《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂版）》將于5月1日實(shí)施

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)抱怨收不到免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)、無法開展正常服務(wù)，小區(qū)居民抱怨物業(yè)服務(wù)不好、物業(yè)費(fèi)交得冤……今后，這種免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的惡性循環(huán)現(xiàn)象將得到有效解決。昨從無錫市物管協(xié)會(huì)舉辦的專題報(bào)告會(huì)得悉，新修訂的《江蘇省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》將于5月1日起正式施行。　　　

　　這部新《條例》對(duì)小區(qū)車位出售出租、公共維修資金應(yīng)急使用等問題是如何規(guī)定的？公共維修基金怎樣有效使用？對(duì)不交物業(yè)費(fèi)的“老賴”有什么約束性規(guī)定？針對(duì)這些熱點(diǎn)問題，參與條例修訂的省人大常委會(huì)法制工委副主任劉克希特意來錫，進(jìn)行了權(quán)威解讀。　　　

　　車位車庫　　　

　　【變化一】小區(qū)車位、車庫不能只售不租

　　一面是小區(qū)地下車庫停放的車輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)的一大難題?！　?/p>

　　劉克希介紹，對(duì)于有產(chǎn)權(quán)的可售車位，新《條例》并不禁止開發(fā)商全部或大部分出售，只要符合雙方約定。但目前的問題是，很多小區(qū)車位賣不掉，而開發(fā)商拒不出租，導(dǎo)致資源大量閑置。新《江蘇省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》對(duì)此做出了全新的規(guī)定，“建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。”擬出租車位少于要求承租的業(yè)主戶數(shù)時(shí)，應(yīng)采取抽簽等公平方式?jīng)Q定，每戶限租一個(gè)。新《條例》還制定了處罰條款：對(duì)未出售或附贈(zèng)的車位、車庫，建設(shè)單位只售不租的，最高可處十萬元以上五十萬元以下罰款。此外，在滿足業(yè)主購買和承租需求后還有多余車位的，可以出租給業(yè)主以外的使用人，但租期不得超過六個(gè)月?！　?/p>

　　【變化二】人防工程的車位最多租三年

　　人防工程的停車位不得出售，只能出租。有些開發(fā)商為回籠資金“變相出售”，硬性規(guī)定停車位租賃合同必須二十年一簽?！　　?/p>

　　新《江蘇省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》要求，人防工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。租賃期限超過三年，且逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。　　　

　　公共維修資金　　

　　【變化一】六種情形可應(yīng)急提取　　　

　　住宅專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有。根據(jù)國家規(guī)定，動(dòng)用這筆錢，必須符合兩個(gè)“三分之二”條件，即建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，才能使用，程序繁瑣。特別是一些“空關(guān)”率比較高的小區(qū)，想要通過兩個(gè)“三分之二”條件，根本不現(xiàn)實(shí)。如果發(fā)生緊急情況怎么辦？　　　

　　新《江蘇省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》明確了應(yīng)急之法：包括屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的；樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；以及危及房屋安全的其他情形在內(nèi)的六種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置?！　　?/p>

　　【變化二】八成以上維修資金可存定期

　　讓公共維修資金“錢生錢”是新《江蘇省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的一大亮點(diǎn)。據(jù)悉，由于不少建筑尚在保修期內(nèi)，該資金使用率非常低，大量的資金以活期形式沉淀在銀行。新《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)，將不低于住宅專項(xiàng)維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以辦理。業(yè)內(nèi)人士稱，此舉可使小區(qū)維修資金利息收益增值不少，為今后設(shè)施設(shè)備的大修、更換提供有力的資金來源。　　

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)　　

　　【變化一】不交免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)，房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)　　　

　　物業(yè)服務(wù)“收費(fèi)難、難收費(fèi)”已成為制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展和為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)服務(wù)的瓶頸。新《條例》針對(duì)這一現(xiàn)象，規(guī)定“物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)用”。這意味著房產(chǎn)過戶時(shí)若免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)尚未結(jié)清，業(yè)主將無法辦理過戶手續(xù)。　　　

　　新《條例》同時(shí)規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在小區(qū)內(nèi)公示等形式，督促其限期交納。這一條有兩個(gè)新意，一是明確了法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費(fèi)的職能，業(yè)主委員會(huì)從此可以名正言順地履行這一職能；二是明確規(guī)定可在小區(qū)內(nèi)公示“老賴”名單，而以前此舉具有一定的爭議性。目前很多小區(qū)的免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)收繳率不高，欠費(fèi)直接影響免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也侵害了誠信的交費(fèi)業(yè)主的利益?！　?/p>

　　【變化二】免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，每三年評(píng)估一次　　

　　一方面免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員的工資不斷提高；另一方面一些小區(qū)特別是老小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，很多免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)難以為繼。新《條例》規(guī)定，普通住宅的前期免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，價(jià)格、免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門聯(lián)合制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，每三年評(píng)估一次，適時(shí)調(diào)整，并予以公布。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定。這意味著，業(yè)主可以根據(jù)小區(qū)管理的需要，隨行就市，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。　　

　　據(jù)悉，以往很多住宅小區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但指導(dǎo)價(jià)多年一成不變，與物價(jià)水平有所脫節(jié)，也不能反映物業(yè)企業(yè)的成本變化，今后每三年評(píng)估一次并適時(shí)調(diào)整，成立了業(yè)主大會(huì)的小區(qū)還可實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，這等于引入了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，用市場(chǎng)的手段來調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使之更為吻合當(dāng)時(shí)的物價(jià)水平和企業(yè)的營運(yùn)成本?！　?/p>

　　免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)體制　

　　【變化一】體制“沉到底”，街道唱主角

　　“沉到底”是新《江蘇省免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)條例》在體制上的最大變化。此次我省通過地方法規(guī)的形式，明確賦予了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督職責(zé)，突出了其在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)活動(dòng)中的基礎(chǔ)作用。　　

　　據(jù)悉，新《條例》提出了“免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)委員會(huì)”的新概念。對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)、業(yè)主代表等組成免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員職責(zé)。此舉可以有效彌補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)缺位的問題，完善業(yè)主監(jiān)督機(jī)制，為小區(qū)處理重大免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)問題提供法律保障?！　　?/p>

　　【變化二】公安、城管參與小區(qū)管理　　

　　新《條例》還規(guī)定，房管、城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人的姓名和聯(lián)系方式，依法處理管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。此舉有助于政府各部門形成管理合力，更加有力地維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。