房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程成本的控制與管理

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　　隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面將更加激烈，如何求生存、謀發(fā)展是擺在每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境下，除了開發(fā)適銷對(duì)路能適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，其重要的一個(gè)方面就是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，如何最大限度地降低工程建設(shè)成本，提高企業(yè)的投資收益呢？有效的控制、合理的確定工程造價(jià)是降低工程成本的關(guān)鍵。本人認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面開展工作。

　　一、合理的設(shè)計(jì)是有效控制工程造價(jià)的前提

　　項(xiàng)目一經(jīng)決策，合理的設(shè)計(jì)是控制工程造價(jià)的前提和基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占建設(shè)項(xiàng)目全部費(fèi)用1%——2%，但影響到工程造價(jià)達(dá)到75%以上，設(shè)計(jì)的質(zhì)量和功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資多少，而且影響到建成后的使用效益。當(dāng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)一經(jīng)確定，也就確定了工程造價(jià)的主要部分，工程預(yù)算、結(jié)算只是工程計(jì)量而不能從根本上改變工程造價(jià)，因此要有效控制工程成本，就要著重抓好工程設(shè)計(jì)這個(gè)階段管理。

　　1、實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度。通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程變更，增加工程成本，同時(shí)也能避免因建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后，影響銷售，造成資金長(zhǎng)期得不到回收，經(jīng)濟(jì)效益無法保證。如：神華大廈6#樓基坑支護(hù)工程，設(shè)計(jì)方案一：基坑邊坡為錨桿支護(hù)加水泥噴粉樁止水圍幕復(fù)合基坑支護(hù)，造價(jià)為170萬元；設(shè)計(jì)方案二：水泥噴粉樁止水圍幕基坑支護(hù)，造價(jià)為70萬元。根據(jù)基坑地質(zhì)報(bào)告說明本基坑地下水位低且土質(zhì)干涸，開挖土方后對(duì)四周建筑物影響不大，故采用噴粉樁止水圍幕能保證基坑施工且工程造價(jià)低，因此選擇方案二進(jìn)行施工，這樣節(jié)省工程費(fèi)用約100萬元。

　　2、開展限額設(shè)計(jì)。通過對(duì)項(xiàng)目多種設(shè)計(jì)方案比較、篩選，對(duì)各項(xiàng)造價(jià)指標(biāo)、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行分析、判斷，選擇技術(shù)上可行性、施工上可能性、經(jīng)濟(jì)上合理性的設(shè)計(jì)方案。通過這些工作，能動(dòng)地影響設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)，以保證有效地控制投資。

　　3、加強(qiáng)圖紙會(huì)審。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，能取得最好的效果，重點(diǎn)是對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可能性、工程造價(jià)上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審查，從各個(gè)不同的角度對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行全面審核管理工作，以求提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)部門考慮不周或失誤給施工時(shí)帶來的困難與麻煩，以及造成的經(jīng)濟(jì)損失與不必要的浪費(fèi)。

　　二、工程招投標(biāo)是有效控制工程造價(jià)的核心

　　工程的招投標(biāo)制度其目的是通過引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制擇優(yōu)選定對(duì)方，促進(jìn)工程成本有效降低。在編制招標(biāo)文件時(shí)，標(biāo)書條款應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確和合理，涉及到有關(guān)工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用的應(yīng)盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標(biāo)底要保證質(zhì)量，造價(jià)水平要合理，把工程標(biāo)底控制在投資范圍內(nèi)。如：荊州市時(shí)代廣場(chǎng)改造項(xiàng)目中的室內(nèi)、外裝飾工程、中央空調(diào)、消防報(bào)警、電氣照明等工程，通過招投標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇中標(biāo)單位，中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)比標(biāo)底價(jià)平均下降約15%左右，公司的投資成本也大為降低。工程招投標(biāo)主要有以下內(nèi)容。

　　1、工程勘測(cè)、設(shè)計(jì)（包括方案設(shè)計(jì)）招投標(biāo)

　　2、工程施工（包括專業(yè)工程施工）招投標(biāo)

　　3、大型設(shè)備和主要材料的采購與供應(yīng)招投標(biāo)

　　三、工程合同管理是有效控制工程造價(jià)的法律保障

　　合同一旦簽訂，就成為維護(hù)自身權(quán)益的法律依據(jù)，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。因此要健全合同管理的組織形式、內(nèi)容和制度，造價(jià)管理人員要積極參與建設(shè)工程合同的起草、訂立、審閱、會(huì)簽等各個(gè)環(huán)節(jié)，熟悉建設(shè)工程合同的各項(xiàng)條款，了解建筑行業(yè)的有關(guān)規(guī)定與一般慣例。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件；合同價(jià)款調(diào)整原則與條件；主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件；不可預(yù)見費(fèi)用包干的內(nèi)容等都要詳細(xì)寫明并約定好。對(duì)投標(biāo)包干的工程由承包方采購的設(shè)備和主要材料的規(guī)格、品牌、廠家和品質(zhì)要求有清單，此外還要明確國家政策性調(diào)整的內(nèi)容是否列入在承包范圍內(nèi)。充分發(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，有效地控制工程造價(jià)。建設(shè)工程合同管理的主要內(nèi)容有以下。

　　1、工程監(jiān)理合同的管理

　　2、工程勘測(cè)、設(shè)計(jì)合同的管理

　　3、工程承包合同的管理

　　4、設(shè)備和材料購置合同的管理