易成棟：養(yǎng)老地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)或成為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

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中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)系教授易成棟

如何在目前的政策環(huán)境下實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)與金融的順利對(duì)接?目前是否有可供借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)?怎樣實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的盈利模式?針對(duì)這些熱點(diǎn)問(wèn)題，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系著名專(zhuān)家易成棟教授就養(yǎng)老地產(chǎn)與金融的結(jié)合路徑問(wèn)題進(jìn)行訪談。

1、在大變革時(shí)代中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的融資環(huán)境有何變化?

易教授：養(yǎng)老地產(chǎn)，如果要吸引資金的話(huà)，首先應(yīng)該意識(shí)到以下幾個(gè)環(huán)境的變化：

第一，房地產(chǎn)行業(yè)走向利潤(rùn)平均化。在房地產(chǎn)的黃金十年，開(kāi)發(fā)商做啥都能賺大錢(qián)。但進(jìn)入白銀時(shí)代后，收益逐漸回歸平均利潤(rùn)，現(xiàn)在只有通過(guò)精細(xì)化經(jīng)營(yíng)諸如養(yǎng)老地產(chǎn)等的細(xì)分市場(chǎng)，才能獲得利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。以我的一個(gè)學(xué)生為例，他在紐約一家私募基金做房地產(chǎn)投融資，主要投資對(duì)象是出租類(lèi)住宅公寓和酒店，收益率只有5%-6%，盡管其中有美國(guó)的資金成本低的因素，但放在在中國(guó)也是沒(méi)人做的，因?yàn)橹袊?guó)理財(cái)產(chǎn)品的資金成本就有百分之五了但從現(xiàn)在的形勢(shì)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)金融也正向類(lèi)似美國(guó)的模式逐漸轉(zhuǎn)變。

第二，金融行業(yè)大變革。近年來(lái)，金融行業(yè)實(shí)際上正在發(fā)生著非常大的變革，包括現(xiàn)在很多都說(shuō)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)了以后，銀行業(yè)會(huì)不會(huì)消失。在美國(guó)，銀行在整個(gè)金融體系的地位是在不斷下降的，而直接投資，投資銀行的地位是在不斷上升的。這個(gè)趨勢(shì)在中國(guó)慢慢也在顯現(xiàn)，包括投資銀行、資產(chǎn)管理公司的地位在上升，這個(gè)未來(lái)肯定是可以看到的。

第三，項(xiàng)目融資模式不斷演進(jìn)。很多開(kāi)發(fā)商做項(xiàng)目實(shí)際上都是有總公司一個(gè)授信額度，或者是以企業(yè)的一個(gè)資產(chǎn)做擔(dān)保，而未來(lái)單獨(dú)以一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流做擔(dān)保融資的模式將越來(lái)越多，這會(huì)是一個(gè)很大的發(fā)展。

第四、投融資模式應(yīng)與養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值鏈相匹配。我們必須首先對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)做一個(gè)價(jià)值鏈分析，比方說(shuō)你的供應(yīng)商是誰(shuí)，生產(chǎn)商是誰(shuí)，運(yùn)營(yíng)商是誰(shuí)，售后服務(wù)商是誰(shuí)，這個(gè)鏈條里面價(jià)值到底是怎么產(chǎn)生的，那么然后呢，這個(gè)價(jià)值到底有多少，那么匹配的資金模式是怎樣的。有的開(kāi)發(fā)商是把整個(gè)鏈條整合起來(lái)的，但也有可能是分開(kāi)的。對(duì)于每個(gè)分開(kāi)的環(huán)節(jié)，價(jià)值點(diǎn)高的，那么相匹配的投融資模式是怎樣的，價(jià)值點(diǎn)這么低，他匹配的投融資模式又是怎么樣的。還有就是你整合起來(lái)以后，他的投融資模式又是怎樣的。

第五、養(yǎng)老地產(chǎn)到底是產(chǎn)業(yè)還是事業(yè)?這目前爭(zhēng)論比較熱烈的話(huà)題。上次在你們智庫(kù)的“菁英講壇”財(cái)經(jīng)沙龍活動(dòng)上就談到：養(yǎng)老如果是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的話(huà)，就是說(shuō)企業(yè)能夠拿來(lái)賺錢(qián)的;但如果是一個(gè)事業(yè)的話(huà)，那么就有可能是不賺錢(qián)的。不賺錢(qián)的事業(yè)只有政府、非營(yíng)利組織、NGO等會(huì)做，但對(duì)于以利潤(rùn)為導(dǎo)向的企業(yè)而言，又如何參與進(jìn)去呢?其實(shí)，即使是把養(yǎng)老當(dāng)事業(yè)做，也是能夠保證微利，或者是說(shuō)有合理的利潤(rùn)，比方財(cái)政部正大力推廣的PPP(政企合作)模式。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與商業(yè)地產(chǎn)有何聯(lián)系與區(qū)別?

