造成物業(yè)管理收費難原因探析

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　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)這個詞，在贛州市是近幾年人們茶余飯后，經(jīng)常談到論到的，也是社會關(guān)注的熱點之一。什么是免費物業(yè)管理系統(tǒng)呢？根據(jù)國務(wù)院令第504號【免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例】第一章第二（條）“免費物業(yè)管理系統(tǒng)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動”。而免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費是指依據(jù)國家發(fā)改委（發(fā)改價格［2003］1864號【物業(yè)服務(wù)收費管理辦法】）第二條“物業(yè)服務(wù)（管理）收費，是指免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用”。免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費屬于經(jīng)營服務(wù)性收費，通俗說，也就是有償服務(wù)收費，既物業(yè)公司為業(yè)主提供了服務(wù)，而業(yè)主向物業(yè)公司付費的關(guān)系。這一新事物是在社會主義市場經(jīng)濟不斷深入發(fā)展條件下的產(chǎn)物，免費物業(yè)管理系統(tǒng)正逐步取代傳統(tǒng)，單一的公有住宅的管理模式，而進入千家萬戶。但任何事物的發(fā)展都有一個過程，而在這個過程中必將產(chǎn)生很多問題和矛盾，免費物業(yè)管理系統(tǒng)也不例外，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計劃經(jīng)濟中轉(zhuǎn)變過來，需要一個從認知到認可的過程。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目運作中和物業(yè)公司在實施物業(yè)服務(wù)過程中，存在諸多問題和不規(guī)范行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現(xiàn)問題。在這些問題當中，免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費難是一個非常重要又荊手的問題，解決不好，將影響物業(yè)整個行業(yè)的發(fā)展，要解決問題，首先要分析問題產(chǎn)生的原因，本人根據(jù)這幾年對物業(yè)行業(yè)的了解，現(xiàn)將這個問題產(chǎn)生的原因做如下幾方面初淺的分析。
　　
　　一、宣傳不到位，力度不夠，造成人們對“免費物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生各種偏頗的認識”。在計劃經(jīng)濟體制下，我國住房采用的福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門或企業(yè)承擔。居民習慣的是“只享受、不（少）付費”。根本不認識和理解免費物業(yè)管理系統(tǒng)的概念。我國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住房方式發(fā)生了變化，而且免費物業(yè)管理系統(tǒng)也隨這出現(xiàn)，因此，就產(chǎn)生了如何認識和理解免費物業(yè)管理系統(tǒng)。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，人們在得到住房，成為業(yè)主后，要與免費物業(yè)管理系統(tǒng)公司簽訂《免費物業(yè)管理系統(tǒng)公約》依照“誰消費，誰付費”的原則，明確各種交納的費用，但業(yè)主在對于支付了大筆購房款后，仍要按期交納免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，難免不產(chǎn)生抵觸情緒。另一方面，在我國存在著免費物業(yè)管理系統(tǒng)模式的類型多，收費標準不一等現(xiàn)象，例如，住宅物就劃分成經(jīng)濟適用房，普通住宅，公寓和別墅區(qū)等多種類型，物業(yè)收費有政府定價，政府指導價，協(xié)議價和市場調(diào)節(jié)價等形式。這些概念，免費物業(yè)管理系統(tǒng)專業(yè)人士在理解和運用上都難免會出現(xiàn)差錯，更何況業(yè)主的認識和理解呢？所以，這些客觀上造成了免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用收取困難。
　　
