造成物業(yè)管理收費(fèi)難原因探析

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　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)這個(gè)詞，在贛州市是近幾年人們茶余飯后，經(jīng)常談到論到的，也是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)之一。什么是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)呢？根據(jù)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)【免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例】第一章第二（條）“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”。而免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)是指依據(jù)國(guó)家發(fā)改委（發(fā)改價(jià)格［2003］1864號(hào)【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法】）第二條“物業(yè)服務(wù)（管理）收費(fèi)，是指免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用”。免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)屬于經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，通俗說，也就是有償服務(wù)收費(fèi)，既物業(yè)公司為業(yè)主提供了服務(wù)，而業(yè)主向物業(yè)公司付費(fèi)的關(guān)系。這一新事物是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷深入發(fā)展條件下的產(chǎn)物，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)正逐步取代傳統(tǒng)，單一的公有住宅的管理模式，而進(jìn)入千家萬(wàn)戶。但任何事物的發(fā)展都有一個(gè)過程，而在這個(gè)過程中必將產(chǎn)生很多問題和矛盾，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)也不例外，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中轉(zhuǎn)變過來，需要一個(gè)從認(rèn)知到認(rèn)可的過程。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作中和物業(yè)公司在實(shí)施物業(yè)服務(wù)過程中，存在諸多問題和不規(guī)范行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現(xiàn)問題。在這些問題當(dāng)中，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)難是一個(gè)非常重要又荊手的問題，解決不好，將影響物業(yè)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，要解決問題，首先要分析問題產(chǎn)生的原因，本人根據(jù)這幾年對(duì)物業(yè)行業(yè)的了解，現(xiàn)將這個(gè)問題產(chǎn)生的原因做如下幾方面初淺的分析。
　　
　　一、宣傳不到位，力度不夠，造成人們對(duì)“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)產(chǎn)生各種偏頗的認(rèn)識(shí)”。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)住房采用的福利制社會(huì)分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門或企業(yè)承擔(dān)。居民習(xí)慣的是“只享受、不（少）付費(fèi)”。根本不認(rèn)識(shí)和理解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的概念。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，人們不僅獲取住房方式發(fā)生了變化，而且免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)也隨這出現(xiàn)，因此，就產(chǎn)生了如何認(rèn)識(shí)和理解免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)。根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，人們?cè)诘玫阶》?，成為業(yè)主后，要與免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司簽訂《免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公約》依照“誰(shuí)消費(fèi)，誰(shuí)付費(fèi)”的原則，明確各種交納的費(fèi)用，但業(yè)主在對(duì)于支付了大筆購(gòu)房款后，仍要按期交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，難免不產(chǎn)生抵觸情緒。另一方面，在我國(guó)存在著免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)模式的類型多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一等現(xiàn)象，例如，住宅物就劃分成經(jīng)濟(jì)適用房，普通住宅，公寓和別墅區(qū)等多種類型，物業(yè)收費(fèi)有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)，協(xié)議價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)等形式。這些概念，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)專業(yè)人士在理解和運(yùn)用上都難免會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)，更何況業(yè)主的認(rèn)識(shí)和理解呢？所以，這些客觀上造成了免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用收取困難。
　　
