汪傳虎：中國城鎮(zhèn)化建設(shè)任重道遠

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利海集團執(zhí)行總裁 汪傳虎

在中國經(jīng)濟發(fā)展“新常態(tài)”的背景下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個換擋期，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控的調(diào)整。而新型城鎮(zhèn)化作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)也被很多房地產(chǎn)企業(yè)視為轉(zhuǎn)型需要抓住的的重要機遇。隨著2015年全國兩會即將召開，城鎮(zhèn)化的討論勢必再次掀起一股熱潮。作為深度參與中國新型城鎮(zhèn)化的城市運營商，對于利海而言，也不僅是一個命題，更是一次機遇。

2015年2月13日，利海集團執(zhí)行總裁汪傳虎表示，新常態(tài)下的新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)不是簡單的房地產(chǎn)化，新型城市化的核心是要進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式的升級轉(zhuǎn)型，消費的轉(zhuǎn)型升級，同時用生態(tài)、環(huán)保、可持續(xù)的發(fā)展方式來做經(jīng)濟方式的拉動。所以在這個時候地產(chǎn)企業(yè)在城鎮(zhèn)化進程中要發(fā)揮區(qū)域價值增值服務(wù)商的職能，通過科學(xué)的規(guī)劃，合理的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)協(xié)同、運營等功能提升區(qū)域價值，并在區(qū)域價值最大化的情況下實現(xiàn)利益分享。

Q：在經(jīng)濟新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一個新的換檔期，行業(yè)面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類調(diào)控的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)需要怎么樣的轉(zhuǎn)型，怎么樣的發(fā)展方向?

汪傳虎：其實在2014年有幾個非常關(guān)鍵的詞，對房地產(chǎn)行業(yè)。第一個我認為叫做新常態(tài)。第二個就是叫做轉(zhuǎn)型。第三個就是叫做增長方式的轉(zhuǎn)變，我覺得這都是在2014年比較頻繁的幾個詞。尤其是新常態(tài)，我覺得對整個房地產(chǎn)行業(yè)確實是一個在認知上有一個很大的改變。

我們說新常態(tài)，實際上是針對于這種原來的超常態(tài)而來的，其實中國房地產(chǎn)前三十年，尤其是最近十年是一個快速發(fā)展的時間，這個快速發(fā)展，這是一個量的釋放。發(fā)展到了今天，我覺得整個的經(jīng)濟發(fā)展，一個高速增長的時間已經(jīng)到了一定的節(jié)點，所以房地產(chǎn)發(fā)展到了今天，應(yīng)該說會有一個大的轉(zhuǎn)變。這個轉(zhuǎn)變，我認為就是從整個的人的聚集方式上會發(fā)生轉(zhuǎn)變，原來實際上是特大型城市，中心城市聚集，現(xiàn)在可能會向特大型城市聚集和三四線城市的就地城鎮(zhèn)化的聚集方式結(jié)合的方式轉(zhuǎn)變。

第二個就是說房地產(chǎn)的發(fā)展可能會更加的變成一個產(chǎn)業(yè)的支撐項目，它的核心是圍繞著產(chǎn)業(yè)來做的，所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一個很大的轉(zhuǎn)型，就是由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)和運營商轉(zhuǎn)變，這是非常重要的轉(zhuǎn)型。

新常態(tài)下我們還有一個關(guān)鍵詞叫新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)企業(yè)是必須要認真思考的一個題目。在新型城鎮(zhèn)化背景下已經(jīng)不是簡單的房地產(chǎn)化，新型城市化的核心是要進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式的升級轉(zhuǎn)型，消費的轉(zhuǎn)型升級，同時用生態(tài)、環(huán)保、可持續(xù)的發(fā)展方式來做經(jīng)濟方式的拉動。所以在這個時候如果房地產(chǎn)商還抱著做傳統(tǒng)的開發(fā)商或者住房的提供者，我認為就很難適應(yīng)新的形勢的要求。我說要及早的轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)的投資開發(fā)和運營，這里面更多的我認為要強調(diào)運營，未來可能會有更多的運營商出現(xiàn)。

Q：現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展要從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)運營，產(chǎn)融結(jié)合還有城鎮(zhèn)化，要注重環(huán)保，注重生態(tài)，注重產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商面臨的挑戰(zhàn)是不是越來越多?

