吳章焰：房地產(chǎn)20年從粗放到精細(xì)化

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保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng) 吳章焰

作為保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)，吳章焰總是第一個(gè)到辦公室。每天早上8：30，他就準(zhǔn)時(shí)出現(xiàn)在公司，開始一天的工作，十年如一日，從未懈怠。

如果你認(rèn)為，他的早到是因?yàn)?ldquo;要親手抓各種瑣碎的細(xì)節(jié)”那你就錯(cuò)了，因?yàn)槿ミ^(guò)他辦公室的人總會(huì)驚嘆其簡(jiǎn)潔到無(wú)以復(fù)加的陳設(shè)。偌大的辦公室沒(méi)有多余的一張紙，這和許多文件堆積如山的董事長(zhǎng)辦公室形成鮮明對(duì)比。問(wèn)及原因，吳章焰總會(huì)幽默地說(shuō)，工作我都交給他們?nèi)プ?，他們都比我專業(yè)，我給他們做好服務(wù)就是。

不過(guò)，一旦問(wèn)及企業(yè)的發(fā)展之道，他則會(huì)十分嚴(yán)肅地告訴你，保利的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是做性價(jià)比，而保利作為央企則必須對(duì)購(gòu)房者負(fù)責(zé)，把保利打造成真正的百年老店。

“1998年住房市場(chǎng)化按揭買了首套房”

Q：請(qǐng)問(wèn)吳總是哪一年進(jìn)入行業(yè)的?當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最直觀的感受是什么?

吳章焰：我在1996年大學(xué)畢業(yè)就進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)還沒(méi)有開始市場(chǎng)化，所以那時(shí)流行的是代建模式。整個(gè)行業(yè)的發(fā)展也很粗放，各行各業(yè)的人都有轉(zhuǎn)行來(lái)做房地產(chǎn)的。最多的還是一些包工頭成功轉(zhuǎn)型開發(fā)商，比如富力地產(chǎn)的張力，碧桂園的楊國(guó)強(qiáng)，合生創(chuàng)展的朱孟依都曾經(jīng)做過(guò)包工頭，后來(lái)做房地產(chǎn)都很成功。

Q：有專家告訴年輕人不要因?yàn)楫厴I(yè)就著急買房增加壓力，你在畢業(yè)時(shí)有買房嗎?

吳章焰：因?yàn)?998年啟動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化，讓老百姓可以買房了，而且銀行也提供資金上的支持，在畢業(yè)兩年后通過(guò)銀行貸款買到了房?？赡苁亲鲞@一行看的比較多，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有信心。事實(shí)證明，1998年在廣州單價(jià)2000多元買的房子，幾年后就以每平米6500元賣了，漲幅不少。

Q：所以，相對(duì)來(lái)說(shuō)房產(chǎn)在過(guò)去20年還是比較保值增值的產(chǎn)品。

吳章焰：是的。我相信一些說(shuō)不要過(guò)早買房的言論更多是參考?xì)W美平均購(gòu)房年齡來(lái)計(jì)算的。但是，美國(guó)在過(guò)去20年貨幣幾乎沒(méi)有貶值，因此他們的消費(fèi)者不著急購(gòu)房。在我們國(guó)家，過(guò)去20年只要買了房的，基本上都能賺了。

“20年用一句話概括，就是從粗放到精細(xì)化”

Q：過(guò)去20年或許也是房地產(chǎn)最好的20年，在你看來(lái)這20年最大的變化是什么?

吳章焰：整個(gè)行業(yè)用一句話來(lái)概括，就是從粗放到精細(xì)的一個(gè)過(guò)程，這個(gè)變化是涵蓋方方面面的。比如政策上，過(guò)去從拿地方式到銷售標(biāo)準(zhǔn)，都很粗放，現(xiàn)在經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展已經(jīng)很規(guī)范了。再比如，產(chǎn)品打造上，20年前基本沒(méi)有什么設(shè)計(jì)，現(xiàn)在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)、技術(shù)也有巨大提升。

Q：從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度上來(lái)看，是如何從粗放到精細(xì)化發(fā)展的?

