汪傳虎：中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)任重道遠(yuǎn)

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

利海集團(tuán)執(zhí)行總裁 汪傳虎

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“新常態(tài)”的背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一個(gè)換擋期，面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、分類調(diào)控的調(diào)整。而新型城鎮(zhèn)化作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)也被很多房地產(chǎn)企業(yè)視為轉(zhuǎn)型需要抓住的的重要機(jī)遇。隨著2015年全國(guó)兩會(huì)即將召開(kāi)，城鎮(zhèn)化的討論勢(shì)必再次掀起一股熱潮。作為深度參與中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的城市運(yùn)營(yíng)商，對(duì)于利海而言，也不僅是一個(gè)命題，更是一次機(jī)遇。

2015年2月13日，利海集團(tuán)執(zhí)行總裁汪傳虎表示，新常態(tài)下的新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)化，新型城市化的核心是要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式的升級(jí)轉(zhuǎn)型，消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)用生態(tài)、環(huán)保、可持續(xù)的發(fā)展方式來(lái)做經(jīng)濟(jì)方式的拉動(dòng)。所以在這個(gè)時(shí)候地產(chǎn)企業(yè)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中要發(fā)揮區(qū)域價(jià)值增值服務(wù)商的職能，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃，合理的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)協(xié)同、運(yùn)營(yíng)等功能提升區(qū)域價(jià)值，并在區(qū)域價(jià)值最大化的情況下實(shí)現(xiàn)利益分享。

Q：在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了一個(gè)新的換檔期，行業(yè)面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類調(diào)控的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)需要怎么樣的轉(zhuǎn)型，怎么樣的發(fā)展方向?

汪傳虎：其實(shí)在2014年有幾個(gè)非常關(guān)鍵的詞，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。第一個(gè)我認(rèn)為叫做新常態(tài)。第二個(gè)就是叫做轉(zhuǎn)型。第三個(gè)就是叫做增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，我覺(jué)得這都是在2014年比較頻繁的幾個(gè)詞。尤其是新常態(tài)，我覺(jué)得對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是一個(gè)在認(rèn)知上有一個(gè)很大的改變。

我們說(shuō)新常態(tài)，實(shí)際上是針對(duì)于這種原來(lái)的超常態(tài)而來(lái)的，其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)前三十年，尤其是最近十年是一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)間，這個(gè)快速發(fā)展，這是一個(gè)量的釋放。發(fā)展到了今天，我覺(jué)得整個(gè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)高速增長(zhǎng)的時(shí)間已經(jīng)到了一定的節(jié)點(diǎn)，所以房地產(chǎn)發(fā)展到了今天，應(yīng)該說(shuō)會(huì)有一個(gè)大的轉(zhuǎn)變。這個(gè)轉(zhuǎn)變，我認(rèn)為就是從整個(gè)的人的聚集方式上會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變，原來(lái)實(shí)際上是特大型城市，中心城市聚集，現(xiàn)在可能會(huì)向特大型城市聚集和三四線城市的就地城鎮(zhèn)化的聚集方式結(jié)合的方式轉(zhuǎn)變。

第二個(gè)就是說(shuō)房地產(chǎn)的發(fā)展可能會(huì)更加的變成一個(gè)產(chǎn)業(yè)的支撐項(xiàng)目，它的核心是圍繞著產(chǎn)業(yè)來(lái)做的，所以房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一個(gè)很大的轉(zhuǎn)型，就是由傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，這是非常重要的轉(zhuǎn)型。

新常態(tài)下我們還有一個(gè)關(guān)鍵詞叫新型城鎮(zhèn)化，新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是必須要認(rèn)真思考的一個(gè)題目。在新型城鎮(zhèn)化背景下已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)化，新型城市化的核心是要進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，生產(chǎn)方式的升級(jí)轉(zhuǎn)型，消費(fèi)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)用生態(tài)、環(huán)保、可持續(xù)的發(fā)展方式來(lái)做經(jīng)濟(jì)方式的拉動(dòng)。所以在這個(gè)時(shí)候如果房地產(chǎn)商還抱著做傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商或者住房的提供者，我認(rèn)為就很難適應(yīng)新的形勢(shì)的要求。我說(shuō)要及早的轉(zhuǎn)型到產(chǎn)業(yè)的投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，這里面更多的我認(rèn)為要強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)，未來(lái)可能會(huì)有更多的運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)。

Q：現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展要從傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)融結(jié)合還有城鎮(zhèn)化，要注重環(huán)保，注重生態(tài)，注重產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)商面臨的挑戰(zhàn)是不是越來(lái)越多?