汪傳虎：我覺得中國新型城鎮(zhèn)化是一個漫長的路徑的，中國改革開放三十年是城市化很快的三十年，這三十年主要是以大中城市，中心城市化為導(dǎo)向，當然以GDP為導(dǎo)向的情況下，一定會向大中城市聚集，同樣的投資肯定是在中心城市產(chǎn)生效應(yīng)一定會非常明顯。但是發(fā)展到了今天應(yīng)該說發(fā)揮了很好的作用，就是說中國近來得到了快速發(fā)展，大中城市的面貌出現(xiàn)了很大的改善，但是同時也帶來了很大的問題，中心城市過大，區(qū)域之間不平衡非常明顯。同時大中城市過大規(guī)模以后造成了交通、環(huán)境、資源以及生活的方便程度的制約，也越來越明顯。所以說在新一輪城鎮(zhèn)化的背景下，如何調(diào)整，我認為這是一個思考問題的點，也就是說未來整個中國城市化進程里面，就會以中心城市再城市化和三四線城市就地城鎮(zhèn)化結(jié)合的方式這種方式來做。

實際上新型城市化的核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化核心是什么呢?我認為是需要做產(chǎn)業(yè)支撐，如何用產(chǎn)業(yè)才能支撐起來，我叫產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，作為新型城市化的主力點，但是如何把產(chǎn)業(yè)打造好也非常關(guān)鍵，所以說我覺得在新型城鎮(zhèn)化的題目里面，對于開發(fā)商來說既是巨大的機會，同時我認為也面臨著很大的挑戰(zhàn)，因為這種轉(zhuǎn)型也是很多開發(fā)商要經(jīng)受一些挑戰(zhàn)的。

我們說新型城鎮(zhèn)化核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化核心是要做產(chǎn)業(yè)支撐，但是產(chǎn)業(yè)支撐我們往往會想到工業(yè)，用工業(yè)園區(qū)加住宅新城，這種房地產(chǎn)的方式來做，我們其實有很多企業(yè)在做，我覺得這種方式是很難持續(xù)和發(fā)展的。因為中國現(xiàn)在在世界上中低端的工業(yè)是過剩的，我們講十八億畝耕地的保障，實際上我們更多的關(guān)注住宅，實際上工業(yè)用地浪費是非常嚴重的，我們現(xiàn)在整個中國的工業(yè)化率和城市化率在國際上是一個非常不平衡的。歷史上國際上一些發(fā)達國家都是城市化率優(yōu)于工業(yè)化率，中國是工業(yè)化率超于城鎮(zhèn)化率。

第二，中國整個工業(yè)用地的投資強度，產(chǎn)出效率都非常低，都處在非常低的水平，低水平的工業(yè)化造成了整個資源、環(huán)境、能源這一方面的制約也非常明顯。同時中國原來為什么能夠迅速做工業(yè)化，是因為我們勞動力成本低，土地成本低，現(xiàn)在隨著中國把人民生活改善作為一個很重要的目標之后，我們也會大幅度提升整個工資水平，我們勞動力成本低的優(yōu)勢慢慢的會失去，我們在國際市場上，用簡單的工業(yè)化也很難形成這種優(yōu)勢。所以我說在新型城鎮(zhèn)化里面我們?nèi)绾巫霎a(chǎn)業(yè)支撐，一定要著眼于產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，一定著眼于結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一定著眼于新的生活方式的轉(zhuǎn)變帶來的機會。所以我說不能用簡單的工業(yè)加房地產(chǎn)方式做新一輪城鎮(zhèn)化的開發(fā)，所以我們提出來叫做產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，產(chǎn)融結(jié)合，但是我們的產(chǎn)業(yè)是基于什么呢?基于新的生活方式的打造帶來的這種產(chǎn)業(yè)，其實未來在中國，我認為有很多這種。第一個基于消費市場的，像大農(nóng)業(yè)，旅游，文化，商業(yè)，健康，教育，以及創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，這種模式創(chuàng)新帶來的這些產(chǎn)業(yè)，都會在我們新型城鎮(zhèn)化里面做產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)揮很大的作用。

Q：新型城鎮(zhèn)化是一個系統(tǒng)的工程，國家從政策方面有哪些導(dǎo)向扶持?

