房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險控制

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  一、引言

    房地產(chǎn)項目開發(fā)一般包括四個階段：1、項目前期決策階段，2、項目設(shè)計階段，3、項目實施階段，4、使用階段。在不同的階段，項目的風(fēng)險也有所不同，通常來說，隨著項目的進行，項目的各種要素逐漸明確、確定，風(fēng)險因素將會越來越少，所以，在項目的前期決策階段，項目的各種要素還處在模糊狀態(tài)，不確定的因素最多，在這個階段的風(fēng)險最大。如果在項目前期決策階段能對項目潛在的風(fēng)險因素進行系統(tǒng)的識別，分析，評價，為后面各階段提供決策依據(jù)，將會對項目的順利進行打下良好的基礎(chǔ)。

    在發(fā)達國家，風(fēng)險管理已是一門非常成熟的技術(shù)，在項目的前期決策階段，都會對項目潛在的風(fēng)險進行系統(tǒng)地分析，并在以后的各個階段對項目存在的風(fēng)險因素進行動態(tài)管理，以保證項目能按預(yù)期的目標(biāo)實現(xiàn)，使各參與方獲得各自的預(yù)期回報。與發(fā)達國家相比，我國的風(fēng)險管理還處于起步階段。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變以及中國加入WTO，市場競爭越來越激烈，風(fēng)險管理已成為影響項目成敗的關(guān)鍵因素之一，如何識別分析風(fēng)險及如何對風(fēng)險進行有效的管理，已成為項目參與各方不得不面對的問題。

    二、風(fēng)險管理系統(tǒng)

    房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理是一個系統(tǒng)過程，它處于不斷變化的動態(tài)之中，也是一個動態(tài)的管理過程，對項目風(fēng)險進行管理的前提是建立一個行之有效的管理系統(tǒng)，把風(fēng)險控制在系統(tǒng)之內(nèi)，在不斷變化的過程中進行管理。

    該系統(tǒng)表明了處理風(fēng)險問題的先后順序，通常運用于每一個可供選擇的方案。由此可風(fēng)險管理過程包括以下幾個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險分類、風(fēng)險分析、風(fēng)險評價、風(fēng)險態(tài)度和風(fēng)險回應(yīng)。

    風(fēng)險識別： 識別風(fēng)險的來源和種類

    風(fēng)險分類： 研究各類風(fēng)險以及其對個人和組織的影響

    風(fēng)險分析： 通過運用分析技術(shù)，研究各類風(fēng)險及風(fēng)險組合的可能后果。

    風(fēng)險評價： 通過運用風(fēng)險度量技術(shù)，對項目風(fēng)險進行評價、度量。

    風(fēng)險態(tài)度： 任何有關(guān)風(fēng)險的決策均會受到制定決策的個人或組織態(tài)度的影響。

    風(fēng)險回應(yīng)：  通過采用將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給另一方或?qū)L(fēng)險自留等方式，研究如何對風(fēng)險進行管理，包括風(fēng)險自留、風(fēng)險降低、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險回避等。

    三、風(fēng)險分析模式

    從前面的風(fēng)險管理系統(tǒng)可以看出，風(fēng)險管理過程中的關(guān)鍵是項目風(fēng)險的分析與評價，在對項目的風(fēng)險進行分類和識別后，緊接下來就是對風(fēng)險的分析與評價，如何進行風(fēng)險分析、評價及結(jié)果的差別程度，將直接影響著項目的決策和成敗。風(fēng)險分析、評價的實質(zhì)就是找出所有可能的選擇方案，并分析任一決策所可能產(chǎn)生的各種后果。常用的風(fēng)險分析方法有定性分析和定量分析兩類：定性分析是憑直覺和經(jīng)驗積累，通過比較來選擇方案并進行決策；定量分析是通過數(shù)學(xué)方法，運用概率、模擬及其它有關(guān)方法對項目風(fēng)險進行量化處理，從而確定可選方案并做出決策。

四、風(fēng)險評價方法

    項目風(fēng)險經(jīng)過識別、分類、分析之后，就需要對風(fēng)險進行定性或定量的評價，以最終估計項目風(fēng)險的大小，找出主要的風(fēng)險源，評價風(fēng)險的可能影響，以此為依據(jù)，對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。風(fēng)險評價的方法很多，常用的有以下幾種：

    1、專家調(diào)查法

    專家調(diào)查法是一種最常用、最簡單且易于運用的風(fēng)險評價方法，首先通過風(fēng)險識別將項目所有風(fēng)險一一列出，設(shè)計風(fēng)險調(diào)查表，然后利用專家經(jīng)驗，對各風(fēng)險的重要性進行評價，再綜合成整個項目的風(fēng)險。具體步驟如下：

    （1） 確定每個風(fēng)險因素的權(quán)重，以表征其對項目的影響程度；

    （2）  確定每個風(fēng)險因素的等級值，按較小、稍大、中等、較大、很大五個等級，分別以0.2、0.4、0.6、0.8、1.0打分；

    （3）  將每個風(fēng)險因素的權(quán)重與等級值相乘，求出該風(fēng)險因素的得分，再將各風(fēng)險因素的得分求和，即可得出項目風(fēng)險的總分。總分

越高，說明風(fēng)險越大。

    2、  蒙特卡洛模擬方法

    該方法是通過隨機變量的統(tǒng)計試驗隨機模擬求解數(shù)學(xué)、物理、工程技術(shù)近似解的數(shù)學(xué)方法，也稱隨機模擬法，主要在計算機上進行。

    3、  CIM模型法

    該方法是將變量的概率分布采用經(jīng)驗分布形式，使風(fēng)險因素量化過程變得簡單，直觀。

    五、結(jié)論

    總的來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目自始至終都有風(fēng)險存在，只是每個過程的風(fēng)險影響程度不同而已。構(gòu)造風(fēng)險管理系統(tǒng)，通過對項目風(fēng)險進行分析，采用合理的評價方法，才能對風(fēng)險進行有效的管理，使項目各參與方獲得預(yù)期的收益。風(fēng)險管理將成為決定項目成敗的關(guān)鍵因素之一，也將成為衡量企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。轉(zhuǎn)貼于：http://www.leadge.com