《江蘇省物業(yè)管理條例（修訂版）》將于5月1日實施

　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)抱怨收不到免費物業(yè)管理系統(tǒng)費、無法開展正常服務(wù)，小區(qū)居民抱怨物業(yè)服務(wù)不好、物業(yè)費交得冤……今后，這種免費物業(yè)管理系統(tǒng)的惡性循環(huán)現(xiàn)象將得到有效解決。昨從無錫市物管協(xié)會舉辦的專題報告會得悉，新修訂的《江蘇省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》將于5月1日起正式施行。　　　

　　這部新《條例》對小區(qū)車位出售出租、公共維修資金應(yīng)急使用等問題是如何規(guī)定的？公共維修基金怎樣有效使用？對不交物業(yè)費的“老賴”有什么約束性規(guī)定？針對這些熱點問題，參與條例修訂的省人大常委會法制工委副主任劉克希特意來錫，進行了權(quán)威解讀。　　　

　　車位車庫　　　

　　【變化一】小區(qū)車位、車庫不能只售不租

　　一面是小區(qū)地下車庫停放的車輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是免費物業(yè)管理系統(tǒng)的一大難題?！　?/p>

　　劉克希介紹，對于有產(chǎn)權(quán)的可售車位，新《條例》并不禁止開發(fā)商全部或大部分出售，只要符合雙方約定。但目前的問題是，很多小區(qū)車位賣不掉，而開發(fā)商拒不出租，導(dǎo)致資源大量閑置。新《江蘇省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》對此做出了全新的規(guī)定，“建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。”擬出租車位少于要求承租的業(yè)主戶數(shù)時，應(yīng)采取抽簽等公平方式?jīng)Q定，每戶限租一個。新《條例》還制定了處罰條款：對未出售或附贈的車位、車庫，建設(shè)單位只售不租的，最高可處十萬元以上五十萬元以下罰款。此外，在滿足業(yè)主購買和承租需求后還有多余車位的，可以出租給業(yè)主以外的使用人，但租期不得超過六個月?！　?/p>

　　【變化二】人防工程的車位最多租三年

　　人防工程的停車位不得出售，只能出租。有些開發(fā)商為回籠資金“變相出售”，硬性規(guī)定停車位租賃合同必須二十年一簽?！　　?/p>

　　新《江蘇省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》要求，人防工程平時用作停車位的，應(yīng)當向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過三年，不得將停車位出售、附贈。租賃期限超過三年，且逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款?！　　?/p>

　　公共維修資金　　

　　【變化一】六種情形可應(yīng)急提取　　　

　　住宅專項維修資金屬于全體業(yè)主所有。根據(jù)國家規(guī)定，動用這筆錢，必須符合兩個“三分之二”條件，即建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過，才能使用，程序繁瑣。特別是一些“空關(guān)”率比較高的小區(qū)，想要通過兩個“三分之二”條件，根本不現(xiàn)實。如果發(fā)生緊急情況怎么辦？　　　

　　新《江蘇省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》明確了應(yīng)急之法：包括屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的；樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；以及危及房屋安全的其他情形在內(nèi)的六種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項維修資金代管部門復(fù)核后進行應(yīng)急處置。　　　

　　【變化二】八成以上維修資金可存定期

　　讓公共維修資金“錢生錢”是新《江蘇省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》的一大亮點。據(jù)悉，由于不少建筑尚在保修期內(nèi)，該資金使用率非常低，大量的資金以活期形式沉淀在銀行。新《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會可以申請，將不低于住宅專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，維修資金代管部門應(yīng)當自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。業(yè)內(nèi)人士稱，此舉可使小區(qū)維修資金利息收益增值不少，為今后設(shè)施設(shè)備的大修、更換提供有力的資金來源?！　?/p>

　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)費　　

　　【變化一】不交免費物業(yè)管理系統(tǒng)費，房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)　　　

　　物業(yè)服務(wù)“收費難、難收費”已成為制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展和為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)服務(wù)的瓶頸。新《條例》針對這一現(xiàn)象，規(guī)定“物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清免費物業(yè)管理系統(tǒng)費用”。這意味著房產(chǎn)過戶時若免費物業(yè)管理系統(tǒng)費尚未結(jié)清，業(yè)主將無法辦理過戶手續(xù)?！　　?/p>

　　新《條例》同時規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納免費物業(yè)管理系統(tǒng)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在小區(qū)內(nèi)公示等形式，督促其限期交納。這一條有兩個新意，一是明確了法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費的職能，業(yè)主委員會從此可以名正言順地履行這一職能；二是明確規(guī)定可在小區(qū)內(nèi)公示“老賴”名單，而以前此舉具有一定的爭議性。目前很多小區(qū)的免費物業(yè)管理系統(tǒng)費收繳率不高，欠費直接影響免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的利益?！　?/p>

　　【變化二】免費物業(yè)管理系統(tǒng)費政府指導(dǎo)價，每三年評估一次　　

　　一方面免費物業(yè)管理系統(tǒng)從業(yè)人員的工資不斷提高；另一方面一些小區(qū)特別是老小區(qū)收費標準偏低，很多免費物業(yè)管理系統(tǒng)企業(yè)難以為繼。新《條例》規(guī)定，普通住宅的前期免費物業(yè)管理系統(tǒng)收費實行政府指導(dǎo)價，價格、免費物業(yè)管理系統(tǒng)行政主管部門聯(lián)合制定物業(yè)服務(wù)等級標準、相應(yīng)的基準價與浮動幅度，每三年評估一次，適時調(diào)整，并予以公布。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定。這意味著，業(yè)主可以根據(jù)小區(qū)管理的需要，隨行就市，實行市場調(diào)節(jié)價?！　?/p>

　　據(jù)悉，以往很多住宅小區(qū)實行政府指導(dǎo)價，但指導(dǎo)價多年一成不變，與物價水平有所脫節(jié)，也不能反映物業(yè)企業(yè)的成本變化，今后每三年評估一次并適時調(diào)整，成立了業(yè)主大會的小區(qū)還可實行市場調(diào)節(jié)價，這等于引入了市場調(diào)節(jié)機制，用市場的手段來調(diào)節(jié)物業(yè)服務(wù)標準，使之更為吻合當時的物價水平和企業(yè)的營運成本?！　?/p>

　　免費物業(yè)管理系統(tǒng)體制　

　　【變化一】體制“沉到底”，街道唱主角

　　“沉到底”是新《江蘇省免費物業(yè)管理系統(tǒng)條例》在體制上的最大變化。此次我省通過地方法規(guī)的形式，明確賦予了鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道具體負責本轄區(qū)內(nèi)免費物業(yè)管理系統(tǒng)工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督職責，突出了其在免費物業(yè)管理系統(tǒng)活動中的基礎(chǔ)作用?！　?/p>

　　據(jù)悉，新《條例》提出了“免費物業(yè)管理系統(tǒng)委員會”的新概念。對不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)、業(yè)主代表等組成免費物業(yè)管理系統(tǒng)委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員職責。此舉可以有效彌補業(yè)主委員會缺位的問題，完善業(yè)主監(jiān)督機制，為小區(qū)處理重大免費物業(yè)管理系統(tǒng)問題提供法律保障?！　　?/p>

　　【變化二】公安、城管參與小區(qū)管理　　

　　新《條例》還規(guī)定，房管、城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當加強免費物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人的姓名和聯(lián)系方式，依法處理管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。此舉有助于政府各部門形成管理合力，更加有力地維護廣大業(yè)主的權(quán)益。