汪傳虎：其實我們最近也可以看到，國務(wù)院和相關(guān)的部委發(fā)布了一些文件，整個導(dǎo)向我認為，其實中國未來正在鼓勵一種創(chuàng)新的浪潮。而且李克強總理多次強調(diào)產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型非常重要，產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型助手是什么呢？我認為核心還是政策，還是機制的推動，所以我覺得現(xiàn)在從機制上，我認為未來中國在釋放大量的金融的，金融會支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這是很重要的因素，我們金融的創(chuàng)新，未來在整個的政策導(dǎo)向里面，看到我們在滬港直通車，新三板的放量，還有注冊制的推行，以及金融機構(gòu)的改革，我認為都會推動這種產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，增加這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的活力。

第二個就是鼓勵消費市場，對消費市場，對旅游，對文化消費，對一些服務(wù)性的消費，出臺了很多，包括養(yǎng)老，教育這種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都出臺了很多相應(yīng)的政策，說明國家在整個產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型方面的導(dǎo)向是非常明顯的。另外從市場來看，也釋放了很多很好的信號，現(xiàn)在很多基于消費的，比如說旅游，健康，教育這些為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)的市場前景也會非常好，大家也會吸引很多企業(yè)參與到這個里面來。所以未來我認為是有一種很好的政策機制，來鼓勵市場上各種要素資源來向這方面形成以企業(yè)化的方式來完成中國整個的在產(chǎn)業(yè)的升級轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，來強化我們在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上面的這種合力布局，以及區(qū)域的合理布局。同時消費的啟動來帶動整個市場。

Q：對利海而言，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中最大的優(yōu)勢是什么 利海集團是如何參與到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的，有什么范本和經(jīng)驗？

汪傳虎：其實我們從一開始做新型城鎮(zhèn)化的時候，就在思考如何來做產(chǎn)業(yè)。我們在做新型城鎮(zhèn)化的時候，我們當時考慮肯定不能用簡單的一級的開發(fā)模式來做我們的新區(qū)開發(fā)，他的核心，我們做的核心是叫做區(qū)域價值的增值運營商，如何讓區(qū)域價值增值，他的核心我認為是導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)的合理性，產(chǎn)業(yè)的協(xié)同性以及運營帶來的價值增值，這是我們做的核心。

我們在做產(chǎn)業(yè)定位的時候，我們說人的城鎮(zhèn)化是產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)支撐需要選擇合適的產(chǎn)業(yè)。但是我認為，我們提出來叫做雙向人的城鎮(zhèn)化一個巨大的機會，也就是說中國實際上到了人均GDP八千美金以上的消費，未來中國也是一個消費大增長的時機到來，在這里面需要奢侈產(chǎn)業(yè)去承接這種，我們現(xiàn)在很多的國際的旅游，國際的度假，都在國際上去消費，其實中國市場不但能夠吸引我們國內(nèi)的龐大的消費市場的需求，同時我認為還會吸引國際的這種需求，所以把消費市場做起來，圍繞著消費，我說這種消費就是農(nóng)業(yè)體驗，高附加值的農(nóng)副產(chǎn)品的消費，包括旅游、休閑，度假，也包括商業(yè)，文化，還包括這種教育，包括健康，大健康，還有金融創(chuàng)新，科技服務(wù)等等這些方面，這個方面我認為作為產(chǎn)業(yè)，我們是圍繞著這個來做的，所以在我們內(nèi)部來說，我們在做新型城鎮(zhèn)化搭建了兩個平臺，第一個平臺是叫做城市運營平臺，這主要是跟政府一塊做規(guī)劃定位，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和金融產(chǎn)融結(jié)合的金融服務(wù)，同時產(chǎn)業(yè)運營，這個平臺來負責(zé)整個的城市運營層面。

同時為了做好新型城鎮(zhèn)化，強化產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入的重要性，我們專門成立了立海投資控股集團，里面分農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，旅游，文化，商業(yè)，教育，健康和科技，這些產(chǎn)業(yè)來做產(chǎn)業(yè)的孵化，我們要以資本為紐帶，以客戶為導(dǎo)向，以與產(chǎn)業(yè)資源深度融合的方式，來打造我們在新型城鎮(zhèn)化里面所需要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的亮點子目錄。比如說農(nóng)業(yè)觀光，農(nóng)業(yè)的電商，比如說購物公園，比如說兒童親子，比如說教育，國際教育等等，就是這些東西我們都量化成這樣一個子目錄，用產(chǎn)融結(jié)合的方式來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的落地，同時我認為通過立海的自投和立海的合作，以及立海的招商三個層面來實現(xiàn)我們整體的產(chǎn)業(yè)目的，這是我們目前這樣一個做法。

所以在這個過程中我們非常強調(diào)自身能力，核心能力的打造，也就是說把規(guī)劃定位，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，產(chǎn)融結(jié)合和運營管理作為我們需要強化的四個核心的能力，來突出的來構(gòu)建，我覺得這個作為新型城鎮(zhèn)化來說是非常必要的。