汪傳虎：我覺(jué)得中國(guó)新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)漫長(zhǎng)的路徑的，中國(guó)改革開(kāi)放三十年是城市化很快的三十年，這三十年主要是以大中城市，中心城市化為導(dǎo)向，當(dāng)然以GDP為導(dǎo)向的情況下，一定會(huì)向大中城市聚集，同樣的投資肯定是在中心城市產(chǎn)生效應(yīng)一定會(huì)非常明顯。但是發(fā)展到了今天應(yīng)該說(shuō)發(fā)揮了很好的作用，就是說(shuō)中國(guó)近來(lái)得到了快速發(fā)展，大中城市的面貌出現(xiàn)了很大的改善，但是同時(shí)也帶來(lái)了很大的問(wèn)題，中心城市過(guò)大，區(qū)域之間不平衡非常明顯。同時(shí)大中城市過(guò)大規(guī)模以后造成了交通、環(huán)境、資源以及生活的方便程度的制約，也越來(lái)越明顯。所以說(shuō)在新一輪城鎮(zhèn)化的背景下，如何調(diào)整，我認(rèn)為這是一個(gè)思考問(wèn)題的點(diǎn)，也就是說(shuō)未來(lái)整個(gè)中國(guó)城市化進(jìn)程里面，就會(huì)以中心城市再城市化和三四線城市就地城鎮(zhèn)化結(jié)合的方式這種方式來(lái)做。

實(shí)際上新型城市化的核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化核心是什么呢?我認(rèn)為是需要做產(chǎn)業(yè)支撐，如何用產(chǎn)業(yè)才能支撐起來(lái)，我叫產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，作為新型城市化的主力點(diǎn)，但是如何把產(chǎn)業(yè)打造好也非常關(guān)鍵，所以說(shuō)我覺(jué)得在新型城鎮(zhèn)化的題目里面，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)既是巨大的機(jī)會(huì)，同時(shí)我認(rèn)為也面臨著很大的挑戰(zhàn)，因?yàn)檫@種轉(zhuǎn)型也是很多開(kāi)發(fā)商要經(jīng)受一些挑戰(zhàn)的。

我們說(shuō)新型城鎮(zhèn)化核心是人的城鎮(zhèn)化，人的城鎮(zhèn)化核心是要做產(chǎn)業(yè)支撐，但是產(chǎn)業(yè)支撐我們往往會(huì)想到工業(yè)，用工業(yè)園區(qū)加住宅新城，這種房地產(chǎn)的方式來(lái)做，我們其實(shí)有很多企業(yè)在做，我覺(jué)得這種方式是很難持續(xù)和發(fā)展的。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在在世界上中低端的工業(yè)是過(guò)剩的，我們講十八億畝耕地的保障，實(shí)際上我們更多的關(guān)注住宅，實(shí)際上工業(yè)用地浪費(fèi)是非常嚴(yán)重的，我們現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)的工業(yè)化率和城市化率在國(guó)際上是一個(gè)非常不平衡的。歷史上國(guó)際上一些發(fā)達(dá)國(guó)家都是城市化率優(yōu)于工業(yè)化率，中國(guó)是工業(yè)化率超于城鎮(zhèn)化率。

