劉世錦：房地產(chǎn)進(jìn)入的是歷史性拐點(diǎn)

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國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任 劉世錦

劉世錦同時(shí)認(rèn)為，只要有居住需求在，行業(yè)就不會(huì)崩盤，不必?fù)?dān)心行業(yè)消亡。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)對(duì)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等一整條產(chǎn)業(yè)鏈條的改造是未來(lái)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)所在。

Q：“從高速到中高速增長(zhǎng)”這個(gè)趨勢(shì)是很明朗的了，但究竟要到哪個(gè)水平才是相對(duì)的底?

劉世錦：中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去的高增長(zhǎng)主要依賴于高投資，而高投資又主要由三大部分組成，分別是：基礎(chǔ)設(shè)施，往年基本占總體的20%~25%;房地產(chǎn)，約占25%，制造業(yè)，比重在30%以上。所以，要觸到經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的底，就要靠這三只“靴子”的落地。

近年來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施是被政府當(dāng)做穩(wěn)增長(zhǎng)的手段，所以投資增長(zhǎng)依舊很快;而制造業(yè)黏附于基礎(chǔ)設(shè)和房地產(chǎn)建設(shè)，所以目前只待房地產(chǎn)業(yè)落地，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中高速增長(zhǎng)的底就找到了。

房地產(chǎn)投資目前的下滑趨勢(shì)很明顯，今年基本上只維持在10%~12%之間，明年也許連10%都不保，再往后能保持和GDP增速差不多就不錯(cuò)了。

有人一直在爭(zhēng)論房地產(chǎn)業(yè)目前究竟是周期性的波動(dòng)還是歷史性的拐點(diǎn)。前兩年我們做的一項(xiàng)研究得出的結(jié)論更傾向于后者。研究表明：我國(guó)住宅的歷史需求峰值大概是1200萬(wàn)~1300萬(wàn)套，而這個(gè)數(shù)值在今年已經(jīng)達(dá)到。住宅占我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的70%，一旦住宅需求觸頂，房地產(chǎn)業(yè)就只能平行，之后下滑。盡管誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)它是斷崖式下跌還是一步到位觸底，抑或是波折中上下震蕩，但房地產(chǎn)這只“靴子”的落地肯定會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不小的影響。所以還要爭(zhēng)取軟著陸，用時(shí)間換空間。比如3~5年后，人民收入水平上升，房?jī)r(jià)回落到合理區(qū)間，一升一降都是和緩的、逐步的，不要突然性的。

Q：那你預(yù)計(jì)房地產(chǎn)這只“靴子”還要多長(zhǎng)時(shí)間落地?什么樣的政策會(huì)加速或減緩它的落地?

劉世錦：我估計(jì)3年之內(nèi)差不多，不會(huì)更長(zhǎng)了。底找到以后，增長(zhǎng)速度就會(huì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的基本等量，在7%~8%，穩(wěn)上五六年。

房地產(chǎn)是區(qū)域性很強(qiáng)的行業(yè)，不同的城市差別很大，同一城市的不同地塊、街道也會(huì)有相當(dāng)?shù)牟町?。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)可以將全國(guó)當(dāng)做一盤棋來(lái)統(tǒng)籌，但棋盤上的每個(gè)子卻需要不同走法。所以我個(gè)人覺(jué)得，今后的房地產(chǎn)調(diào)控最好是中央提出大的政策目標(biāo)，地方因地、因時(shí)地適宜采取不同具體手段來(lái)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

另外，我感覺(jué)外界對(duì)最近出臺(tái)的幾項(xiàng)刺激政策有點(diǎn)負(fù)面化甚至妖魔化。宏觀經(jīng)濟(jì)中的刺激政策是中性的，目的是要解決短期平衡的問(wèn)題。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速下滑，明顯低于它的潛在增長(zhǎng)率時(shí)，刺激政策是必要的。但是必須要明確，轉(zhuǎn)型期伸出政策之手的目的是要“托”而不是要“推”。就是阻止它繼續(xù)下滑，而不是將它捧高。

Q：那么房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)有何特征?有人悲觀地覺(jué)得現(xiàn)在的狀態(tài)并不平常，是崩盤的前兆，對(duì)此你怎么認(rèn)為?

劉世錦：我總結(jié)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新常態(tài)有四個(gè)表現(xiàn)：一是投資增長(zhǎng)速度會(huì)回落于和GDP增長(zhǎng)速度差不多。過(guò)去明顯高于甚至幾倍于GDP增長(zhǎng)速度的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)返了;二是價(jià)格和屬性的回歸。大中小微、一二三四線城市的價(jià)格會(huì)逐漸拉開明顯差異，回歸與地方資源和人均收入成比例的合理范圍，住宅的居住屬性再度凸顯，金融屬性逐步淡化，泡沫在這個(gè)過(guò)程中就會(huì)破滅了;三是政府和市場(chǎng)的定位愈發(fā)準(zhǔn)確，建設(shè)多大比重、采取多大機(jī)制，開辟多大范圍，已經(jīng)摸索出一條經(jīng)驗(yàn)之路;四是不太再會(huì)有企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，反之會(huì)有越來(lái)越多的人退出。這就是資源重組的洗牌過(guò)程。這就要求企業(yè)在新常態(tài)下尋找自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，再加上更具有創(chuàng)新特點(diǎn)和活力的金融行業(yè)的支持，房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容、業(yè)態(tài)、模式會(huì)更豐富。

至于說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)要崩盤，我覺(jué)得是不可能的。只要有需求，行業(yè)就不會(huì)崩盤。居住需求是人的基本需求，也是最重要需求，特別是在我們這樣還城鎮(zhèn)化尚未完成的國(guó)家，還有相當(dāng)多潛在沒(méi)有釋放的需求，因此不必?fù)?dān)心行業(yè)的消亡。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速確實(shí)會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)，但不會(huì)消滅它。拿美國(guó)這樣高度發(fā)達(dá)的國(guó)家舉例，它們?cè)缫堰^(guò)了經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的階段，但房地產(chǎn)仍然是其基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)道理放之各國(guó)皆準(zhǔn)，中國(guó)當(dāng)然也不例外，即使房地產(chǎn)業(yè)不是支柱產(chǎn)業(yè)了，也絕對(duì)是相當(dāng)重要的行業(yè)，所以這個(gè)領(lǐng)域中還是大有可為。只是今后要拼真本事，去不專業(yè)化，去暴利。

Q：變革之下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何適應(yīng)，不被淘汰并有所作為?

劉世錦：下一步中國(guó)將會(huì)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)重組的階段，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響不可忽視。“雙十一”、“雙十二”的驚人交易量背后是技術(shù)支撐力。而B2C網(wǎng)購(gòu)只是互聯(lián)網(wǎng)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系改造這幕大戲的序曲，它對(duì)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等一整條產(chǎn)業(yè)鏈條的潛力還未完全發(fā)揮出來(lái)。房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該看準(zhǔn)其中機(jī)會(huì)，找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)。目前已經(jīng)有企業(yè)在這么做了，未來(lái)還會(huì)有更多的企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)地投身于這股來(lái)勢(shì)兇猛的浪潮中。