2013年中國商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境分析

（一）我國長期經(jīng)濟社會發(fā)展趨勢決定了商業(yè)地產(chǎn)具有廣闊的發(fā)展空間。

1、人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化，購房需求逐漸下降在全球面臨著人口老齡化的大背景下，我國嚴格的計劃生育政策將加快人口老齡化步伐，這對我國房地產(chǎn)的影響比其他國家都要深刻。25—45歲的購房適齡人口在2008年已經(jīng)達到高峰，隨后將持續(xù)下降，購房總需求也將呈現(xiàn)出類似的趨勢。因此，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)到了未雨綢繆的時候。

2、人口流動促進了對核心城市商業(yè)地產(chǎn)的需求一個國家或地區(qū)的核心城市永遠是人口的主要流動方向，這與核心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)。核心城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端，就業(yè)人員收入和素質(zhì)較高，吸引的就業(yè)人員多，城市的房地產(chǎn)有大的發(fā)展。從國內(nèi)情況來看，人口，尤其是高端人口依然向上海、北京等一線城市流動，這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)升值空間最大，而且可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險。在核心城市持有商業(yè)地產(chǎn)的多少將在很大程度上奠定未來公司地位。

3、經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型提升了商業(yè)地產(chǎn)的空間國內(nèi)經(jīng)濟已進入轉(zhuǎn)型發(fā)展時期，經(jīng)濟增長驅(qū)動因素的轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級將催生巨大的商業(yè)地產(chǎn)需求。

政府越來越重視消費，持續(xù)出臺擴內(nèi)需、促銷費的政策，并著力構(gòu)建促進消費的長效機制，消費將逐漸替代出口和，成為經(jīng)濟增長的主要驅(qū)動力。消費總量不斷擴大的同時，居民消費結(jié)構(gòu)逐漸從以生存為主的溫飽型轉(zhuǎn)向小康型的消費模式，城鎮(zhèn)居民的享受性消費模式日益顯現(xiàn)。由此，為消費提供場所的商業(yè)地產(chǎn)將獲得廣闊的發(fā)展空間。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。從國外經(jīng)驗看，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%的時候，將加速發(fā)展態(tài)勢。目前，我國第三產(chǎn)業(yè)比重達到56%，與發(fā)達國家相比仍有較大提升空間。在國家的產(chǎn)業(yè)政策支持下，未來數(shù)年第三產(chǎn)業(yè)將保持高速發(fā)展，從而帶動對商業(yè)地產(chǎn)的旺盛需求。

4、土地價格上升，傳統(tǒng)資本高周轉(zhuǎn)模式受到挑戰(zhàn)土地供應(yīng)不足，地價上升的趨勢在短期內(nèi)難以改變，高速城市化進程還在進行，土地國家壟斷的地位不會改變，短期內(nèi)土地供應(yīng)不足的局面難以驟然改觀。隨著城市化水平的提高，國內(nèi)一、二線城市的土地相對稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地資源的爭奪將更加激烈。在國家政策的調(diào)控下，未來房價將平穩(wěn)上漲，但土地價格越拍越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨利潤下降的局面，這使得純粹做開發(fā)進行高周轉(zhuǎn)的模式受到了挑戰(zhàn)。

（二）根據(jù)國外城市化進程經(jīng)驗，我國進入商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展時期。根據(jù)國外經(jīng)驗，當(dāng)城市化發(fā)展到一定規(guī)模后，特別是當(dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到65%之后，人口對于新房的需求趨于停滯，住宅需求增速放緩，而相伴隨的對大型商場、超市、寫字樓的需求加大，住宅類地產(chǎn)的發(fā)展速度將變慢，而商業(yè)地產(chǎn)迎來較快的發(fā)展空間。目前，上海、北京、深圳、廣州等一線城市已經(jīng)進入高度城鎮(zhèn)化的階段，而長三角地區(qū)、珠三角的部分城市正步入快速的城鎮(zhèn)化道路。此外，商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要培育期，客戶的累計也需要培育期，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率50%—60%時就應(yīng)該持有商業(yè)地產(chǎn)。

從房地產(chǎn)商業(yè)模式與收益率看，目前我國城市化率為50%左右，進入房地產(chǎn)開發(fā)與持有階段，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入成熟階段，新的商業(yè)模式—商業(yè)地產(chǎn)將加快發(fā)展，帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（三）從短期情況看，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)具備快速發(fā)展的條件：

1、調(diào)控政策推動行業(yè)資金流向商業(yè)地產(chǎn)從政策角度看，2010年以來，國家加強對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，通過制定信貸、稅收、金融等政策措施，抑制房價的過快上漲，調(diào)控方向指向住宅。在住宅被抑制的情況下，資金將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2、“住商倒掛”意味著商業(yè)地產(chǎn)價值低估在一個相對健康的房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)價格普遍高于住宅價格，而目前，各城市商住倒掛現(xiàn)象仍然存在，以上海為例，在上海浦東金橋板塊，在售的寫字樓聯(lián)創(chuàng)國際的售價為1.3萬元—1.7萬元/平方米，而同區(qū)域的住宅網(wǎng)上參考價則為2.8萬元/平方米。北京、廣州也有類似情況。在很多二線城市如成都、濟南等地，商住倒掛現(xiàn)象也普遍存在。這說明，相對于價格日益高漲的住宅，商業(yè)地產(chǎn)的價值沒有被充分發(fā)掘，仍處于估值洼地，優(yōu)勢較為明顯。

3、近年來商業(yè)地產(chǎn)需求增速超過商品住宅。從需求方面看，分析近年來我國各類商品房銷售面積增長率的走勢可以發(fā)現(xiàn)，商品住宅銷售面積增長率在2009年之前高于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長率。

2011年以來，商品住宅銷售面積增長率出現(xiàn)下滑，且低于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長率，而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長率仍有上升的趨勢。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，對商業(yè)地產(chǎn)的需求增加，預(yù)計未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展步伐將逐漸加快。

4、行業(yè)龍頭企業(yè)積極布局。商業(yè)地產(chǎn)近年來，隨著我國商品住宅逐漸飽和，針對商品住宅的調(diào)控政策密集出臺，曾經(jīng)呼風(fēng)喚雨的地產(chǎn)大鱷也不得不努力尋找新的機遇，為搶占先機而謀篇布局。在商品住宅受到政策密集調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)逆市利好，曾經(jīng)只專注于商品住宅的地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。如2010年以來萬科、合生創(chuàng)展、金地、中糧、遠洋地產(chǎn)等知名房企紛紛進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，且動作頗大。

2010年以來，國內(nèi)各大地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)足以說明其將成為未來競爭的重點領(lǐng)域，具有廣闊的前景。

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