第二，中國(guó)整個(gè)工業(yè)用地的投資強(qiáng)度，產(chǎn)出效率都非常低，都處在非常低的水平，低水平的工業(yè)化造成了整個(gè)資源、環(huán)境、能源這一方面的制約也非常明顯。同時(shí)中國(guó)原來(lái)為什么能夠迅速做工業(yè)化，是因?yàn)槲覀儎趧?dòng)力成本低，土地成本低，現(xiàn)在隨著中國(guó)把人民生活改善作為一個(gè)很重要的目標(biāo)之后，我們也會(huì)大幅度提升整個(gè)工資水平，我們勞動(dòng)力成本低的優(yōu)勢(shì)慢慢的會(huì)失去，我們?cè)趪?guó)際市場(chǎng)上，用簡(jiǎn)單的工業(yè)化也很難形成這種優(yōu)勢(shì)。所以我說(shuō)在新型城鎮(zhèn)化里面我們?nèi)绾巫霎a(chǎn)業(yè)支撐，一定要著眼于產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型，一定著眼于結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一定著眼于新的生活方式的轉(zhuǎn)變帶來(lái)的機(jī)會(huì)。所以我說(shuō)不能用簡(jiǎn)單的工業(yè)加房地產(chǎn)方式做新一輪城鎮(zhèn)化的開(kāi)發(fā)，所以我們提出來(lái)叫做產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，產(chǎn)融結(jié)合，但是我們的產(chǎn)業(yè)是基于什么呢?基于新的生活方式的打造帶來(lái)的這種產(chǎn)業(yè)，其實(shí)未來(lái)在中國(guó)，我認(rèn)為有很多這種。第一個(gè)基于消費(fèi)市場(chǎng)的，像大農(nóng)業(yè)，旅游，文化，商業(yè)，健康，教育，以及創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新，這種模式創(chuàng)新帶來(lái)的這些產(chǎn)業(yè)，都會(huì)在我們新型城鎮(zhèn)化里面做產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)揮很大的作用。

Q：新型城鎮(zhèn)化是一個(gè)系統(tǒng)的工程，國(guó)家從政策方面有哪些導(dǎo)向扶持?

汪傳虎：其實(shí)我們最近也可以看到，國(guó)務(wù)院和相關(guān)的部委發(fā)布了一些文件，整個(gè)導(dǎo)向我認(rèn)為，其實(shí)中國(guó)未來(lái)正在鼓勵(lì)一種創(chuàng)新的浪潮。而且李克強(qiáng)總理多次強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型非常重要，產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型助手是什么呢？我認(rèn)為核心還是政策，還是機(jī)制的推動(dòng)，所以我覺(jué)得現(xiàn)在從機(jī)制上，我認(rèn)為未來(lái)中國(guó)在釋放大量的金融的，金融會(huì)支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這是很重要的因素，我們金融的創(chuàng)新，未來(lái)在整個(gè)的政策導(dǎo)向里面，看到我們?cè)跍壑蓖ㄜ?，新三板的放量，還有注冊(cè)制的推行，以及金融機(jī)構(gòu)的改革，我認(rèn)為都會(huì)推動(dòng)這種產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，增加這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的活力。

第二個(gè)就是鼓勵(lì)消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)旅游，對(duì)文化消費(fèi)，對(duì)一些服務(wù)性的消費(fèi)，出臺(tái)了很多，包括養(yǎng)老，教育這種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都出臺(tái)了很多相應(yīng)的政策，說(shuō)明國(guó)家在整個(gè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型方面的導(dǎo)向是非常明顯的。另外從市場(chǎng)來(lái)看，也釋放了很多很好的信號(hào)，現(xiàn)在很多基于消費(fèi)的，比如說(shuō)旅游，健康，教育這些為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景也會(huì)非常好，大家也會(huì)吸引很多企業(yè)參與到這個(gè)里面來(lái)。所以未來(lái)我認(rèn)為是有一種很好的政策機(jī)制，來(lái)鼓勵(lì)市場(chǎng)上各種要素資源來(lái)向這方面形成以企業(yè)化的方式來(lái)完成中國(guó)整個(gè)的在產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，來(lái)強(qiáng)化我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上面的這種合力布局，以及區(qū)域的合理布局。同時(shí)消費(fèi)的啟動(dòng)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)。

Q：對(duì)利海而言，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中最大的優(yōu)勢(shì)是什么 利海集團(tuán)是如何參與到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的，有什么范本和經(jīng)驗(yàn)？

