時評：僅靠房地產(chǎn)只會產(chǎn)生 更多“睡城”

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僅靠房地產(chǎn)只會產(chǎn)生 更多“睡城”

城鎮(zhèn)化不能單靠房地產(chǎn)

在戴德梁行大中華區(qū)副總裁陶汝鴻看來，與發(fā)展比較成熟的國家和地區(qū)相比，中國目前的城鎮(zhèn)化水平還很低，因此還有很多發(fā)展空間。從數(shù)據(jù)來看，美國、加拿大的城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在已經(jīng)達到一個非常高的水平，加拿大是81.6%，美國是85%。英國、歐洲也超過75%—80%左右，澳大利亞、日本、新加坡已經(jīng)全部達到90%左右，而中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有54.77%。

陶汝鴻認(rèn)為，未來中國城鎮(zhèn)化的過程，基本上全都集中在三線、四線城市，還有東北、西北地區(qū)。怎樣實現(xiàn)城鎮(zhèn)化?如果只是大幅開發(fā)房地產(chǎn)，建一個個房地產(chǎn)樓盤出來，讓人們搬進去，這樣的城鎮(zhèn)化是要打問號的。從過去這幾年的經(jīng)驗來看，在大量開發(fā)房地產(chǎn)的同時，人口的城鎮(zhèn)化跟房地產(chǎn)開發(fā)是配不上的，所以造成了“睡城”。

“如果從房地產(chǎn)的角度去看，城鎮(zhèn)化過程不能單單靠房地產(chǎn)這么簡單。”陶汝鴻分析，要做好城鎮(zhèn)化，開始的時候一定又有一個很好的土地規(guī)劃和土地推廣，確定好賠償?shù)幕鶞?zhǔn)，加速拆遷的過程。同時，要做好融資，房地產(chǎn)的供應(yīng)和需求要匹配。在產(chǎn)業(yè)方面，要有一個協(xié)調(diào)的產(chǎn)業(yè)定位，避免同質(zhì)化，其它如交通系統(tǒng)、配套設(shè)施、有效率的營運等也都要跟上。

產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動城鎮(zhèn)化

戴德梁行深圳公司副總經(jīng)理李偉也認(rèn)為，國家對新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的要求中，對新城提出了新的要求，它并不是傳統(tǒng)新的新城，而是要考慮到老城區(qū)的活化。目前很多新城面臨的問題供需不對稱，過去通過行政手段對一個新區(qū)推動和發(fā)展的時代已經(jīng)過去了，通過增加投資來擴大需求的時代也已經(jīng)不復(fù)存在了。

在李偉看來，回歸市場化的新型城鎮(zhèn)化，就是要“以人為核心”。“以人為核心”的城鎮(zhèn)化是需要以產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動的，通過產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新來帶就業(yè)的人口，因為有了就業(yè)的人口，才會產(chǎn)生多層次的消費以及對于房地產(chǎn)多層次的需求，這才是回歸市場化的城鎮(zhèn)化邏輯。具體說，城鎮(zhèn)化的過程首先是要做好頂層設(shè)計，這種設(shè)計不是去獲得政策的優(yōu)惠，而是要建立一個更好的環(huán)境。其次是形成驅(qū)動的引擎，獲得行業(yè)要素聚集的能力，構(gòu)建一個平臺。同時要做好科學(xué)規(guī)劃，在綠色低碳、數(shù)字智慧城市等方面有充分的體現(xiàn)。

另外，產(chǎn)業(yè)驅(qū)動是新城驅(qū)動一個重要的源泉。以美國為例，它的城鎮(zhèn)化是制造業(yè)的人口逐步地轉(zhuǎn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)人口的過程，傳統(tǒng)的制造業(yè)從大城市轉(zhuǎn)到中小城市，這也是中國城鎮(zhèn)化未來的趨勢。