時評：醫(yī)養(yǎng)地產能否實現(xiàn)頤養(yǎng)天年？

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醫(yī)養(yǎng)地產能否實現(xiàn)頤養(yǎng)天年？

養(yǎng)老地產市場究竟有多大?

隨著中國逐漸步入老齡化社會，養(yǎng)老地產也被許多房地產企業(yè)視為新的發(fā)展機遇。第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉(xiāng)失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數(shù)的19%，而且每年這個數(shù)字都在快速攀升。數(shù)據顯示，2013年全國養(yǎng)老床位數(shù)500多萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位約25張，而按照國際標準，每千名老人擁有的床位數(shù)通常為40至50張。若以此判斷，中國養(yǎng)老床位還空缺接近一半。按2035年達到均衡的速度計算，未來選擇養(yǎng)老地產的群體占比可能達到15%。這意味著未來20年內養(yǎng)老地產面積的最大缺口將超過21億平方米。據官方測算，今年中國老年人僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規(guī)模將超過4500億元人民幣，創(chuàng)造的養(yǎng)老服務就業(yè)崗位將超過500萬個。

回顧過去一年養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展，政策的密集出臺無疑是最引人注目的變化之一。據統(tǒng)計，自國務院2013年出臺《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》(以下簡稱《意見》)的標志性文件之后，2014年國家陸續(xù)推出30多項跟進落實的養(yǎng)老產業(yè)政策及指導意見，可謂是《意見》發(fā)布以來取得成效最多的一年，而這種趨勢也一直延續(xù)到今年。

“從目前中央出臺的政策來看，主要涉及土地、金融、專業(yè)人才培養(yǎng)、養(yǎng)老機構、社區(qū)、居家、行政審批、管理、外資介入、醫(yī)養(yǎng)結合、社會力量介入、政府購買服務，標準化等方面，基本覆蓋了養(yǎng)老產業(yè)所需的方方面面。過去出臺的政策比較宏觀、定性，2014年的政策更加細化了基層操作層面的規(guī)定。除了民間資本介入養(yǎng)老服務業(yè)的內容，其他很多政策所涉及領域在業(yè)內都是首次發(fā)布。”有專家分析認為，我國政府高度重視養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，積極推進養(yǎng)老機構改革，鼓勵民間資本通過委托管理等方式，運營公有產權的養(yǎng)老服務設施。

據悉，中央財政去年投入24億元，支持在吉林、湖南、山東等8個省份開展以市場化方式發(fā)展養(yǎng)老服務產業(yè)試點。每個省份撥付3億元中央財政資金，吸引社會資本參與，共同設立產業(yè)引導基金，按市場化方式運作，對養(yǎng)老服務業(yè)給予支持。稅費優(yōu)惠方面的支持力度也相當大，不僅對養(yǎng)老機構提供的養(yǎng)護服務免征營業(yè)稅，而且對非營利性養(yǎng)老機構自用房產、土地免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，對符合條件的非營利性養(yǎng)老機構按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。

各界突圍轉型分羹養(yǎng)老地產

“什么是養(yǎng)兒防老，僅僅是孩子回家看看、幫忙照顧就行嗎?”

在中國的傳統(tǒng)觀念中，大家還是信奉以兒養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng);而且面對目前政府推行的公辦養(yǎng)老院，大家褒貶不一。

從分析的數(shù)據來看，希望家人住養(yǎng)老社區(qū)的一般意愿和不愿意的比例占多數(shù)，高達66.41%，說明養(yǎng)老社區(qū)的觀念及推廣還需要更多的時間。很愿意家庭占比例14.99%，說明養(yǎng)老社區(qū)的最大競爭并不是同類的養(yǎng)老社區(qū)，而是“家”，老人住了一輩子的家，他是否愿意走出家入住到養(yǎng)老院才是最關鍵的;也就是養(yǎng)老社區(qū)能否在設計、布局上讓消費者更有家的感覺，而不是冰冷孤寂的醫(yī)院或者老人收容機構。

