孫國和：房地產(chǎn)是中國的一個貨幣之矛

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中美合資沈陽九洲福爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 孫國和

“樹立九洲品牌，我們要拼的地方很多。”這是中美合資沈陽九洲福爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理孫國和特別強調(diào)的當(dāng)前工作態(tài)勢。他說：“從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場的競爭，將會轉(zhuǎn)向拼專業(yè)、拼耐力、拼體力的‘三拼’時代，對目前只能算是區(qū)域品牌房企的九洲福爾來說，愛拼才會贏。”

做好現(xiàn)有項目

Q：九洲福爾是一家中美合資的房地產(chǎn)企業(yè)，你們的優(yōu)勢表現(xiàn)在哪里?

孫國和：公司的中方投資人大連九洲建設(shè)，是遼寧省首批國家特級資質(zhì)建筑企業(yè);美方投資人美國福爾前沿基金管理有限公司，是由華爾街美籍華人創(chuàng)辦的對沖基金公司，位列全球基金公司100名，在華人對沖基金領(lǐng)域處于領(lǐng)先位置。

目前，沈陽九洲福爾有400畝土地儲備，有15萬平方米土地正在開發(fā)。公司在沈陽地區(qū)的短期發(fā)展思路是：深耕沈陽，消化庫存，把現(xiàn)有的項目做好，在沈陽站穩(wěn)腳跟后，再圖進(jìn)一步發(fā)展壯大。

作為一家中美合資的房地產(chǎn)企業(yè)，九洲福爾公司有三個方面的優(yōu)勢：首先，公司的經(jīng)濟(jì)實力比較雄厚;其次，中方投資人大連九洲建設(shè)在大連也同時做房地產(chǎn)開發(fā)，沈陽九洲的開發(fā)理念仍比較前衛(wèi);第三，由于建筑施工是中方投資人大連九洲建設(shè)的強項，能夠保證沈陽九洲福爾項目的工程質(zhì)量始終處于沈陽房企項目工程質(zhì)量第一方陣。

Q：你如何理解房企品牌?怎樣評價九洲福爾地產(chǎn)?

孫國和：品牌可以創(chuàng)造價值，美譽度、知名度較好的房企品牌，其抵御風(fēng)險的能力也較強。有一定的開發(fā)規(guī)模，且把項目做好，這是房企樹立品牌的基礎(chǔ)。沈陽九洲福爾目前只能算是沈陽區(qū)域的品牌房企。

沈陽九洲福爾的開發(fā)理念是：“建造對得起老百姓的房子”。盡管沈陽九洲福爾目前的開發(fā)規(guī)模還不算很大，但是為了樹立九洲福爾品牌，公司對產(chǎn)品品質(zhì)的要求非常高。第一，我們以做別墅項目的標(biāo)準(zhǔn)做園林景觀;第二，公司的中方投資人大連九洲建設(shè)作為施工單位，保證了產(chǎn)品的工程質(zhì)量;第三，項目的戶型設(shè)計更加人性化;第四，我們的售后服務(wù)做得非常主動，一旦業(yè)主反映問題，我們會限定時間與標(biāo)準(zhǔn)解決問題。今年是沈陽九洲福爾項目的全民服務(wù)年，我們將加強售后服務(wù)，“滿足業(yè)主極致需求”。

Q：沈陽本土目前尚無全國知名的房企品牌，你認(rèn)為是什么原因?

孫國和：的確如此。造成這種局面的原因主要有：一是與沈陽本土開發(fā)商的做事風(fēng)格有關(guān)。他們大多習(xí)慣在本區(qū)域開發(fā)，長期戰(zhàn)略考慮不足，認(rèn)為本區(qū)域的土地供應(yīng)已經(jīng)足以支撐他們的開發(fā)規(guī)模;二是當(dāng)?shù)卣疀]有刻意去扶植和培育本土房企品牌;三是沈陽的融資環(huán)境、理念與南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)還有一定差距，房企之間聯(lián)合操作一個項目的極少;四是2007年、2008年全國品牌房企進(jìn)入沈陽市場后，很快侵占了本土房企原有的市場份額，當(dāng)本土企業(yè)醒悟后，加之原始積累的不充足，創(chuàng)建全國品牌房企的最佳時機已經(jīng)失去。

隨時而變

Q：你怎樣看現(xiàn)階段的中國房地產(chǎn)市場?你理解的房地產(chǎn)與金融之間的關(guān)系是怎樣的?