　　二、免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用使用情況透明度差。企業(yè)是以獲取利潤為目的的組織，物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè)，企業(yè)肯定是要獲取利潤，這利潤來源于免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費，如果科學地測算物來管理費，使之透明地運作。那么，免費物業(yè)管理系統(tǒng)費將不難收取，但是，事實并非如此，物業(yè)公司不愿將免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的運作完全透明。原因是，一方面，根據(jù)經(jīng)濟學的一般觀點，免費物業(yè)管理系統(tǒng)費應(yīng)是生產(chǎn)成本加上合理的利潤率。問題的關(guān)鍵是生產(chǎn)成本如何確定，我們知道，生產(chǎn)成本受企業(yè)自身條件和生產(chǎn)品數(shù)量規(guī)模的影響。具體反映在物業(yè)企業(yè)（1）物業(yè)公司實力。例如，如果某物業(yè)公司有多個免費物業(yè)管理系統(tǒng)項目，它將某固定資產(chǎn)設(shè)備用在多個項目，但是，每個項目都分別一樣地提取折舊費用，這樣，生產(chǎn)成本必定會加大，（2）物業(yè)公司經(jīng)營的免費物業(yè)管理系統(tǒng)項目規(guī)模，物業(yè)項目的規(guī)模有大小，在規(guī)模大的項目中，物業(yè)公司不按照規(guī)模效益計算物業(yè)費，采取不規(guī)則經(jīng)濟方法加大生產(chǎn)成本，多收費。在規(guī)模小的項目中，有些物業(yè)公司存在“多收費，少服務(wù)，甚至收費不服務(wù)”等不道德職業(yè)行為，這些都影響和阻礙著免費物業(yè)管理系統(tǒng)費透明性運作，這與業(yè)主（消費者）明明白白地消費要求，大相徑庭，免費物業(yè)管理系統(tǒng)費怎能好收？
　　
　　三、開發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾。人們生活水平的提高，對免費物業(yè)管理系統(tǒng)檔次的要求在不斷提高，為了迎合消費者保證樓宇的銷售，開發(fā)商往往采取夸大宣傳，對物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備做出不切實際的承諾。待業(yè)主進駐后，發(fā)現(xiàn)實際狀況與之宣傳差距甚遠，于是，業(yè)主就以物業(yè)公司為發(fā)泄對象，拒絕交納物業(yè)費，以此作為挽回損失的手段。
　　
　　四、建筑工程遺留問題多，物業(yè)服務(wù)不到位。建筑工程問題多，己成為社會高度關(guān)注的焦點，有些建筑工程問題，直接造成免費物業(yè)管理系統(tǒng)先天不足，物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，小區(qū)保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量問題不能投入使用，嚴重影響物業(yè)公司對小區(qū)的社會治安管理，造成偷盜行為發(fā)生時，又不能為公安部門破案提供有利證據(jù)。開發(fā)項目分期開業(yè)，造成邊入住，邊施工，導致對居住小區(qū)不能實行封閉式管理，臟、亂、差現(xiàn)象時有發(fā)生。前期規(guī)劃的綠地面積不能達標，停車場不能正常投入使用等。居民由此產(chǎn)生的各種意見，都有可能造成物業(yè)收費難。
　　
　　五、物業(yè)公司過多地承擔社會公用部門責任，造成收取費用風險加大。目前，社會公用部門繼續(xù)沿用在計劃經(jīng)濟下的收費管理模式。供水、供電、供氣以及有線電視等費用，本應(yīng)由社會公用部門向業(yè)主直接收取，但是他們憑借市場的優(yōu)勢地位，責令由物業(yè)公司來代收，使物業(yè)公司充當“第一繳款人”的角色，使物業(yè)公司經(jīng)營承擔了不必要的風險。在這種情形下，業(yè)主對上述各部門的某項服務(wù)不滿意，都將導致業(yè)主對物業(yè)公司的不滿，而采取不徼免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的手段來對抗，由此也造成物業(yè)公司收費困難。
　　
　　六、國家的法規(guī)不健全、不完善、不能充分適應(yīng)免費物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展。目前的物業(yè)法規(guī)、政策滯后，特別是【物權(quán)法】頒布實施后，與之相適應(yīng)、相配套的物業(yè)法規(guī)還沒有制定，如果，免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費仍按原辦法執(zhí)行，長此下去，必然會造成產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)公司之間的收費糾份，這也是造成物業(yè)收費難的原因之－。
　　
　　另外，業(yè)主的失業(yè)及職業(yè)的不穩(wěn)定性增加，業(yè)主道德風險問題越發(fā)突出等不確定因素，也為物業(yè)公司收費帶來－定的困難。