吳章焰：過(guò)去房地產(chǎn)企業(yè)掙錢基本上都是靠土地紅利，通過(guò)囤地獲利就成了一種普遍的手段。但是現(xiàn)在不行了，一是政策不允許，二是賭地價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大?，F(xiàn)在，房企獲利已經(jīng)變成了資金實(shí)力，產(chǎn)品實(shí)力，運(yùn)營(yíng)能力，企業(yè)戰(zhàn)略等全方位的競(jìng)爭(zhēng)，越來(lái)越精細(xì)化。

Q：保利2007年進(jìn)入成都，僅僅7年就連續(xù)五年蟬聯(lián)樓市銷冠，保利是如何做到的?

吳章焰：這是一個(gè)理念問(wèn)題，保利把利潤(rùn)看得比較輕，薄利多銷;而一些企業(yè)把利潤(rùn)看得比較重，利潤(rùn)薄的項(xiàng)目不愿意做。因此，保利在較低利潤(rùn)率，薄利多銷的理念下，規(guī)模就會(huì)比較大。再加上保利比較重視產(chǎn)品定位，產(chǎn)品比較符合市場(chǎng)的需求，銷售業(yè)績(jī)就比較好。

Q：供應(yīng)量大了風(fēng)險(xiǎn)也大，賣不好會(huì)造成存量過(guò)大，保利是如何保持自身的競(jìng)爭(zhēng)力的?

吳章焰：保利堅(jiān)持做性價(jià)比高的產(chǎn)品，但是性價(jià)比高，不等于質(zhì)量低劣。保利往往在產(chǎn)品打造上堅(jiān)持質(zhì)量第一，在該用好材料的地方絕不偷工減料，因此這么多年來(lái)建立了市場(chǎng)口碑，現(xiàn)在很多回頭客買保利的房子。同時(shí)，作為央企的保利地產(chǎn)也有責(zé)任和義務(wù)把品質(zhì)做好，打造房企的百年老店。

“從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代不用太悲觀，白銀也能有錢賺”

Q：普遍認(rèn)為2014年的市場(chǎng)不好做，保利在今年有哪些方面的措施來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化?

吳章焰：保利在今年更加謹(jǐn)慎，控制了投資節(jié)奏。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率已經(jīng)很低了，如果十套房源賣掉九套剩一套就會(huì)面臨賺不到錢的境地，所以控制投資節(jié)奏十分有必要。另外保利繼續(xù)保持了全產(chǎn)品線的做法，根據(jù)不同的地段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，目前來(lái)看保利的定位能力和產(chǎn)品研發(fā)能力還是比較高的。

Q：2014年保利創(chuàng)下128億的成都市場(chǎng)新銷售記錄，你覺得保利今年贏在哪里?

吳章焰：首先是我們項(xiàng)目比較多，今年新開發(fā)的項(xiàng)目就有錦湖林語(yǔ)、林語(yǔ)溪、保利獅子湖、兩河森林公園、紫薇花語(yǔ)5個(gè)項(xiàng)目，在售樓盤數(shù)量是最多的。其次，還是老百姓信任保利這個(gè)一線品牌。最后就是定位比較準(zhǔn)，我一直有個(gè)觀點(diǎn)存貨就是定位錯(cuò)誤的產(chǎn)品，所以定位決定了銷售的好壞。

Q：自從2007年王石提出拐點(diǎn)論已經(jīng)7年了，有人說(shuō)今年拐點(diǎn)真的到了，你如何看待房地產(chǎn)后市的發(fā)展?

吳章焰：未來(lái)整個(gè)行業(yè)將呈現(xiàn)出平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，過(guò)去二十年那種井噴式的增長(zhǎng)將難以再現(xiàn)。不過(guò)，平穩(wěn)發(fā)展并不意味著唱衰，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然是存在的，許多人的自住需要仍然沒(méi)有得到滿足。正如說(shuō)房地產(chǎn)從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代一樣，白銀也是賺的，只是沒(méi)有以前那么高的利潤(rùn)了。