高頻推盤構(gòu)筑樓市回暖基礎(chǔ)——去庫存仍是階段重點

憑借5、6月市場的強(qiáng)勢回暖，多數(shù)房企收獲了一個還算可以的2015年半年業(yè)績。

精準(zhǔn)的推盤時機(jī)選擇，也是贏得銷售業(yè)績增長的關(guān)鍵。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，其所選的10家標(biāo)的品牌房企中，75.6%的新推樓盤貨源發(fā)生在第二季度，而5、6月則更是高頻時段。

新貨源自然會帶來新的銷售額，但每一個未能清盤的項目，又或?qū)⒃谖磥頊S為新增庫存。

在這個高庫存壓力始終陪伴著中國樓市的今天，新盤的高效去化已成為房企“去存貨”戰(zhàn)略的關(guān)鍵一環(huán)。

六月房企集中推新盤

根據(jù)中國指數(shù)研究院的報告，其所選擇的10家標(biāo)的房企二季度平均推盤達(dá)到46個，其中綠地、保利、恒大當(dāng)季推盤超過50個，而萬科更是達(dá)到106個之多、占上半年推盤比重超過七成；而6月各大品牌房企年中搶收恰遇市場扭轉(zhuǎn)的關(guān)鍵時刻，更是默契地形成“推盤潮”，萬科、保利、恒大加推或新開盤超過30個。

企業(yè)推盤發(fā)力再加上政策利好及市場回暖，使房地產(chǎn)市場二季度成交顯著增長。2015年上半年，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。其中，5月50個代表城市住宅成交達(dá)到3191萬平方米，6月成交則進(jìn)一步走高，成交超過3400萬平方米，接近2014年12月的歷史單月最高水平。

多數(shù)企業(yè)憑借對市場時機(jī)的把握及積極的去化策略贏得了不錯的業(yè)績。以龍湖為例，6月份，龍湖完成銷售金額67.9億元，創(chuàng)單月銷售額紀(jì)錄，而這一成績，歸結(jié)于其6月份推出數(shù)個新盤的超高去化率，龍湖內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，該公司6月新盤整體去化率高達(dá)90%.

去庫存仍是階段重點

從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，房企的“去存貨”戰(zhàn)略收到了一定的成效。國家統(tǒng)計局的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，5月末全國商品房待售面積6.57億平方米，比4月末減少15萬平方米，這是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少，也是自2012年4月以來持續(xù)長達(dá)3年之久的商品房庫存上升態(tài)勢首次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。

但依舊保持在高位的庫存壓力仍對多數(shù)房企形成不小挑戰(zhàn)，對于不少企業(yè)而言，去存貨的關(guān)鍵首先在于減少存貨增加的源頭——新盤房源。每一次失敗的推盤，都在持續(xù)增加企業(yè)的庫存壓力。

一線及核心二線城市因市場需求堅挺，因而被房企視為拿地及推貨的主戰(zhàn)場，并為房企存貨去除貢獻(xiàn)頗多。在前述中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計中，除恒大及碧桂園兩家以三四線城市布局為主的開發(fā)商外，10家代表品牌房企中的其余八家在一二線城市推盤量占比均接近或超過80%.即便是恒大，在一二線城市的推盤占比也較2014年增加11.6個百分點。

高去化率項目在一二線城市也并不少見，萬科、保利、華潤等開發(fā)企業(yè)均在過去半年中迎來了久違的“日光盤”。

甚至在高端別墅項目中，“日光盤”也再次出現(xiàn)，以別墅項目見長的龍湖地產(chǎn)在6月也在北京西宸原著、重慶江與城天鉅等別墅項目上重現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象。

但對于多數(shù)地產(chǎn)商而言，6月的火熱業(yè)績更多是建立在大量貨源上市的基礎(chǔ)之上，具體新盤的去化速度并不樂觀，存貨數(shù)量反而可能進(jìn)一步增加。事實上，在過去兩年“去存貨”戰(zhàn)略成為房企主流后，少有企業(yè)公布詳細(xì)成果。品牌房企中僅有龍湖地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)在發(fā)布2014年年報時表示存貨已有下降。