陳濤：投資價值下降 將制約房價上漲

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在穩(wěn)定住房消費政策刺激下，以一線城市為代表，樓市出現(xiàn)了回暖跡象。雖然從當(dāng)前交易態(tài)勢分析，短期內(nèi)部分城市住房交易價格有進一步上漲可能，但考慮到住宅投資價值下降，或?qū)⒅萍s房價上漲。

我國住宅投資價值趨降。住宅投資價值主要基于投資回報和變現(xiàn)能力。住宅投資回報有兩個指標(biāo)可以參考，一是住宅預(yù)期漲幅，也就是賣出獲利。過去我國城鎮(zhèn)住宅供不應(yīng)求，價格漲幅巨大，十年內(nèi)多數(shù)城市住宅價格實現(xiàn)了大約5~6倍的漲幅。二是租金回報率。主要是業(yè)主持有物業(yè)用于出租得到的報酬。過去，我國住宅租金回報率很低，但因為住宅價格漲幅巨大，投資投機性住宅需求旺盛。從目前我國經(jīng)濟社會面分析，住宅投資價值已經(jīng)發(fā)生趨勢性逆轉(zhuǎn)。

首先，住宅價格上漲的人口基礎(chǔ)已經(jīng)不穩(wěn)。我國已經(jīng)跨越住宅短缺時代。隨著人口增長見頂，購房主力人群萎縮。據(jù)有關(guān)機構(gòu)研究，我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生趨勢性變化。1990年后出生的人口總數(shù)比1980年后出生的人口總數(shù)下降了23%，2000年后出生的人口總數(shù)又比1990年后出生的人口總數(shù)縮減16%，反映出我國人口增長見頂回落的趨勢性變化。傳統(tǒng)上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力，根據(jù)我國人口演變特征推算，購房主力人口將在2015年達到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。目前，有數(shù)據(jù)顯示，到2015年，我國家庭戶均擁有住房可能會達到1.08套。而就全世界經(jīng)驗而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場的峰值就會到來。

其次，住宅向中高收入人群分配集中降低了住宅變現(xiàn)能力。通過市場分配住宅資源，不可避免引發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾，即住宅資源主要向中高收入人群集中，而中低收入人群需求相對難以滿足。由此引發(fā)住宅不動產(chǎn)流動性問題。隨著住宅不動產(chǎn)擁有套數(shù)增加，中高收入群體繼續(xù)持有住宅不動產(chǎn)意愿將會下降，但住宅變現(xiàn)需要依靠具備一定支付能力的中高收入人群，這實際上沒有任何經(jīng)濟意義，由此導(dǎo)致住宅流動性顯著下降。

第三，住宅價格漲幅空間狹小。當(dāng)前住宅市場一個突出特征是二手住宅交易量激增，一線城市也不例外。過去受營業(yè)稅免征期限限制，二手住宅交易量運行平穩(wěn)。隨著營業(yè)稅免征期限縮短至兩年，存量住房供應(yīng)將顯著上升，導(dǎo)致市場供求關(guān)系再次微妙變化。

第四，住宅租金收益率偏低。當(dāng)前多數(shù)城市住宅租金收益率明顯低于基準(zhǔn)銀行存款利率，并非偶然，主要還是因為住宅價格過高和租賃市場人群向中低收入人群集中。對多數(shù)城市而言，住宅價格已經(jīng)明顯偏離普通人群家庭收入。而城鎮(zhèn)住宅擁有率較高，使得租賃市場需求主要滿足中低收入人群需求，租金漲幅受到較強制約。

從有關(guān)方面信息反饋看，5月份市場成交仍維持一定熱度。盡管如此，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量激增和房價上漲需要保持理性觀察的態(tài)度。在房地產(chǎn)市場成交活躍的同時，也不排除營銷噱頭和營銷策略渲染房價大幅上漲氛圍的可能性。市場短期回暖可能會帶來價格上漲慣性，但經(jīng)過供求關(guān)系充分調(diào)整后，市場交易漸趨理智，價格上漲動力將會顯著削弱，去庫存依然是當(dāng)前及今后一段時間我國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。