易教授：從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，無(wú)論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)目前都存在出租、出售和租售結(jié)合三種基本模式。但最終選擇何種運(yùn)營(yíng)模式取決于你究竟是準(zhǔn)備從賣(mài)房子里面賺錢(qián)還是通過(guò)后面的運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)賺錢(qián)。

養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)最主要的區(qū)別在于兩點(diǎn)：

一是運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不同。對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，政府方面有許多細(xì)致的規(guī)定，據(jù)我的觀察，養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美，但實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)很大。老人在一定程度上是高危人群，一旦出了事故，機(jī)構(gòu)是不是有責(zé)任?護(hù)理是不是有責(zé)任?賠償責(zé)任是不是很大。整個(gè)項(xiàng)目很可能就因?yàn)橐粯顿r償一下子就沒(méi)了。相較而言，商業(yè)地產(chǎn)在服務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)性雖然說(shuō)也存在，但相對(duì)就會(huì)低很多。

二是服務(wù)對(duì)象不同。商業(yè)地產(chǎn)盡管也會(huì)劃分消費(fèi)者層次，但整體而言更大眾化一些。而養(yǎng)老地產(chǎn)則不同，精致的養(yǎng)老社區(qū)和專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)只有具備一定實(shí)力的高凈值人群才消費(fèi)得起，而普通人更多的只能選擇居家養(yǎng)老或者政府提供福利院和養(yǎng)老院。

3、如何看待目前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利難的問(wèn)題?

易教授：很多人說(shuō)，到了2050年，中國(guó)的老年人可能要達(dá)到30%，大家就覺(jué)得，這么龐大一個(gè)人群，那該是多么大一個(gè)蛋糕!然后一個(gè)接一個(gè)往里跳，跳下來(lái)以后就會(huì)發(fā)問(wèn)，盈利在哪?實(shí)際上，養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)能夠盈利的確實(shí)很少。

想要突破這個(gè)難題，首先得跳出地產(chǎn)的圈子，把養(yǎng)老和醫(yī)療護(hù)理、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等鏈接起來(lái)，從產(chǎn)業(yè)鏈的方向來(lái)做。如果單獨(dú)想做養(yǎng)老地產(chǎn)賺快錢(qián)，除非能利用如“Reits”等金融工具將物業(yè)金融化，實(shí)現(xiàn)資本的自由進(jìn)入與退出，才能支持養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)和盈利，否者，不可能實(shí)現(xiàn)類(lèi)似住宅一樣高周轉(zhuǎn)和高盈利。其次，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，從價(jià)值鏈角度來(lái)講，你要么從上游融資，要么從下游融資，要么是自持資金，要么就是外部融資。外部融資的話(huà)，你不管是走股權(quán)還是債權(quán)，只有找到了合理的盈利模式，人家才給你投錢(qián)?，F(xiàn)在一些做養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目實(shí)行會(huì)員制，你交20萬(wàn)，我就對(duì)應(yīng)給你多少比例的優(yōu)惠，實(shí)際就相當(dāng)于住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售。我個(gè)人認(rèn)為它本質(zhì)上就是一種融資模式。

4、目前國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些可供借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)?

易教授：從臺(tái)灣的成功案例來(lái)看，那邊做養(yǎng)老地產(chǎn)的更多是護(hù)理機(jī)構(gòu)而非開(kāi)發(fā)商，一方面，他們拿的是農(nóng)業(yè)用地，從而降低了前期的土地成本，另一方面運(yùn)營(yíng)中很多都是靠有愛(ài)心的社工，不僅能降低人工成本，同時(shí)還保證了服務(wù)的質(zhì)量。雖然掙的錢(qián)不多，但他們認(rèn)為做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，很大程度上要有愛(ài)心，如果只想著賺錢(qián)的話(huà)，也很難做好。我認(rèn)為有一定的道理。

國(guó)內(nèi)泰康之家的模式比較有意思，既與保單綁定，還和醫(yī)院結(jié)合，護(hù)理結(jié)合。從現(xiàn)在來(lái)看，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的，基本上都開(kāi)始往上游或者下游整合。往下游整合的話(huà)就是醫(yī)療和養(yǎng)老護(hù)理，還有就是保險(xiǎn)公司綁定一些保險(xiǎn)產(chǎn)品;往上游整合的話(huà)就是要看城市里面的混合社區(qū)怎么做，怎樣有意識(shí)地做一些適合老年人住的住宅，另外一種就是社區(qū)里面有專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老護(hù)理中心，也就是國(guó)外提出的aging-in-place(就地養(yǎng)老)。

5、您如何看待國(guó)內(nèi)企業(yè)與國(guó)外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)的前景?

易教授：有合作成功的，也有很多水土不服的，說(shuō)起來(lái)有很多很好的方案，但是實(shí)操過(guò)程中并不到位，還有可能就是定位不準(zhǔn)確，本來(lái)應(yīng)該定位高端的，結(jié)果定位中端了，本來(lái)想象蛋糕有那么大，結(jié)果又沒(méi)有那么多人來(lái)。還有一個(gè)問(wèn)題是，合作模式里很多是采取戰(zhàn)略聯(lián)盟的形式，比方說(shuō)投資商，開(kāi)發(fā)商，運(yùn)營(yíng)商，服務(wù)商等，組成戰(zhàn)略聯(lián)盟，那么這個(gè)戰(zhàn)略聯(lián)盟大家磨合怎么樣，實(shí)際上也會(huì)出很多問(wèn)題。