龐大的市場需求與廣闊的市場前景引發(fā)各界紛紛出手抓向養(yǎng)老地產這塊“蛋糕”，包括萬科、遠洋地產、花樣年、保利地產等在內的多家房企近年來紛紛將養(yǎng)老產業(yè)作為未來企業(yè)的核心業(yè)務之一。一如，地產龍頭萬科在北京房山竇店、長春以及杭州等有多個養(yǎng)老地產項目試點;世聯(lián)地產聯(lián)手臺灣恒安照護，為養(yǎng)老地產開發(fā)商提供咨詢服務。此外險資嫁接地產的養(yǎng)老模式逐漸浮出水面，比如泰康人壽正式銷售跟養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的終身養(yǎng)老產品，在北京昌平建立養(yǎng)老院。遠洋地產則是將地產與養(yǎng)老徹底分離開來，分別由各自的專業(yè)團隊去操作，養(yǎng)老服務品牌單獨成為“椿萱茂”，并成為首家以對失智老人(阿爾茲海默癥)提供生活照料為主的老年公寓。各大房企都在通過不同的方式“試水”市場反應。

業(yè)內人士表示，盡管國內養(yǎng)老地產有很大的發(fā)展前景，但國內開發(fā)商市場經驗不足，大家都處于摸著石頭過河的階段。目前國內養(yǎng)老地產很多都是賣房子為噱頭，純粹養(yǎng)老地產房屋，需要各種醫(yī)療保健的硬件配套以及專業(yè)養(yǎng)老醫(yī)療配套服務等，設計一款針對中國的養(yǎng)老產品很不容易。

醫(yī)養(yǎng)地產養(yǎng)老模式是一個新概念

目前，居住在城市的普通老人以在家為主，能夠享受到的大都是一些基礎養(yǎng)老服務，缺乏針對性。對于有一定經濟條件，購買力較強、消費觀念新、養(yǎng)老護理需求迫切的老年群體而言，他們更渴望得到個性化的服務。

針對老年群體特點，河南成益置業(yè)有限公司董事長李清芳介紹，成益置業(yè)的醫(yī)養(yǎng)地產模式是在建設社區(qū)時，配套醫(yī)療設施和醫(yī)護人員，對老、中、少三代居住人員提供就近健康檢查、養(yǎng)生指導、日常護理和就醫(yī)安排。

“這既能保證健康宜居、又能使老年人看護與病人就醫(yī)等煩心事由專業(yè)人士輕松解決，同時避免了專業(yè)養(yǎng)老機構居住人員結構單一、親情缺失和生活氣息不濃的弊端。”李清芳介紹，該醫(yī)養(yǎng)地產模式的優(yōu)勢在于，首先解決了單純建設養(yǎng)老機構資金投入大而中低收入老年人又住不起的問題;其次是化解了中國式居家養(yǎng)老的親情關懷問題;第三是拓展了老、中、少三代人員的健康檢查和養(yǎng)生指導，使居民的整體預防保健提升到一個新高度。

居家養(yǎng)老是解決我國老齡化問題的主要方式，但不少居家養(yǎng)老的老年人面臨生活無人照料、生病無人看護、求醫(yī)問藥困難等一系列難題。如何解決老年人的居家養(yǎng)老問題?這是中、低層收入老齡群體十分關注的，也是一個不容回避的重要社會問題。李清芳認為，要破解居家養(yǎng)老難題，必須探索創(chuàng)新醫(yī)養(yǎng)地產模式，社區(qū)不僅要滿足一般的居住需求，還要滿足業(yè)主的養(yǎng)老需求，建立社區(qū)醫(yī)療和養(yǎng)老的聯(lián)系機制。“要真正解決中低層收入群體的養(yǎng)老問題，需要負責任的地產商，急政府所急，想百姓所想，創(chuàng)新機制，有所作為。所以我們才嘗試做醫(yī)療和養(yǎng)老的有機結合。”

“如果投資開發(fā)單純的養(yǎng)老社區(qū)，就要配套三甲類醫(yī)院，靠開發(fā)商自己的實力幾乎無法完成，這也是許多開發(fā)商做養(yǎng)老地產不成功的重要原因。”李清芳說，因此，成益置業(yè)另辟蹊徑，與北京益士醫(yī)療產業(yè)投資控股有限公司合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢，合力打造一個宜居、宜養(yǎng)、宜醫(yī)的全齡化社區(qū)。醫(yī)養(yǎng)融合后，醫(yī)養(yǎng)地產社區(qū)和普通社區(qū)有明顯區(qū)別，醫(yī)養(yǎng)地產社區(qū)的老齡人群健康衛(wèi)生保障顯著提升。這是因為老齡人群有兩大核心需求：醫(yī)療需求和基礎生活協(xié)助需求，這是目前普通社區(qū)不能滿足的。醫(yī)養(yǎng)結合社區(qū)的建成，在醫(yī)療服務上，構建了完善的三級醫(yī)療服務體系。