汪傳虎：其實(shí)我們從一開(kāi)始做新型城鎮(zhèn)化的時(shí)候，就在思考如何來(lái)做產(chǎn)業(yè)。我們?cè)谧鲂滦统擎?zhèn)化的時(shí)候，我們當(dāng)時(shí)考慮肯定不能用簡(jiǎn)單的一級(jí)的開(kāi)發(fā)模式來(lái)做我們的新區(qū)開(kāi)發(fā)，他的核心，我們做的核心是叫做區(qū)域價(jià)值的增值運(yùn)營(yíng)商，如何讓區(qū)域價(jià)值增值，他的核心我認(rèn)為是導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)的合理性，產(chǎn)業(yè)的協(xié)同性以及運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的價(jià)值增值，這是我們做的核心。

我們?cè)谧霎a(chǎn)業(yè)定位的時(shí)候，我們說(shuō)人的城鎮(zhèn)化是產(chǎn)業(yè)支撐，產(chǎn)業(yè)支撐需要選擇合適的產(chǎn)業(yè)。但是我認(rèn)為，我們提出來(lái)叫做雙向人的城鎮(zhèn)化一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，也就是說(shuō)中國(guó)實(shí)際上到了人均GDP八千美金以上的消費(fèi)，未來(lái)中國(guó)也是一個(gè)消費(fèi)大增長(zhǎng)的時(shí)機(jī)到來(lái)，在這里面需要奢侈產(chǎn)業(yè)去承接這種，我們現(xiàn)在很多的國(guó)際的旅游，國(guó)際的度假，都在國(guó)際上去消費(fèi)，其實(shí)中國(guó)市場(chǎng)不但能夠吸引我們國(guó)內(nèi)的龐大的消費(fèi)市場(chǎng)的需求，同時(shí)我認(rèn)為還會(huì)吸引國(guó)際的這種需求，所以把消費(fèi)市場(chǎng)做起來(lái)，圍繞著消費(fèi)，我說(shuō)這種消費(fèi)就是農(nóng)業(yè)體驗(yàn)，高附加值的農(nóng)副產(chǎn)品的消費(fèi)，包括旅游、休閑，度假，也包括商業(yè)，文化，還包括這種教育，包括健康，大健康，還有金融創(chuàng)新，科技服務(wù)等等這些方面，這個(gè)方面我認(rèn)為作為產(chǎn)業(yè)，我們是圍繞著這個(gè)來(lái)做的，所以在我們內(nèi)部來(lái)說(shuō)，我們?cè)谧鲂滦统擎?zhèn)化搭建了兩個(gè)平臺(tái)，第一個(gè)平臺(tái)是叫做城市運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，這主要是跟政府一塊做規(guī)劃定位，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和金融產(chǎn)融結(jié)合的金融服務(wù)，同時(shí)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，這個(gè)平臺(tái)來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)的城市運(yùn)營(yíng)層面。

同時(shí)為了做好新型城鎮(zhèn)化，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入的重要性，我們專門成立了立海投資控股集團(tuán)，里面分農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，旅游，文化，商業(yè)，教育，健康和科技，這些產(chǎn)業(yè)來(lái)做產(chǎn)業(yè)的孵化，我們要以資本為紐帶，以客戶為導(dǎo)向，以與產(chǎn)業(yè)資源深度融合的方式，來(lái)打造我們?cè)谛滦统擎?zhèn)化里面所需要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的亮點(diǎn)子目錄。比如說(shuō)農(nóng)業(yè)觀光，農(nóng)業(yè)的電商，比如說(shuō)購(gòu)物公園，比如說(shuō)兒童親子，比如說(shuō)教育，國(guó)際教育等等，就是這些東西我們都量化成這樣一個(gè)子目錄，用產(chǎn)融結(jié)合的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的落地，同時(shí)我認(rèn)為通過(guò)立海的自投和立海的合作，以及立海的招商三個(gè)層面來(lái)實(shí)現(xiàn)我們整體的產(chǎn)業(yè)目的，這是我們目前這樣一個(gè)做法。

所以在這個(gè)過(guò)程中我們非常強(qiáng)調(diào)自身能力，核心能力的打造，也就是說(shuō)把規(guī)劃定位，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，產(chǎn)融結(jié)合和運(yùn)營(yíng)管理作為我們需要強(qiáng)化的四個(gè)核心的能力，來(lái)突出的來(lái)構(gòu)建，我覺(jué)得這個(gè)作為新型城鎮(zhèn)化來(lái)說(shuō)是非常必要的。