層業(yè)主交30%電梯費’應(yīng)當寫進正式的規(guī)定,但在最終出臺的正式規(guī)定中被刪去,不知道什么原因。” 
        各地收費方式不一,沈陽“一樓不交”
        記者發(fā)現(xiàn),目前關(guān)于一樓業(yè)主交電梯費主要有三種情況:一是物業(yè)公司采取“一刀切”的統(tǒng)一標準收費,一樓業(yè)主用不用都要交。二是按樓層不同實行差別化對待,要么按樓層劃段交費,1至10樓為一檔,11至20樓為一檔,21樓以上為一檔;要么按樓層不同交費,費用逐層提高。三是根據(jù)“誰使用誰付費”的公平原則,一樓業(yè)主不交電梯費。其中,第一種方式為主流。
        廣東省佛山市電梯收費標準分為兩類,一類是1樓至4樓為一標準,5樓以上樓層則每平方米每月增加2毛錢;另一類是同一收費標準,按房屋面積收取。
        江蘇省蘇州市則規(guī)定,電梯費分為正常使用、免費物業(yè)管理系統(tǒng)及更新費用三種組成部分,不帶負一層的樓房一樓業(yè)主不需支付電梯使用費,但因電梯是公共設(shè)施,每位業(yè)主都要承擔維護責任,電梯需要更新時則需支付電梯更新費。
        遼寧省鞍山市的《物業(yè)收費管理實施辦法》規(guī)定,電梯年安全檢測費用采取按戶據(jù)實分攤的方式收取。電梯定期常規(guī)保養(yǎng)、零星配件及維修等費用采取按戶據(jù)實分攤的方式收取,但不得超過每戶每月15元。不使用電梯的住宅底層或原始設(shè)計不?？康臉菍訕I(yè)主,不交納電梯服務(wù)費。電梯大修及更新改造費用,從住宅專項維修資金中列支。
        上海市《住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準》規(guī)定,電梯運行費用包括:電梯運行(電耗)、電梯定期常規(guī)保養(yǎng)、零星配件及維修(每臺電梯年支出1000元內(nèi))、電梯年安全檢測;底層或原始設(shè)計不?？康?不支付此項費用;如需使用按合同約定結(jié)算與分攤。
        福建省福州市的收費方式更是各式各樣:有的小區(qū)對一樓業(yè)主不收,甚至二樓業(yè)主也不用交;有的一樓和二樓的收費標準與高層業(yè)主不一樣,一二樓參照無電梯住房的收費標準,相對略低。
        2012年8月1日起,《濟南市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》施行,規(guī)定住宅小區(qū)業(yè)主要按面積交電梯運行費,每平方米每月0.35元。
        2004年7月,遼寧省沈陽市下發(fā)了《關(guān)于進一步明確高層住宅樓電梯收費問題的通知》規(guī)定:電梯運行服務(wù)收費標準,每月每人12元;高層住宅樓設(shè)有地下停車場的,一層住戶應(yīng)交納電梯運行服務(wù)費,高層住宅樓無地下停車場的,一層住戶可不交納電梯運行服務(wù)費。
        “免收、減收一樓業(yè)主電梯費,真正體現(xiàn)了民法的公平原則,對于化解電梯收費矛盾起到了積極作用。”一位長期關(guān)注物業(yè)收費的律師表示。 
        西安:市民大討論,收費漸趨合理
        北京的林先生給記者算了一筆賬,按照0.8元/建筑平方米/月標準計算,100平方米的房子,每個月要交80元電梯費,70年產(chǎn)權(quán)期就要交6.72萬元,差不多能買回一輛小車了。“如果把城市所有一層住戶算上,那可是個天文數(shù)字。
        電梯實際發(fā)生的費用主要分為運行費(即電費)、維護費兩大部分。那么,這筆費用到底有多大?據(jù)《新京報》報道,北京美麗園小區(qū)一年一部電梯電費是1584.05元,而電梯維護費大概是每部每年3000元,一部電梯一年的維護運行費約5000元。而按政府指導價管理的電梯運行維護費用標準計算,一部電梯每年要收2.9萬元至3萬多元。算下來,一部電梯物業(yè)公司每年可能賺取利潤2.4萬元,全小區(qū)111部電梯,物業(yè)公司一年就能賺260多萬元。
        根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(試行)第13條規(guī)定,電梯運行維護費依據(jù)實際支出,按建筑面積或戶合理分攤,具體辦法由業(yè)主與免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)協(xié)商確定。協(xié)商達成一致之前,電梯、水泵運行維護費執(zhí)行政府指導價。這也表明,物業(yè)公司是不能從電梯費中營利的。
        一層住戶到底要不要交電梯費?去年底,《華商報》就這個問題在陜西省西安市進行了大討論,主要形成了兩種對立的觀點:
        一是電梯費必須全體業(yè)主承擔,不管坐不坐。陜西許小平律師事務(wù)所律師張舉會說,按照物權(quán)法規(guī)定,電梯屬于小區(qū)共有部分,不能以不坐為由拒絕履行維護正常運行的義務(wù)。不管坐不坐,電梯費必須由全體業(yè)主承擔。
        二是不使用,有權(quán)向物業(yè)公司要求不交費。關(guān)于高層住宅小區(qū)電梯費收取辦法,陜西眾邦律師事務(wù)所李小東律師說,在全國范圍內(nèi)目前沒有明確統(tǒng)一的標準,但不少物業(yè)公司對一樓業(yè)主有“優(yōu)惠政策”,免收或少收。
        2012年12月,《華商報》組織物業(yè)公司、律師、業(yè)主代表共聚一堂,召開“圓桌會議”探討一樓電梯費該不該收。最終形成共識,物業(yè)公司倡議對一樓電梯費實行區(qū)別收取。心晴雅苑、文景苑等小區(qū)10家物業(yè)率先響應(yīng),所服務(wù)的10家小區(qū)一樓業(yè)主不再收電梯費。
        邱寶昌認為,電梯是公共設(shè)施,一樓業(yè)主與其他層業(yè)主都是電梯的共同所有權(quán)人,一樓業(yè)主具有維護公共設(shè)施的義務(wù),“一樓業(yè)主不交電梯費顯然不合理”。但是,一樓業(yè)主又不使用電梯,交與其他高層使用電梯多的業(yè)主同樣的電梯費也不盡公平,“一樓業(yè)主可適當少交”。
        “我認為實行階梯式或劃段式標準收取電梯費,既公平也合理。”邱寶昌說。 
        新聞來源:正義網(wǎng)