城市綜合體是否能撐起新型城鎮(zhèn)化發(fā)展重?fù)?dān)

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城市綜合體可以撐起新型城鎮(zhèn)化發(fā)展重?fù)?dān)

今年3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》的發(fā)布，給已經(jīng)白熱化的城市綜合體開發(fā)又添了一把火。

規(guī)劃指出，要“統(tǒng)籌生產(chǎn)區(qū)、辦公區(qū)、生活區(qū)、商業(yè)區(qū)等功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)，推進(jìn)功能混合和產(chǎn)城融合，在集聚產(chǎn)業(yè)的同時(shí)集聚人口，防止新城新區(qū)空心化。加強(qiáng)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)城市功能改造，推動(dòng)單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉(zhuǎn)型。”

然而，各層面對(duì)于規(guī)劃的理解各有不同，甚至有不少地方認(rèn)為，開發(fā)城市綜合體，是實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化改革的必由手段。

政府支持 遍地開花

近年來(lái)被熱捧的“城市綜合體”，其內(nèi)涵為將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。也被稱為“城中之城”。

我們從前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的報(bào)告中發(fā)現(xiàn)，中國(guó)城市綜合體增量在2005-2010年期間呈井噴狀態(tài)，相較前一個(gè)五年，面積增量翻了將近5.4倍，預(yù)計(jì)截至2015年，即將入市的綜合體面積將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。

隨著城鎮(zhèn)化的加速，越來(lái)越多的城市將城市綜合體開發(fā)提上日程，越來(lái)越多的開發(fā)商高調(diào)宣布將城市綜合體開發(fā)作為未來(lái)的戰(zhàn)略重心。

云南省近期啟動(dòng)了滇版新型城鎮(zhèn)化未來(lái)6年規(guī)劃。宣稱截止2020年，云南省要打造150個(gè)城市綜合體。此前，貴州于1月底啟動(dòng)項(xiàng)目征集和篩選審查工作，按照規(guī)劃，貴州省將用3-5年時(shí)間重點(diǎn)推進(jìn)100個(gè)城市綜合體。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)開發(fā)，協(xié)信集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理張勇說(shuō)，“各地政府是非常支持的，只要你做的好，有比較成功的大的案例，市場(chǎng)還是比較廣泛的。中國(guó)一二線城市的每個(gè)老城區(qū)都有這樣的需求，只要開發(fā)商有能力做，有自己的品牌號(hào)召力，市場(chǎng)是無(wú)限的。”

同時(shí)，張勇表示，新型城鎮(zhèn)化是無(wú)法回避的大背景、大趨勢(shì)。簡(jiǎn)單、單一的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。在城市綜合體的建設(shè)上，開發(fā)商必須結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行差異化操作，才能保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

造城運(yùn)動(dòng)謹(jǐn)防好大喜功

在這場(chǎng)轟轟烈烈的行動(dòng)中，杭州市率先踩下了城市綜合體開發(fā)的急剎車。

2008年7月24日，杭州市委、市政府曾提出了開發(fā)計(jì)劃，要建設(shè)20座“新城”和100個(gè)城市綜合體，這些項(xiàng)目遍布杭州各個(gè)角落，甚至涵蓋了富陽(yáng)、桐廬、臨安、淳安等一些周邊縣市。

在2012年，住在杭州網(wǎng)曾發(fā)表過(guò)一份名為“杭州100個(gè)城市綜合體調(diào)查報(bào)告”，調(diào)查顯示發(fā)現(xiàn)，截止到當(dāng)年4月份，100個(gè)城市綜合體已經(jīng)建成過(guò)半。

而就在今年六月份舉行的杭州市第十屆十四次常委會(huì)上，市發(fā)改委提出要“優(yōu)化杭州的商業(yè)綜合體布局”。根據(jù)會(huì)議要求，城北、城東將暫停新大型商業(yè)綜合體開發(fā)。

據(jù)悉，2016年之前，杭州的商業(yè)項(xiàng)目在建和規(guī)劃中的商業(yè)綜合體還將新增90個(gè)，其中，在建項(xiàng)目高達(dá)81個(gè)。

顯然，驟然增多的城市綜合體遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了杭州的承受范圍，難免消化不良。做好規(guī)劃與頂層設(shè)計(jì)，切忌野蠻生長(zhǎng)式的發(fā)展，已經(jīng)成為杭州在城市綜合體開發(fā)中的共識(shí)。

“新型的城鎮(zhèn)化不能只造空城，沒有人氣，我們要有準(zhǔn)確的定位和產(chǎn)業(yè)支撐，必須要摒棄那種沒有產(chǎn)業(yè)支撐，只靠房地產(chǎn)開發(fā)的這種城鎮(zhèn)化。對(duì)所謂的造城運(yùn)動(dòng)，一定要思路清晰，不能好大喜功，急于求成。” 原建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華曾在某次會(huì)議上公開提醒。

專家提醒，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展是動(dòng)態(tài)、復(fù)雜的，遠(yuǎn)非廣泛布局城市綜合體這么簡(jiǎn)單，還面臨著城鎮(zhèn)化非勞動(dòng)力人口負(fù)擔(dān)沉重、資產(chǎn)價(jià)格高企與居民平均收入脫節(jié)，大學(xué)生、農(nóng)民工市民化發(fā)展被延緩、人口素質(zhì)存在脫節(jié)等等諸多問(wèn)題。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)任重道遠(yuǎn)。