朱大鳴：房地產(chǎn)哪些問(wèn)題讓前任部長(zhǎng)白了頭

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中國(guó)樓市問(wèn)題牽引著全球目光，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫如何化解也變成了令人頭疼的難題。有媒體報(bào)道稱，在擔(dān)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部長(zhǎng)6年之后，滿頭白發(fā)、年屆65歲的姜偉新離任。遼寧省省長(zhǎng)陳政高接任這個(gè)中國(guó)關(guān)注度最高，同時(shí)也是處于“火山口”的部長(zhǎng)之位。曾讓姜偉新“熬白了頭發(fā)”的房?jī)r(jià)飆漲問(wèn)題，如今卻變成了“防漲又要防跌”的新難題。房地產(chǎn)價(jià)格同比依然天天向上，而成交量下跌卻讓各地重操舊方，全國(guó)已經(jīng)有29個(gè)城市放松或取消樓市限購(gòu)政策。

姜偉新部長(zhǎng)是不是了房地產(chǎn)調(diào)控白了頭，并沒(méi)有必然關(guān)系，但確實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題讓住建部部員們頭疼不已。當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)存在著既不能漲也不能跌的尷尬境地，自行車不動(dòng)是很難保持平衡的。但問(wèn)題的關(guān)鍵并不在這里。

我們熟知房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰關(guān)聯(lián)到60多個(gè)產(chǎn)業(yè)興衰沉浮，采取什么樣的措施也確實(shí)反映了政府與市場(chǎng)的關(guān)系，房?jī)r(jià)問(wèn)題不是純粹的市場(chǎng)問(wèn)題，僅僅依靠“市場(chǎng)決定”來(lái)解決是難以成功的。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天最大的問(wèn)題有三個(gè)：其一是過(guò)度貨幣化、資本化與金融化。我們依靠房地產(chǎn)這個(gè)大的蓄洪池來(lái)對(duì)沖貨幣超發(fā)帶來(lái)的通脹壓力，其結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格幾乎是年年漲，很多地方房?jī)r(jià)與去年相比已經(jīng)漲了20%，還整天依據(jù)所謂的環(huán)比和成交量下降鬼哭狼嚎地喊救市。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO上市以及信貸和影子銀行獲得了大量資本，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷就要危及各方利益，過(guò)度的資本化讓房地產(chǎn)企業(yè)真正變成了“大到不能倒”巨無(wú)霸。即使干了錯(cuò)事，人們也要根據(jù)利害關(guān)系反而要急吼吼地區(qū)救它們。

第二，財(cái)富增值的功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了居住功能。我們按目的和功能將住房的購(gòu)買(mǎi)者分為投資和居住，溫州炒房團(tuán)是前者最著名的代表，將剛性需求者視為后者典型。這一分法存在一定問(wèn)題，住房的基本功能已經(jīng)幾乎完全被財(cái)富增值效應(yīng)覆蓋了。所謂剛性需求，其核心是由于住房是人類最基本需求，購(gòu)房者為了滿足這些需求不得不買(mǎi)房。驅(qū)使他們這樣做的重要原因是工資上漲的速度趕不上通脹和房?jī)r(jià)上漲的速度，這已經(jīng)與預(yù)期關(guān)系性不是很大了。很多人明明知道房?jī)r(jià)明天會(huì)漲，但連那首付都湊不齊，只好任由其工資貶值。房?jī)r(jià)幾次由危轉(zhuǎn)安，讓那些持幣待購(gòu)者再也不相信房?jī)r(jià)會(huì)跌了。之前能夠買(mǎi)一個(gè)居室的錢(qián)財(cái)，現(xiàn)在連一個(gè)衛(wèi)生間也買(mǎi)不到了。唱衰派們不用看漲派駁斥，已經(jīng)被網(wǎng)民們駁斥的體無(wú)完膚，老業(yè)主們一遇到房?jī)r(jià)下跌，就要砸場(chǎng)子，這也是中國(guó)樓市的一個(gè)奇觀。這些財(cái)富增值的邏輯導(dǎo)致的結(jié)果是市民們將財(cái)富押在了房產(chǎn)上，社會(huì)分化成為一個(gè)有房階層與無(wú)房階層。

第三，土地財(cái)政以及房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)成為地方政府的命根子。將財(cái)政和發(fā)展經(jīng)濟(jì)的命根子與一個(gè)產(chǎn)業(yè)相連，本來(lái)就是一件危險(xiǎn)的事情。當(dāng)下很多地方的土地財(cái)政占地方收入高達(dá)60%，有的甚至80%都仰仗土地吃飯和發(fā)展經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)稍有波動(dòng)，出現(xiàn)間歇性的低迷，市長(zhǎng)們比開(kāi)發(fā)商們還要著急，今天你放松限購(gòu)，明天他出臺(tái)刺激政策，形成一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的奇觀。

要想解決這些問(wèn)題，看來(lái)僅僅靠直接硬拼不行，采取圍魏救趙的辦法就成為一個(gè)方向。新任部長(zhǎng)陳政高履職以來(lái)，將重點(diǎn)放在了棚戶區(qū)改造這一塊，而很少對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題表態(tài)。我們暫時(shí)還不能評(píng)價(jià)這種策略的效果。保障房建設(shè)機(jī)制也存在著問(wèn)題，我們能否指望通過(guò)保障房建設(shè)來(lái)化解房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到的大難題?

首先，采取這樣的策略是聰明的和明智的，但不要忽視調(diào)控重要功能。很多人強(qiáng)調(diào)過(guò)去的調(diào)控淪為空調(diào)，但如果沒(méi)有調(diào)控這一防火墻，中國(guó)房地產(chǎn)暴漲與暴跌的周期會(huì)更頻繁，對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊也會(huì)加大。不能因?yàn)槿f(wàn)里長(zhǎng)城有些時(shí)候不能阻止草原民族入關(guān)，就否認(rèn)長(zhǎng)城的防御功能，如果沒(méi)有這些防御之墻，草原民族入侵中原的次數(shù)將會(huì)更為頻繁。因此，調(diào)控的功能還是存在的，但是，不能干擾房?jī)r(jià)正常的波動(dòng)為基本原則。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心是依靠?jī)r(jià)格波動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，這種以競(jìng)爭(zhēng)為根基的機(jī)制從積極層面來(lái)說(shuō)是使得個(gè)體潛力得以發(fā)揮，但其弊端是其分配財(cái)富功能容易導(dǎo)致兩極分化，這就需要政府的力量來(lái)調(diào)控。歷史上從來(lái)沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家是純粹的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，很多自由經(jīng)濟(jì)宣稱是自由與自發(fā)調(diào)整，其實(shí)他們還是重商主義與保護(hù)主義。

房?jī)r(jià)讓部長(zhǎng)白了頭，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常復(fù)雜。但既不能漲也不能跌，這個(gè)命題實(shí)質(zhì)上已經(jīng)演變成為漲得不能過(guò)度，一旦出現(xiàn)跌的苗頭就要干預(yù)。我們將之稱為非對(duì)稱性調(diào)控，其危害性將在未來(lái)次第顯現(xiàn)。