2015年房地產估價師考試輔導：存在的問題及原因

　　1.市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機構及個體業(yè)主等，但由于我國房地產咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯(lián)的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業(yè)人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。

　　2.運用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點已漸漸為業(yè)內人士所認可。但在市場定位時，常常會出現(xiàn)這樣兩種情況；一種是過分強調“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強調“個性化”，忽視區(qū)域房地產市場的物業(yè)特點、生活習慣，往往會導致滯銷；另一種情況是“簡單拷貝，適當修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產市場的“一般化”局面。

　　3.偏離市場定位的理論和原則，片面強調“概念式定位”。部分房地產企業(yè)在進行市場定位時，不是根據市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產市場的健康、規(guī)范發(fā)展。

　　4.目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由于市場調查方法、調查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的“同質化”產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發(fā)生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

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