REITs是房地產(chǎn)直接融資方向所在

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 金融的問題之一是絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上 

　　"應(yīng)該在既定的收入分配格局下分析市場的有效需求和各種融資方式的有效性。" 

　　"房地產(chǎn) 

產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開發(fā)商的融資問題，應(yīng)該建立權(quán)益型的基金，而不應(yīng)該是債權(quán)型的基金，讓資金持有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受回報(bào)。"針對房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢問題，昨日，中國人民銀行副行長吳曉靈在2005中國地產(chǎn)金融年會上表示。 

　　吳曉靈說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計(jì)民生，但房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，資金需求密集和最終消費(fèi)者支付積累需要一個(gè)過程，這個(gè)之間存在資金需求與供給的時(shí)間差矛盾，解決這個(gè)時(shí)間差就是一個(gè)金融問題。 

　　她表示,房地產(chǎn)能否在商品生產(chǎn)中獲得融資融通，取決于商品是否有最終的有效需求。目前房地產(chǎn)金融問題主要有兩個(gè)：一是房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的機(jī)制，絕大部分風(fēng)險(xiǎn)集中在銀行身上，蘊(yùn)藏了金融風(fēng)險(xiǎn)；二是在住房商品房方面，住房貨幣化的改革尚未完全到位，在住房貨幣化和最低生活保障的關(guān)系上尚未找到一個(gè)完善的解決辦法，導(dǎo)致收入分配上存在一些尚未解決的問題，從而影響到住宅商品的有效需求。 

　　前一個(gè)問題是金融政策問題，后一個(gè)問題是住房政策和收入分配政策問題，但后一個(gè)問題對金融活動(dòng)的安全性有重大影響。應(yīng)該在既定的收入分配格局下分析市場的有效需求和各種融資方式的有效性。 

　　吳曉靈直言，直接融資能提高資金的使用效益，因此拓寬直接融資的渠道是當(dāng)務(wù)之急。 

　　吳曉靈認(rèn)為，用公開發(fā)行收益憑證的方式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）才是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展的模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式。 

　　一般而言，債權(quán)型基金主要指信托貸款，即銀監(jiān)會"212號文"限制的類型；而股權(quán)投資、資產(chǎn)收益類基金都屬于權(quán)益型的基金。 

　　事實(shí)上，近幾個(gè)月來，深國投與嘉德置地、摩根士丹利分別簽署開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的合作協(xié)議，大連萬達(dá)通過出讓部分股份首獲50億元人民幣海外融資以嘗試REITs等一系列舉措，使得相關(guān)市場頻起波瀾。 

　　"最近，北京、深圳和大連都是內(nèi)地進(jìn)行REITs嘗試的活躍區(qū)域。"正承擔(dān)大量此類業(yè)務(wù)法律顧問的海華永泰律師事務(wù)所主任顏學(xué)海律師指出，"REITs是在不失去物業(yè)產(chǎn)權(quán)前提下可募集大量資金的最有效方式之一。" 

　　長江實(shí)業(yè)董事總經(jīng)理趙國雄認(rèn)為，從發(fā)展商的角度來看，一些雖然比較舊但回報(bào)比較高、租戶比較穩(wěn)定的物業(yè)，適合放在REITs，可以降低發(fā)展商融資的壓力。"最近咨詢這類融資方式的企業(yè)顯著增多，只要是擁有大量收租物業(yè)的發(fā)展商，或者是收購了大量收租物業(yè)的機(jī)構(gòu)，都有條件一試REITs。"顏學(xué)海說。 

　　但顏學(xué)海同時(shí)表示，內(nèi)地企業(yè)在面對REITs時(shí)，目前最大的難題是如何合理突破稅收限制---由于商務(wù)樓宇的租金收益有征稅要求，這往往使申請REITs的項(xiàng)目收益率難以達(dá)到財(cái)務(wù)要求。"這需要政策的傾斜。"顏學(xué)海說。 

　　顏學(xué)海表示，從去年全年內(nèi)地房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)來看，抵押貸款類產(chǎn)品占所有信托產(chǎn)品的絕大多數(shù)份額，股權(quán)投資類和權(quán)益轉(zhuǎn)讓類的產(chǎn)品比重較小，而恰恰是后兩者將擔(dān)負(fù)起REITs的重任。