孫國和：我們首先要從政府角度來看?，F(xiàn)階段中國是需要房地產(chǎn)的，因為它的影響太大了。一定程度上來說，房地產(chǎn)是中國的一個貨幣之矛，中國的貨幣是以土地價值作為估值系統(tǒng)的，而且在未形成大宗稅收可以補充政府收入之前，房地產(chǎn)是保障地方政府正常運作的一個支柱產(chǎn)業(yè)。所以從資金流向和政府需要來看，房地產(chǎn)未來還是一個波浪起伏的前進(jìn)態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)下滑的時候政府支持房地產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)上升的時候就會抑制房地產(chǎn)，這完全取決于政府對房地產(chǎn)的需要及國家大戰(zhàn)略的需要。不過遠(yuǎn)期來看政府不可能一直依靠房地產(chǎn)，它肯定是一個過渡性行業(yè)。

再從行業(yè)本身來看，房地產(chǎn)從以前的資源時代到產(chǎn)品時代，靠產(chǎn)品創(chuàng)新賺溢價，再到后面的走量時代，誰能跑量誰賺錢，未來肯定是一個經(jīng)營的時代。房地產(chǎn)真正賺錢的到底是什么?其實現(xiàn)在事實已經(jīng)證明，客戶才是最大的資源。

從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)市場將會更加趨于規(guī)范和理性，而房地產(chǎn)市場的競爭，則會轉(zhuǎn)向拼專業(yè)、拼耐力、拼體力的時代。房地產(chǎn)行業(yè)雖然沒有更多的技術(shù)含量，但是，若沒有專業(yè)團(tuán)隊，也很難做出精品。經(jīng)濟(jì)及市場處于下行通道時，除了要嘗試轉(zhuǎn)型之外，更重要的是堅持。房地產(chǎn)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，沒有雄厚的資金做支撐，堅持又談何容易!所以，到最后剩下來的一定是專業(yè)能力強、堅持不懈而又具備足夠經(jīng)濟(jì)實力的企業(yè)。

房地產(chǎn)與金融的關(guān)系有兩層。一個是開發(fā)層面的關(guān)系，也就是資金來源的問題。中國經(jīng)過30年的發(fā)展，已經(jīng)建立起一個以銀行為主的間接融資體系。未來肯定會有變化，開發(fā)資金來源將是多方面的，比如險資。另外越來越強大的電商也開始進(jìn)入金融行業(yè)，他們聚沙成塔，通過打造自己從信息到服務(wù)的盈利閉環(huán)，讓房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源多元化。此外還可以通過金融工具海外融資，也可以極大地降低融資成本，這將是決定未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵一環(huán)。

第二層關(guān)系是在交易環(huán)節(jié)。未來購買形式很有可能是多種多樣的，而不是簡單的售賣關(guān)系，完全可能出現(xiàn)一種嶄新的金融方式解決一種占有方式，如開發(fā)商可以利用持有物業(yè)，做全生命周期租售形式的盈利模式，這也將是有效解放購買力的新型手段。

Q：你認(rèn)為目前沈陽房地產(chǎn)市場最大的優(yōu)勢是什么?存在的最大問題又是什么?

孫國和：沈陽房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢要從整個城市的特點來分析，沈陽市最大的優(yōu)勢就是它的地緣優(yōu)勢。它作為相對的腹地，是控制整個東北三省的樞紐點?？梢哉f，中央政府是非常重視這個城市的。

但沈陽的最大問題是它沒有真正發(fā)揮中心城市的功能。我們知道目前政府在推新型城鎮(zhèn)化，想做中小城鎮(zhèn)集群。但是亞洲國家多為農(nóng)業(yè)立國，普遍有國家資本主義傾向，很容易就造成資源向大城市匯集，也就造成很多的大城市，再加上互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，未來中國必然會出現(xiàn)很多超級城市。以沈陽來說，因其缺乏一些對外有足夠輻射力、對內(nèi)有足夠聚集力的行業(yè)，如會展、文化行業(yè)等，就是說沒有明確的區(qū)域發(fā)展中心，這就無法吸引大量的人才落戶，從而導(dǎo)致真正有消費購買能力的人群增長速度較慢。

從表面來看，沈陽房地產(chǎn)市場存在兩大問題：一是供需矛盾突出，即供應(yīng)嚴(yán)重大于需求;二是庫存量仍較大，約2800萬平方米，位居全國前列。