淺議房地產(chǎn)項目投資成本

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　　房產(chǎn)項目投資所包含成本的內(nèi)容繁多可謂錯綜復(fù)雜，在目前房產(chǎn)開發(fā)形勢較為嚴(yán)峻的情況下，控制好房產(chǎn)項目投資成本就更為重要了。

　　一、房產(chǎn)項目投資成本組成

　　以江蘇省某地毛胚住宅商品房項目為例，其房產(chǎn)項目投資成本主要有以下部分組成：

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　　從2001年開始，國內(nèi)土地獲取主要是通過“招、拍、掛”形式，基本為熟地轉(zhuǎn)讓，即政府已完成“七通一平”。故土地費用一般是指土地出讓金和相關(guān)土地契稅，已不含相關(guān)動遷費用。

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　　1.建設(shè)單位管理費

　　會員工資、獎金、津貼、四金、現(xiàn)金、通訊、車貼、房貼、相關(guān)福利等費用，以及會議、培訓(xùn)、招聘、教育、房租、水電、咨詢等費用。

　　2.辦公及生活用具的置費。

　　3.工程監(jiān)理費。

　　4.建設(shè)場地完工清理費

　　5.施工圖編制費

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　　1、勘測費：含初勘和凈堪費用。

　　2、設(shè)計費：

　　含方案設(shè)計費、土建和安裝擴(kuò)初及施工圖設(shè)計費、景觀設(shè)計費、地下民防設(shè)計費、售樓處、會所、樣板房裝修設(shè)計費，相關(guān)設(shè)計咨詢等。

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　　含市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費、教育附加費、建設(shè)垃圾費、散裝水泥、專項資金預(yù)收款、防空地下室易地建設(shè)費、墻體改革發(fā)展基金、拔地訂樁費（測量費）、質(zhì)監(jiān)費、寄存檔案費、白蟻防治費、招投標(biāo)管理費、綜合服務(wù)費、施工圖設(shè)計審圖費、消防設(shè)施建設(shè)費（審圖費）、預(yù)測面積費和實測面積費、房價定費、預(yù)售許可證費、衛(wèi)生防疫審核費、環(huán)保測試費、規(guī)劃檢測費、施工驗收費、測繪費、房產(chǎn)交易費、房產(chǎn)初始登記費、入住許可正費，“二書一征費”、常年垃圾清理費、住宅門牌費、排污配套費、污水外排費、維修基金費。

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　　1、基工程費：含檢測費

　　2、土建和安裝工程

　　含地下、地上主體結(jié)構(gòu)、會所、配電房、水泵房、管理用房、門衛(wèi)房、圍墻、大門等。

　　3、交通標(biāo)志和標(biāo)識

　　4、會所裝修

　　5、甲供料

　　一般含外墻面磚或涂料、外墻保溫、防水和保溫、屋面紡水和保溫、屋下、鋁合金門窗、電梯、石材、地下室防水、進(jìn)戶防盜門、防火門、民防門等。

　　（六）小區(qū)公共設(shè)施費

　　含道路、雨水管和污水管、供水、供電、燃?xì)?、照明、景觀、通風(fēng)、技防（智能化）、有線和網(wǎng)絡(luò)、消防等。

　?。ㄆ撸╀N售費用

　　含銷售代理、策劃樓書、廣告、業(yè)主聯(lián)誼等。