　　二、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用使用情況透明度差。企業(yè)是以獲取利潤(rùn)為目的的組織，物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè)，企業(yè)肯定是要獲取利潤(rùn)，這利潤(rùn)來源于免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)，如果科學(xué)地測(cè)算物來管理費(fèi)，使之透明地運(yùn)作。那么，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)將不難收取，但是，事實(shí)并非如此，物業(yè)公司不愿將免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的運(yùn)作完全透明。原因是，一方面，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般觀點(diǎn)，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)應(yīng)是生產(chǎn)成本加上合理的利潤(rùn)率。問題的關(guān)鍵是生產(chǎn)成本如何確定，我們知道，生產(chǎn)成本受企業(yè)自身?xiàng)l件和生產(chǎn)品數(shù)量規(guī)模的影響。具體反映在物業(yè)企業(yè)（1）物業(yè)公司實(shí)力。例如，如果某物業(yè)公司有多個(gè)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，它將某固定資產(chǎn)設(shè)備用在多個(gè)項(xiàng)目，但是，每個(gè)項(xiàng)目都分別一樣地提取折舊費(fèi)用，這樣，生產(chǎn)成本必定會(huì)加大，（2）物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目規(guī)模，物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模有大小，在規(guī)模大的項(xiàng)目中，物業(yè)公司不按照規(guī)模效益計(jì)算物業(yè)費(fèi)，采取不規(guī)則經(jīng)濟(jì)方法加大生產(chǎn)成本，多收費(fèi)。在規(guī)模小的項(xiàng)目中，有些物業(yè)公司存在“多收費(fèi)，少服務(wù)，甚至收費(fèi)不服務(wù)”等不道德職業(yè)行為，這些都影響和阻礙著免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)透明性運(yùn)作，這與業(yè)主（消費(fèi)者）明明白白地消費(fèi)要求，大相徑庭，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)怎能好收？
　　
　　三、開發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾。人們生活水平的提高，對(duì)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)檔次的要求在不斷提高，為了迎合消費(fèi)者保證樓宇的銷售，開發(fā)商往往采取夸大宣傳，對(duì)物業(yè)小區(qū)設(shè)施設(shè)備做出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主進(jìn)駐后，發(fā)現(xiàn)實(shí)際狀況與之宣傳差距甚遠(yuǎn)，于是，業(yè)主就以物業(yè)公司為發(fā)泄對(duì)象，拒絕交納物業(yè)費(fèi)，以此作為挽回?fù)p失的手段。
　　
　　四、建筑工程遺留問題多，物業(yè)服務(wù)不到位。建筑工程問題多，己成為社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)，有些建筑工程問題，直接造成免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)先天不足，物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，小區(qū)保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量問題不能投入使用，嚴(yán)重影響物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的社會(huì)治安管理，造成偷盜行為發(fā)生時(shí)，又不能為公安部門破案提供有利證據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目分期開業(yè)，造成邊入住，邊施工，導(dǎo)致對(duì)居住小區(qū)不能實(shí)行封閉式管理，臟、亂、差現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。前期規(guī)劃的綠地面積不能達(dá)標(biāo)，停車場(chǎng)不能正常投入使用等。居民由此產(chǎn)生的各種意見，都有可能造成物業(yè)收費(fèi)難。
　　
　　五、物業(yè)公司過多地承擔(dān)社會(huì)公用部門責(zé)任，造成收取費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)加大。目前，社會(huì)公用部門繼續(xù)沿用在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的收費(fèi)管理模式。供水、供電、供氣以及有線電視等費(fèi)用，本應(yīng)由社會(huì)公用部門向業(yè)主直接收取，但是他們憑借市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位，責(zé)令由物業(yè)公司來代收，使物業(yè)公司充當(dāng)“第一繳款人”的角色，使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)承擔(dān)了不必要的風(fēng)險(xiǎn)。在這種情形下，業(yè)主對(duì)上述各部門的某項(xiàng)服務(wù)不滿意，都將導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿，而采取不徼免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的手段來對(duì)抗，由此也造成物業(yè)公司收費(fèi)困難。
　　
　　六、國(guó)家的法規(guī)不健全、不完善、不能充分適應(yīng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的發(fā)展。目前的物業(yè)法規(guī)、政策滯后，特別是【物權(quán)法】頒布實(shí)施后，與之相適應(yīng)、相配套的物業(yè)法規(guī)還沒有制定，如果，免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)仍按原辦法執(zhí)行，長(zhǎng)此下去，必然會(huì)造成產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)公司之間的收費(fèi)糾份，這也是造成物業(yè)收費(fèi)難的原因之－。
　　
　　另外，業(yè)主的失業(yè)及職業(yè)的不穩(wěn)定性增加，業(yè)主道德風(fēng)險(xiǎn)問題越發(fā)突出等不確定因素，也為物業(yè)公司收費(fèi)帶來－定的困難。