物業(yè)管理項(xiàng)目退出的隱憂與思考

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物業(yè)行業(yè)從找項(xiàng)目、爭(zhēng)市場(chǎng)，由小變大，有弱變強(qiáng)，行業(yè)逐步規(guī)范的發(fā)展階段，到目前，已經(jīng)面臨所接管的部分免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目，存在入不敷出，選擇退出或者勉強(qiáng)維持的尷尬階段，選擇物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的退出有時(shí)已經(jīng)在所難免，退出帶來(lái)的負(fù)面影響及深層問(wèn)題值得探討，現(xiàn)將本人從事免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)、決策物業(yè)退出中所遇到的問(wèn)題和一些感知與大家共同探討。
　　一、物業(yè)項(xiàng)目退出的原因
　　物業(yè)項(xiàng)目退出的主要原因還是經(jīng)費(fèi)不足以成本的開支，這里所談得的經(jīng)費(fèi)，包括一些撥款項(xiàng)目，因合同期限較長(zhǎng)，原經(jīng)費(fèi)撥付標(biāo)準(zhǔn)不足以滿足人員成本和物料上漲因素的影響，致使原固定不變的撥款經(jīng)費(fèi)和增長(zhǎng)的企業(yè)成本形成接管項(xiàng)目無(wú)利可圖，甚至收支倒掛。同時(shí)，也包括收費(fèi)小區(qū)的收支出現(xiàn)不平衡的問(wèn)題，同樣的原因，有些收費(fèi)小區(qū)合同期限較長(zhǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年不變，政府也沒有相應(yīng)的收費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)政策，還有收費(fèi)小區(qū)的頑疾問(wèn)題，即：收費(fèi)難、收費(fèi)率不高的問(wèn)題，使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)舉步維艱，選擇退出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)區(qū)域就是物業(yè)公司迫不得已的出路。然而，經(jīng)費(fèi)不足也不是全部退出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目的理由，有些由于管理矛盾造成的雙方溝通障礙，協(xié)調(diào)解決事務(wù)手續(xù)繁雜，費(fèi)用結(jié)算周期長(zhǎng)，無(wú)償增加工作量等問(wèn)題，使物業(yè)公司苦不堪言，退出也成為必然選擇。
　　二、退出免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)項(xiàng)目面臨的一些問(wèn)題
　　就我公司而言，存在的主要問(wèn)題不是甲方不選擇我們，而是我物業(yè)公司主動(dòng)退出，這就存在甲方想保留原經(jīng)費(fèi)撥付標(biāo)準(zhǔn)，挽留我公司繼續(xù)提供服務(wù)，和我公司必須決策退出的矛盾。怎么解決這一矛盾呢？《合同》到期前，先給甲方主管領(lǐng)導(dǎo)“透透風(fēng)”，按合同約定，合同到期提前一個(gè)月發(fā)給對(duì)方一個(gè)公函，明確表態(tài)講明原因，緊跟著回訪甲方的態(tài)度，促使對(duì)方盡快形成決議，若協(xié)調(diào)此事對(duì)方有脫延，須再發(fā)合同終止公函，約定退出時(shí)間表，促使甲方走到善后事務(wù)處理的程序。在這種情況下，有可能造成甲方選擇給予寬限期，作為物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，物業(yè)的撤出，存在交接、人員善后安排等相關(guān)善后事務(wù)及手續(xù)，可以滿足甲方要求。寬限期不應(yīng)超過(guò)一個(gè)月，在寬限期內(nèi)，盡快督辦甲方選擇新的物業(yè)公司，為甲方也可以提供一些物業(yè)接管的思路，盡快完成戰(zhàn)略性的退出，成功的退出，不僅甩掉了經(jīng)濟(jì)虧損的包袱，也解放了公司的項(xiàng)目管理人員，減少了企業(yè)的維修、管理等成本。對(duì)于主動(dòng)決策退出的公司來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)成功的退出，為公司的良性發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。若退出決定是甲方或業(yè)主委員會(huì)形成的，物業(yè)公司還想繼續(xù)提供服務(wù)，這種情況就要看物業(yè)公司的努力程度了，也可以用以上處理情況作對(duì)比，要求甲方或業(yè)主委員會(huì)給予自己免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)寬限整改期，爭(zhēng)取提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，盡快解決急待整改的問(wèn)題，請(qǐng)求甲方和業(yè)主使用人的理解和支持，爭(zhēng)取使甲方?jīng)Q策者取消物業(yè)退出的決定，挽回被撤退形成物業(yè)公司管理項(xiàng)目的缺失和聲譽(yù)上的影響。
　　退出物業(yè)應(yīng)該注意的提高認(rèn)識(shí)，從形式上不外乎免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司不愿繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)和物業(yè)受益人不再繼續(xù)接受服務(wù)兩種情況，但是站在物業(yè)公司的角度來(lái)說(shuō)，如果是主動(dòng)提出退出的，一定要堅(jiān)持，不要做無(wú)原則的讓步，寬限一到，強(qiáng)行退出，把該甩的包袱一定要甩掉。甩掉包袱才能輕裝上陣，如果是被動(dòng)要撤出物業(yè)項(xiàng)目的，做最大的努力，做好協(xié)調(diào)、溝通及善后事務(wù)，盡量消除影響，化解甲方和提供服務(wù)員工等逐項(xiàng)矛盾，減少免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)公司的麻煩，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，爭(zhēng)取在免費(fèi)物業(yè)管理系統(tǒng)領(lǐng)域里立有一足之地，否則，將會(huì)被無(wú)情的市場(chǎng)所淘汰。
　　三、面對(duì)物業(yè)撤出的幾點(diǎn)深層思考
　　前面已經(jīng)在原因中講到了，合同期限是一個(gè)值得探討的問(wèn)題，合同期是一年以上的，對(duì)于優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目物業(yè)公司贏利較好的或服務(wù)環(huán)境良好的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)物管公司是利的，但隨著時(shí)間的發(fā)展，通貨膨脹的壓力會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，一個(gè)五年以前的經(jīng)費(fèi)撥付標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)是贏利較大的，在第三年就有可能贏利甚微，到了第五年，已經(jīng)收支不平了，但合同期限還未到，追加經(jīng)費(fèi)又沒有可能，造成物管企業(yè)進(jìn)退兩難的局面，選擇撤出要承擔(dān)高額的違約金和聲譽(yù)損失，硬撐著，公司就得不斷往里虧錢，最終走入退出決策這條路。所以，在物管項(xiàng)目合同期限上要引起足夠重視，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，要考慮市場(chǎng)和國(guó)家政策，尤其是價(jià)格因素的影響，但合同期限以五年為限，不能簽十年、二十年的遠(yuǎn)期合同。